北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)一中民终字第1530号
上诉人（原审被告）时文奎。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区鹍鹏农工商公司。
法定代表人杨浩，总经理。
上诉人时文奎因与北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第25044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鹍鹏公司在原审法院诉称：2012年7月26日，我公司与时文奎签订《房屋租赁合同》，时文奎自愿承租我公司所有的海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋经营使用，年租金为11万元，租期1年，自2012年8月1日至2013年7月31日。合同签订后，我公司依约将土地及房屋交付时文奎使用，并于合同期满前书面通知不再续签，并要求其将土地和房屋腾空交还。但时文奎接到通知后，拒不履行腾退义务，并继续占有使用该租赁标的物。为维护我公司合法权益，现起诉要求解除双方于2012年7月26日签订的《房屋租赁合同》，时文奎将位于海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋（X村南侧：占地面积419平方米、建筑面积254平方米；X村美都利康旧货市场北侧：占地面积1733.68平方米、建筑面积1096.35平方米）腾空交还我公司，时文奎按日301元支付自2013年8月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，并按日602元支付自2013年9月1日至实际腾退之日止的违约金，诉讼费由其承担。
时文奎在原审法院辩称：我在1999年租赁该土地时没有任何房屋，现有的房屋都是我花钱盖起来的。我同意解除租赁合同，但我现在占有房屋并不是没有缘故的，之前鹍鹏公司曾答应给我补偿，现其违反诚信，所以我不同意他们提出的其他诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于海淀区东升镇小营村四拨子村（东至八达岭高速公路辅路、南至汽修厂路、西至安宁庄界、北至陶瓷厂路）的集体土地所有权为东升镇经济合作社所有，使用权为东升镇下属经济组织鹍鹏公司。
1999年6月和8月，时文奎先后承租海淀区东升人民公社小营大队第三生产队在X村北、村东土地及X村后沟边土地。后时文奎在承租土地上新建房屋，并使用至今。2012年7月26日，鹍鹏公司（甲方）与时文奎（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称《房屋租赁合同》2012版），双方约定乙方自愿承租甲方所有的位于海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋，其中X村南侧占地面积为419平方米、建筑面积254平方米，X村美都利康旧货市场北侧占地面积为1733.68平方米、建筑面积1096.35平方米；相关《四至范围图》、《乙方承诺》、《安全协议书》等附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满或终止交还该租赁物时的验收依据；租赁期1年，自2012年8月1日至2013年7月31日，房屋年租金11万元；合同期满或合同解除时，乙方应于期满之日起3日内或租赁关系解除之日3日内将该租赁物交还给甲方，逾期未归还，则每逾期1日应向甲方支付两倍的房屋日租金。合同签订当日，时文奎还在鹍鹏公司提交的《乙方承诺》、《四至范围图》及《安全协议书》上签字，上述文件明确时文奎所承租土地及房屋的四至范围、租赁物没有规划手续及房屋所有权证等内容。合同签订后，时文奎继续承租原租赁物至今，并向鹍鹏公司交纳了约定的租金。2013年7月19日，鹍鹏公司向时文奎送达通知，内容是由于时文奎承租的地块拟进行整体规划，故双方间在2012年7月26日签订的《房屋租赁合同》在到期后不再续签，并在2013年8月31日前将承租的房屋及土地腾空交还鹍鹏公司。时文奎就其承租土地地上物系其所建一节向法院提供刘德才、贾玉江、李春明的证言，其中贾玉江、李春明到庭作证并接受质询，鹍鹏公司对证人证言不予认可，但认可地上物系时文奎在1999年承租土地后自行建设，并向法院提交1999年时文奎与海淀区东升人民公社小营大队第三生产队（以下简称小营第三生产队）签订的《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》1999版）两份，上述文件明确载明时文奎在承租场地上新建房屋，在租赁期满后归小营第三生产队所有。时文奎称确曾签有合同，但对上述证据的真实性不予认可。审理中，时文奎自述其于1999年承租时为荒地，平整土地后，在该土地上建设房屋，除一部分由自己使用外，其他房屋进行转租，承租当年年租金为9600元，2001年年租金增长至1.2万元，2008年年租金调整为7.2万元，2011年年租金增至11万元。