重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)渝一中法民终字第04878号
上诉人（原审原告）：余××。
上诉人（原审原告）：满××。
被上诉人（原审被告）：重庆××××房地产开发有限公司。
法定代表人：邹××，该公司董事长。
上诉人余××、满××与被上诉人重庆××××房地产开发有限公司（以下简称××公司）商品房预约合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年8月13日作出（2012）沙法民初字第05935号民事判决，余××、满××对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2012年10月24日进行了询问。上诉人余××、满××的共同委托代理人莫××，被上诉人重庆××××房地产开发有限公司的委托代理人冯××参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月7日，××公司（甲方）与余××、满××（乙方）签订《认购协议书》，由乙方向甲方定购“协信?城立方”项目8号楼1720号房屋，房屋套内面积56.48平方米，总价405 387元，优惠后总价364 200元。余××、满××选择按揭付款方式，合同约定乙方在签署认购协议书时向甲方支付定金20 000元，并在签订《认购协议书》之日起7日内即2012年4月14日前凭本《认购协议书》原件、身份证及定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》，若乙方未在《认购协议书》约定的时间内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，即视为乙方放弃此次购房，所认购的物业甲方勿须通知乙方可自行决定处理，定金不予退还。协议第五条约定因政策（包括但不限于金融机构房贷政策等）或法律法规变更或其他非甲方原因（包括但不限于乙方资信状况不佳，存在贷款受限条件等），导致乙方不能在约定时间内获得按揭贷款的，不构成乙方可以解除本认购书或《重庆市商品房买卖合同》的理由。除非甲方书面认可乙方的其他付款方式，否则乙方应直接支付相应房款。认购协议书签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20 000元，但双方至今未签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，涉案房屋××公司已另行出售。现余××、满××起诉来院要求判如所请。
一审审理中，余××、满××认为因余××资信状况不佳，满××系外地户口，在重庆市没有一年以上的交纳社保的证明，贷款银行不予为其办理按揭贷款，导致其没有与××公司签订正式的商品房买卖合同；并认为未能办理银行按揭贷款是不能归咎于余××、满××的原因，××公司应予退还定金。
余××、满××一审诉称：2012年4月7日，余××、满××与××公司签订《认购协议书》，余××、满××拟购买××公司开发的该项目8号楼1720号房，合同约定的付款方式为首付加银行按揭。合同签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20 000元，但××公司却告知余××、满××因余××资信状况不佳，银行不愿为其办理按揭贷款，因而不能与余××、满××签订正式的商品房买卖合同。余××、满××随即与××公司协商解除认购协议、退还定金事宜，但××公司一直不予答复。现余××、满××向法院起诉，要求解除双方签订的《认购协议书》；××公司向余××、满××返还定金20 000元。
××公司一审辩称：认购协议书是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，除非法律规定或者协议书约定解除事由出现，否则任何一方不得单方解除协议。认购协议签订后，余××、满××未按照认购协议书的约定与××公司签订正式的商品房买卖合同，属于余××、满××违约，××公司有权另行处置其认购的房屋并没收定金。请求法院驳回余××、满××的全部诉讼请求。
一审法院认为，首先，余××资信状况不佳，满××系外地户口，在重庆市没有一年以上的交纳社保的证明，双方签订认购协议时，以上情况就客观存在，并不是签订认购协议后出现的情况。其次，在签订认购协议时，关于购买商品房的政策早就出台，余××、满××对按揭贷款的相关政策应该知晓，认购协议第五条约定了余××、满××不能以金融机构房贷政策变更或乙方资信状况不佳，存在贷款受限条件作为解除认购协议的理由。因此，不能办理银行按揭贷款，造成双方未签订正式的商品房买卖合同，系余××、满××自身原因造成，并非××公司和第三方原因，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告余××、满××的诉讼请求。案件受理费300元，减半交纳150元，由原告余××、满××负担。
余××、满××不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法由××公司返还余××、满××定金20000元；本案一、二审诉讼费用由××公司负担。主要事实和理由：1、××公司在与余××、满××签订《认购协议书》时，以欺诈、虚假承诺的方式诱骗余××、满××签订协议，以合法形式非法占有余××、满××定金；2、××公司应当对余××、满××是否满足按揭贷款条件进行审查，或尽到合理告知、提示的义务，一审判决将未能办理按揭贷款的责任归于余××、满××，明显违反了公平、公正原则；3、余××、满××所交定金属于立约定金，根据定金罚则，给付定金一方只有在拒绝订立合同时，才无权要求返还定金，余××、满××并未拒绝签订《重庆市商品房买卖合同》，定金应当退还；4、银行拒绝为余××、满××办理按揭贷款，属于不可归责于当事人双方的事由，根据相关规定，××公司应当退还定金；5、在以按揭贷款的方式支付购房款不能实现的情况下，××公司应当与余××、满××另行协商付款方式，但××公司却在未与余××、满××另行协商的情况下就将房屋转售他人，构成违约，应当退还定金并承担违约责任。
