北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)一中民终字第5779号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京达业成房地产经纪有限公司。
法定代表人勾永清，总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京西友瑞海房地产开发有限公司。
法定代表人牛毅，董事长。
被上诉人（原审被告）北京天瑞百货市场有限公司。
法定代表人牛毅，董事长。
上诉人北京达业成房地产经纪有限公司（以下简称达业成公司）因与被上诉人北京西友瑞海房地产开发有限公司（以下简称西友瑞海公司）、被上诉人北京天瑞百货市场有限公司（以下简称天瑞百货公司）合作合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第11818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月10日受理后，依法组成了由法官甄洁莹担任审判长，法官刘海云、徐硕参加的合议庭，于2013年6月6日、2013年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人达业成公司的委托代理人骆道好，被上诉人西友瑞海公司的委托代理人霍英伟、王海斌，被上诉人天瑞百货公司的委托代理人王海斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
达业成公司在一审中起诉称：西友瑞海公司名下位于北京市海淀区羊坊店路21号经营场所先后招商过电子产品、百货和旅游产品等业态,但连续4次招商均以失败告终。后，西友瑞海公司得知达业成公司系由专为浙江温州企业家招商服务人士组建的招（经）商团体，经双方商议，2010年9月16日，达业成公司和西友瑞海公司签署了5年期限的以招商经营及管理等为内容的《合作协议》。合同约定：1、西友瑞海公司与达业成公司合作经营天瑞百货商城项目并由达业成公司以垫付该商城开业前全部招商广告宣传费、日常经营费用等相关资金的方式进行垫资风险式招商，主要为西友瑞海公司进行商户招商、卖场租赁、企业策划和宣传，另外，负责卖场装修方案设计并进行装修管理、人员招聘和培训、商场经营管理等合同事宜；2、项目公司的所有经营和支出，按照“收支两条线”标准：即所有经营收入均由西友瑞海公司的财务部门统一收入、支配和管理，项目公司各项支出均由西友瑞海公司财务按照经其批准后的金额统一拨付；3、第一年招商出租率达60％及以上时，按照收取租金的5％向达业成公司支付返利，自第二年起按照每年150万元为基数进行递增式返利等返利和奖励方式进行合作；4、西友瑞海公司负责商城4楼美食城的装修，若西友瑞海公司未投资装修而影响了达业成公司年租金指标和出租率，应在全年总指标中扣除；5、鉴于招商的特殊性，西友瑞海公司应确保合作协议的延续性和有效性，保证其与商户签订协议的有效性，同时明确约定，西友瑞海公司不得以任何理由提前解除与达业成公司合作关系、无故开除达业成公司派驻招商团队成员、不得以任何理由拖欠支付返利和人员报酬事宜，否则，违约方须向守约方支付相当于违约行为发生当年租金总额的20％的资金作为违约金，如违约金不足以弥补损失，守约方有权继续追索损失等相关约定。签约后，达业成公司积极组织和动用公司及浙商企业家商会机构和组织组建多层次的招商团体，垫资在各类媒体和组织内外进行招商的策划、宣传，同时为西友瑞海公司进行装修设计和逐步的装修工程等各项合同义务，仅用2个多月，确保了该商场（除4层外）2010年12月份完成商场招商比例、具备开业条件并顺利开业成功。但是，西友瑞海公司应负责装修的4层部分，因其资金未到位等原因，直至2011年3月17日基本装修仍未全部施工完毕，严重影响底层1-3层招商、经营活动正常进行及合同顺利履行，最终在达业成公司向装修施工单位担保和协助下才装修完毕，但亦致使4层已缴纳意向金及同意签约入驻众多商户纷纷解约。截止2011年4月8日，该项目商场实收租金已达到近3000万元，应收租金金额已达近5000万元。但是，自2011年6月份，西友瑞海公司突然持续性多次驱赶和解退商户，无故侵害商户利益；后来，竟然将达业成公司招商办公室、招商部办公家具和各类招商广告标识、广告材料等突然搬走、拆除或撤退；甚至，一夜之间，达业成公司存放招商部内全部招商备案材料和相关招商资料及招商团体人员的个人材料等均被人秘密拿走，至今不知去向。直至2011年7月10日，西友瑞海公司法定代表人牛毅竟然手持《提前终止“合作协议”的协议》找到仍然坚守招商岗位的达业成公司法定代表人强行解除并要求达业成公司签署该解除协议，遭到达业成公司及招商团体的一致坚决拒签；但在西友瑞海公司扔下解除协议后达业成公司方得知其系为转让该项目所有权于第三方、待受让人须与他方另行合作而故意强行解除、驱赶达业成公司，以达到实现个人利益的恶意目的。2011年7月份，西友瑞海公司竟然正式通知商户更改合同中租金“半年一交”方式为按季度缴纳、收回原合同和入场手续等，有主张依约半年交租金者，均遭到天瑞百货公司拒收，否则，便强行解除商铺租赁合同；后来西友瑞海公司与天瑞百货公司又调整为：商铺租金按照一周缴纳一次，造成全体商户严重不满，怨言载道。因此，达业成公司认为西友瑞海公司与天瑞百货公司严重违反诚信原则，拒绝履行根本合同义务，已经构成根本违约。现起诉请求人民法院判令：1、解除达业成公司和西友瑞海公司2010年9月16日签订的《合作协议》;2、西友瑞海公司、天瑞百货公司向达业成公司支付2011年度的应付返利人民币150万元（3000万元×5％），违约金600万元（最低3000万元×20％），2012年度至2015年度应得利益损失及其他损失人民币600万元（最低150万元/年×4年及其他合理损失），合计人民币1350万元;3、本案诉讼费用由西友瑞海公司、天瑞百货公司承担。
