北京市第二中级人民法院民事判决书
(2014)二中民终字第03842号
上诉人（原审原告、反诉被告）车密达。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京五联大众旅馆有限公司。
法定代表人邢刚，总经理。
上诉人车密达因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，车密达起诉至原审法院称：2010年11月20日，我与北京五联大众旅馆有限公司（以下简称五联公司）签订《承包经营合同书》，五联公司同意我承包经营该公司所属北京市西城区×××，作为办公用房及经营场所，有偿使用，合同有效期两年，自2010年11月20日起至2012年11月19日止，并对承包费及付款方式、双方权利义务等作出约定。2012年11月19日，在上述《承包经营合同书》到期前，我与五联公司又签订《×××临时承租协议书》（以下简称临时承租协议书），约定《承包经营合同书》不再续签，由我按原合同条款继续经营，按月承租，直至五联公司股权转让成功。2013年6月20日，我收到五联公司送交的《终止合同通知书》，要求终止合同并通知我在15日内退出经营的旅馆。接到上述通知后，我要求五联公司提供股权转让成功的相关法律文件，五联公司不仅不提供上述文件，还在我承包费已交到2013年8月8日合同尚在履行期间的情况下，派人到我经营场所吵闹扰乱经营秩序，多次在旅馆大门上贴封条，并强行抢走税控机。我认为临时承租协议书约定的五联公司股权转让成功协议终止的条件尚未成就，五联公司提前终止合同并要求我退出经营的行为侵害了我的合法权益。现我诉至法院，请求判令五联公司继续履行与我签订的临时承租协议书，由我继续承租客房。
五联公司辩称并反诉称：我公司不同意车密达的诉讼请求。我公司与车密达于2012年11月19日签订临时承租协议书之后，在2013年6月18日前，车密达累计向我公司支付承包费115000元。根据双方签订的协议，车密达应按每月15833.33元（每天520.55元）的标准向我公司支付承包费。2013年6月20日，我公司向车密达送达《终止合同通知书》，限定其在15日内即2013年7月5日前腾出房屋。车密达应向我公司支付截至2013年7月5日前共计7.5个月的承包费118750元，车密达尚欠付我公司承包费3750元。因合同约定承包费标准过低，自2013年7月6日起，对方应按市场标准即每天3170.4元向我公司支付房屋使用费。另外，车密达每年应分摊税费6216.7元，截至2013年10月20日其应分摊税费5698.55元，自2013年10月21日至腾出房屋之日止，应按每天17.03元的标准分摊税费。我公司认为，临时承租协议书约定按月承租，我公司作为出租方，有权随时终止临时协议。我公司在2013年6月20日向车密达送达《终止合同通知书》时，已经给其15日的合理期限，合同到2013年7月5日就终止了，对方应当在收到通知后的15日内腾出房屋，并向我公司结清承包费、税费、水电费。为此，我公司提出反诉，请求判令：1、车密达腾退位于北京市西城区×××全部房屋并结清水电费用；2、车密达向我公司支付2013年7月5日之前的承包费3750元、2013年7月6日至2013年10月20日的房屋使用费322892元、2013年10月21日起至实际腾房之日按每天3170.4元计算的房屋使用费；3、车密达向我公司支付2013年10月20日前应付税款5698.55元，并自2013年10月21日起至腾出房屋之日，按每天17.03元向我公司支付应付税款。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方当事人签订的《承包经营合同书》及临时承租协议书系双方真实意思表示且内容不违法法律、法规的强制性规定，对其效力予以确认。临时承租协议书中约定了“按月承租”，又约定了“如甲方股权转让成功，乙方须无条件终止此协议并撤出”，可视为对租赁期限约定不明的不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，五联公司于2013年6月20日向车密达送达了《终止合同通知书》，并给予车密达15日的腾退期，此举符合法律规定，而且从临时承租协议书的内容及车密达出具的承诺书中亦可推断出其已知悉租赁期限处于不确定状态，故法院认为，双方当事人签订的临时承租协议书已于2013年7月5日解除。因此，车密达要求继续履行临时承租协议书，继续承租客房的本诉请求，于法无据，不予支持。五联公司要求车密达腾退涉案房屋的反诉请求，予以支持。对于结清水电费的反诉请求，因五联公司未提供欠付水电费的具体数额，故对于该项反诉请求不予支持。对于2013年7月5日之前的承包费问题，因临时承租协议书约定“按原合同条款继续经营”，故车密达应按照《承包经营合同书》中约定的付款方式支付承包费，经核算，2013年7月5日之前，车密达应支付承包费121000元，实际支付115000元，尚余6000元未支付，五联公司仅主张3750元，法院不持异议。