××公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，余××、满××与××公司签订《认购协议书》，约定余××、满××认购××公司开发建设的“协信?城立方”项目8号楼1720号房，该《认购协议书》属于预约合同性质。根据该《认购协议书》的约定，余××、满××应当于2012年4月14日前与××公司签订《商品房买卖合同》，如余××、满××未在上述时间内与××公司签订《商品房买卖合同》，视为其放弃此次购房，定金不予退还。该《认购协议书》签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20000元，但余××、满××却未在协议约定的时间内与××公司签订《商品房买卖合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，余××、满××未能与××公司签订《商品房买卖合同》的原因系余××个人资信状况不佳，满××系外地户口，均不符合银行办理按揭贷款的条件。该原因均属余××、满××的自身原因，且余××、满××在与××公司签订《认购协议书》时就应当了解按揭贷款政策和个人资信状况而未了解，未尽到审慎义务，其自身存在重大过失。因此，余××、满××认为未签订《商品房买卖合同》属于不可归责于当事人双方的事由，理由难以成立。现余××、满××要求××公司退还定金，缺乏相应的事实和法律依据，一审对此未予支持，并无不当。
余××、满××认为××公司在与其签订《认购协议书》时存在欺��⑿榧俪信档那樾危��湮淳偈境浞种ぞ萦枰灾っ鳎�驹憾云涓孟钌纤呃碛刹挥璨尚拧Ｔ谏唐贩柯蚵艄©程中，购房者选择按揭方式支付房款的，开发商仅负有协助其办理按揭贷款手续的义务，对于购房者的个人资信状况以及是否符合按揭贷款的条件并无审查的义务，故余××、满××认为××公司未尽到合理的审查、提示义务的上诉理由不成立。根据相关规定，因当事人一方的原因未能订立合同的，对于定金应当按照法律关于定金的规定处理，并非一方当事人拒绝履行的才适用定金罚则，故余××、满××以其未拒绝签订《商品房买卖合同》而主张退还定金，理由亦不成立。根据《认购协议书》的约定，余××、满××未在约定的时间内与××公司签订《商品房买卖合同》的，××公司可以将余××、满××预购房屋另售他人，现余××、满××未依约签订《商品房买卖合同》，××公司将房屋另售他人并未违约，余××、满××认为××公司违约并要求其退还定金并承担违约责任的理由亦不成立。
综上所述，余××、满××的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由余××、满××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二○一二年十月三十一日
书 记 员 彭 鹏
重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)渝一中法民终字第04878号
上诉人（原审原告）：余××。
上诉人（原审原告）：满××。
被上诉人（原审被告）：重庆××××房地产开发有限公司。
法定代表人：邹××，该公司董事长。
上诉人余××、满××与被上诉人重庆××××房地产开发有限公司（以下简称××公司）商品房预约合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年8月13日作出（2012）沙法民初字第05935号民事判决，余××、满××对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2012年10月24日进行了询问。上诉人余××、满××的共同委托代理人莫××，被上诉人重庆××××房地产开发有限公司的委托代理人冯××参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月7日，××公司（甲方）与余××、满××（乙方）签订《认购协议书》，由乙方向甲方定购“协信?城立方”项目8号楼1720号房屋，房屋套内面积56.48平方米，总价405 387元，优惠后总价364 200元。余××、满××选择按揭付款方式，合同约定乙方在签署认购协议书时向甲方支付定金20 000元，并在签订《认购协议书》之日起7日内即2012年4月14日前凭本《认购协议书》原件、身份证及定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》，若乙方未在《认购协议书》约定的时间内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，即视为乙方放弃此次购房，所认购的物业甲方勿须通知乙方可自行决定处理，定金不予退还。协议第五条约定因政策（包括但不限于金融机构房贷政策等）或法律法规变更或其他非甲方原因（包括但不限于乙方资信状况不佳，存在贷款受限条件等），导致乙方不能在约定时间内获得按揭贷款的，不构成乙方可以解除本认购书或《重庆市商品房买卖合同》的理由。除非甲方书面认可乙方的其他付款方式，否则乙方应直接支付相应房款。认购协议书签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20 000元，但双方至今未签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，涉案房屋××公司已另行出售。现余××、满××起诉来院要求判如所请。
一审审理中，余××、满××认为因余××资信状况不佳，满××系外地户口，在重庆市没有一年以上的交纳社保的证明，贷款银行不予为其办理按揭贷款，导致其没有与××公司签订正式的商品房买卖合同；并认为未能办理银行按揭贷款是不能归咎于余××、满××的原因，××公司应予退还定金。
