北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)一中民终字第2130号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡卫锋。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梁有玉。
委托代理人师国宝，北京市华龙律师事务所律师。
上诉人胡卫锋因确认合同无效纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2012）门民初字第2817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁有玉在原审法院起诉称：北京市门头沟区8号系梁有玉祖遗产，有北房四间、东房一间、西房一间及院落。2007年7月4日，梁有玉、胡卫锋签订了房屋买卖协议，梁有玉将北京市门头沟区8号以105000元的价格卖予胡卫锋，之后，梁有玉得知胡卫锋系城镇居民，居民不得购买农民住宅，经梁有玉与胡卫锋多次协商未果，故诉至法院，诉讼请求为：1、判令梁有玉、胡卫锋所签订的北京市门头沟区8号房屋的买卖合同无效；2、要求胡卫锋归还房屋买卖合同所涉及宅基地和房屋；3、诉讼费用由胡卫锋承担。
胡卫锋在原审法院答辩并反诉称：2007年梁有玉之子李树志通过互联网发布消息出售梁有玉名下一套闲置院落，李树志代表梁有玉与胡卫锋签订农村房屋买卖合同，买卖双方对协议的各项内容均无异议，买方后来对房屋进行了翻新、装修等，使原本破败的房屋焕发了新生机，梁有玉在出卖时明知其出卖的房屋属禁止流转范围，出卖多年后因为房屋升值有利可图又以违法出售房屋为由主张合同无效，梁有玉是致使合同无效的直接责任方，法院在判决中要综合考虑买卖双方的利益。如果合同被判决无效卖方则应对合同无效承担完全责任，故我反诉要求：1、判令梁有玉返还购房款105000元；2、判令梁有玉给付房屋添附费用218000元；3、判令梁有玉赔偿信赖利益损失675000元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由梁有玉承担。
梁有玉在原审法院辩称：胡卫锋称其买房后对涉案房屋进行了拆除、翻建、装修等使原本破败的房屋重新焕发了新生机所述不属实，胡卫锋买房后没有拆除房屋，只是对涉案房屋做了装修。合同订立双方不能违反法律规定，胡卫锋作为城里人，见多识广，为获取不正当利益买我的房屋，造成合同违法，胡卫锋应承担责任。我认为胡卫锋利用国家诉讼活动违法诉讼，不同意胡卫锋的任何反诉请求。
原审法院经审理查明：梁有玉系北京市门头沟区农民，胡卫锋系居民。2007年7月4日，梁有玉与胡卫锋签订农村房屋买卖合同，约定：梁有玉将坐落在北京市门头沟区八号农村自有住宅（以下简8号房屋）出卖给胡卫锋，胡卫锋给付梁有玉房屋价款105000元。买卖合同履行完毕后，胡卫锋对原有房屋进行了相关装修、添附。在审理中，经胡卫锋申请，法院委托北京中评联合价格评估有限责任公司、北京中土源房地产评估有限公司对8号房屋进行了评估，评估结论为：评估对象的院落地上物市场价值为25878元；评估对象的房屋宅基地区位补偿价市场价值为114540元；建筑物重置成新价为96885元。胡卫锋预付鉴定费用8000元。胡卫锋认为评估结论价格过低且未涵盖添附、装修价值，经法院向鉴定机构核实，鉴定结论严格按照相关规范，符合市场价值且已涵盖所有地上添附价值及装修价值在内。关于家具电器价值评估，因胡卫锋一直未交纳鉴定费用，故评估公司未出具评估报告，经法院询问，胡卫锋表示不再做家具电器价值评估。关于房屋西边菜园价值因不属于相关部门认可颁发确认的相关土地或者未经相关部门机构同意进行自己开发的田地，不符合价格鉴定操作规范，无法对该项进行评估。8号房屋尚未进入征用拆迁程序。
审理中，经法院主持调解，双方各执己见，未能达成一致意见。
原审法院认定的上述事实，有梁有玉、师国宝、胡卫锋的陈述，农村房屋买卖合同，证明，价格评估报告，房地产估价报告，说明函，评估费发票等证据在案佐证。
原审法院判决认为：本案房屋买卖合同的标的物为梁有玉所有的农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。胡卫锋不属于门头沟区村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此梁有玉与胡卫锋之间对土地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，胡卫锋应将所购房屋返还梁有玉，梁有玉应当返还胡卫锋购房款。关于房屋添附费用，鉴于大地8号房屋的升值是建立在胡卫锋实施了装修、添附行为的基础上，梁有玉应给付相应补偿，具体金额由法院根据梁有玉所获利益并参考鉴定结论予以确定。关于信赖利益，根据相关法律法规以及"诚实信用"的基本民事法律原则，结合人民法院审理相同或类似案件的司法实践，梁有玉主张房屋买卖合同无效，给胡卫锋造成信赖利益损失，胡卫锋可以主张其信赖利益损失，梁有玉应予赔偿，但双方违法买卖农村房屋，均有过错，应当各自承担相应的责任，信赖利益损失的数额，法院参照区位补偿价确定。