对于2013年7月6日之后的房屋使用费，五联公司认为合同约定标准过低，主张按照日3170.4元计算，法院认为合同变更应以双方当事人协商一致为前提，在双方对合同效力尚存争议的情况下，五联公司提高使用费标准，不予支持。按照《承包经营合同书》约定的年承包费数额及付款方式2013年7月6日至2013年10月20日，车密达应向五联公司支付房屋使用费77000元。2013年10月21日起至实际腾房之日的房屋使用费，亦应按照《承包经营合同书》约定的承包费标准进行支付，即日520.55元。对于支付税款的反诉请求，因《承包经营合同书》及临时承租协议书中均未规定税款应由车密达支付，故对该项反诉请求不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、驳回车密达的全部诉讼请求；二、自判决生效之日起十五日内，车密达将北京市西城区×××35间客房及经营场所腾空交予北京五联大众旅馆有限公司；三、自判决生效之日起十五日内，车密达向北京五联大众旅馆有限公司支付二○一二年十一月二十日至二○一三年七月五日欠缴承包费三千七百五十元；四、自判决生效之日起十五日内，车密达向北京五联大众旅馆有限公司支付二○一三年七月六日至二○一三年十月二十日房屋使用费七万七千元；五、自判决生效之日起十五日内，车密达向北京五联大众旅馆有限公司支付二○一三年十月二十一日至实际腾退之日的房屋使用费（以每日五百二十元五角五分为计算标准）；六、驳回北京五联大众旅馆有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，车密达不服，上诉至本院，仍坚持原审诉讼意见，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求并驳回五联公司的全部反诉请求。五联公司同意原判。
经审理查明：2010年11月20日，五联公司（甲方）与车密达（乙方）签订《承包经营合同书》，约定甲方所属北京市西城区×××35间客房及经营场所由乙方进行承包经营，合同有效期为2年，自2010年11月20日起至2012年11月19日止；承包费为每年190000元，付款方式：11月20日—3月20日计26000元、3月21日—4月20日计10000元、4月21日—11月20日计154000元；合同存续期间，因国家调整税种及税金增加部分由乙方负担；双方另就权利义务，合同的修改、变更和终止及违约责任等事项进行了约定。2012年11月19日，五联公司（甲方）与车密达（乙方）签订临时承租协议书，约定×××于2012年11月20日经营承包合同到期，为使大众旅馆正在进行的股权转让顺利进行，故承包合同不再续签。又因股权转让正在进行中，经甲乙双方协商，由×××承包人按原合同条款继续经营，按月承租。如甲方股权转让成功，乙方须无条件终止此协议并撤出；如甲方股权转让不成功，在同等条件下乙方有优先权；以上协议自2012年11月20日生效。2013年6月20日，五联公司向车密达送达了《终止合同通知书》，内容为：因我单位转股已进入操作程序，买方需接管×××。现正式通知你方，终止合同。因于去年11月20日，我公司与你方有约在先，所签合同为临时合同，待我方转让股权成功时，你方退出所经营的旅馆，不得影响我方转股的进行。请你方接此通知书后，于15日内退出。2013年6月21日，车密达书面承诺“从6月21日起，×××保证不再接待新的旅客”。
另查，2012年11月20日至2013年7月5日期间，车密达共向五联公司交纳承包费115000元。
上述事实，有《承包经营合同书》、临时承租协议书、《终止合同通知书》、收据、现金进账单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。车密达与五联公司于2010年11月20日签订的《承包经营合同书》及于2012年11月19日签订的临时承租协议书，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。从临时承租协议书的相关内容来看，双方并未对车密达继续经营的期限进行明确约定，故可视为双方之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，五联公司向车密达送达《终止合同通知书》时给予了车密达15日的腾退期，故双方签订的临时承租协议已解除。车密达要求继续履行承租协议书、继续承租客房的上诉请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由车密达负担（已交纳）；反诉案件受理费6435元，由北京五联大众旅馆有限公司负担4616元（已交纳），由车密达负担1819元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费3287元，由车密达负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 庞 妍
代理审判员 袁 芳
二〇一四年四月十一日
书 记 员 董和平
