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刘炳旭与石连英房屋买卖合同纠纷

 [日期:2014-07-31]   来源:北京律师网  作者:首都律师   阅读:0[字体: ] 
核心提示:民事活动应当遵循诚实信用的原则。石连英与刘炳旭于2003年签订房屋买卖协议后,买房人刘炳旭依约支付全部购房款并实际占有房屋,已经履行完毕房屋买卖合同中买房人的主要义务,且占有房屋至今超过十年。而本案中,双方在合同中并未明确约定过户时间,石连英虽主张多次要求刘炳旭配合过户,缺乏充足的证据加以佐证,其于2012年发出《催告函》,但此时过户已经遇到履行障碍。故没有证据证明刘炳旭存在根本违约的情形,石连英并不享有法定的合同解除权。基于民法中诚实信用原则和司法保证社会经济关系的稳定性之功能,一审法院判决解除《房屋买卖协议书》不当,本院予以纠正。

北京市第一中级人民法院
民事判决书

(2014)一中民终字第3048号


  上诉人(原审被告)刘炳旭。
  被上诉人(原审原告)石连英。

  上诉人刘炳旭因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第292号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人刘炳旭之委托代理人张春江,被上诉人石连英及其委托代理人秦善让、邹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  石连英在一审法院起诉称:2003年8月6日,石连英、刘炳旭签订了《房屋买卖协议书》,约定石连英将位于首钢矿业公司402号已购公有住房及室内部分物品出售给刘炳旭,在首钢矿业公司允许过户时,石连英协助刘炳旭办理过户手续,合同签订后,刘炳旭支付了约定房屋价款,2003年10月28日,首钢矿业公司下发了《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》,允许办理过户,但刘炳旭为再能分得单位房产,经石连英年年多次催促,在长达9年的时间内,拒不办理过户手续,给石连英造成了诸多不便,并造成损失。为维护石连英的利益,起诉到法院。诉讼请求:1、请求解除石连英、刘炳旭于2003年8月6日签订的《房屋买卖协议书》;2、判令刘炳旭立即返还石连英位于首钢矿业公司402号房屋,石连英退还刘炳旭106800元购房款;3、判令刘炳旭承担本案的诉讼费用。
  刘炳旭在一审法院辩称:第一,石连英、刘炳旭签订买卖协议的目的是石连英取得价款,刘炳旭取得房屋占有使用收益权利。从现在合同履行情况看,合同目的基本实现。因迁安市首钢矿区的房屋没有土地使用权证,需要缴纳土地出让金,缴纳土地出让金要求每栋楼整体缴纳,每个住户分别办理时,迁安市房管局不给办理房屋过户手续,虽然办理房屋过户登记手续存在现实障碍,但该障碍并非刘炳旭导致,我方没有不予配合行为,故请求法院依法驳回石连英诉讼请求。
  一审法院认为:合同应当具有可履行性,即合同标的具有履行的可能,以实现合同的法律效果。本案中,石连英与刘炳旭签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效。但需要特别指出的是,本案诉争房屋系首钢迁安矿区已购公有住房,依据河北省迁安市相关房屋土地政策,现房屋已无法上市交易并办理产权转移登记手续,无法实现双方缔约时所预期的法律效果,故石连英与刘炳旭签订的《房屋买卖协议书》不具备可履行性,合同的根本目的亦无法实现,上述合同应依法予以解除。合同解除后,刘炳旭应将诉争房屋交还石连英。石连英当庭表示愿意退还购房款,法院对此不持异议。庭审中,石连英主张多次催促刘炳旭办理过户手续事宜,但其未提供证据予以证明,故法院对此不予采信。现双方当事人在首钢迁安矿区房屋能够过户期间均未相互配合前往相关部门办理涉案房屋过户手续,且长期处于"两不找"状态,故双方对合同在能够上市交易期间未完成过户手续均存在过错,就合同解除后其他相关事宜,双方可另行解决。