西友瑞海公司在一审中答辩称：不同意达业成公司的诉讼请求。达业成公司的经营团队管理不善，导致了商户不满，给西友瑞海公司造成了巨大的影响。西友瑞海公司对商户进行入户调查时，所有的商户均拒绝缴纳下半年的租金。因此，解除合同是由达业成公司的违约行为所致，不是西友瑞海公司不支付应付费用。
天瑞百货公司在一审中答辩称：其公司的答辩意见与西友瑞海公司的答辩意见一致。
西友瑞海公司认为达业成公司在合作期间的行为构成了违约，故在一审中反诉称：一、达业成公司虚构事实，以欺诈方式与西友瑞海公司订立《合作协议》。达业成公司法定代表人周衍余与其兄长周乐平、周乐峰、无业人员雷显华谎称该公司依托温州商会拥有大量商户资源，与西友瑞海公司在2010年9月16日签订了《合作协议》。但实际上，达业成公司没有商户资源且公司成立仅半个月，注册资金仅50万元，没有任何招商经验，没有专业招商团队，其成员均是社会无业人员。达业成公司却在签约时虚构事实，骗取西友瑞海公司的信任，签订《合作协议》，签订合作协议后，由周衍余、周乐平、周乐峰三兄弟与无业人员雷显华对项目进行招商。二、达业成公司未完成协议约定的招商义务，放弃招商、不辞而别，应返还西友瑞海公司退还给达业成公司垫付的资金1 082 692.76元及保证金10万元人民币，同时达业成公司亦已构成违约。《合作协议》第二条第一款约定“乙方保证委派精干得力的团队负责本项目的具体招商及商业管理工作”；第三条第一款约定“自本协议正式签订之日起三个月内，乙方确保本项目正常开业。开业时招商出租率应达到整个合作标的的80％以上”；第三条二款约定“乙方承诺确保本项目第一年招商租金收入达到3000万元”；第四条第二款第一项约定“乙方职责：在甲方的监督指导下，具体负责本项目的招商和经营管理工作，按计划完成经营指标。”“负责把本项目做成一个上档次、有水平、可持续发展的商业项目”。达业成公司在约定期限内并未完成80％的招商出租率，现在商城的诸多商户也是在达业成公司违反约定再次委托其它公司招商下拼凑出来的，但为了维护已签约商户的利益，在达业成公司多次保证尽快招满商城剩余商铺的承诺下，西友瑞海公司在招商未达到目标的情况下开始营业。商城开业后，由于达业成公司不具备招商及经营管理经验，同时没有专业的招商团队，在2011年3月份开始就己经没有商户再入住北京天瑞百货商城，导致商城大范围的商铺空置，商城经营出现困难，人流稀少，商户经营亏损，导致2011年3月25日商户集体休市抗议。而此时达业成公司却已经明显的放弃了商城的招商工作，不再继续为商城招商，周乐平2011年年初回乐清竞聘村长，雷显华、周乐峰被周衍余辞退，周衍余随后也不辞而别，放任商城自生自灭，给西友瑞海公司造成了极大的经济损失。三、达业成公司在招商过程中存在大量违法违规行为，严重影响了西友瑞海公司的商誉及经济利益，胡作非为：1、在达业成公司招商过程中为了凑足合同约定的经营目标，故意压低商铺租金出租商铺，严重影响了西友瑞海公司的正当利益；2、达业成公司在招商过程中大范围的、私自的收取商户的不正当利益，收取商户3.5万元租金，私自截留5000元后交给公司3万元，致使商户从开始就对商城存在质疑，为以后商户休市抗议、拒绝缴纳租金埋下了伏笔，也损害了达业成公司的经济利益；3、达业成公司欺市、罢市，在招商过程中与商户沟通经常污言秽语，更有甚者，竟然殴打商户，出现流血事件，致使商户报警，这为商城的经营发展带来了巨大的不良影响及阻力；4、在工作期间达业成公司周乐峰多次调戏商城多名女员工，行为极为恶劣，其中女员工陈秀君、杜莹莹请假躲避周乐峰的骚扰，因周乐峰还在公司而被迫离职；5、达业成公司虚构事实，欺骗商户，对商户声称商城己经西友瑞海公司3000万元承包，以商城管理者的身份强行向商户借钱。在达业成公司如此管理商城的情况下，商城客流稀少，商户经营困难，达业成公司并无任何招商及管理经验，与商户沟通亦态度粗暴，又私下收取商户黑钱，导致商户休市抗议多次。达业成公司不但不针对此情况进行解决，反而放弃招商，不辞而别。在2011年6月份商户应当缴纳下半年租金的时候，95％以上的商户拒绝缴纳下半年租金，拒绝缴纳能源费用，并且要求商城继续营业。而此时达业成公司已经完全从商城离去，对现状不闻不顾。自2011年6月份开始西友瑞海公司在没有租金收入、每月承担100多万元能源费用的情况下维持商城营业，期间由于达业成公司不辞而别，没有管理团队，商户多次与西友瑞海公司出现冲突。直至2012年1月20日商城才正式停止营业，西友瑞海公司损失巨大。商城停止营业是由达业成公司招商失败、管理混乱、私自离开而直接造成的后果，此后果直接给西友瑞海公司带来了巨大的经济损失，西友瑞海公司一年银行本息、国家税金、能源费合计7000万元。综上所述，达业成公司违反了双方签订的《合作协议》，构成了根本违约，因此，为维护公司的正当利益，现反诉请求法院判令：1、解除西友瑞海公司和达业成公司于2010年9月16日签订的《合作协议》；2、达业成公司返还西友瑞海公司垫付的资金1 082 692.76元及保证金10万元；3、达业成公司返还西友瑞海公司返利625 500元；4、达业成公司支付违约金600万元；5、反诉费用由达业成公司承担。