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2014)二中民终字第03842号
上诉人（原审原告、反诉被告）车密达。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京五联大众旅馆有限公司。
法定代表人邢刚，总经理。
上诉人车密达因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，车密达起诉至原审法院称：2010年11月20日，我与北京五联大众旅馆有限公司（以下简称五联公司）签订《承包经营合同书》，五联公司同意我承包经营该公司所属北京市西城区×××，作为办公用房及经营场所，有偿使用，合同有效期两年，自2010年11月20日起至2012年11月19日止，并对承包费及付款方式、双方权利义务等作出约定。2012年11月19日，在上述《承包经营合同书》到期前，我与五联公司又签订《×××临时承租协议书》（以下简称临时承租协议书），约定《承包经营合同书》不再续签，由我按原合同条款继续经营，按月承租，直至五联公司股权转让成功。2013年6月20日，我收到五联公司送交的《终止合同通知书》，要求终止合同并通知我在15日内退出经营的旅馆。接到上述通知后，我要求五联公司提供股权转让成功的相关法律文件，五联公司不仅不提供上述文件，还在我承包费已交到2013年8月8日合同尚在履行期间的情况下，派人到我经营场所吵闹扰乱经营秩序，多次在旅馆大门上贴封条，并强行抢走税控机。我认为临时承租协议书约定的五联公司股权转让成功协议终止的条件尚未成就，五联公司提前终止合同并要求我退出经营的行为侵害了我的合法权益。现我诉至法院，请求判令五联公司继续履行与我签订的临时承租协议书，由我继续承租客房。
五联公司辩称并反诉称：我公司不同意车密达的诉讼请求。我公司与车密达于2012年11月19日签订临时承租协议书之后，在2013年6月18日前，车密达累计向我公司支付承包费115000元。根据双方签订的协议，车密达应按每月15833.33元（每天520.55元）的标准向我公司支付承包费。2013年6月20日，我公司向车密达送达《终止合同通知书》，限定其在15日内即2013年7月5日前腾出房屋。车密达应向我公司支付截至2013年7月5日前共计7.5个月的承包费118750元，车密达尚欠付我公司承包费3750元。因合同约定承包费标准过低，自2013年7月6日起，对方应按市场标准即每天3170.4元向我公司支付房屋使用费。另外，车密达每年应分摊税费6216.7元，截至2013年10月20日其应分摊税费5698.55元，自2013年10月21日至腾出房屋之日止，应按每天17.03元的标准分摊税费。我公司认为，临时承租协议书约定按月承租，我公司作为出租方，有权随时终止临时协议。我公司在2013年6月20日向车密达送达《终止合同通知书》时，已经给其15日的合理期限，合同到2013年7月5日就终止了，对方应当在收到通知后的15日内腾出房屋，并向我公司结清承包费、税费、水电费。为此，我公司提出反诉，请求判令：1、车密达腾退位于北京市西城区×××全部房屋并结清水电费用；2、车密达向我公司支付2013年7月5日之前的承包费3750元、2013年7月6日至2013年10月20日的房屋使用费322892元、2013年10月21日起至实际腾房之日按每天3170.4元计算的房屋使用费；3、车密达向我公司支付2013年10月20日前应付税款5698.55元，并自2013年10月21日起至腾出房屋之日，按每天17.03元向我公司支付应付税款。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方当事人签订的《承包经营合同书》及临时承租协议书系双方真实意思表示且内容不违法法律、法规的强制性规定，对其效力予以确认。临时承租协议书中约定了“按月承租”，又约定了“如甲方股权转让成功，乙方须无条件终止此协议并撤出”，可视为对租赁期限约定不明的不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，五联公司于2013年6月20日向车密达送达了《终止合同通知书》，并给予车密达15日的腾退期，此举符合法律规定，而且从临时承租协议书的内容及车密达出具的承诺书中亦可推断出其已知悉租赁期限处于不确定状态，故法院认为，双方当事人签订的临时承租协议书已于2013年7月5日解除。因此，车密达要求继续履行临时承租协议书，继续承租客房的本诉请求，于法无据，不予支持。五联公司要求车密达腾退涉案房屋的反诉请求，予以支持。对于结清水电费的反诉请求，因五联公司未提供欠付水电费的具体数额，故对于该项反诉请求不予支持。对于2013年7月5日之前的承包费问题，因临时承租协议书约定“按原合同条款继续经营”，故车密达应按照《承包经营合同书》中约定的付款方式支付承包费，经核算，2013年7月5日之前，车密达应支付承包费121000元，实际支付115000元，尚余6000元未支付，五联公司仅主张3750元，法院不持异议。