北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第00542号
上诉人（原审原告）北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司。
负责人张海涛，总经理。
被上诉人（原审被告）安世亚太科技股份有限公司。
法定代表人张国明，董事长。
被上诉人（原审被告）沈某。
上诉人北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司（以下简称五道口分公司）因与被上诉人安世亚太科技股份有限公司（以下简称安世亚太公司）、被上诉人沈某委托合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第20400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月24日受理后，依法组成由法官李大华担任审判长，法官梁睿、李文成参加的合议庭，于2013年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人五道口分公司的委托代理人双某、被上诉人安世亚太公司及被上诉人沈某的共同委托代理人程某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五道口分公司在一审中起诉称：就安世亚太公司选址一事，2012年5月29日，五道口分公司员工带沈某实地考察了北京市海淀区知春路1号学院国际大厦11层1106室（以下简称1106室）物业。同日，沈某代表安世亚太公司签署了《客户看房（租售）确认书》，委托五道口分公司提供房屋租赁服务。当日下午，安世亚太公司的另外两名经理也实地考察该项目，对五道口分公司推荐的1106室表示满意。2012年7月11日，五道口分公司发现安世亚太公司已私自与1106室房主签署租房协议，违反了与五道口分公司的约定。故起诉要求安世亚太公司与沈某支付服务费128 748元，并承担本案诉讼费。
安世亚太公司在一审中答辩称：一、五道口分公司作为分支机构，且提供房地产经纪服务的人员不具有房地产经纪人执业资格，故以提供房产经纪服务为目的的《客户看房（租售）确认书》（以下简称《确认书》）无效；二、安世亚太公司既未签署物业的租赁协议，亦未租用本案涉及物业，不存在《确认书》项下任何义务，无需支付任何服务费及违约金；三、安世亚太公司认为《确认书》第三条约定的内容使得五道口分公司具备了以微小的付出就获得高额利益的优势。
沈某在一审中答辩称：沈某是受安世亚太公司指派进行看房签署的《确认书》，但对《确认书》的内容没有进行仔细阅读，沈某履行的是职务行为，不应由沈某个人承担责任。
一审法院审理查明：2012年5月29日，沈某代表安世亚太公司（委托方、甲方）与五道口分公司（乙方）签订《确认书》，约定：甲方委托乙方提供房屋租居间服务，由乙方负责推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续的系列服务。1、乙方在服务过程中（协助看房、与业主沟通等）未签订租售协议前不收取任何费用。2、服务费用的承担由甲方承担，甲方所承租房屋的一个月租金给付乙方作为服务费。3、双方约定，甲方不得私自直接或间接与乙方带甲方所看房屋业主及关联方成交（含其他中介公司），否则甲方应向乙方支付其所承租物业的两个月租金（该租金按市场价计算并含物业管理费）或所购物业总价百分之三作为服务费用。4、甲方代表签署本协议时表示已获得甲方授权，甲乙双方有权签署本协议，并对本协议的履行负担保责任。物业名称：学院国际1106室，350㎡ 6.3/平米/天。
庭审中，安世亚太公司出示《北京市房屋租赁登记备案表》（非居住）（以下简称《备案表》，用于证明1106室实际由北京安世航太科技有限公司（以下简称安世航太公司）承租，五道口分公司认可《备案表》的真实性，但坚持认为1106室的实际承租方为安世亚太公司，并提供照片两张，照片显示1106室内悬挂的牌子为安世亚太研究院。双方就此均未进一步举证证明。另，安世航太公司系安世亚太公司之子公司。