余××、满××一审诉称：2012年4月7日，余××、满××与××公司签订《认购协议书》，余××、满××拟购买××公司开发的该项目8号楼1720号房，合同约定的付款方式为首付加银行按揭。合同签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20 000元，但××公司却告知余××、满××因余××资信状况不佳，银行不愿为其办理按揭贷款，因而不能与余××、满××签订正式的商品房买卖合同。余××、满××随即与××公司协商解除认购协议、退还定金事宜，但××公司一直不予答复。现余××、满××向法院起诉，要求解除双方签订的《认购协议书》；××公司向余××、满××返还定金20 000元。
××公司一审辩称：认购协议书是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，除非法律规定或者协议书约定解除事由出现，否则任何一方不得单方解除协议。认购协议签订后，余××、满××未按照认购协议书的约定与××公司签订正式的商品房买卖合同，属于余××、满××违约，××公司有权另行处置其认购的房屋并没收定金。请求法院驳回余××、满××的全部诉讼请求。
一审法院认为，首先，余××资信状况不佳，满××系外地户口，在重庆市没有一年以上的交纳社保的证明，双方签订认购协议时，以上情况就客观存在，并不是签订认购协议后出现的情况。其次，在签订认购协议时，关于购买商品房的政策早就出台，余××、满××对按揭贷款的相关政策应该知晓，认购协议第五条约定了余××、满××不能以金融机构房贷政策变更或乙方资信状况不佳，存在贷款受限条件作为解除认购协议的理由。因此，不能办理银行按揭贷款，造成双方未签订正式的商品房买卖合同，系余××、满××自身原因造成，并非××公司和第三方原因，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告余××、满××的诉讼请求。案件受理费300元，减半交纳150元，由原告余××、满××负担。
余××、满××不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法由××公司返还余××、满××定金20000元；本案一、二审诉讼费用由××公司负担。主要事实和理由：1、××公司在与余××、满××签订《认购协议书》时，以欺诈、虚假承诺的方式诱骗余××、满××签订协议，以合法形式非法占有余××、满××定金；2、××公司应当对余××、满××是否满足按揭贷款条件进行审查，或尽到合理告知、提示的义务，一审判决将未能办理按揭贷款的责任归于余××、满××，明显违反了公平、公正原则；3、余××、满××所交定金属于立约定金，根据定金罚则，给付定金一方只有在拒绝订立合同时，才无权要求返还定金，余××、满××并未拒绝签订《重庆市商品房买卖合同》，定金应当退还；4、银行拒绝为余××、满××办理按揭贷款，属于不可归责于当事人双方的事由，根据相关规定，××公司应当退还定金；5、在以按揭贷款的方式支付购房款不能实现的情况下，××公司应当与余××、满××另行协商付款方式，但××公司却在未与余××、满××另行协商的情况下就将房屋转售他人，构成违约，应当退还定金并承担违约责任。
××公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，余××、满××与××公司签订《认购协议书》，约定余××、满××认购××公司开发建设的“协信?城立方”项目8号楼1720号房，该《认购协议书》属于预约合同性质。根据该《认购协议书》的约定，余××、满××应当于2012年4月14日前与××公司签订《商品房买卖合同》，如余××、满××未在上述时间内与××公司签订《商品房买卖合同》，视为其放弃此次购房，定金不予退还。该《认购协议书》签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20000元，但余××、满××却未在协议约定的时间内与××公司签订《商品房买卖合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，余××、满××未能与××公司签订《商品房买卖合同》的原因系余××个人资信状况不佳，满××系外地户口，均不符合银行办理按揭贷款的条件。该原因均属余××、满××的自身原因，且余××、满××在与××公司签订《认购协议书》时就应当了解按揭贷款政策和个人资信状况而未了解，未尽到审慎义务，其自身存在重大过失。因此，余××、满××认为未签订《商品房买卖合同》属于不可归责于当事人双方的事由，理由难以成立。现余××、满××要求××公司退还定金，缺乏相应的事实和法律依据，一审对此未予支持，并无不当。
余××、满××认为××公司在与其签订《认购协议书》时存在欺��⑿榧俪信档那樾危��湮淳偈境浞种ぞ萦枰灾っ鳎�驹憾云涓孟钌纤呃碛刹挥璨尚拧Ｔ谏唐贩柯蚵艄©程中，购房者选择按揭方式支付房款的，开发商仅负有协助其办理按揭贷款手续的义务，对于购房者的个人资信状况以及是否符合按揭贷款的条件并无审查的义务，故余××、满××认为××公司未尽到合理的审查、提示义务的上诉理由不成立。根据相关规定，因当事人一方的原因未能订立合同的，对于定金应当按照法律关于定金的规定处理，并非一方当事人拒绝履行的才适用定金罚则，故余××、满××以其未拒绝签订《商品房买卖合同》而主张退还定金，理由亦不成立。根据《认购协议书》的约定，余××、满××未在约定的时间内与××公司签订《商品房买卖合同》的，××公司可以将余××、满××预购房屋另售他人，现余××、满××未依约签订《商品房买卖合同》，××公司将房屋另售他人并未违约，余××、满××认为××公司违约并要求其退还定金并承担违约责任的理由亦不成立。
综上所述，余××、满××的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由余××、满××负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 谭振亚
二○一二年十月三十一日
书 记 员 彭 鹏