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市海淀区东升镇人民政府规划建设科出具的土地使用权证明、《房屋租赁合同》2012版、《房屋租赁合同》1999版、《乙方承诺》、《四至范围图》及《安全协议书》、通知及照片等证据材料在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案诉争土地的原使用人小营第三生产队及现使用人鹍鹏公司与时文奎签订的《房屋租赁合同》1999版、《房屋租赁合同》2012版均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。签约各方在严格按照合同约定行使权利的同时，亦应履行各自的义务。现承租场地上的房屋虽系时文奎建设，但从上述两版合同中均对房屋的权属进行了约定，即合同到期后房屋归出租人即鹍鹏公司所有，故时文奎关于房屋权属的抗辩意见，法院不予采信。现双方对《房屋租赁合同》2012版之义务均已履行完毕，鹍鹏公司在合同到期日前已向时文奎发出到期不再续签及腾退房屋及场地的通知，故双方的租赁合同关系自合同到期之日即已解除，时文奎应按约定在合同到期日后3日内将承租的房屋及场地腾空交还鹍鹏公司，考虑到时文奎承租区域较大，法院将酌情判定腾退的时间。自合同到期解除至今，时文奎仍占用承租的场地及房屋，故鹍鹏公司要求给付房屋使用费之诉请，于法有据，但具体起算时间应按约定的合同到期日3日后起算。《房屋租赁合同》2012版中就合同到期未交还租赁物的违约责任已明确约定，故鹍鹏公司主张的违约金，符合双方约定，数额合理，法院支持。因双方已就承租场地上的地上物的归属有了明确约定，故时文奎关于其所建房屋补偿的抗辩意见，缺乏事实及法律根据，法院不予采信。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京市海淀区鹍鹏农工商公司与时文奎于二Ｏ一二年七月二十六日签订的《房屋租赁合同》自二Ｏ一三年七月三十一日解除；二、时文奎于本判决生效后三十日内将双方《房屋租赁合同》及《四至范围图》约定的、位于北京市海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋（其中X村南侧占地面积为四百一十九平方米、X村美都利康旧货市场北侧占地面积一千七百三十三点六八平方米）腾空，交还北京市海淀区鹍鹏农工商公司；三、时文奎于本判决主文第（二）项执行完毕后七日内，按日人民币三百零一元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年八月四日起至其实际腾退之日止的使用费；四、时文奎于本判决主文第（二）项执行完毕后七日内，按日人民币六百零二元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年九月一日起至其实际腾退之日止的违约金；五、驳回北京市海淀区鹍鹏农工商公司其他诉讼请求。
时文奎不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求二审法院依法对一审判决予以改判。其主要上诉理由是：上诉人对被上诉人提交的1999年《租赁合同》未予认可；上诉人不同意将争议土地及房屋腾空无偿交还被上诉人；2012年7月26日被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》是霸王条款，上诉人不能认同；一审法院判决上诉人交给被上诉人2013年8月4日至实际腾退为止的使用费没有法律和合同依据；一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金没有法律和合同依据。
鹍鹏公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》2012版明确约定租赁期至2013年7月31日，且时文奎应按约定在合同到期日后3日内将承租的房屋及场地腾空交还鹍鹏公司，现双方对《房屋租赁合同》2012版之义务均已履行完毕，鹍鹏公司在合同到期日前已向时文奎发出到期不再续签及腾退房屋及场地的通知，故时文奎应当依约腾退有关土地及房屋。时文奎不认可1999年的《租赁合同》及2012版《房屋租赁合同》，于法无据，法院不予支持。
自合同到期解除至今，时文奎仍占用承租的场地及房屋，时文奎应当按照《房屋租赁合同》2012版中就合同到期未交还租赁物的违约责任的约定支付违约金。
时文奎未就其建设的房屋有关损失提起反诉，本案中对此不予处理。时文奎不能以此为由拒绝腾退房屋土地。
综上所述，时文奎上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六十一元，由时文奎负担，于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费一百二十二元，由时文奎负担，已交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 索 彤