一审法院查明上述事实的依据有：《确认书》、公司章程、照片、《北京市房屋租赁登记备案外》（非居住）、《说明函》等。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，本案中，五道口分公司与安世亚太公司之代表沈某签订的《确认书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《确认书》中载明，五道口分公司提供的系房屋租售居间服务，故其与安世亚太公司之间的权利义务属性即法律关系性质应属居间服务关系。考虑在房屋租售的居间服务过程中，房屋信息至关重要，中介公司在合同中列明对看房人在特定期限内的相关交易予以限制的格式条款，实为防范买房人获取房源信息后规避居间服务费，符合市场交易习惯及中介服务的行业特点，故该格式条款并不必然无效。但本案中，《确认书》的第三条对租房人相关交易行为的限制是无限期的，且排除了租房人通过其他任何中介公司达成相关交易的权利，属严重限制租房人的自由交易选择权，加重租房人的责任，应为无效条款。另，即使《确认书》第三条为有效条款，则五道口分公司以其提供的格式合同《确认书》向安世亚太公司主张权利的前提是五道口分公司必须证明自己提供的房源信息、机会具有有效性，即取得了1106室产权人的授权，可代为寻找租户。现五道口公司称取得了1106室房主的授权，但并无证据证明，故该院无法采信。故五道口公司在不能证明自己取得房屋产权人合法授权的前提下仅以其提供的格式合同《确认书》向安世亚太公司主张权利，缺乏法律依据，该院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回五道口分公司的诉讼请求。
五道口分公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、五道口分公司提起本案诉讼的案由为委托合同纠纷，一审庭审也是根据此案由进行审理的，但一审法院作出的判决却将案由改为居间服务合同纠纷，对此一审法院并未通知五道口分公司。2、一审法院认定《确认书》第三条无效有误。3、安世亚太公司应向五道口分公司支付服务费128 748元，沈某应承担连带保证责任。安世亚太公司委托五道口分公司推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续等系列服务。安世亚太公司私自直接或间接与五道口分公司推荐房屋业主及关联方成交，应加倍支付服务费。安世亚太公司确认1106室为五道口分公司推荐，双方签订是的委托合同。1106室悬挂着安世亚太研究院的牌子，沈某的工作地点在1106室，安世亚太公司使用其子公司安世航太公司的名义与1106室业主签约，是为逃避向五道口分公司支付服务费的责任。沈某代表安世亚太公司与五道口分公司签约是表见代理。沈某表示对协议的履行负担保责任，因此，沈某应对安世亚太公司给付五道口分公司服务费的义务承担连带保证责任。4、本案的法律关系性质为委托合同纠纷，与1106室房主是否授权五道口分公司无关。如果没有房主的委托，中介公司根本不可能带租户进入房屋看房，租户也不会在《确认书》上签字。沈某在《确认书》上签字，就代表安世亚太公司已经确认1106室房屋是五道口分公司推荐的房屋，五道口分公司带沈某实地考察过1106室，就证明五道口分公司已经获得了1106室房主的口头委托。上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判安世亚太公司与沈某向五道口分公司支付2个月租金的服务费128 748元；2、安世亚太公司与沈某承担诉讼费用。
安世亚太公司及沈某服从一审法院判决。其针对五道口分公司的上诉理由共同答辩称：1、本案的法律关系性质为居间服务合同关系，并且本案的法律关系性质不影响本案的法律适用。2、《确认书》第三条是无效的，该格式条款加重了安世亚太公司及沈某的责任。3、安世亚太公司及沈某没有承租1106室，不存在与房主私自成交的问题。4、沈某的工作地点在东八里庄，沈某因业务往来可能前往1106室，快递签收人员为前台人员签收，并非沈某本人签收。5、安世航太公司不是安世亚太公司全资子公司，其承租1106室与安世亚太无关。6、房屋中介机构需取得房主的授权才能对外公布房屋信息，本案五道口分公司并未取得1106室房主授权。7、房主的陈述表明房主在1106室门外张贴了出租信息，只要有人打电话就会安排看房。8、房主与安世亚太公司及沈某没有利害关系，房主出具的《说明函》应当被采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
《北京市房屋租赁登记备案表》（非居住）（加盖有北京市海淀区房屋管理局房屋租赁合同登记备案专用章）载明：1106室的出租方为解甲，房产证明文件为持房屋所有权证，被委托人为解某，承租方为安世航太公司，出租期限为2012年7月1日至2014年6月30日。
五道口分公司与安世亚太公司、沈某亦均认可1106室的产权人为解甲。
