北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第02362号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京传奇置地房地产经纪有限公司。
法定代表人韩旭浩，经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）靳庆池。
上诉人北京传奇置地房地产经纪有限公司（以下简称传奇置地公司）因与被上诉人靳庆池房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人传奇置地公司的委托代理人刘强、被上诉人靳庆池的委托代理人靳晓瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年5月，传奇置地公司起诉至一审法院称：2012年12月16日，我公司与靳庆池续签委托合同，约定我公司承租靳庆池位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积67.13平米，自2013年1月11日至2014年1月11日，全权委托我公司代理其出租该房屋，租金每月4800元。因卫生间下水主管道堵塞，是否使用马桶都会在其排污口处不断往外冒污垢，导致厕所、厨房、走廊、主次卧室到处都是污垢，在用墩布堵住下水道后还会出现往外冒污垢的现象。我公司多次疏通及维护均无法修复。该房屋于1980年建成，距今已有33年。我公司工程部确认因房屋年久失修，下水主管道出现问题，非人为损坏。我公司于2012年12月通知靳庆池，多次催促靳庆池处理此事，以便我公司能正常使用房屋，并于2013年2月中旬将房屋钥匙交给靳庆池，靳庆池答应尽快维修，但至今也不见维修人员维修。靳庆池的行为已构成违约，故我公司诉请法院判令：1.解除双方签订的委托合同；2.靳庆池退还房屋租金12800元；3.靳庆池赔偿损失3000元；4.靳庆池支付违约金4800元。
靳庆池辩称并反诉称：不同意传奇置地公司的诉讼请求。传奇置地公司陈述的情况不属实，双方签订的是续租合同，是在传奇置地公司使用房屋一年之后才发生了马桶堵塞，之前没有出现过这种情况，而且我方多次联系物业公司来维修，并支付费用1050元，但总是修好几天又堵了。物业公司告诉我方这种情况不是正常堵塞，是人为造成的。根据合同约定，下水道堵塞是因为传奇置地公司管理不善，代理的客户使用不当造成的，传奇置地公司应承担全部责任，负责维修并支付维修费。现传奇置地公司既未提出终止合同，又未支付房租，已构成违约，故我方提起反诉，要求：1.解除双方签订的房屋出租委托合同；2.传奇置地公司支付自2013年4月11日至2013年6月10日期间的房屋租金9600元；3.传奇置地公司退还电表剩余字数款150元、天然气表剩余数字款269元，并返还电卡、天然气卡及房门钥匙；4.传奇置地公司支付欠交的水费140元、有线电视费108元、卫生及垃圾清理费54元，并赔偿房屋损失2000元，下水道疏通费用1050元；5.传奇置地公司支付违约金4800元。
传奇置地公司针对靳庆池的反诉辩称：续签合同是于2012年12月16日在涉案房屋内签订的，涉案房屋当时就已经出现卫生间下水道往外反水的情况，当时靳庆池已经知道了这种情况。当时的租户也说了不管是否使用马桶，都往上反水。靳庆池陈述租户退租的情况不属实，我方的租户都是到期之后退租的，押金我方都退还了。靳庆池答应我方找人维修之后，我方才不管的。关于靳庆池主张解除委托合同我方同意。2013年2月中旬我方将房屋钥匙交给靳庆池之后，靳庆池就已经将房屋收回了，不同意退还房租。不同意退还电表剩余字数款和天然气表剩余字数款，房屋门钥匙已经给靳庆池，电卡和天然气卡同意给靳庆池。我方没有违约，不同意支付违约金。靳庆池的其他反诉请求，我方也不同意。
一审法院经审理后认为：传奇置地公司与靳庆池签订房屋出租委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽合同名为房屋出租委托合同，但依据合同内容，实质为租赁合同。
本案争议焦点为涉案房屋卫生间下水管道堵塞的原因。传奇置地公司称堵塞原因是房屋管道老旧，但未就此主张举证。靳庆池称堵塞原因是人为使用不当造成，并提交了物业公司的证明，虽该证明中仅写明“怀疑堵塞原因为使用不当”，但因涉案房屋被传奇置地公司打了隔断，隔成4间出租，居住人口较多。且堵塞情况是传奇置地公司承租一年后发生，不排除是在使用过程中使用不当造成堵塞。因此，法院对于靳庆池的陈述予以采信。