达业成公司在一审中针对西友瑞海公司反诉，答辩称：达业成公司对于解除《合作协议》没有意见，西友瑞海公司于2010年7月10日已经强行解除了合同。西友瑞海公司单方签字的解除合作协议书，证明西友瑞海公司违约。关于西友瑞海公司要求达业成公司返还垫付的资金和保证金的主张，没有合同和法律依据。达业成公司已经善意全面履行了《合作协议》所约定的义务，根据《合作协议》约定，招商成功之后西友瑞海公司应该返还保证金和返还由达业成公司垫付的前期招商费用。达业成公司已经尽到了最大的诚信，并且承担了招商的风险。根据《合作协议》约定，如果出租率未完成80％，达业成公司所交付的保证金和垫付的前期招商费用应该没收，但西友瑞海公司退还了保证金和垫付费用，表明达业成公司履行了合同义务。根据《合作协议》第二条第四项、第三条、第四条第2.2项约定，西友瑞海公司压低招商风险，将风险转移给达业成公司，但达业成公司仅半年时间就已经完成了招商的良好收益，并且根据西友瑞海公司提交的证据，招商完成率在80％以上，符合合同的约定。达业成公司完成了招商的约定，西友瑞海公司应该给付达业成公司合同利益。基于上述事实，根据市场的经营管理以及招商的生活常识和逻辑可以看出，招商半年达到了3000万元的数额，鉴于绝大多数商户是半年一交纳租金，在7月份大部分商户交纳了租金之后，租金收入即达到了5000万到6000万之间，达业成公司已经完成了合同各项义务。达业成公司认为是西友瑞海公司单方强制违约，违反诚实信用等法律基本原则，阻碍招商，强行解除合同，解除双方合作的基础协议，赶走了达业成公司及相关商户，所以损失应该由西友瑞海公司承担。西友瑞海公司法定代表人强制达业成公司签订解除协议，该行为证明西友瑞海公司的不善意性，根本不容协商，也证明达业成公司达到了最大容忍的限度，直到被西友瑞海公司赶出商城，而且许多经营手续均丢失。根据合同法规定，本案属于西友瑞海公司违约，西友瑞海公司违约的行为和事实与最终的损失赔偿有直接的关系，西友瑞海公司要求返还保证金及费用和返利没有依据，请求法院驳回西友瑞海公司的反诉请求。
一审法院审理查明：2010年1月6日，天瑞百货公司成立。2010年9月16日，西友瑞海公司（甲方）与达业成公司（乙方）签订《合作协议》，约定：一、合作标的：北京天瑞百货商城（暂定名，以下简称“本项目”）。1、经营场所及建筑面积。项目位于北京市海淀区羊坊店路21号，实际招商建筑面积26 732平方米：其中地下一层4718平方米、一层3967平方米、二层7496平方米、三层8009平方米、四层2542平方米（详见附件一：楼层平面图）。2、经营范围为本项目公司营业执照规定的经营范围。二、合作内容与方式。1、甲方同意委托乙方负责本项目的招商和商业运营管理工作，乙方保证委派精干得力的团队负责本项目的具体招商及商业管理工作，乙方派驻本项目的团队成员要确能胜任工作，并相对稳定。2、本项目管理公司的经营管理工作接受甲方的监督和领导，甲方保证乙方派驻团队拥有独立负责日常经营管理权；具体工作包括：商户招商、卖场租赁、企划宣传、卖场装修方案设计、人员招聘与培训、商场经营管理等。3、本项目管理公司的领导分工、部门设置、人员编制、员工待遇、管理制度等均应本着精干高效，务实节俭，有利于完成经营目标，提升卖场形象和管理水平，推动本项目健康稳定发展的原则严格制定。具体事项由管理公司提出报告经甲方批准后实行。4、本项目公司的所有经营收入和支出，按照财务“收支两条线”的要求执行，即所有经营收入由甲方财务统一管理，项目管理公司和经营团队无权截留或擅自使用；项目公司经营管理所需各项支出，由甲方财务按批准后的资金使用计划统一拨付。三、经营指标与利益分配。1、自本协议正式签订之日起3个月内，乙方确保本项目正常开业。开业时招商出租率应达到整个合作标的的80％以上。为体现上述开业出租率指标的严肃性，本着对项目负责的精神，乙方自愿在本协议签订3日内，向甲方支付10万元保证金，并垫付本项目开业前招商所需的广告宣传费、日常经营费用等资金（不包括装修费用和项目公司新招聘员工工资等费用）。如因乙方原因未能达此指标，乙方愿以此保证金及招商期间垫付的资金作为对甲方的经济补偿金，如招商达到上述正常开业指标，则甲方在开业后3日内将乙方的保证金和垫付的资金全部返还给乙方。因甲方原因导致上述任务指标无法完成，则由甲方承担责任。2、乙方承诺确保本项目第一年招商租金收入达到3000万元人民币。甲方承诺第一年按照招商租金总额的5％的原则给予乙方返利。但乙方整个招商出租率未达到整个合作标的的60％时，甲方不予返利；超过60％而未达到3000万元人民币时按实际收取租金的5％给乙方返利；如招商租金超过3000万元人民币，则3000万元人民币按5％给乙方返利，超过部分累计至下一年按租金递增奖励政策给乙方返利。从招商开业第二年起，双方合作期内每年以150万元人民币为基数，由甲方向乙方提供返利，但如果整个招商出租率仍未达到整个合标的的60％时，甲方不予返利。在3000万元租金基础上新增的租金，按以下办法给予乙方奖励：凡后一年租金收入比上一年租金收入递增20％时，甲方按照年度新递增租金总额的10％给予乙方奖励；新递增租金达到30％，奖励乙方年度新递增租金总额的15％；新递增租金达到40％及其以上部分，奖励乙方年度新递增租金总额的20％。如新递增租金未能达到上一年租金的20％时，则奖励乙方年度新递增租金总额的5％，新递增租金未能达到上一年度租金的10％时，不予奖励。3、甲方给乙方的返利和奖励，每年分两部分兑现。一是在年度租金总额收入到账的一周内，甲方按照应给予乙方返利和奖励总额的50％给乙方返利。其余50％用以向乙方派驻团队成员发放工资或补贴，每年年底甲乙双方进行结算，多退少补。4、乙方委派的经营团队成员的劳动合同、工资、补贴、税费等均由乙方负责承担。甲方可按照乙方的要求，按月向乙方委派的经营团队成员预支工资或补贴，所预支的金额从甲方给乙方的返利中扣减。除乙方委派团队成员外，其他招聘人员的工资等费用由甲方承担。四、双方职责。2.2乙方负责把本项目做成一个上档次、有水平、可持续稳定发展的商业项目。在确保完成各年度经营指标前提下，要着力挖掘项目增收潜力，努力提升管理水平，降低运营成本；2.4在招商和卖场装修过程中，有义务帮助甲方把原有装修中可利用的材料和设备用于新的装修或转让给商户使用；甲方负责4楼美食城的装修，乙方负责招商，如甲方未投资装修，影响了乙方完成全年租金指标和出租率，缺失部分甲方可在全年总指标中扣除；2.6合作期间，乙方应遵守法律、法规要求开展正常经营活动，严禁弄虚作假、损害甲方利益，确保商户经营的合法性，不得从事任何违法活动。五、双方要约及违约责任。