五道口分公司称1106室的房源信息是从解某处取得的，解某是解甲的亲属，是解某委托的五道口分公司出租1106室，但没有书面的委托书。
解某于2012年6月5日出具的《说明函》载明：“解甲是1106室的合法拥有者，解甲、沈吟特授权本人，解某（身份证号码：略），全权处理房屋的出租事宜。现本人特对房屋的出租情况说明如下：1、本人通过在房屋门上张贴出租广告的方式对外公开发布房屋出租信息，房屋出租广告上留有本人的联系方式等内容。2、本人从未委托任何人、任何房屋中介公司代理房屋的出租事宜，也从未与任何人、任何房屋中介公司签署任何关于房屋出租的代理协议或授权协议。3、房屋已于2012年6月5日出租给安世航太公司，承租方是通过本人张贴的房屋出租广告中载明的联系方式与本人取得的联系，直接与本人洽谈房屋承租的各项具体事宜，并最终达成了房屋租赁协议，其间无任何中介公司参与房屋租赁具体事宜的洽谈”。诉讼中，五道口分公司与安世亚太公司、沈某均认可前述《说明函》是解某本人签署。
在《确认书》中代表五道口分公司签字的石春辉并不具有房地产经纪人员执业资格。诉讼中，五道口分公司、安世亚太公司、沈某均认可是柳龙带着沈某看房。五道口分公司称柳龙亦无房地产经纪人执业资格。
安世亚太公司认可沈某签署《确认书》的行为系职务行为。
安世航太公司并非安世亚太全资子公司，安世亚太占安世航太80％股份。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：因安世亚太公司认可沈某签署《确认书》的行为系职务行为，因此《确认书》的签订主体为安世亚太公司与五道口分公司。从《确认书》的内容来看系安世亚太公司委托五道口分公司提供房屋出租的居间服务，由五道口分公司向安世亚太公司推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续等系列服务，因此，安世亚太公司与五道口分公司之间的法律关系性质系委托合同关系，该合同关系的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审法院认定《确认书》第三条无效有误，本院予以纠正。
本院认为本案的争议焦点在于安世亚太公司应否支付委托服务费用，对此，本院认为安世亚太公司无需支付，理由如下：1、《确认书》约定在五道口分公司服务过程中未签订租售协议前五道口分公司不收取任何费用。而安世亚太公司并未与相关房屋权利人签订租赁协议。2、《确认书》约定，安世亚太公司不得私自直接或间接与五道口分公司带安世亚太公司所看房屋业主及关联方成交，否则安世亚太公司应向五道口分公司支付其所承租物业的两个月租金。本案中安世亚太公司并未私自直接与五道口分公司带安世亚太公司所看房屋业主及关联方成交。3、1106室房屋产权人解甲的受托人解某出具的《说明函》表明解某从未委托任何人及房屋中介机构代理房屋的出租事宜，而五道口分公司亦没有证据证明其接受过该等授权。这违反了《房地产经纪管理办法》第二十二条关于房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书；经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息的规定。五道口分公司在未取得委托人授权出租房屋的情形下，主张安世亚太公司通过五道口分公司提供的服务间接与1106室房屋产权人订立了租赁合同的依据不足。4、解甲的受托人解某出具的《说明函》表明解某从未委托任何人及房屋中介机构代理房屋的出租事宜，实际承租人安世航太公司是通过解某张贴的房屋出租广告中载明的联系方式与解某本人取得的联系，直接与解某本人洽谈房屋承租的各项具体事宜。综上，本院认为安世亚太公司无须向五道口分公司支付居间服务费。
五道口分公司主张沈某应当对安世亚太公司给付的服务费承担连带保证责任，本院认为其该项主张无事实依据。
此外，需要指出的是五道口分公司为安世亚太公司提供委托服务的具体人员并不具有房地产经纪人执业资格，其提供的服务亦存在瑕疵。综上，本院认为一审法院认定事实清楚，论理不当之处本院予以调整，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千四百九十一元，由北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司负担（已交纳）。
二审案件受理费二千九百八十二元，由北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李大华
代理审判员 梁 睿
代理审判员 李文成
二○一三 年 一 月 五 日