  综上所述,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条之规定,判决如下:一、解除石连英与刘炳旭于二零零三年八月六日签订的《房屋买卖协议书》;二、刘炳旭于本判决生效后六十日内将首钢矿业公司402号房屋腾退并交付石连英,石连英于本判决生效后六十日内退还刘炳旭购房款十万六千八百元,刘炳旭予以配合收取。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  刘炳旭不服一审判决,向本院提起上诉,请求法院撤销原判,依法改判驳回诉求。刘炳旭的上诉理由是:一审法院认定事实错误,认定根据迁安市相关土地房屋政策,房屋已经无法上市交易是错误的,一审法院曲解迁安国土资源局工作人员答复;一审法院适用法律错误,房屋买卖协议不符合法定解除条件,不应解除;本案审理程序存在瑕疵,一审法院未释明相关权利。
  对此,石连英答辩称,不同意对方的上诉请求,要求依法驳回上诉,维持原判。
  本院经审理查明,位于河北省迁安市首钢矿业公司402号房屋(以下简称涉案房屋)为石连英已购公有住房,产权登记在石连英名下。
  2003年8月6日,卖方(甲方)石连英与买方(乙方)刘炳旭签订《房屋买卖协议书》,约定:"甲方自愿将首钢矿业公司402号三室一厅(建筑面积为68.55㎡)产权及室内电话,煤气罐,燃气灶,淋浴器,抽油烟机,空调,壁镜,排风扇各壹个卖给乙方,经双方协商达成以下协议:1.双方商定总售价为人民币壹拾万零陆仟捌佰元整(大写),由乙方一次付给甲方后即签订此协议书。2.待房屋交接后甲方将房本,购房合同书,产权证,购房交款单同房门钥匙经公证人当×。3.协议签订后,甲乙双方均不能私自改变房屋原有结构。首钢矿业公司允许过户时,甲方协助乙方出具必须的过户手续及相关证件共同办理,所需费用由乙方承担。4.到正式办理完过户手续之日以前,若发生由甲方工龄与房屋面积方面的公家补助费由甲方享受,与乙方无关,办理完过户手续后,由乙方享受,与甲方无关。5.乙方入住后所用水电费,电视收视费,卫生费和取暖费等,由乙方支付,如首钢矿业公司由甲方工资中扣除时,乙方需按票据金额付给甲方。6.协议签订后,甲乙双方必须遵守房地产管理规定及有关法律条款,不允许做违法的事,否则一切后果由违者自负。7.本协议一式四份,由甲乙双方及中介人各保留一份。此协议经双方及中介人签字后即日生效,无论今后房产行情发生什么变化永不反悔。协议终止:经双方全部办理完正式购房过户手续之日起,此协议终止。甲方:石连英乙方:刘炳旭中介人:王晓辉中介人:刘桂兰"。
  合同签订后,刘炳旭给付石连英全部购房款,石连英将涉案房屋及产权证、购买公有住房合同、交费收据交付刘炳旭。
  2003年10月28日,首钢矿业公司下发《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》,依据政策涉案房屋能够办理过户手续。但自《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》下发后至2012年9月9日前,石连英、刘炳旭均未前往相关部门办理房屋过户手续事宜。期间,河北省迁安市首钢矿区房屋于2008年停止办理过户交易手续。
  2012年9月9日,石连英向刘炳旭邮寄《催告函》一份,内容为:"您与我2003年8月6日签订一份《房屋买卖协议书》,约定将我所有的首钢矿业公司402号房产出售给你,待首钢矿业公司允许过户时,我协助为您出具过户必须的手续和相关证件,合同签订当天,我依约将房屋及房产权证等都付给了您。2003年10月29日,首钢矿业公司发布《首钢矿区已购买公有住房内部上市交易管理办法》,正式允许上述房屋上市交易。此后,每年我都多次催促您尽快办理过户手续,但您以各种理由推托,迟迟不予过户,给我带来了诸多不便和损失。现再次催促您在收到本函后一个月内办理过户手续,我将随时为此过户提供协助和配合,逾期不能办理,请书面说明原因"。