在合同履行期间，传奇置地公司对屋内设施使用不当，亦未尽到维修义务，且未按约定支付租金，已构成违约。现传奇置地公司要求解除合同，靳庆池亦反诉要求解除合同，法院对此予以确认。因传奇置地公司违约在先，因此其要求靳庆池退还房租、赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于反诉，靳庆池要求传奇置地公司支付租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。靳庆池要求给付电费、燃气费，法院依据合同附件物品交接单中的相应数字及2013年9月7日双方交接单中的数字，结合相关标准予以核定。因交接房屋时传奇置地公司已将电卡、天然气卡及房门钥匙交还靳庆池，法院不再处理。靳庆池要求传奇置地公司支付欠付的水费，提供了相应证据，法院予以支持。靳庆池要求传奇置地公司支付有线电视费、卫生垃圾清理费及房屋损失，未提供充分证据，法院不予支持。靳庆池要求传奇置地公司支付下水道疏通费用，法院依据其提交的证据予以确定。靳庆池要求传奇置地公司支付违约金，于法有据，法院予以支持。
据此，一审法院于2013年11月判决：一、确认北京传奇置地房地产经纪有限公司与靳庆池签订的房屋出租委托合同于二○一三年九月二日解除；二、北京传奇置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付靳庆池租金九千六百元；三、北京传奇置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付靳庆池电费一百三十元五角六分、水费一百四十元、燃气费一百四十五元九角二分、下水道疏通费三百五十元；四、北京传奇置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付靳庆池违约金四千八百元；五、驳回北京传奇置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回靳庆池的其他反诉请求。
判决后，传奇置地公司不服，上诉至本院称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求撤销一审判决，依法改判或发回重审并由靳庆池承担诉讼费用。事实与理由：我公司于2013年2月中旬将钥匙交还给靳庆池，双方的出租委托合同此时应已处于解除状态；电费、下水道疏通费等不应由我方承担；判决我方承担违约金亦无事实与法律理由。靳庆池同意一审判决。
经审理查明：传奇置地公司的原名称为北京乐居行房地产经纪有限公司，2013年6月28日变更为现名称。
2012年12月16日，靳庆池作为甲方与作为乙方的传奇置地公司签订房屋出租委托合同，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外出租，委托期间12个月，即2013年1月11日至2014年1月11日止。合同签订后，甲方同意每年预留出10天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2013年1月21日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月零20天的房租。租金每月4800元，具体付款日期为第一次2013年1月10日12800元，第二次2013年4月11日14400元，第三次2013年7月11日14400元，第四次2013年10月11日14400元。该房代理出租期间的有线电视初装费、物业管理费、取暖费、卫生费等不因使用而发生变化的费用由甲方缴纳。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏损失造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外；房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用包括合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、有线电视收视费用。甲方允许乙方在不损坏主体的情况下增加隔断（不在墙上打钉），增加隔断时须通知甲方，并在委托期满时恢复原状。合同附件中的物品交接单中显示水表表数2222，电表剩余字数313，煤气表剩余字数118。传奇置地公司在涉案房屋中打了隔断，隔成4间对外出租。传奇置地公司与靳庆池均认可该合同为续签，前一份合同于2012年1月10日签订，期限自2012年1月10日至2013年1月10日。