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、梁有玉与胡卫锋于2007年7月4日签订的农村房屋买卖合同无效。二、胡卫锋于本判决生效之日起30日内腾出北京市门头沟区8号房屋，及院落交付梁有玉，腾退时不得损坏房屋及附属设施。三、梁有玉于本判决生效之日起30日内返还胡卫锋购房款十万五千元、并给付胡卫锋添附补偿、信赖利益损失十万六千零五十六元，共计二十一万一千零五十六元。四、驳回胡卫锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡卫锋不服原审判决，以其名下没有住房不具备腾退条件，原审判决所依据的评估结果存在严重问题不应采纳为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决第二、三项，依法改判。
梁有玉同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止非法转让。胡卫锋不属于门头沟区村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此梁有玉与胡卫锋签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故胡卫锋应将所购房屋返还梁有玉，梁有玉应当返还胡卫锋购房款。胡卫锋以其不具备腾退条件为由不同意腾退房屋没有法律依据，本院不予支持。就损失的问题，原审法院根据鉴定意见并结合双方的过错程度确定的赔偿数额适当。胡卫锋对鉴定报告所提异议依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由胡卫锋负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万三千七百九十八元，由梁有玉负担三千四百五十元（于本判决生效后七日内交纳），由胡卫锋负担一万零三百四十八元（已交纳）。
鉴定费八千元，由梁有玉负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六千九百六十九元，由胡卫锋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 徐 冰
二〇一四年四月一日
书 记 员 舒 妍
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)一中民终字第2130号
上诉人（原审被告、反诉原告）胡卫锋。
被上诉人（原审原告、反诉被告）梁有玉。
委托代理人师国宝，北京市华龙律师事务所律师。
上诉人胡卫锋因确认合同无效纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2012）门民初字第2817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
梁有玉在原审法院起诉称：北京市门头沟区8号系梁有玉祖遗产，有北房四间、东房一间、西房一间及院落。2007年7月4日，梁有玉、胡卫锋签订了房屋买卖协议，梁有玉将北京市门头沟区8号以105000元的价格卖予胡卫锋，之后，梁有玉得知胡卫锋系城镇居民，居民不得购买农民住宅，经梁有玉与胡卫锋多次协商未果，故诉至法院，诉讼请求为：1、判令梁有玉、胡卫锋所签订的北京市门头沟区8号房屋的买卖合同无效；2、要求胡卫锋归还房屋买卖合同所涉及宅基地和房屋；3、诉讼费用由胡卫锋承担。
胡卫锋在原审法院答辩并反诉称：2007年梁有玉之子李树志通过互联网发布消息出售梁有玉名下一套闲置院落，李树志代表梁有玉与胡卫锋签订农村房屋买卖合同，买卖双方对协议的各项内容均无异议，买方后来对房屋进行了翻新、装修等，使原本破败的房屋焕发了新生机，梁有玉在出卖时明知其出卖的房屋属禁止流转范围，出卖多年后因为房屋升值有利可图又以违法出售房屋为由主张合同无效，梁有玉是致使合同无效的直接责任方，法院在判决中要综合考虑买卖双方的利益。如果合同被判决无效卖方则应对合同无效承担完全责任，故我反诉要求：1、判令梁有玉返还购房款105000元；2、判令梁有玉给付房屋添附费用218000元；3、判令梁有玉赔偿信赖利益损失675000元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由梁有玉承担。
梁有玉在原审法院辩称：胡卫锋称其买房后对涉案房屋进行了拆除、翻建、装修等使原本破败的房屋重新焕发了新生机所述不属实，胡卫锋买房后没有拆除房屋，只是对涉案房屋做了装修。合同订立双方不能违反法律规定，胡卫锋作为城里人，见多识广，为获取不正当利益买我的房屋，造成合同违法，胡卫锋应承担责任。我认为胡卫锋利用国家诉讼活动违法诉讼，不同意胡卫锋的任何反诉请求。