  庭审中,石连英主张:首钢矿业公司出台政策后,曾多次要求将涉案房屋过户至刘炳旭名下,但刘炳旭未予配合。刘炳旭对此不予认可,表示:石连英未通知其办理过户手续事宜。
  本案审理过程中,一审法院工作人员前往河北省迁安市房地产经营服务中心、迁安市国土资源局、首钢矿业公司住房制度改革办公室,调查核实首钢矿区职工房产过户问题。
  河北省迁安市房地产经营服务中心工作人员答复:只要当事人在国土局能够缴纳自己部分的土地出让金,房地产经营服务中心就能办理过户,但目前尚未遇到当事人持国土局缴纳完毕手续前来办理过户的情况。2008年以前办理过个人交出让金即可过户的手续,但2008年之后,必须整栋楼交纳出让金才能办理过户,具体政策问题由国土资源部门掌握。我处仅能答复目前涉案房屋不具备过户条件,不能过户。
  迁安市国土资源局工作人员答复:目前,仅缴纳个人部分土地出让金涉案房屋肯定不能办理过户手续。
  首钢矿业公司住房制度改革办公室工作人员答复:第一,2003年至2008年期间,首钢迁安矿区已购公有住房可以办理过户,但2008年后因土地政策原因不再办理过户手续,依据相应程序划拨土地应先转为出让形式,再转让至个人名下;第二,如果首钢职工已经分房,则不能办理过户。先买房再分房的,根据目前政策,也不能办理过户;第三,买房人必须有两人户口(夫妻、父子等)是矿业公司户口,且没有房产,户口以分家时的大底册为准。首钢、首冶职工之间可以买卖,但要到各自单位补差价,办过户时适用同一个政策。四、实践中,继承、离异可办过户,但赠与、买卖等不可办过户。
  上述事实,有产权登记资料、《房屋买卖协议书》、《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》、《催告函》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
  本案中,石连英与刘炳旭签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效。根据一审法院的调查结果,房地产经营服务中心和迁安市国土资源局答复为因交纳土地出让金的操作上的困难,都不能证明过户已经履行不能,目前涉案房屋暂不具备过户条件,一审法院直接依此得出合同不具备可履行性的结论,是错误的,应予纠正。而关于首钢矿业公司住房制度改革办公室的答复,本院认为,首先,该答复亦未能证明合同已经履行不能,其次,房屋是否能够过户,应当以相关行政部门的答复为准,首钢矿业公司作为企业单位,并不享有直接决定平等主体之间关于私有房屋交易可履行性的权力和职能。
  民事活动应当遵循诚实信用的原则。石连英与刘炳旭于2003年签订房屋买卖协议后,买房人刘炳旭依约支付全部购房款并实际占有房屋,已经履行完毕房屋买卖合同中买房人的主要义务,且占有房屋至今超过十年。而本案中,双方在合同中并未明确约定过户时间,石连英虽主张多次要求刘炳旭配合过户,缺乏充足的证据加以佐证,其于2012年发出《催告函》,但此时过户已经遇到履行障碍。故没有证据证明刘炳旭存在根本违约的情形,石连英并不享有法定的合同解除权。基于民法中诚实信用原则和司法保证社会经济关系的稳定性之功能,一审法院判决解除《房屋买卖协议书》不当,本院予以纠正。
  综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律有误,刘炳旭的上诉请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、撤销北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第292号民事判决;
  二、驳回石连英的全部诉讼请求。
  一审案件受理费七十元,由石连英负担(已交纳)。
  二审案件受理费七十元,由石连英负担(于本判决生效后七日内交纳)。
  本判决为终审判决。