传奇置地公司于2013年1月11日向靳庆池转账12424元，转账记录的备注中写明：“房租、有线、扣装马桶”。传奇置地公司对此的解释为是应付的租金12800元减去维修费376元。靳庆池对此的解释为是应付的租金12800元减去马桶费500元、疏通费200元，再加上垃圾清理费118元、有线电视费216元。马桶费和疏通费应当由传奇置地公司支付，而不应当从租金中扣除。
一审庭审中，传奇置地公司称2012年12月16日双方续签合同时，发现涉案房屋的卫生间下水管道堵塞，马桶排污口处向外反水及污垢。当日传奇置地公司进行了维修，之后又出现堵塞情况，但维修后堵塞情况又反复，维修人员称是因为房屋设施老化造成。传奇置地公司在2013年2月中旬将涉案房屋钥匙交给靳庆池，让靳庆池维修，但也没有修好。因马桶的问题，致使租户无法使用涉案房屋，2013年3月10日，最后一名租户搬走，传奇置地公司告知靳庆池不再租赁涉案房屋，把涉案房屋交给了靳庆池，但未办理房屋交接手续。之后传奇置地公司未实际使用涉案房屋。
靳庆池对传奇置地公司的陈述不予认可，称直到2013年春节之后，传奇置地公司才电话通知靳庆池马桶冒水了。第二天靳庆池就找疏通工人对卫生间的下水管道进行疏通，几天之后，传奇置地公司又通知靳庆池说下水管道不通了。靳庆池便找到物业公司，物业公司说租户已经找过两次了，是人为导致的，疏通不了，需找工程队拆管子。过完正月十五，靳庆池带着工程队到涉案房屋中维修，但进不了门，后传奇置地公司派人把涉案房屋的钥匙送来。工程队说要维修需要刨地和墙，需要物业公司批准，靳庆池就把物业公司找来协商方案。物业公司说再找一个高压水枪试试。2013年3月，物业公司找来高压水枪进行疏通，当时管道疏通了，物业公司说管道里肯定有硬物堵着，否则之前就能疏通。当时涉案房屋内还有一家租户。
传奇置地公司为证明其主张，在一审中提交退房协议，欲证明在租户许红云2013年1月14日入住涉案房屋前，卫生间马桶就有问题，不能使用，是否使用都会不断往外冒污水，导致许红云不能正常居住和使用涉案房屋，经协商后，许红云与传奇置地公司于2013年3月11日终止租赁合同。靳庆池对该证据不予认可。传奇置地公司提交网页打印件一张，欲证明涉案房屋的建成年代为1980年，房屋比较老旧。靳庆池对涉案房屋的建成年代予以认可，但称自己使用涉案房屋多年都没出现过下水道堵塞的情况，是传奇置地公司承租后才出现的。
靳庆池为证明其主张，在一审中提交了北京××物业管理有限公司物业一处光华里物业站的证明，载明：“×住户厕所下水管道于2013年1月中旬至3月初开始频繁出现堵塞情况，具体位置大概位于马桶排水口以下60厘米左右，我光华里物业站多次动用GQ-75型疏通机与GQ-200型疏通机均未能缓解管道堵塞情况。我物业站于2013年3月动用高压清洗车辆才将管道疏通，怀疑堵塞原因为使用不当，使用过程中有硬物堆积在管道内壁造成下水管道堵塞。”传奇置地公司对该证明不予认可。
在一审审理中，靳庆池提交北京市自来水集团缴费通知单，欲证明传奇置地公司拖欠水费的情况。通知单上显示财务月份2013年2月，金额80元；财务月份2013年4月，金额60元。靳庆池提交2013年7月18日北京××物业管理有限公司物业一处光华里物业站出具的管道疏通费收据，欲证明靳庆池支付了管道疏通费350元。传奇置地公司对该收据不予认可。
2013年6月28日，靳庆池将涉案房屋换锁。2013年9月7日，传奇置地公司与靳庆池自行进行房屋交接，并签署交接单。传奇置地公司将屋内属于其的板床两张、上下床一张、电视两台、电脑桌两张搬走。屋内的热水器损坏、双门衣柜缺失，电卡、煤气卡、房门钥匙已交还靳庆池。煤气表显示剩余数字54，电表显示剩余数字41。传奇置地公司表示愿意维修热水器，并提供给靳庆池一个衣柜。靳庆池同意传奇置地公司为其维修热水器，但要求赔偿衣柜损失800元。靳庆池称电表中预存有50个字，现仅剩41个字，传奇置地公司实际使用的电量应加上50个字。传奇置地公司对此不予认可。