l、合作期间，甲方可以对外销售、转让、抵押本项目之所有物业，但应确保本协议的延续性和有效性，不影响管理公司对本项目的经营管理，以及其与商城客户签定协议的有效性。若影响了乙方的合法权益，甲方承担违约责任。2、甲方在本项目正常运营情况下，不得以任何理由提前解除与乙方的合作关系，不得无故开除乙方派驻本项目的团队成员，不得以任何理由拖欠给乙方的返利和预支的人员报酬。3、除不可抗力外，乙方不得以任何借口和理由中止或放弃本项目招商工作，不得推诿招商责任，不得以中止招商和商业管理向甲方施压。乙方在任何情况下都不得纠结、挑动、唆使商户向甲方谋取不当利益。乙方派驻本项目团队成员不得超出双方约定的权限行事，不得无故不服从，不接受甲方的监督和领导。4、当上述第2款、第3款所列事项之一发生时，即构成一方对另一方的根本违约，违约方需向守约方支付相当于违约行为发生当年年租金总额20％的资金作为违约金。如违约金不足以弥补守约方损失，守约方有权继续向违约方追索损失。六、合作期限、终止及争议解决。l、合作期限5年，即自2010年9月16日至2015年9月15％日止。合作期限到期前6个月，双方可就是否续签协议进行磋商。在同等条件下，乙方拥有与甲方合作的优先签约权。上述《合作协议》签订后，达业成公司按照合同约定向西友瑞海公司交付了10万元保证金，双方的合作标的北京天瑞百货商城由达业成公司负责招商推广和商业运作管理工作。2010年12月17日，北京天瑞百货商城正式开业。2011年1月4日，西友瑞海公司将该10万元保证金退还达业成公司，并先后为达业成公司报销费用共计1 708 192.76元。同日，西友瑞海公司向达业成公司法定代表人周衍余的个人账户中打入125 500元的招商服务费。2011年1月7日，西友瑞海公司向达业成公司支付了50万元。
在招商过程中，西友瑞海公司主要负责服装鞋帽经营部分，与该经营内容不同的属于“异业”部分，其中由达业成公司负责招商引进的客户直接与天瑞百货公司签订租赁合同，由西友瑞海公司招商引进的客户直接与西友瑞海公司而非与天瑞百货公司签订租赁合同。对于异业部分的商户，肖志红、赵高科、李俊、北京福润万家超市连锁有限公司、北京金鑫娱乐中心、北京市彤华永鑫餐饮有限公司、创想时代（北京）网络技术有限公司签订的《租赁合同》系西友瑞海公司招商引进。在经营管理期间，达业成公司副总经理周乐峰向北京天瑞百货商城部分商户另行加收商铺卷帘门费用每户5000元。2011年3月25日，京华时报报道北京天瑞百货商城管理经营不善，引发商户以休市不营业，并阻止顾客进入商城的方式进行集体抗议。2011年6月达业成公司免去了负责北京天瑞百货商城招商经营工作的雷显华、周乐峰、周乐平的职务，并解除其招聘员工的劳动合同。2011年7月以后，该商城大部分商户拒绝交纳下半年租金。2011年7月10日,西友瑞海公司法定代表人牛毅向达业成公司要求协商提前终止双方的合作协议，并出具了《提前终止“合作协议”的协议》的合同文本并在合同中甲方签字，该文本载明：“甲方：北京西友瑞海房地产开发有限公司；乙方：北京达业成房地产经纪有限公司；按照甲乙双方2010年9月16日签订的‘合作协议’中相关条款（第三条第2款‘乙方承诺确保本项目第一年招商租金收入达到三千万元人民币’第四条第2款第二项，‘乙方负责把本项目做成一个上档次、有水平、可持续稳定发展的商业项目’）的约定。就目前招商的结果分析，合作项目已经不具备持续经营的条件，达到预期效果没有希望。经甲乙双方友好协商，按照协议规定提前终止‘合作协议’，由甲方妥善处理终止‘合作协议’后的有关事宜”。达业成公司未签署该提前终止合作合同的协议。2011年7月26日，达业成公司的委托代理人林鲁燕向北京市中信公证处提出公证申请，称因搜集证据需要，申请该处对其以购买物品的方式进行取证过程和所取得发票予以保全证据公证，公证员肖婷婷和孙静会同林鲁燕于当日上午去往“天瑞商城”二楼B192号摊位，由林鲁燕以普通消费者的身份从该摊位购买了文件夹20个、笔记本3个，付款后由该摊位售货员带领到位于“天瑞商城”二楼西边的西北角第三个房间开具了发票号码为“01703933”的《北京市国家税务局通用机打发票》一张，该发票上加盖了“北京天瑞百货市场有限公司代开发票专用章”。2011年12月30日天瑞百货公司市场部在商场内张贴《通知》，告知商户北京天瑞百货商城将于2012年1月20日正式停止对外营业，要求商户配合市场部清理货物工作。其后，商户撤场要求赔偿相应损失，西友瑞海公司及天瑞百货公司向部分商户进行了租金退赔。现北京天瑞百货商城已清退商户。
另查，2010年9月至2011年11月1日期间，达业成公司招商的在工商行政管理部门办理了相应登记手续的商户共计为312户，全体商户租赁铺位面积共计4195.05平方米，占合同标的建筑面积的17.34％，商户合同租金总额共计15 355 942.83元。庭审中，就《合作协议》中约定达到合作标的的80％的含义，双方亦各执一词，西友瑞海公司主张该约定应理解为出租面积的80％，达业成公司对此不予认可，主张双方在合同中并没有明确系出租面积的80％，该约定属于约定不明，但是明确约定达到合作标的的80％才可以开业，既然商城最终开业则可以说明该公司已完成了合作标的的80％。就达业成公司是否完成前期招商工作，西友瑞海公司主张2011年2月底之前达业成公司进行了前期招商推广工作，但之后并未进行招商推广工作。达业成公司对此不予认可，主张其之后一直在进行招商推广工作，只是招商宣传的形式采用在经营区域内手对手地发放之前的广告彩页，并进行了报刊广告、墙体广告、公交车辆车身广告等宣传形式，并向该院提交了广告彩页、公交车辆车身广告等广告宣传资料予以佐证。就达业成公司是否完成《合作协议》中约定出租率及租金指标双方各执一词，达业成公司主张该公司完成了出租率及租金指标，且可以从西友瑞海公司向其退还保证金的行为中推知其完成了开业前的招商率，就此向该院提交了《天瑞商城租赁状况一览表》、《各楼层租金明细》、《天瑞商城租赁状况表-预内》和《天瑞商城商铺预订、出租统计表》等证据材料予以佐证，达业成公司所提供的上述证据材料中加盖了“北京天瑞百货市场有限公司代开发票专用章”。