审 判 长  张洁芳
代理审判员  詹 晖
代理审判员  朱文君
二〇一四年六月五日
书 记 员  杜 莹
书 记 员  田 星



北京市第一中级人民法院
民事判决书

(2014)一中民终字第3048号


  上诉人(原审被告)刘炳旭。
  被上诉人(原审原告)石连英。

  上诉人刘炳旭因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第292号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人刘炳旭之委托代理人张春江,被上诉人石连英及其委托代理人秦善让、邹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  石连英在一审法院起诉称:2003年8月6日,石连英、刘炳旭签订了《房屋买卖协议书》,约定石连英将位于首钢矿业公司402号已购公有住房及室内部分物品出售给刘炳旭,在首钢矿业公司允许过户时,石连英协助刘炳旭办理过户手续,合同签订后,刘炳旭支付了约定房屋价款,2003年10月28日,首钢矿业公司下发了《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》,允许办理过户,但刘炳旭为再能分得单位房产,经石连英年年多次催促,在长达9年的时间内,拒不办理过户手续,给石连英造成了诸多不便,并造成损失。为维护石连英的利益,起诉到法院。诉讼请求:1、请求解除石连英、刘炳旭于2003年8月6日签订的《房屋买卖协议书》;2、判令刘炳旭立即返还石连英位于首钢矿业公司402号房屋,石连英退还刘炳旭106800元购房款;3、判令刘炳旭承担本案的诉讼费用。
  刘炳旭在一审法院辩称:第一,石连英、刘炳旭签订买卖协议的目的是石连英取得价款,刘炳旭取得房屋占有使用收益权利。从现在合同履行情况看,合同目的基本实现。因迁安市首钢矿区的房屋没有土地使用权证,需要缴纳土地出让金,缴纳土地出让金要求每栋楼整体缴纳,每个住户分别办理时,迁安市房管局不给办理房屋过户手续,虽然办理房屋过户登记手续存在现实障碍,但该障碍并非刘炳旭导致,我方没有不予配合行为,故请求法院依法驳回石连英诉讼请求。
  一审法院认为:合同应当具有可履行性,即合同标的具有履行的可能,以实现合同的法律效果。本案中,石连英与刘炳旭签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效。但需要特别指出的是,本案诉争房屋系首钢迁安矿区已购公有住房,依据河北省迁安市相关房屋土地政策,现房屋已无法上市交易并办理产权转移登记手续,无法实现双方缔约时所预期的法律效果,故石连英与刘炳旭签订的《房屋买卖协议书》不具备可履行性,合同的根本目的亦无法实现,上述合同应依法予以解除。合同解除后,刘炳旭应将诉争房屋交还石连英。石连英当庭表示愿意退还购房款,法院对此不持异议。庭审中,石连英主张多次催促刘炳旭办理过户手续事宜,但其未提供证据予以证明,故法院对此不予采信。现双方当事人在首钢迁安矿区房屋能够过户期间均未相互配合前往相关部门办理涉案房屋过户手续,且长期处于"两不找"状态,故双方对合同在能够上市交易期间未完成过户手续均存在过错,就合同解除后其他相关事宜,双方可另行解决。
  综上所述,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条之规定,判决如下:一、解除石连英与刘炳旭于二零零三年八月六日签订的《房屋买卖协议书》;二、刘炳旭于本判决生效后六十日内将首钢矿业公司402号房屋腾退并交付石连英,石连英于本判决生效后六十日内退还刘炳旭购房款十万六千八百元,刘炳旭予以配合收取。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  刘炳旭不服一审判决,向本院提起上诉,请求法院撤销原判,依法改判驳回诉求。刘炳旭的上诉理由是:一审法院认定事实错误,认定根据迁安市相关土地房屋政策,房屋已经无法上市交易是错误的,一审法院曲解迁安国土资源局工作人员答复;一审法院适用法律错误,房屋买卖协议不符合法定解除条件,不应解除;本案审理程序存在瑕疵,一审法院未释明相关权利。
  对此,石连英答辩称,不同意对方的上诉请求,要求依法驳回上诉,维持原判。
  本院经审理查明,位于河北省迁安市首钢矿业公司402号房屋(以下简称涉案房屋)为石连英已购公有住房,产权登记在石连英名下。
  2003年8月6日,卖方(甲方)石连英与买方(乙方)刘炳旭签订《房屋买卖协议书》,约定:"甲方自愿将首钢矿业公司402号三室一厅(建筑面积为68.55㎡)产权及室内电话,煤气罐,燃气灶,淋浴器,抽油烟机,空调,壁镜,排风扇各壹个卖给乙方,经双方协商达成以下协议:1.双方商定总售价为人民币壹拾万零陆仟捌佰元整(大写),由乙方一次付给甲方后即签订此协议书。2.待房屋交接后甲方将房本,购房合同书,产权证,购房交款单同房门钥匙经公证人当×。3.协议签订后,甲乙双方均不能私自改变房屋原有结构。首钢矿业公司允许过户时,甲方协助乙方出具必须的过户手续及相关证件共同办理,所需费用由乙方承担。4.到正式办理完过户手续之日以前,若发生由甲方工龄与房屋面积方面的公家补助费由甲方享受,与乙方无关,办理完过户手续后,由乙方享受,与甲方无关。5.乙方入住后所用水电费,电视收视费,卫生费和取暖费等,由乙方支付,如首钢矿业公司由甲方工资中扣除时,乙方需按票据金额付给甲方。6.协议签订后,甲乙双方必须遵守房地产管理规定及有关法律条款,不允许做违法的事,否则一切后果由违者自负。7.本协议一式四份,由甲乙双方及中介人各保留一份。此协议经双方及中介人签字后即日生效,无论今后房产行情发生什么变化永不反悔。协议终止:经双方全部办理完正式购房过户手续之日起,此协议终止。甲方:石连英乙方:刘炳旭中介人:王晓辉中介人:刘桂兰"。