上述事实，有房屋出租委托合同、转账明细、交接单、水费通知单及双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋卫生间下水管道堵塞的原因以及合同解除的时间。庭审中双方对此各执一词，但均未向法院提供确实、充分的证据予以证实，虽不排除存在传奇置地公司所陈述的房屋老化年久失修的可能，但结合本案的实际情况，即涉案房屋由承租人传奇置地公司隔成4间出租，居住人口较多，且卫生间下水道堵塞情况是在传奇置地公司承租一年后发生的事实。一审法院按照日常生活经验，认定靳庆池的陈述更符合日常生活实际，更具有可信度而予以采信，并无不当。
对于合同解除时间，传奇置地公司主张2013年2月中旬解除双方租赁合同并将涉案房屋钥匙交与靳庆池，未提供证据予以证实，且根据传奇置地公司当庭陈述，其表示最后一家租户是在2013年3月10日搬离的涉案房屋，与其所主张的2月中旬合同解除存在矛盾之处，靳庆池亦予以否认，故对于传奇置地公司的主张，本院不予采信。一审法院根据双方自行交接房屋的时间作为认定合同解除的时间并无不妥，本院予以确认。传奇置地公司未支付租赁期间的租金，已构成违约，一审法院综合全案情况结合物品交接单中的数字，判决传奇置地公司向靳庆池支付租金、违约金以及电费、下水道疏通费是正确的，本院应予维持。综上，一审法院判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费158元，由北京传奇置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费187元，由靳庆池负担97元（已交纳），北京传奇置地房地产经纪有限公司负担90元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费690元，由北京传奇置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 鲁燕萍
北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第02362号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京传奇置地房地产经纪有限公司。
法定代表人韩旭浩，经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）靳庆池。
上诉人北京传奇置地房地产经纪有限公司（以下简称传奇置地公司）因与被上诉人靳庆池房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人传奇置地公司的委托代理人刘强、被上诉人靳庆池的委托代理人靳晓瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年5月，传奇置地公司起诉至一审法院称：2012年12月16日，我公司与靳庆池续签委托合同，约定我公司承租靳庆池位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积67.13平米，自2013年1月11日至2014年1月11日，全权委托我公司代理其出租该房屋，租金每月4800元。因卫生间下水主管道堵塞，是否使用马桶都会在其排污口处不断往外冒污垢，导致厕所、厨房、走廊、主次卧室到处都是污垢，在用墩布堵住下水道后还会出现往外冒污垢的现象。我公司多次疏通及维护均无法修复。该房屋于1980年建成，距今已有33年。我公司工程部确认因房屋年久失修，下水主管道出现问题，非人为损坏。我公司于2012年12月通知靳庆池，多次催促靳庆池处理此事，以便我公司能正常使用房屋，并于2013年2月中旬将房屋钥匙交给靳庆池，靳庆池答应尽快维修，但至今也不见维修人员维修。靳庆池的行为已构成违约，故我公司诉请法院判令：1.解除双方签订的委托合同；2.靳庆池退还房屋租金12800元；3.靳庆池赔偿损失3000元；4.靳庆池支付违约金4800元。
