重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)渝一中法民终字第01700号
上诉人（原审原告）：唐小红。
被上诉人（原审被告）：重庆市名爵实业有限公司。
法定代表人：张绍庸，该公司董事长。
上诉人唐小红与重庆市名爵实业有限公司（以下简称名爵公司）商品房预约合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2013年12月10日作出（2013）潼法民初字第02215号民事判决，唐小红对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭进行了询问。上诉人唐小红及其委托代理人蓝代斌，被上诉人名爵公司的委托代理人向家发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年4月20日，唐小红与名爵公司签订《房屋选定合同》，该合同约定，甲方（名爵公司）在潼南县梓潼街道办事处建设路燃料公司片区开发修建名爵康都住宅小区，乙方（唐小红）在充分了解本项目基本情况后选中了甲方开发建设中的一套房屋，并准备在甲方取得该房屋的商品房预售许可证后，决定是否与其签订该房屋正式的商品房买卖合同。乙方自愿将现金人民币32584元借给名爵公司，用于该房屋建设，在获得商品房预售许可证后，甲方应首先满足乙方对该房屋的购买需要，并与乙方签订商品房正式买卖合同，房屋具体位置为房屋，建筑面积75.41平方米（最终以国土局测量的面积为准），暂定单价为每平方米2200元（含三通在内），总价为165902元，折后总价162584元。自甲方取得该房屋商品房预售许可证起两月内，乙方有优先选择购买该房物的权利，当乙方决定购买该房屋时，乙方采用（一次性现金支付或现金分期支付、按揭付款）方式付款，乙方借给甲方的款项自甲乙双方签订商品房预售合同之日，自动转为乙方的购房资金。合同还约定了争议的处理及违约责任等内容。合同签订后，唐小红于当日即向名爵公司支付了人民币32584元，名爵公司亦出具了收据，收据中载明：“兹收到唐小红交来选定房借款人民币32584元”。该房屋于2013年2月1日取得了商品房预售许可证。唐小红要求名爵公司签订商品房买卖合同未果，故诉来一审法院，请求如诉称。
本案在审理过程中，经一审法院向唐小红释明，要求其变更诉讼请求，但唐小红仍坚持主张其诉称的诉讼请求。
唐小红一审诉称：2009年4月20日，唐小红与名爵公司自愿签订《房屋选定合同》，该合同约定，唐小红将现金人民币32584元借给名爵公司，在名爵公司获得商品房预售许可证后，首先满足唐小红对该房屋的购买需要，与唐小红签订商品房买卖合同，唐小红借款自动转为购房资金，房屋具体位置为，建筑面积75.41平方米，单价为每平方米2200元（含三通在内），总价为165902元，折后总价162584元。合同还约定了争议的处理及违约责任等其他条款。合同签订后，唐小红依约预付了名爵公司32584元，其后名爵公司亦获得商品房预售许可证。唐小红多次要求名爵公司按合同约定履行义务，与唐小红签订《房屋买卖合同》，但名爵公司拒不履行，致唐小红权益受损。唐小红与名爵公司签订的《房屋选定合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的民事协议，名爵公司应按约履行，请求法院依法确认唐小红与名爵公司之间形成商品房买卖关系，判令名爵公司立即履行与唐小红签订的《房屋选定合同》，并按约定补充完善签订《房屋买卖合同》，并向唐小红交付位于潼南县房屋。
名爵公司一审答辩称：唐小红与名爵公司之间签订的《房屋选定合同》是借款合同关系，不是真正的商品房买卖合同关系；名爵公司向唐小红借款32584元属实，现同意偿还唐小红的借款，并按银行同期贷款利率支付资金利息；唐小红的诉讼已过诉讼时效期间，请求判令驳回唐小红的诉讼请求。
一审法院认为，唐小红与名爵公司签订的《房屋选定合同》，约定名爵公司向唐小红借款32584元，用于该房屋建设，在取得商品房预售许可证后，名爵公司应首先满足唐小红对选定房屋的购买需要，合同还约定了房号、面积、暂定单价、总价款等内容，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议虽然对标的房屋的基本情况（如坐落位置、面积、价款等）作出了约定，但其内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中的付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记等相关事宜，故该合同性质为商品房预约合同。因此，对于唐小红主张唐小红与名爵公司之间成立商品房买卖关系的诉讼请求，一审法院不予支持。预约合同系诺成合同而非实践性合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的作用。本案中，名爵公司明确拒绝签订房屋买卖合同，故唐小红要求判令名爵公司履行合同，与唐小红签订商品房买卖合同并交付房屋的诉讼请求一审法院不予支持。唐小红并经一审法院释明后，仍坚持上述主张，故对唐小红该诉讼请求一审法院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回唐小红的诉讼请求。案件受理费3551元，由唐小红承担。
唐小红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持唐小红的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由名爵公司承担。主要事实及理由：1、《房屋选定合同》是双方自愿达成的真实意思表示，该合同约定内容具体明确，唐小红支付的“借款”32584元正好是双方约定的房款总价的20%，即当年国家规定的首付款比例，《房屋选定合同》基本符合商品房买卖合同的主要要件，名爵公司取得商品房预售许可证后，只要唐小红没有明确放弃或拒绝签订商品房买卖合同，就应当与唐小红签订正式的商品房买卖合同，但名爵公司取得预售许可证后，没有通知唐小红签订商品房买卖合同，其行为属于违约行为。2、一审法院认定《房屋选定合同》有效，但又以预约合同系诺成合同，不受要物约束为由，判决驳回唐小红的诉讼请求错误。