西友瑞海公司主张达业成公司提交的上述证据材料均未加盖西友瑞海公司财务专用章或公章，而天瑞百货公司是与合同无关的第三方且代开发票专用章不具有对双方出租率及租金指标确认的效力，同时因天瑞商场的实际需要，发票专用章是放在市场管理办公室的，一直由达业成公司持有，并不是法定财务专用章及公章，是给商户开发票使用的，此外退还保证金并不能证明达业成公司已经完成了招商率。西友瑞海公司为证明达业成公司未完成出租率及租金指标，向该院提供了天瑞商场商户在北京市工商行政管理局西站分局注册登记情况清单、北京天瑞百货市场有限公司商户档案及商户签署的《北京市市场场地租赁合同》用以证明达业成公司没有完成出租率及租金指标，达业成公司对上述证据真实性予以认可，但主张并不能完全反映其招商业绩，因为有一部分入住商户未办理工商登记，也应将租金算入总招商额，此外由于达业成公司直至2011年4月后才装修完毕影响了其正常的招商工作。西友瑞海公司对此不予认可，主张该公司已于2010年秋冬季将4层商铺装修完毕并进行了出租，从达业成公司向法庭提供租赁统计表中也显示4层商铺已经出租并收取租金200余万元，就此西友瑞海公司向该院提交了租赁合同予以佐证商城4层的租赁情况，达业成公司未就其前述主张进一步提交证据予以佐证。达业成公司认可西友瑞海公司向其支付了1 040 314.76元，但主张该款项系当时其垫付的费用，西友瑞海公司支付其垫付款项可以反证该公司己完成租金指标和出租率。西友瑞海公司对该主张不予认可，主张达业成公司招商部分成功且完成近三分之一的租金指标，故该公司为解决达业成公司的资金困难和激励达业成公司完成租金指标和租金率提前支付了其垫付的资金，其中50万元是返利，2011年4月份最后一个商户入住之后租金达到900多万元，按照双方合同约定的3000万指标的三分之一折算就向达业成公司返利50万元。但这并不能证明达业成公司完成租金指标和租金率。西友瑞海公司主张达业成公司擅自将剩余的招商任务转委托给北京浩然天麟商务服务有限公司放弃继续招商，致使该公司未能完成招商目的，就此向该院提交了达业成公司与北京浩然天麟商务服务有限公司的委托招商协议及北京浩然天麟商务服务有限公司的招商策划方案予以佐证，达业成公司对该主张及证据材料均不予认可。达业成公司主张西友瑞海公司将其公司赶出原办公地点并拿走财务资料且阻碍其公司进行正常招商，西友瑞海公司对此不予认可，主张系达业成公司擅自搬离办公地点，达业成公司未就该主张进一步向该院提交充分证据予以佐证。
上述事实，有双方当事人陈述、《合作协议》、《提前终止“合作协议”的协议》、《北京市市场场地租赁合同》、财务凭证、商户名单、公证书、通知等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：西友瑞海公司（甲方）与达业成公司（乙方）签订的《合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定的合作标的为北京天瑞百货商城，实际招商建筑面积26 732平方米，乙方承诺确保本项目第一年招商租金收入达到3000万元人民币。甲方承诺第一年按照招商租金总额5％的原则给予乙方返利。但乙方整个招商出租率未达到整个合作标的的60％时，甲方不予返利；超过60％而未达到3000万元人民币时按实际收取租金的5％给乙方返利。通过该合同约定可以推论，乙方至少必须完成合作标的60％以上，同时乙方必须完成租金3000万元指标才算完成第一年招商承诺。庭审中，双方对合作标的的80％或60％的含义各执一词，结合该合同的上下文语境及指代的同一性考虑，因合同中双方明确约定合作标的系北京天瑞百货商城，实际招商建筑面积26 732平方米，故合作标的的80％或60％的含义应理解为北京天瑞百货商城实际招商建筑面积的80％或60％。就乙方是否完成出租率及租金指标的问题，为证明完成出租率及租金指标，达业成公司向该院提供证据《天瑞商城租赁状况一览表》、《各楼层租金明细》、《天瑞商城租赁状况表-预内》和《天瑞商城商铺预订、出租统计表》证明其完成出租率及租金指标，但达业成公司所提供上述证据皆未有西友瑞海公司的财务确认凭据，只加盖“北京天瑞百货市场有限公司代开发票专用章”，而天瑞百货公司非《合作协议》的合同当事人，其代开发票专用章不具有对双方出租率及租金指标确认的效力，此外，达业成公司以西友瑞海公司支付其垫付的资金及返还保证金反推其己完成租金指标和出租率，该院认为该事实仅系间接证据，从西友瑞海公司向该院提供的北京天瑞百货商城商户在北京市工商行政管理局西站分局注册登记情况名单及上述商户签署的租赁合同看，可以证明租赁合同签订的时间、铺位面积、租金等档案统计信息，上述证据显示达业成公司并未完成《合作协议》约定的出租率及租金指标。而“异业”部分，肖志红、赵高科、李俊、北京福润万家超市连锁有限公司、北京金鑫娱乐中心、北京市彤华永鑫餐饮有限公司、创想时代（北京）网络技术有限公司签订的《租赁合同》系西友瑞海公司招商引进，不应计算在达业成公司的招商出租率及租金指标之内，故该院对达业成公司的主张及提供的上述证据无法采信，达业成公司对其招商情况举证不能应当承担相应的不利法律后果。就双方的合同义务履行情况而言，达业成公司就其招商工作向该院提供了外墙体广告、报刊广告、公交车身广告等证据材料予以佐证，该院认为，根据双方合同约定招商工作的含义应当理解为引进商户到北京天瑞百货商城租赁商铺开业，而根据达业成公司的广告内容只能证明该公司是完成《合作协议》第二条第2项约定的“企划宣传”工作，无法证明其完成招商工作；根据该合同第二条约定达业成公司负责北京天瑞百货商城的日常经营管理，但是达业成公司负责北京天瑞百货商城经营管理工作的人员在经营管理过程中私自加收商户的卷帘门费用，账外向商户索取额外利益，并因经营管理不善引发商城商户以休市不营业及阻止顾客进入商城的方式进行集体抗议，给商城的招商和经营工作带来不利影响；达业成公司在未经过双方协商同意的情况下，欲单方将剩余的招商任务交由北京浩然天麟商务服务有限公司完成；达业成公司在2011年6月将主要负责北京天瑞百货商城的雷显华、周乐峰、周乐平免职，并解除其招聘员工的劳动合同，使达业成公司在缺乏招商及管理团队的情况下，不具备继续完成招商及日常管理工作的条件；综上，达业成公司在招商及经营管理工作中的上述行为已构成违约，故西友瑞海公司要求按照合同约定由达业成公司承担违约责任的诉讼请求理由正当，该院依法予以支持。