靳庆池辩称并反诉称：不同意传奇置地公司的诉讼请求。传奇置地公司陈述的情况不属实，双方签订的是续租合同，是在传奇置地公司使用房屋一年之后才发生了马桶堵塞，之前没有出现过这种情况，而且我方多次联系物业公司来维修，并支付费用1050元，但总是修好几天又堵了。物业公司告诉我方这种情况不是正常堵塞，是人为造成的。根据合同约定，下水道堵塞是因为传奇置地公司管理不善，代理的客户使用不当造成的，传奇置地公司应承担全部责任，负责维修并支付维修费。现传奇置地公司既未提出终止合同，又未支付房租，已构成违约，故我方提起反诉，要求：1.解除双方签订的房屋出租委托合同；2.传奇置地公司支付自2013年4月11日至2013年6月10日期间的房屋租金9600元；3.传奇置地公司退还电表剩余字数款150元、天然气表剩余数字款269元，并返还电卡、天然气卡及房门钥匙；4.传奇置地公司支付欠交的水费140元、有线电视费108元、卫生及垃圾清理费54元，并赔偿房屋损失2000元，下水道疏通费用1050元；5.传奇置地公司支付违约金4800元。
传奇置地公司针对靳庆池的反诉辩称：续签合同是于2012年12月16日在涉案房屋内签订的，涉案房屋当时就已经出现卫生间下水道往外反水的情况，当时靳庆池已经知道了这种情况。当时的租户也说了不管是否使用马桶，都往上反水。靳庆池陈述租户退租的情况不属实，我方的租户都是到期之后退租的，押金我方都退还了。靳庆池答应我方找人维修之后，我方才不管的。关于靳庆池主张解除委托合同我方同意。2013年2月中旬我方将房屋钥匙交给靳庆池之后，靳庆池就已经将房屋收回了，不同意退还房租。不同意退还电表剩余字数款和天然气表剩余字数款，房屋门钥匙已经给靳庆池，电卡和天然气卡同意给靳庆池。我方没有违约，不同意支付违约金。靳庆池的其他反诉请求，我方也不同意。
一审法院经审理后认为：传奇置地公司与靳庆池签订房屋出租委托合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。虽合同名为房屋出租委托合同，但依据合同内容，实质为租赁合同。
本案争议焦点为涉案房屋卫生间下水管道堵塞的原因。传奇置地公司称堵塞原因是房屋管道老旧，但未就此主张举证。靳庆池称堵塞原因是人为使用不当造成，并提交了物业公司的证明，虽该证明中仅写明“怀疑堵塞原因为使用不当”，但因涉案房屋被传奇置地公司打了隔断，隔成4间出租，居住人口较多。且堵塞情况是传奇置地公司承租一年后发生，不排除是在使用过程中使用不当造成堵塞。因此，法院对于靳庆池的陈述予以采信。
在合同履行期间，传奇置地公司对屋内设施使用不当，亦未尽到维修义务，且未按约定支付租金，已构成违约。现传奇置地公司要求解除合同，靳庆池亦反诉要求解除合同，法院对此予以确认。因传奇置地公司违约在先，因此其要求靳庆池退还房租、赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于反诉，靳庆池要求传奇置地公司支付租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。靳庆池要求给付电费、燃气费，法院依据合同附件物品交接单中的相应数字及2013年9月7日双方交接单中的数字，结合相关标准予以核定。因交接房屋时传奇置地公司已将电卡、天然气卡及房门钥匙交还靳庆池，法院不再处理。靳庆池要求传奇置地公司支付欠付的水费，提供了相应证据，法院予以支持。靳庆池要求传奇置地公司支付有线电视费、卫生垃圾清理费及房屋损失，未提供充分证据，法院不予支持。靳庆池要求传奇置地公司支付下水道疏通费用，法院依据其提交的证据予以确定。靳庆池要求传奇置地公司支付违约金，于法有据，法院予以支持。
据此，一审法院于2013年11月判决：一、确认北京传奇置地房地产经纪有限公司与靳庆池签订的房屋出租委托合同于二○一三年九月二日解除；二、北京传奇置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付靳庆池租金九千六百元；三、北京传奇置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付靳庆池电费一百三十元五角六分、水费一百四十元、燃气费一百四十五元九角二分、下水道疏通费三百五十元；四、北京传奇置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付靳庆池违约金四千八百元；五、驳回北京传奇置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；六、驳回靳庆池的其他反诉请求。