对于2013年7月6日之后的房屋使用费，五联公司认为合同约定标准过低，主张按照日3170.4元计算，法院认为合同变更应以双方当事人协商一致为前提，在双方对合同效力尚存争议的情况下，五联公司提高使用费标准，不予支持。按照《承包经营合同书》约定的年承包费数额及付款方式2013年7月6日至2013年10月20日，车密达应向五联公司支付房屋使用费77000元。2013年10月21日起至实际腾房之日的房屋使用费，亦应按照《承包经营合同书》约定的承包费标准进行支付，即日520.55元。对于支付税款的反诉请求，因《承包经营合同书》及临时承租协议书中均未规定税款应由车密达支付，故对该项反诉请求不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、驳回车密达的全部诉讼请求；二、自判决生效之日起十五日内，车密达将北京市西城区×××35间客房及经营场所腾空交予北京五联大众旅馆有限公司；三、自判决生效之日起十五日内，车密达向北京五联大众旅馆有限公司支付二○一二年十一月二十日至二○一三年七月五日欠缴承包费三千七百五十元；四、自判决生效之日起十五日内，车密达向北京五联大众旅馆有限公司支付二○一三年七月六日至二○一三年十月二十日房屋使用费七万七千元；五、自判决生效之日起十五日内，车密达向北京五联大众旅馆有限公司支付二○一三年十月二十一日至实际腾退之日的房屋使用费（以每日五百二十元五角五分为计算标准）；六、驳回北京五联大众旅馆有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，车密达不服，上诉至本院，仍坚持原审诉讼意见，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求并驳回五联公司的全部反诉请求。五联公司同意原判。
经审理查明：2010年11月20日，五联公司（甲方）与车密达（乙方）签订《承包经营合同书》，约定甲方所属北京市西城区×××35间客房及经营场所由乙方进行承包经营，合同有效期为2年，自2010年11月20日起至2012年11月19日止；承包费为每年190000元，付款方式：11月20日—3月20日计26000元、3月21日—4月20日计10000元、4月21日—11月20日计154000元；合同存续期间，因国家调整税种及税金增加部分由乙方负担；双方另就权利义务，合同的修改、变更和终止及违约责任等事项进行了约定。2012年11月19日，五联公司（甲方）与车密达（乙方）签订临时承租协议书，约定×××于2012年11月20日经营承包合同到期，为使大众旅馆正在进行的股权转让顺利进行，故承包合同不再续签。又因股权转让正在进行中，经甲乙双方协商，由×××承包人按原合同条款继续经营，按月承租。如甲方股权转让成功，乙方须无条件终止此协议并撤出；如甲方股权转让不成功，在同等条件下乙方有优先权；以上协议自2012年11月20日生效。2013年6月20日，五联公司向车密达送达了《终止合同通知书》，内容为：因我单位转股已进入操作程序，买方需接管×××。现正式通知你方，终止合同。因于去年11月20日，我公司与你方有约在先，所签合同为临时合同，待我方转让股权成功时，你方退出所经营的旅馆，不得影响我方转股的进行。请你方接此通知书后，于15日内退出。2013年6月21日，车密达书面承诺“从6月21日起，×××保证不再接待新的旅客”。
另查，2012年11月20日至2013年7月5日期间，车密达共向五联公司交纳承包费115000元。
上述事实，有《承包经营合同书》、临时承租协议书、《终止合同通知书》、收据、现金进账单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。车密达与五联公司于2010年11月20日签订的《承包经营合同书》及于2012年11月19日签订的临时承租协议书，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。从临时承租协议书的相关内容来看，双方并未对车密达继续经营的期限进行明确约定，故可视为双方之间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，五联公司向车密达送达《终止合同通知书》时给予了车密达15日的腾退期，故双方签订的临时承租协议已解除。车密达要求继续履行承租协议书、继续承租客房的上诉请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由车密达负担（已交纳）；反诉案件受理费6435元，由北京五联大众旅馆有限公司负担4616元（已交纳），由车密达负担1819元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费3287元，由车密达负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 庞 妍
代理审判员 袁 芳
二〇一四年四月十一日
书 记 员 董和平