西友瑞海公司法定代表人牛毅在双方合作项目无法正常运营的情况下，向达业成公司提出《提前终止“合作协议”的协议》，该协议系该公司希望双方协商解除合作关系的意向，并不能直接认定为西友瑞海公司存在单方终止合同的违约行为。达业成公司主张西友瑞海公司将该公司赶出原办公地点并拿走财务资料并阻碍该公司进行正常招商，西友瑞海公司对此不予认可，主张达业成公司系擅自离开办公地点，达业成公司未就该主张向该院提交充分证据予以佐证，故该院对该主张不予采信，进而对达业成公司要求西友瑞海公司及天瑞百货公司承担违约责任并支付2011年度应付返利150万元、违约金600万元及2012年度至2015年度应得利益损失及其他损失600万元的诉讼请求不予支持。根据《合作协议》有关违约责任的约定：“2、甲方在本项目正常运营情况下，不得以任何理由提前解除与乙方的合作关系，不得无故开除乙方派驻本项目的团队成员，不得以任何理由拖欠给乙方的返利和预支的人员报酬。3、除不可抗力外，乙方不得以任何借口和理由中止或放弃本项目招商工作，不得推诿招商责任，不得以中止招商和商业管理向甲方施压。乙方在任何情况下都不得纠结、挑动、唆使商户向甲方谋取不当利益。乙方派驻本项目团队成员不得超出双方约定的权限行事，不得无故不服从，不接受甲方的监督和领导。4、当上述第2款、第3款所列事项之一发生时，即构成一方对另一方的根本违约，违约方需向守约方支付相当于违约行为发生当年年租金总额20％的资金作为违约金。如违约金不足以弥补守约方损失，守约方有权继续向违约方追索损失”。现达业成公司存在该合同约定的违约行为，应当依照该合同约定承担违约行为发生当年年租金总额20％即600万元的资金作为违约金，达业成公司未向该院提交证据证明存在违约金约定过高应当酌减的法定事由，故该院对西友瑞海公司要求达业成公司支付违约金600万元的诉讼请求予以支持。因双方目前已不具备继续履行《合作协议》的基础，且双方均要求解除该合作协议，故该院对双方要求解除该合作协议的诉讼请求不持异议。由于合作合同的特殊性质，解除的效力仅向将来发生，在西友瑞海公司无充分证据进一步证明前述违约金不足以弥补其损失的情况下，该公司要求达业成公司返还已支付的垫付资金1 082 692.76元、保证金10万元及返利625 500元的诉讼请求该院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认达业成公司与西友瑞海公司2010年9月16日签订的《合作协议》于判决生效之日解除。二、达业成公司于判决生效后10日内向西友瑞海公司支付违约金人民币600万元。三、驳回达业成公司的其他诉讼请求。四、驳回西友瑞海公司的其他反诉请求。
达业成公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实错误，凭主观推测，偏信一方言论，背离了基本规则和商业经营规律以及一般常识。1、通过双方约定以及后续履行协议情况可以反证达业成公司完成了合同约定的80％招商比例。如商城未完成60％－80％的招商比例，则不具备开业条件，这是双方明知的基本行业规律，也是双方合同约定的条件。西友瑞海公司批准同意并顺利完成开业活动，足额向达业成公司返还保证金并退还前期由达业成公司垫付的费用，向达业成公司支付了部分返利，足以说明达业成公司已实际完成了约定的招商比例。另，商城开业期间入驻的商户签约时间均为3-5年，租金多为半年一交，表明在较长时间内，入驻商户和租金收入具有相对稳定性。2、一审法院忽略了达业成公司依据合作协议约定享有“期限利益”的事实，并曲解了返利约定内容。合同履行尚未满一年，西友瑞海公司不具备评论达业成公司履约成败的条件，现西友瑞海公司未满一年即要求解除合同，剥夺了达业成公司对于合同履行的“期限利益”。根据《合作协议》第三章关于返利的规定，招商出租率达到60％和年租金达到3000万元，两条件满足之一，西友瑞海公司即应当支付返利。合同约定的出租率，应指商城可用于出租的部分，商场的公共部位，包括厕所、食堂、走廊等，不应计入出租范围，但一审法院按照商城建筑面积计算出租率，属于对基本事实认定错误。而达业成公司提交的由项目公司天瑞百货公司加盖代开发票专用章的《天瑞商城租赁状况一览表》、《各楼层租金明细表》、《租赁统计表》等以及商城录像证据均足以证明达业成公司完成了合同约定的招商比例。一审法院未采信由项目公司天瑞百货公司出具的明细表和统计表，反而采信由西友瑞海公司单方出具和统计的出租比率统计表，系采信证据错误。另，根据合同关于经营指标与利益分配的约定，达业成公司只有完成约定的招商比例，才有可能获得返利，但西友瑞海公司却辩称其行为属于“提高达业成公司积极性”“提前支付返利”，言行不一，自相矛盾。3、（1）天瑞百货公司为本案合作协议的履约一方，系西友瑞海公司合同权利义务继受主体，属于本案必要诉讼主体，其出具证据应为有效证据且具备证明力。天瑞百货公司为西友瑞海公司全资子公司及隶属公司，该公司一直受西友瑞海公司控制，公司财务印鉴均由西友瑞海公司控制，两公司法定代表人均为牛毅，《合作协议》指向的权利主体和最终利益主体均为天瑞百货公司，可见，西友瑞海公司与天瑞百货公司均是合作协议的履行一方，其出具的证据应作为证据采信。一审法院武断认定代开发票专用章非财务确认凭据，以工商部门注册名单中商户数量为准计算出租率和招商指标，未采信项目公司天瑞百货公司出具的证明材料，推论难以服众。