  合同签订后,刘炳旭给付石连英全部购房款,石连英将涉案房屋及产权证、购买公有住房合同、交费收据交付刘炳旭。
  2003年10月28日,首钢矿业公司下发《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》,依据政策涉案房屋能够办理过户手续。但自《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》下发后至2012年9月9日前,石连英、刘炳旭均未前往相关部门办理房屋过户手续事宜。期间,河北省迁安市首钢矿区房屋于2008年停止办理过户交易手续。
  2012年9月9日,石连英向刘炳旭邮寄《催告函》一份,内容为:"您与我2003年8月6日签订一份《房屋买卖协议书》,约定将我所有的首钢矿业公司402号房产出售给你,待首钢矿业公司允许过户时,我协助为您出具过户必须的手续和相关证件,合同签订当天,我依约将房屋及房产权证等都付给了您。2003年10月29日,首钢矿业公司发布《首钢矿区已购买公有住房内部上市交易管理办法》,正式允许上述房屋上市交易。此后,每年我都多次催促您尽快办理过户手续,但您以各种理由推托,迟迟不予过户,给我带来了诸多不便和损失。现再次催促您在收到本函后一个月内办理过户手续,我将随时为此过户提供协助和配合,逾期不能办理,请书面说明原因"。
  庭审中,石连英主张:首钢矿业公司出台政策后,曾多次要求将涉案房屋过户至刘炳旭名下,但刘炳旭未予配合。刘炳旭对此不予认可,表示:石连英未通知其办理过户手续事宜。
  本案审理过程中,一审法院工作人员前往河北省迁安市房地产经营服务中心、迁安市国土资源局、首钢矿业公司住房制度改革办公室,调查核实首钢矿区职工房产过户问题。
  河北省迁安市房地产经营服务中心工作人员答复:只要当事人在国土局能够缴纳自己部分的土地出让金,房地产经营服务中心就能办理过户,但目前尚未遇到当事人持国土局缴纳完毕手续前来办理过户的情况。2008年以前办理过个人交出让金即可过户的手续,但2008年之后,必须整栋楼交纳出让金才能办理过户,具体政策问题由国土资源部门掌握。我处仅能答复目前涉案房屋不具备过户条件,不能过户。
  迁安市国土资源局工作人员答复:目前,仅缴纳个人部分土地出让金涉案房屋肯定不能办理过户手续。
  首钢矿业公司住房制度改革办公室工作人员答复:第一,2003年至2008年期间,首钢迁安矿区已购公有住房可以办理过户,但2008年后因土地政策原因不再办理过户手续,依据相应程序划拨土地应先转为出让形式,再转让至个人名下;第二,如果首钢职工已经分房,则不能办理过户。先买房再分房的,根据目前政策,也不能办理过户;第三,买房人必须有两人户口(夫妻、父子等)是矿业公司户口,且没有房产,户口以分家时的大底册为准。首钢、首冶职工之间可以买卖,但要到各自单位补差价,办过户时适用同一个政策。四、实践中,继承、离异可办过户,但赠与、买卖等不可办过户。
  上述事实,有产权登记资料、《房屋买卖协议书》、《首钢迁安矿区已购公有住房内部上市交易管理办法》、《催告函》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
  本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
  本案中,石连英与刘炳旭签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效。根据一审法院的调查结果,房地产经营服务中心和迁安市国土资源局答复为因交纳土地出让金的操作上的困难,都不能证明过户已经履行不能,目前涉案房屋暂不具备过户条件,一审法院直接依此得出合同不具备可履行性的结论,是错误的,应予纠正。而关于首钢矿业公司住房制度改革办公室的答复,本院认为,首先,该答复亦未能证明合同已经履行不能,其次,房屋是否能够过户,应当以相关行政部门的答复为准,首钢矿业公司作为企业单位,并不享有直接决定平等主体之间关于私有房屋交易可履行性的权力和职能。
  民事活动应当遵循诚实信用的原则。石连英与刘炳旭于2003年签订房屋买卖协议后,买房人刘炳旭依约支付全部购房款并实际占有房屋,已经履行完毕房屋买卖合同中买房人的主要义务,且占有房屋至今超过十年。而本案中,双方在合同中并未明确约定过户时间,石连英虽主张多次要求刘炳旭配合过户,缺乏充足的证据加以佐证,其于2012年发出《催告函》,但此时过户已经遇到履行障碍。故没有证据证明刘炳旭存在根本违约的情形,石连英并不享有法定的合同解除权。基于民法中诚实信用原则和司法保证社会经济关系的稳定性之功能,一审法院判决解除《房屋买卖协议书》不当,本院予以纠正。
  综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律有误,刘炳旭的上诉请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
  一、撤销北京市石景山区人民法院(2013)石民初字第292号民事判决;
  二、驳回石连英的全部诉讼请求。
  一审案件受理费七十元,由石连英负担(已交纳)。
  二审案件受理费七十元,由石连英负担(于本判决生效后七日内交纳)。
  本判决为终审判决。


审 判 长  张洁芳
代理审判员  詹 晖
代理审判员  朱文君
二〇一四年六月五日
书 记 员  杜 莹
书 记 员  田 星



 


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