书 记 员 刘济源
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第00542号
上诉人（原审原告）北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司。
负责人张海涛，总经理。
被上诉人（原审被告）安世亚太科技股份有限公司。
法定代表人张国明，董事长。
被上诉人（原审被告）沈某。
上诉人北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司（以下简称五道口分公司）因与被上诉人安世亚太科技股份有限公司（以下简称安世亚太公司）、被上诉人沈某委托合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第20400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月24日受理后，依法组成由法官李大华担任审判长，法官梁睿、李文成参加的合议庭，于2013年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人五道口分公司的委托代理人双某、被上诉人安世亚太公司及被上诉人沈某的共同委托代理人程某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五道口分公司在一审中起诉称：就安世亚太公司选址一事，2012年5月29日，五道口分公司员工带沈某实地考察了北京市海淀区知春路1号学院国际大厦11层1106室（以下简称1106室）物业。同日，沈某代表安世亚太公司签署了《客户看房（租售）确认书》，委托五道口分公司提供房屋租赁服务。当日下午，安世亚太公司的另外两名经理也实地考察该项目，对五道口分公司推荐的1106室表示满意。2012年7月11日，五道口分公司发现安世亚太公司已私自与1106室房主签署租房协议，违反了与五道口分公司的约定。故起诉要求安世亚太公司与沈某支付服务费128 748元，并承担本案诉讼费。
安世亚太公司在一审中答辩称：一、五道口分公司作为分支机构，且提供房地产经纪服务的人员不具有房地产经纪人执业资格，故以提供房产经纪服务为目的的《客户看房（租售）确认书》（以下简称《确认书》）无效；二、安世亚太公司既未签署物业的租赁协议，亦未租用本案涉及物业，不存在《确认书》项下任何义务，无需支付任何服务费及违约金；三、安世亚太公司认为《确认书》第三条约定的内容使得五道口分公司具备了以微小的付出就获得高额利益的优势。
沈某在一审中答辩称：沈某是受安世亚太公司指派进行看房签署的《确认书》，但对《确认书》的内容没有进行仔细阅读，沈某履行的是职务行为，不应由沈某个人承担责任。
一审法院审理查明：2012年5月29日，沈某代表安世亚太公司（委托方、甲方）与五道口分公司（乙方）签订《确认书》，约定：甲方委托乙方提供房屋租居间服务，由乙方负责推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续的系列服务。1、乙方在服务过程中（协助看房、与业主沟通等）未签订租售协议前不收取任何费用。2、服务费用的承担由甲方承担，甲方所承租房屋的一个月租金给付乙方作为服务费。3、双方约定，甲方不得私自直接或间接与乙方带甲方所看房屋业主及关联方成交（含其他中介公司），否则甲方应向乙方支付其所承租物业的两个月租金（该租金按市场价计算并含物业管理费）或所购物业总价百分之三作为服务费用。4、甲方代表签署本协议时表示已获得甲方授权，甲乙双方有权签署本协议，并对本协议的履行负担保责任。物业名称：学院国际1106室，350㎡ 6.3/平米/天。
庭审中，安世亚太公司出示《北京市房屋租赁登记备案表》（非居住）（以下简称《备案表》，用于证明1106室实际由北京安世航太科技有限公司（以下简称安世航太公司）承租，五道口分公司认可《备案表》的真实性，但坚持认为1106室的实际承租方为安世亚太公司，并提供照片两张，照片显示1106室内悬挂的牌子为安世亚太研究院。双方就此均未进一步举证证明。另，安世航太公司系安世亚太公司之子公司。
一审法院查明上述事实的依据有：《确认书》、公司章程、照片、《北京市房屋租赁登记备案外》（非居住）、《说明函》等。