（2）一审法院一方面认为达业成公司没有完成招商指标构成违约，不得根据合同约定年租金收益3000万元的20％享受返利，另一方面却要求达业成公司根据该标准向西友瑞海公司支付违约金，判决结果自相矛盾。（3）一审法院采信西友瑞海公司的单方陈词，认定达业成公司私自加收卷门帘费用、账外收取额外利益、对招商进行转委托，完全不符合事实认定规则。（4）异业部分商户系达业成公司招商，商户与西友瑞海公司还是天瑞百货公司签订招商合同，完全由该两公司决定，加盖哪家公司公章与由哪家公司完成招商任务，无必然联系。4、在包括代开发票专用章在内的财务印鉴由西友瑞海公司控制的情况下，签约商户信息由西友瑞海公司确定后统一由财务人员录入并出具给达业成公司，达业成公司无法持有如此完备的数据信息。表明达业成公司提供证据系详实可靠的。5、西友瑞海公司在2011年8月份的时候仍然在为达业成公司报销招商费用，说明达业成公司在坚守招商岗位，反倒是西友瑞海公司恶意驱逐商户，公然解除合同。二、一审法院适用法律错误，审判期间严重超越法定期间，审判程序不当。合同解除的过错在于西友瑞海公司，一审法院分配举证责任不当，认定证据错误。且一审法院严重超越法定审限，遗漏了本案证人证言，请求二审法院予以纠正。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，改判支持达业成公司的诉讼请求，驳回西友瑞海公司的反诉请求，或者将本案发回重审，全部诉讼费用由西友瑞海公司、天瑞百货公司负担。二审期间，达业成公司认可西友瑞海公司于2011年1月7日已向其支付返利50万元，故其关于返利部分的诉讼请求金额减少为100万元。
西友瑞海公司服从一审法院判决，其针对达业成公司的上诉意见答辩称：一、根据《合作协议》的约定，达业成公司必须同时完成60％的出租率以及年租金3000万元的指标，方可获得返利，但达业成公司未完成上述指标。虽然达业成公司提交了加盖天瑞百货公司代开发票专用章的出租率和租金统计明细，但天瑞百货公司不是合同主体，代开发票专用章也不是财务专用章或者合同专用章，不具有确认出租率和租金数额的效力。因北京天瑞百货商城经营管理需要，该代开发票专用章一直由达业成公司控制。相反，西友瑞海公司提供了北京天瑞百货商城商户在北京市工商行政管理局西站分局登记情况名单及上述商户租赁合同，该证据真实可信。另，肖志红、赵高科、李俊、北京福润万家超市连锁有限公司、北京金鑫娱乐中心、北京市彤华永鑫彩印有限公司、创想时空（北京）网络技术有限公司是在达业成公司未能招商成功的情况下，由西友瑞海公司招商，故该7商户不应计入达业成公司的招商业绩，上述事实有李俊、北京金鑫娱乐中心出具的证明以及租赁合同签订主体为西友瑞海公司等证据佐证。综合上述证据，达业成公司仅完成了招商指标的三分之一，不应享受任何返利。二、达业成公司的企划宣传，是吸引顾客而非招商，其未尽到经营管理责任，引发商户休市、阻止客户进入商城，有京华时报的报道为证，说明达业成公司未按合同履行义务。西友瑞海公司向达业成公司返还保证金并报销部分垫资款，支付部分返利，系因达业成公司流动资金不足，为支持达业成公司履行合同，故西友瑞海公司向达业成公司提供了资金支持。三、西友瑞海公司在2011年5月时向商户进行了调查，绝大部分商户认为商场管理混乱，无宣传、无客户，拒绝缴纳下半年租金，此时，达业成公司却开除了周乐峰、周乐平等人的职务，致使招商管理团队成为空壳，在此情况下，牛毅起草提前终止合作协议，与达业成公司协商解除合同。四、达业成公司转委托的行为和擅自撤离项目公司，违反了合同关于达业成公司不得以任何借口和理由终止或放弃本项目招商工作的约定，构成根本违约，应按照年租金总额20％的标准向西友瑞海公司支付违约金，并赔偿西友瑞海公司长达半年之久未收取租金的损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天瑞百货公司服从一审法院判决，其针对达业成公司的上诉意见的答辩意见与西友瑞海公司一致。
本院经审理补充查明如下事实：2011年5月17日至5月19日期间，西友瑞海公司对北京天瑞百货商城商户进行调查，被调查商户对北京天瑞百货商城的租金交纳方案不满意，要求减免下半年租金，或者要求商城给予租金优惠，并做好广告宣传。达业成公司未提供证据证明北京天瑞百货商城2011年下半年租金的收取情况。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，尚有各方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。
本院认为：达业成公司与西友瑞海公司签订的《合作协议》系是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依据《合作协议》的约定行使权利并履行义务。现合同签订双方达业成公司与西友瑞海公司均诉请解除《合作协议》，故《合作协议》应予解除，本院不持异议。本案当事人争议的主要问题，即达业成公司、西友瑞海公司哪一方违反了《合作协议》的约定，该违约行为是否构成根本违约，并导致合同目的无法实现而解除合同。
一、关于违约责任的认定问题。