判决后，传奇置地公司不服，上诉至本院称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求撤销一审判决，依法改判或发回重审并由靳庆池承担诉讼费用。事实与理由：我公司于2013年2月中旬将钥匙交还给靳庆池，双方的出租委托合同此时应已处于解除状态；电费、下水道疏通费等不应由我方承担；判决我方承担违约金亦无事实与法律理由。靳庆池同意一审判决。
经审理查明：传奇置地公司的原名称为北京乐居行房地产经纪有限公司，2013年6月28日变更为现名称。
2012年12月16日，靳庆池作为甲方与作为乙方的传奇置地公司签订房屋出租委托合同，约定甲方将涉案房屋委托乙方对外出租，委托期间12个月，即2013年1月11日至2014年1月11日止。合同签订后，甲方同意每年预留出10天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2013年1月21日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月零20天的房租。租金每月4800元，具体付款日期为第一次2013年1月10日12800元，第二次2013年4月11日14400元，第三次2013年7月11日14400元，第四次2013年10月11日14400元。该房代理出租期间的有线电视初装费、物业管理费、取暖费、卫生费等不因使用而发生变化的费用由甲方缴纳。房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复。除乙方及其代理客户使用不当、人为破坏损失造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外；房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担。甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金。委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。在委托期内乙方及代理客户应负责的事项、费用包括合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、有线电视收视费用。甲方允许乙方在不损坏主体的情况下增加隔断（不在墙上打钉），增加隔断时须通知甲方，并在委托期满时恢复原状。合同附件中的物品交接单中显示水表表数2222，电表剩余字数313，煤气表剩余字数118。传奇置地公司在涉案房屋中打了隔断，隔成4间对外出租。传奇置地公司与靳庆池均认可该合同为续签，前一份合同于2012年1月10日签订，期限自2012年1月10日至2013年1月10日。
传奇置地公司于2013年1月11日向靳庆池转账12424元，转账记录的备注中写明：“房租、有线、扣装马桶”。传奇置地公司对此的解释为是应付的租金12800元减去维修费376元。靳庆池对此的解释为是应付的租金12800元减去马桶费500元、疏通费200元，再加上垃圾清理费118元、有线电视费216元。马桶费和疏通费应当由传奇置地公司支付，而不应当从租金中扣除。
一审庭审中，传奇置地公司称2012年12月16日双方续签合同时，发现涉案房屋的卫生间下水管道堵塞，马桶排污口处向外反水及污垢。当日传奇置地公司进行了维修，之后又出现堵塞情况，但维修后堵塞情况又反复，维修人员称是因为房屋设施老化造成。传奇置地公司在2013年2月中旬将涉案房屋钥匙交给靳庆池，让靳庆池维修，但也没有修好。因马桶的问题，致使租户无法使用涉案房屋，2013年3月10日，最后一名租户搬走，传奇置地公司告知靳庆池不再租赁涉案房屋，把涉案房屋交给了靳庆池，但未办理房屋交接手续。之后传奇置地公司未实际使用涉案房屋。
靳庆池对传奇置地公司的陈述不予认可，称直到2013年春节之后，传奇置地公司才电话通知靳庆池马桶冒水了。第二天靳庆池就找疏通工人对卫生间的下水管道进行疏通，几天之后，传奇置地公司又通知靳庆池说下水管道不通了。靳庆池便找到物业公司，物业公司说租户已经找过两次了，是人为导致的，疏通不了，需找工程队拆管子。过完正月十五，靳庆池带着工程队到涉案房屋中维修，但进不了门，后传奇置地公司派人把涉案房屋的钥匙送来。工程队说要维修需要刨地和墙，需要物业公司批准，靳庆池就把物业公司找来协商方案。物业公司说再找一个高压水枪试试。2013年3月，物业公司找来高压水枪进行疏通，当时管道疏通了，物业公司说管道里肯定有硬物堵着，否则之前就能疏通。当时涉案房屋内还有一家租户。