一审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，本案中，五道口分公司与安世亚太公司之代表沈某签订的《确认书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《确认书》中载明，五道口分公司提供的系房屋租售居间服务，故其与安世亚太公司之间的权利义务属性即法律关系性质应属居间服务关系。考虑在房屋租售的居间服务过程中，房屋信息至关重要，中介公司在合同中列明对看房人在特定期限内的相关交易予以限制的格式条款，实为防范买房人获取房源信息后规避居间服务费，符合市场交易习惯及中介服务的行业特点，故该格式条款并不必然无效。但本案中，《确认书》的第三条对租房人相关交易行为的限制是无限期的，且排除了租房人通过其他任何中介公司达成相关交易的权利，属严重限制租房人的自由交易选择权，加重租房人的责任，应为无效条款。另，即使《确认书》第三条为有效条款，则五道口分公司以其提供的格式合同《确认书》向安世亚太公司主张权利的前提是五道口分公司必须证明自己提供的房源信息、机会具有有效性，即取得了1106室产权人的授权，可代为寻找租户。现五道口公司称取得了1106室房主的授权，但并无证据证明，故该院无法采信。故五道口公司在不能证明自己取得房屋产权人合法授权的前提下仅以其提供的格式合同《确认书》向安世亚太公司主张权利，缺乏法律依据，该院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回五道口分公司的诉讼请求。
五道口分公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、五道口分公司提起本案诉讼的案由为委托合同纠纷，一审庭审也是根据此案由进行审理的，但一审法院作出的判决却将案由改为居间服务合同纠纷，对此一审法院并未通知五道口分公司。2、一审法院认定《确认书》第三条无效有误。3、安世亚太公司应向五道口分公司支付服务费128 748元，沈某应承担连带保证责任。安世亚太公司委托五道口分公司推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续等系列服务。安世亚太公司私自直接或间接与五道口分公司推荐房屋业主及关联方成交，应加倍支付服务费。安世亚太公司确认1106室为五道口分公司推荐，双方签订是的委托合同。1106室悬挂着安世亚太研究院的牌子，沈某的工作地点在1106室，安世亚太公司使用其子公司安世航太公司的名义与1106室业主签约，是为逃避向五道口分公司支付服务费的责任。沈某代表安世亚太公司与五道口分公司签约是表见代理。沈某表示对协议的履行负担保责任，因此，沈某应对安世亚太公司给付五道口分公司服务费的义务承担连带保证责任。4、本案的法律关系性质为委托合同纠纷，与1106室房主是否授权五道口分公司无关。如果没有房主的委托，中介公司根本不可能带租户进入房屋看房，租户也不会在《确认书》上签字。沈某在《确认书》上签字，就代表安世亚太公司已经确认1106室房屋是五道口分公司推荐的房屋，五道口分公司带沈某实地考察过1106室，就证明五道口分公司已经获得了1106室房主的口头委托。上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判安世亚太公司与沈某向五道口分公司支付2个月租金的服务费128 748元；2、安世亚太公司与沈某承担诉讼费用。
安世亚太公司及沈某服从一审法院判决。其针对五道口分公司的上诉理由共同答辩称：1、本案的法律关系性质为居间服务合同关系，并且本案的法律关系性质不影响本案的法律适用。2、《确认书》第三条是无效的，该格式条款加重了安世亚太公司及沈某的责任。3、安世亚太公司及沈某没有承租1106室，不存在与房主私自成交的问题。4、沈某的工作地点在东八里庄，沈某因业务往来可能前往1106室，快递签收人员为前台人员签收，并非沈某本人签收。5、安世航太公司不是安世亚太公司全资子公司，其承租1106室与安世亚太无关。6、房屋中介机构需取得房主的授权才能对外公布房屋信息，本案五道口分公司并未取得1106室房主授权。7、房主的陈述表明房主在1106室门外张贴了出租信息，只要有人打电话就会安排看房。8、房主与安世亚太公司及沈某没有利害关系，房主出具的《说明函》应当被采信。
本院二审期间依法补充查明以下事实：
《北京市房屋租赁登记备案表》（非居住）（加盖有北京市海淀区房屋管理局房屋租赁合同登记备案专用章）载明：1106室的出租方为解甲，房产证明文件为持房屋所有权证，被委托人为解某，承租方为安世航太公司，出租期限为2012年7月1日至2014年6月30日。
五道口分公司与安世亚太公司、沈某亦均认可1106室的产权人为解甲。
五道口分公司称1106室的房源信息是从解某处取得的，解某是解甲的亲属，是解某委托的五道口分公司出租1106室，但没有书面的委托书。