针对达业成公司主张西友瑞海公司存在违约行为，本院结合达业成公司提供的证据以及《合作协议》的约定，对达业成公司的主张分别评述如下：1、达业成公司主张西友瑞海公司清退了达业成公司的招商办公室，并拿走了全部招商材料，达业成公司办公场所已没有门牌标识；西友瑞海公司单方变更商户租金交付方式，未能保证达业成公司招商和商业运营管理工作的独立性，影响达业成公司返利和管理；西友瑞海公司欲将商城转让，而采取拒绝收取商户租金、驱赶商户的行为，构成根本违约。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，达业成公司现有证据不足以证明西友瑞海公司存在上述违约事实，表现在：达业成公司无证据证明西友瑞海公司清退了其办公室并拿走了其全部招商资料，且该主张亦与其在本案中提供了招商商户资料的事实自相矛盾；达业成公司提交北京天瑞百货商城续租缴费单通知单，证明西友瑞海公司变更租金交付方式、驱赶商户，阻碍达业成公司招商管理，但该通知单仅针对特定商户徐金宏（张洪）一人发出，不足以证明西友瑞海公司变更了《合作协议》以及《租赁合同》中的约定；达业成公司仅提供了叶文梅等证人证言证明证人曾听说西友瑞海公司欲将北京天瑞百货商城转让，以及拒收商户租金的事实，但并不能证明商城实际转让的事实，亦不能证明天瑞百货公司未收取上述商户租金的原因系因商城转让。故本院对达业成公司的上述主张，不予采信。2、达业成公司认为西友瑞海公司未支付过达业成公司派驻工作人员的工资和补贴；对北京天瑞百货商城4楼美食城装修迟延，导致4层商户解约，违反了《合作协议》的约定，构成根本违约。对此，本院认为，《合作协议》第三条第4款明确约定达业成公司派驻团队成员的工资由其自行负担，达业成公司该主张并无合同依据；而根据《合作协议》的约定，如果商城4层美食城未完成装修影响出租率，其指标应在全年总指标中扣除，并不构成西友瑞海公司根本违约的事由。故达业成公司的上述主张，亦无合同及事实依据，本院不予支持。3、达业成公司主张西友瑞海公司违反《合作协议》约定提前解除合同并驱赶达业成公司招商团队成员。本院认为，《合作协议》约定，在北京天瑞百货商城项目正常运营的情况下，西友瑞海公司不得提前解除合同，故认定西友瑞海公司要求与达业成公司解除合同是否构成违约，应结合北京天瑞百货商城是否正常经营来认定，不能因西友瑞海公司欲与达业成公司解除合同，即认定西友瑞海公司构成根本违约。本院认为，达业成公司的该项主张与西友瑞海公司关于“达业成公司根本违约，导致北京天瑞百货商城无法继续经营，要求解除《合作协议》”的主张实为同一问题，即西友瑞海公司要求解除《合作协议》的理由是否成立。如理由成立，则达业成公司构成违约，西友瑞海公司有权解除《合作协议》，达业成公司关于西友瑞海公司擅自解除《合作协议》，构成根本违约的主张不应得到支持；如理由不成立，则西友瑞海公司单方解除《合作协议》违反了合同约定，构成根本违约，应赔偿由此给达业成公司造成的损失。故本院结合对西友瑞海公司上述主张的认定对该问题予以阐明。
西友瑞海公司主张达业成公司构成违约的主要理由是达业成公司未完成招商指标，且经营管理存在问题，导致商城无法继续经营。为证明其主张，西友瑞海公司提交了2011年3月25日京华时报A23版关于《商户集体休市抗议天瑞商城》的报道，以及2011年5月底北京天瑞百货商城商户调查表，证明因达业成公司的经营管理问题，3月底商城商户休市抗议，5月底开始商户认为商城无客流、无宣传，拒绝缴纳下半年租金或要求减免2011年下半年租金。本院认为，根据《合作协议》的约定，达业成公司负责北京天瑞百货商城的招商和经营管理，且拥有独立的日常经营管理权，其管理权的内容包括企划宣传和商城经营管理，现北京天瑞百货商城商户认为商城无宣传休市抗议，并拒绝缴纳租金，表明达业成公司在商城的企划宣传以及经营管理中未能完全履行《合作协议》关于“确保项目安全健康运行”“保证卖场正常经营的稳定”等约定的义务，引发商户不满，并最终导致西友瑞海公司无法继续北京天瑞百货商城项目的经营。在北京天瑞百货商城不能正常经营的情况下，西友瑞海公司要求终止《合作协议》，并不构成对达业成公司的违约。一审法院认定达业成公司在招商及经营管理工作中存在违约行为，并判决达业成公司向西友瑞海公司支付违约金，并无不当。
综上，本院认为，达业成公司上诉认为西友瑞海公司单方解除合同，构成根本违约，本院不予支持。在达业成公司未完全履行《合作协议》约定的经营管理义务，导致商城商户休市抗议，拒绝缴纳租金，合同目的无法实现而予以解除的情况下，达业成公司作为违反合同义务一方无权依据《合作协议》要求西友瑞海公司按照3000万元的租金标准支付全部返利和赔偿可得利益损失，故对其该项上诉请求亦不予支持。西友瑞海公司、天瑞百货公司认可其实际租金收入已达到9 009 830.57元，并据此支付达业成公司返利50万元，本院不持异议。
二、关于违约金的计算数额问题。
《合作协议》约定违约方应支付相当于违约行为发生当年年租金总额20％的资金作为违约金，而根据该协议约定，达业成公司承诺确保商城项目第一年招商租金收入达到3000万元，现因达业成公司违约导致商城商户休市抗议，拒绝缴纳租金，最终无法继续经营，一审法院依据《合作协议》约定，按照3000万元为计算基数，判决达业成公司支付西友瑞海公司违约金600万元，并无不当。达业成公司认为一审法院判决结果自相矛盾，本院不予采信。
另，关于达业成公司上诉认为一审法院超越法定审理期限，审判程序不当的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起6个月内审结，但如遇特殊情况需要延长的，可经本院院长批准延长6个月，如还需延长的，可报请上级法院批准。故一审法院超越法定6个月审理期限并不当然构成审判程序违法，且未影响本案最终处理结果。
综上，一审法院判决处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费十万二千八百元，由北京达业成房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费三万三千二百二十九元，由北京达业成房地产经纪有限公司负担二万五千五百三十四元（于本判决生效后十日内交纳），由北京西友瑞海房地产开发有限公司负担七千六百九十五元（已交纳）。
二审案件受理费十二万九千七百元，由北京达业成房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 刘海云
代理审判员 徐 硕
二○一三 年 八 月 八 日
书 记 员 郭 岩