传奇置地公司为证明其主张，在一审中提交退房协议，欲证明在租户许红云2013年1月14日入住涉案房屋前，卫生间马桶就有问题，不能使用，是否使用都会不断往外冒污水，导致许红云不能正常居住和使用涉案房屋，经协商后，许红云与传奇置地公司于2013年3月11日终止租赁合同。靳庆池对该证据不予认可。传奇置地公司提交网页打印件一张，欲证明涉案房屋的建成年代为1980年，房屋比较老旧。靳庆池对涉案房屋的建成年代予以认可，但称自己使用涉案房屋多年都没出现过下水道堵塞的情况，是传奇置地公司承租后才出现的。
靳庆池为证明其主张，在一审中提交了北京××物业管理有限公司物业一处光华里物业站的证明，载明：“×住户厕所下水管道于2013年1月中旬至3月初开始频繁出现堵塞情况，具体位置大概位于马桶排水口以下60厘米左右，我光华里物业站多次动用GQ-75型疏通机与GQ-200型疏通机均未能缓解管道堵塞情况。我物业站于2013年3月动用高压清洗车辆才将管道疏通，怀疑堵塞原因为使用不当，使用过程中有硬物堆积在管道内壁造成下水管道堵塞。”传奇置地公司对该证明不予认可。
在一审审理中，靳庆池提交北京市自来水集团缴费通知单，欲证明传奇置地公司拖欠水费的情况。通知单上显示财务月份2013年2月，金额80元；财务月份2013年4月，金额60元。靳庆池提交2013年7月18日北京××物业管理有限公司物业一处光华里物业站出具的管道疏通费收据，欲证明靳庆池支付了管道疏通费350元。传奇置地公司对该收据不予认可。
2013年6月28日，靳庆池将涉案房屋换锁。2013年9月7日，传奇置地公司与靳庆池自行进行房屋交接，并签署交接单。传奇置地公司将屋内属于其的板床两张、上下床一张、电视两台、电脑桌两张搬走。屋内的热水器损坏、双门衣柜缺失，电卡、煤气卡、房门钥匙已交还靳庆池。煤气表显示剩余数字54，电表显示剩余数字41。传奇置地公司表示愿意维修热水器，并提供给靳庆池一个衣柜。靳庆池同意传奇置地公司为其维修热水器，但要求赔偿衣柜损失800元。靳庆池称电表中预存有50个字，现仅剩41个字，传奇置地公司实际使用的电量应加上50个字。传奇置地公司对此不予认可。
上述事实，有房屋出租委托合同、转账明细、交接单、水费通知单及双方当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋卫生间下水管道堵塞的原因以及合同解除的时间。庭审中双方对此各执一词，但均未向法院提供确实、充分的证据予以证实，虽不排除存在传奇置地公司所陈述的房屋老化年久失修的可能，但结合本案的实际情况，即涉案房屋由承租人传奇置地公司隔成4间出租，居住人口较多，且卫生间下水道堵塞情况是在传奇置地公司承租一年后发生的事实。一审法院按照日常生活经验，认定靳庆池的陈述更符合日常生活实际，更具有可信度而予以采信，并无不当。
对于合同解除时间，传奇置地公司主张2013年2月中旬解除双方租赁合同并将涉案房屋钥匙交与靳庆池，未提供证据予以证实，且根据传奇置地公司当庭陈述，其表示最后一家租户是在2013年3月10日搬离的涉案房屋，与其所主张的2月中旬合同解除存在矛盾之处，靳庆池亦予以否认，故对于传奇置地公司的主张，本院不予采信。一审法院根据双方自行交接房屋的时间作为认定合同解除的时间并无不妥，本院予以确认。传奇置地公司未支付租赁期间的租金，已构成违约，一审法院综合全案情况结合物品交接单中的数字，判决传奇置地公司向靳庆池支付租金、违约金以及电费、下水道疏通费是正确的，本院应予维持。综上，一审法院判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费158元，由北京传奇置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费187元，由靳庆池负担97元（已交纳），北京传奇置地房地产经纪有限公司负担90元（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费690元，由北京传奇置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年三月二十日
书 记 员 鲁燕萍