解某于2012年6月5日出具的《说明函》载明：“解甲是1106室的合法拥有者，解甲、沈吟特授权本人，解某（身份证号码：略），全权处理房屋的出租事宜。现本人特对房屋的出租情况说明如下：1、本人通过在房屋门上张贴出租广告的方式对外公开发布房屋出租信息，房屋出租广告上留有本人的联系方式等内容。2、本人从未委托任何人、任何房屋中介公司代理房屋的出租事宜，也从未与任何人、任何房屋中介公司签署任何关于房屋出租的代理协议或授权协议。3、房屋已于2012年6月5日出租给安世航太公司，承租方是通过本人张贴的房屋出租广告中载明的联系方式与本人取得的联系，直接与本人洽谈房屋承租的各项具体事宜，并最终达成了房屋租赁协议，其间无任何中介公司参与房屋租赁具体事宜的洽谈”。诉讼中，五道口分公司与安世亚太公司、沈某均认可前述《说明函》是解某本人签署。
在《确认书》中代表五道口分公司签字的石春辉并不具有房地产经纪人员执业资格。诉讼中，五道口分公司、安世亚太公司、沈某均认可是柳龙带着沈某看房。五道口分公司称柳龙亦无房地产经纪人执业资格。
安世亚太公司认可沈某签署《确认书》的行为系职务行为。
安世航太公司并非安世亚太全资子公司，安世亚太占安世航太80％股份。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：因安世亚太公司认可沈某签署《确认书》的行为系职务行为，因此《确认书》的签订主体为安世亚太公司与五道口分公司。从《确认书》的内容来看系安世亚太公司委托五道口分公司提供房屋出租的居间服务，由五道口分公司向安世亚太公司推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续等系列服务，因此，安世亚太公司与五道口分公司之间的法律关系性质系委托合同关系，该合同关系的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一审法院认定《确认书》第三条无效有误，本院予以纠正。
本院认为本案的争议焦点在于安世亚太公司应否支付委托服务费用，对此，本院认为安世亚太公司无需支付，理由如下：1、《确认书》约定在五道口分公司服务过程中未签订租售协议前五道口分公司不收取任何费用。而安世亚太公司并未与相关房屋权利人签订租赁协议。2、《确认书》约定，安世亚太公司不得私自直接或间接与五道口分公司带安世亚太公司所看房屋业主及关联方成交，否则安世亚太公司应向五道口分公司支付其所承租物业的两个月租金。本案中安世亚太公司并未私自直接与五道口分公司带安世亚太公司所看房屋业主及关联方成交。3、1106室房屋产权人解甲的受托人解某出具的《说明函》表明解某从未委托任何人及房屋中介机构代理房屋的出租事宜，而五道口分公司亦没有证据证明其接受过该等授权。这违反了《房地产经纪管理办法》第二十二条关于房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书；经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息的规定。五道口分公司在未取得委托人授权出租房屋的情形下，主张安世亚太公司通过五道口分公司提供的服务间接与1106室房屋产权人订立了租赁合同的依据不足。4、解甲的受托人解某出具的《说明函》表明解某从未委托任何人及房屋中介机构代理房屋的出租事宜，实际承租人安世航太公司是通过解某张贴的房屋出租广告中载明的联系方式与解某本人取得的联系，直接与解某本人洽谈房屋承租的各项具体事宜。综上，本院认为安世亚太公司无须向五道口分公司支付居间服务费。
五道口分公司主张沈某应当对安世亚太公司给付的服务费承担连带保证责任，本院认为其该项主张无事实依据。
此外，需要指出的是五道口分公司为安世亚太公司提供委托服务的具体人员并不具有房地产经纪人执业资格，其提供的服务亦存在瑕疵。综上，本院认为一审法院认定事实清楚，论理不当之处本院予以调整，但处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千四百九十一元，由北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司负担（已交纳）。
二审案件受理费二千九百八十二元，由北京经诚恒居房地产经纪有限公司五道口分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李大华
代理审判员 梁 睿
代理审判员 李文成
二○一三 年 一 月 五 日
书 记 员 刘济源