名爵公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：《房屋选定合同》是诺成合同，而非实践合同，《房屋选定合同》签订后，名爵公司有权选择是否向唐小红出售涉案房屋。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
二审中，双方当事人均未举示新的证据。
本院认为，唐小红与名爵公司签订《房屋选定合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：1、《房屋选定合同》的性质。2、唐小红的诉讼请求能否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于《房屋选定合同》性质。《商品房销售管理办法》第十六条规定：《商品房买卖合同》应当明确主要内容，如商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任等。本案中，双方签订的《房屋选定合同》虽对房屋坐落、单价、数量、总价款、付款方式为三种方式、争议的处理、违约责任等进行了约定，但对付款方式的具体方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等涉及商品房买卖合同的重要内容未进行明确约定，且《房屋选定合同》约定，唐小红在甲方取得该房屋的商品房预售许可证后两月内，乙方有优先选择购买该房屋的权利。双方签订《房屋选定合同》时，存在签订《商品房买卖合同》事实上和法律上的障碍。因此，双方签订的《房屋选定合同》不能认定为《商品房买卖合同》，而应当认定为商品房预约合同。
二、唐小红的诉讼请求能否成立。唐小红主张双方签订正式合同，实际是请求双方签订《商品房买卖合同》。预约合同系诺成合同而非实践性合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的作用，由于名爵公司拒绝签订《房屋买卖合同》，唐小红请求名爵公司立即履行与唐小红签订的《房屋选定合同》，并按约定补充完善签订《房屋买卖合同》，交付名爵康都5-8-5房屋的诉讼请求，经一审法院释明后，唐小红拒绝变更其诉讼请求，因此，一审法院判决驳回唐小红的诉讼请求并无不妥。双方签订的《房屋选定合同》合法有效，但因该合同性质上属于预约合同，不具有实践性，因此，唐小红请求双方签订《房屋买卖合同》的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人唐小红的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3551元，由唐小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二�–一四年五月二十日
书 记 员 喻 瑜
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)渝一中法民终字第01700号
上诉人（原审原告）：唐小红。
被上诉人（原审被告）：重庆市名爵实业有限公司。
法定代表人：张绍庸，该公司董事长。
上诉人唐小红与重庆市名爵实业有限公司（以下简称名爵公司）商品房预约合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2013年12月10日作出（2013）潼法民初字第02215号民事判决，唐小红对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭进行了询问。上诉人唐小红及其委托代理人蓝代斌，被上诉人名爵公司的委托代理人向家发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年4月20日，唐小红与名爵公司签订《房屋选定合同》，该合同约定，甲方（名爵公司）在潼南县梓潼街道办事处建设路燃料公司片区开发修建名爵康都住宅小区，乙方（唐小红）在充分了解本项目基本情况后选中了甲方开发建设中的一套房屋，并准备在甲方取得该房屋的商品房预售许可证后，决定是否与其签订该房屋正式的商品房买卖合同。乙方自愿将现金人民币32584元借给名爵公司，用于该房屋建设，在获得商品房预售许可证后，甲方应首先满足乙方对该房屋的购买需要，并与乙方签订商品房正式买卖合同，房屋具体位置为房屋，建筑面积75.41平方米（最终以国土局测量的面积为准），暂定单价为每平方米2200元（含三通在内），总价为165902元，折后总价162584元。自甲方取得该房屋商品房预售许可证起两月内，乙方有优先选择购买该房物的权利，当乙方决定购买该房屋时，乙方采用（一次性现金支付或现金分期支付、按揭付款）方式付款，乙方借给甲方的款项自甲乙双方签订商品房预售合同之日，自动转为乙方的购房资金。合同还约定了争议的处理及违约责任等内容。合同签订后，唐小红于当日即向名爵公司支付了人民币32584元，名爵公司亦出具了收据，收据中载明：“兹收到唐小红交来选定房借款人民币32584元”。该房屋于2013年2月1日取得了商品房预售许可证。唐小红要求名爵公司签订商品房买卖合同未果，故诉来一审法院，请求如诉称。
本案在审理过程中，经一审法院向唐小红释明，要求其变更诉讼请求，但唐小红仍坚持主张其诉称的诉讼请求。
唐小红一审诉称：2009年4月20日，唐小红与名爵公司自愿签订《房屋选定合同》，该合同约定，唐小红将现金人民币32584元借给名爵公司，在名爵公司获得商品房预售许可证后，首先满足唐小红对该房屋的购买需要，与唐小红签订商品房买卖合同，唐小红借款自动转为购房资金，房屋具体位置为，建筑面积75.41平方米，单价为每平方米2200元（含三通在内），总价为165902元，折后总价162584元。合同还约定了争议的处理及违约责任等其他条款。合同签订后，唐小红依约预付了名爵公司32584元，其后名爵公司亦获得商品房预售许可证。唐小红多次要求名爵公司按合同约定履行义务，与唐小红签订《房屋买卖合同》，但名爵公司拒不履行，致唐小红权益受损。唐小红与名爵公司签订的《房屋选定合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的民事协议，名爵公司应按约履行，请求法院依法确认唐小红与名爵公司之间形成商品房买卖关系，判令名爵公司立即履行与唐小红签订的《房屋选定合同》，并按约定补充完善签订《房屋买卖合同》，并向唐小红交付位于潼南县房屋。