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2014)一中民终字第1530号
上诉人（原审被告）时文奎。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区鹍鹏农工商公司。
法定代表人杨浩，总经理。
上诉人时文奎因与北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第25044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鹍鹏公司在原审法院诉称：2012年7月26日，我公司与时文奎签订《房屋租赁合同》，时文奎自愿承租我公司所有的海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋经营使用，年租金为11万元，租期1年，自2012年8月1日至2013年7月31日。合同签订后，我公司依约将土地及房屋交付时文奎使用，并于合同期满前书面通知不再续签，并要求其将土地和房屋腾空交还。但时文奎接到通知后，拒不履行腾退义务，并继续占有使用该租赁标的物。为维护我公司合法权益，现起诉要求解除双方于2012年7月26日签订的《房屋租赁合同》，时文奎将位于海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋（X村南侧：占地面积419平方米、建筑面积254平方米；X村美都利康旧货市场北侧：占地面积1733.68平方米、建筑面积1096.35平方米）腾空交还我公司，时文奎按日301元支付自2013年8月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，并按日602元支付自2013年9月1日至实际腾退之日止的违约金，诉讼费由其承担。
时文奎在原审法院辩称：我在1999年租赁该土地时没有任何房屋，现有的房屋都是我花钱盖起来的。我同意解除租赁合同，但我现在占有房屋并不是没有缘故的，之前鹍鹏公司曾答应给我补偿，现其违反诚信，所以我不同意他们提出的其他诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于海淀区东升镇小营村四拨子村（东至八达岭高速公路辅路、南至汽修厂路、西至安宁庄界、北至陶瓷厂路）的集体土地所有权为东升镇经济合作社所有，使用权为东升镇下属经济组织鹍鹏公司。
1999年6月和8月，时文奎先后承租海淀区东升人民公社小营大队第三生产队在X村北、村东土地及X村后沟边土地。后时文奎在承租土地上新建房屋，并使用至今。2012年7月26日，鹍鹏公司（甲方）与时文奎（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下称《房屋租赁合同》2012版），双方约定乙方自愿承租甲方所有的位于海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋，其中X村南侧占地面积为419平方米、建筑面积254平方米，X村美都利康旧货市场北侧占地面积为1733.68平方米、建筑面积1096.35平方米；相关《四至范围图》、《乙方承诺》、《安全协议书》等附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满或终止交还该租赁物时的验收依据；租赁期1年，自2012年8月1日至2013年7月31日，房屋年租金11万元；合同期满或合同解除时，乙方应于期满之日起3日内或租赁关系解除之日3日内将该租赁物交还给甲方，逾期未归还，则每逾期1日应向甲方支付两倍的房屋日租金。合同签订当日，时文奎还在鹍鹏公司提交的《乙方承诺》、《四至范围图》及《安全协议书》上签字，上述文件明确时文奎所承租土地及房屋的四至范围、租赁物没有规划手续及房屋所有权证等内容。合同签订后，时文奎继续承租原租赁物至今，并向鹍鹏公司交纳了约定的租金。2013年7月19日，鹍鹏公司向时文奎送达通知，内容是由于时文奎承租的地块拟进行整体规划，故双方间在2012年7月26日签订的《房屋租赁合同》在到期后不再续签，并在2013年8月31日前将承租的房屋及土地腾空交还鹍鹏公司。时文奎就其承租土地地上物系其所建一节向法院提供刘德才、贾玉江、李春明的证言，其中贾玉江、李春明到庭作证并接受质询，鹍鹏公司对证人证言不予认可，但认可地上物系时文奎在1999年承租土地后自行建设，并向法院提交1999年时文奎与海淀区东升人民公社小营大队第三生产队（以下简称小营第三生产队）签订的《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》1999版）两份，上述文件明确载明时文奎在承租场地上新建房屋，在租赁期满后归小营第三生产队所有。时文奎称确曾签有合同，但对上述证据的真实性不予认可。审理中，时文奎自述其于1999年承租时为荒地，平整土地后，在该土地上建设房屋，除一部分由自己使用外，其他房屋进行转租，承租当年年租金为9600元，2001年年租金增长至1.2万元，2008年年租金调整为7.2万元，2011年年租金增至11万元。