原审法院经审理查明：梁有玉系北京市门头沟区农民，胡卫锋系居民。2007年7月4日，梁有玉与胡卫锋签订农村房屋买卖合同，约定：梁有玉将坐落在北京市门头沟区八号农村自有住宅（以下简8号房屋）出卖给胡卫锋，胡卫锋给付梁有玉房屋价款105000元。买卖合同履行完毕后，胡卫锋对原有房屋进行了相关装修、添附。在审理中，经胡卫锋申请，法院委托北京中评联合价格评估有限责任公司、北京中土源房地产评估有限公司对8号房屋进行了评估，评估结论为：评估对象的院落地上物市场价值为25878元；评估对象的房屋宅基地区位补偿价市场价值为114540元；建筑物重置成新价为96885元。胡卫锋预付鉴定费用8000元。胡卫锋认为评估结论价格过低且未涵盖添附、装修价值，经法院向鉴定机构核实，鉴定结论严格按照相关规范，符合市场价值且已涵盖所有地上添附价值及装修价值在内。关于家具电器价值评估，因胡卫锋一直未交纳鉴定费用，故评估公司未出具评估报告，经法院询问，胡卫锋表示不再做家具电器价值评估。关于房屋西边菜园价值因不属于相关部门认可颁发确认的相关土地或者未经相关部门机构同意进行自己开发的田地，不符合价格鉴定操作规范，无法对该项进行评估。8号房屋尚未进入征用拆迁程序。
审理中，经法院主持调解，双方各执己见，未能达成一致意见。
原审法院认定的上述事实，有梁有玉、师国宝、胡卫锋的陈述，农村房屋买卖合同，证明，价格评估报告，房地产估价报告，说明函，评估费发票等证据在案佐证。
原审法院判决认为：本案房屋买卖合同的标的物为梁有玉所有的农村宅基地房屋，该房屋的买卖涉及宅基地使用权的处分。农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。胡卫锋不属于门头沟区村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此梁有玉与胡卫锋之间对土地使用权及地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，胡卫锋应将所购房屋返还梁有玉，梁有玉应当返还胡卫锋购房款。关于房屋添附费用，鉴于大地8号房屋的升值是建立在胡卫锋实施了装修、添附行为的基础上，梁有玉应给付相应补偿，具体金额由法院根据梁有玉所获利益并参考鉴定结论予以确定。关于信赖利益，根据相关法律法规以及"诚实信用"的基本民事法律原则，结合人民法院审理相同或类似案件的司法实践，梁有玉主张房屋买卖合同无效，给胡卫锋造成信赖利益损失，胡卫锋可以主张其信赖利益损失，梁有玉应予赔偿，但双方违法买卖农村房屋，均有过错，应当各自承担相应的责任，信赖利益损失的数额，法院参照区位补偿价确定。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、梁有玉与胡卫锋于2007年7月4日签订的农村房屋买卖合同无效。二、胡卫锋于本判决生效之日起30日内腾出北京市门头沟区8号房屋，及院落交付梁有玉，腾退时不得损坏房屋及附属设施。三、梁有玉于本判决生效之日起30日内返还胡卫锋购房款十万五千元、并给付胡卫锋添附补偿、信赖利益损失十万六千零五十六元，共计二十一万一千零五十六元。四、驳回胡卫锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
胡卫锋不服原审判决，以其名下没有住房不具备腾退条件，原审判决所依据的评估结果存在严重问题不应采纳为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决第二、三项，依法改判。
梁有玉同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止非法转让。胡卫锋不属于门头沟区村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此梁有玉与胡卫锋签订的房屋买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故胡卫锋应将所购房屋返还梁有玉，梁有玉应当返还胡卫锋购房款。胡卫锋以其不具备腾退条件为由不同意腾退房屋没有法律依据，本院不予支持。就损失的问题，原审法院根据鉴定意见并结合双方的过错程度确定的赔偿数额适当。胡卫锋对鉴定报告所提异议依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由胡卫锋负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一万三千七百九十八元，由梁有玉负担三千四百五十元（于本判决生效后七日内交纳），由胡卫锋负担一万零三百四十八元（已交纳）。
鉴定费八千元，由梁有玉负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六千九百六十九元，由胡卫锋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 徐 冰
二〇一四年四月一日
书 记 员 舒 妍