名爵公司一审答辩称：唐小红与名爵公司之间签订的《房屋选定合同》是借款合同关系，不是真正的商品房买卖合同关系；名爵公司向唐小红借款32584元属实，现同意偿还唐小红的借款，并按银行同期贷款利率支付资金利息；唐小红的诉讼已过诉讼时效期间，请求判令驳回唐小红的诉讼请求。
一审法院认为，唐小红与名爵公司签订的《房屋选定合同》，约定名爵公司向唐小红借款32584元，用于该房屋建设，在取得商品房预售许可证后，名爵公司应首先满足唐小红对选定房屋的购买需要，合同还约定了房号、面积、暂定单价、总价款等内容，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议虽然对标的房屋的基本情况（如坐落位置、面积、价款等）作出了约定，但其内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容中的付款方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记等相关事宜，故该合同性质为商品房预约合同。因此，对于唐小红主张唐小红与名爵公司之间成立商品房买卖关系的诉讼请求，一审法院不予支持。预约合同系诺成合同而非实践性合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的作用。本案中，名爵公司明确拒绝签订房屋买卖合同，故唐小红要求判令名爵公司履行合同，与唐小红签订商品房买卖合同并交付房屋的诉讼请求一审法院不予支持。唐小红并经一审法院释明后，仍坚持上述主张，故对唐小红该诉讼请求一审法院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回唐小红的诉讼请求。案件受理费3551元，由唐小红承担。
唐小红不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持唐小红的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由名爵公司承担。主要事实及理由：1、《房屋选定合同》是双方自愿达成的真实意思表示，该合同约定内容具体明确，唐小红支付的“借款”32584元正好是双方约定的房款总价的20%，即当年国家规定的首付款比例，《房屋选定合同》基本符合商品房买卖合同的主要要件，名爵公司取得商品房预售许可证后，只要唐小红没有明确放弃或拒绝签订商品房买卖合同，就应当与唐小红签订正式的商品房买卖合同，但名爵公司取得预售许可证后，没有通知唐小红签订商品房买卖合同，其行为属于违约行为。2、一审法院认定《房屋选定合同》有效，但又以预约合同系诺成合同，不受要物约束为由，判决驳回唐小红的诉讼请求错误。
名爵公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：《房屋选定合同》是诺成合同，而非实践合同，《房屋选定合同》签订后，名爵公司有权选择是否向唐小红出售涉案房屋。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
二审中，双方当事人均未举示新的证据。
本院认为，唐小红与名爵公司签订《房屋选定合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：1、《房屋选定合同》的性质。2、唐小红的诉讼请求能否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、关于《房屋选定合同》性质。《商品房销售管理办法》第十六条规定：《商品房买卖合同》应当明确主要内容，如商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任等。本案中，双方签订的《房屋选定合同》虽对房屋坐落、单价、数量、总价款、付款方式为三种方式、争议的处理、违约责任等进行了约定，但对付款方式的具体方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等涉及商品房买卖合同的重要内容未进行明确约定，且《房屋选定合同》约定，唐小红在甲方取得该房屋的商品房预售许可证后两月内，乙方有优先选择购买该房屋的权利。双方签订《房屋选定合同》时，存在签订《商品房买卖合同》事实上和法律上的障碍。因此，双方签订的《房屋选定合同》不能认定为《商品房买卖合同》，而应当认定为商品房预约合同。
二、唐小红的诉讼请求能否成立。唐小红主张双方签订正式合同，实际是请求双方签订《商品房买卖合同》。预约合同系诺成合同而非实践性合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的作用，由于名爵公司拒绝签订《房屋买卖合同》，唐小红请求名爵公司立即履行与唐小红签订的《房屋选定合同》，并按约定补充完善签订《房屋买卖合同》，交付名爵康都5-8-5房屋的诉讼请求，经一审法院释明后，唐小红拒绝变更其诉讼请求，因此，一审法院判决驳回唐小红的诉讼请求并无不妥。双方签订的《房屋选定合同》合法有效，但因该合同性质上属于预约合同，不具有实践性，因此，唐小红请求双方签订《房屋买卖合同》的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人唐小红的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3551元，由唐小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二�–一四年五月二十日
书 记 员 喻 瑜