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市海淀区东升镇人民政府规划建设科出具的土地使用权证明、《房屋租赁合同》2012版、《房屋租赁合同》1999版、《乙方承诺》、《四至范围图》及《安全协议书》、通知及照片等证据材料在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案诉争土地的原使用人小营第三生产队及现使用人鹍鹏公司与时文奎签订的《房屋租赁合同》1999版、《房屋租赁合同》2012版均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。签约各方在严格按照合同约定行使权利的同时，亦应履行各自的义务。现承租场地上的房屋虽系时文奎建设，但从上述两版合同中均对房屋的权属进行了约定，即合同到期后房屋归出租人即鹍鹏公司所有，故时文奎关于房屋权属的抗辩意见，法院不予采信。现双方对《房屋租赁合同》2012版之义务均已履行完毕，鹍鹏公司在合同到期日前已向时文奎发出到期不再续签及腾退房屋及场地的通知，故双方的租赁合同关系自合同到期之日即已解除，时文奎应按约定在合同到期日后3日内将承租的房屋及场地腾空交还鹍鹏公司，考虑到时文奎承租区域较大，法院将酌情判定腾退的时间。自合同到期解除至今，时文奎仍占用承租的场地及房屋，故鹍鹏公司要求给付房屋使用费之诉请，于法有据，但具体起算时间应按约定的合同到期日3日后起算。《房屋租赁合同》2012版中就合同到期未交还租赁物的违约责任已明确约定，故鹍鹏公司主张的违约金，符合双方约定，数额合理，法院支持。因双方已就承租场地上的地上物的归属有了明确约定，故时文奎关于其所建房屋补偿的抗辩意见，缺乏事实及法律根据，法院不予采信。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、北京市海淀区鹍鹏农工商公司与时文奎于二Ｏ一二年七月二十六日签订的《房屋租赁合同》自二Ｏ一三年七月三十一日解除；二、时文奎于本判决生效后三十日内将双方《房屋租赁合同》及《四至范围图》约定的、位于北京市海淀区东升镇X村南侧及美都利康旧货市场北侧的土地及房屋（其中X村南侧占地面积为四百一十九平方米、X村美都利康旧货市场北侧占地面积一千七百三十三点六八平方米）腾空，交还北京市海淀区鹍鹏农工商公司；三、时文奎于本判决主文第（二）项执行完毕后七日内，按日人民币三百零一元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年八月四日起至其实际腾退之日止的使用费；四、时文奎于本判决主文第（二）项执行完毕后七日内，按日人民币六百零二元向北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付自二Ｏ一三年九月一日起至其实际腾退之日止的违约金；五、驳回北京市海淀区鹍鹏农工商公司其他诉讼请求。
时文奎不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求二审法院依法对一审判决予以改判。其主要上诉理由是：上诉人对被上诉人提交的1999年《租赁合同》未予认可；上诉人不同意将争议土地及房屋腾空无偿交还被上诉人；2012年7月26日被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》是霸王条款，上诉人不能认同；一审法院判决上诉人交给被上诉人2013年8月4日至实际腾退为止的使用费没有法律和合同依据；一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金没有法律和合同依据。
鹍鹏公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》2012版明确约定租赁期至2013年7月31日，且时文奎应按约定在合同到期日后3日内将承租的房屋及场地腾空交还鹍鹏公司，现双方对《房屋租赁合同》2012版之义务均已履行完毕，鹍鹏公司在合同到期日前已向时文奎发出到期不再续签及腾退房屋及场地的通知，故时文奎应当依约腾退有关土地及房屋。时文奎不认可1999年的《租赁合同》及2012版《房屋租赁合同》，于法无据，法院不予支持。
自合同到期解除至今，时文奎仍占用承租的场地及房屋，时文奎应当按照《房屋租赁合同》2012版中就合同到期未交还租赁物的违约责任的约定支付违约金。
时文奎未就其建设的房屋有关损失提起反诉，本案中对此不予处理。时文奎不能以此为由拒绝腾退房屋土地。
综上所述，时文奎上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六十一元，由时文奎负担，于本判决生效后七日内交纳。
二审案件受理费一百二十二元，由时文奎负担，已交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 索 彤
