北京市第一中级人民法院民事判决书
(2012)一中民终字第14687号
上诉人（原审原告）张某。
委托代理人王某。
被上诉人（原审被告）李某。
上诉人张某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第20987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张某在原审法院起诉称：我与李某于2012年5月30日签订了房屋租赁合同，并交付了五个月租金及一个月的押金28 800元。双方签订合同后，我多次敦促李某提交房屋产权证明，以确认入住房屋的合法性。但李某以种种理由拒绝提供。因此我有理由拒绝入住房屋，自签订合同后至今未入住房屋。2012年6月，该房屋的整栋楼房南北方向进行外墙维修施工，维修施工的脚手架延伸至租赁房屋窗户的边沿。由于房屋的窗户没有安装护栏和防盗网，人员极易从脚手架破窗入室，给租赁房屋留下了严重的极不安全的隐患。我多次要求李某采取措施消除隐患，李某以小区安全没有问题，附近有派出所保障为由，至今没有采取任何安全措施。鉴于此，我不能使用房屋。故诉至法院：1、要求确认我与李某签订的《房屋租赁合同》无效；2、李某返还收取的房租28 800元和保证金4800元，共计33 600元；3、李某赔偿我因不能使用房屋的损失11 520元；4、诉讼费由李某承担。
李某在原审法院答辩称：双方签订的合同是按照合同法签订的，我认为合同是有效的。我是房屋产权人赵某的儿子，张某和其男朋友在我母亲赵某的陪同下看房，我母亲并向张某出示了房产证原件，张某看后非常满意，即刻确认承租该房屋并与赵某商议好房屋租金及支付方式。随后，我受我母亲的委托，于2012年5月30日与张某签订了房屋租赁合同，并于合同签订日向张某交付了房屋。张某于2012年7月中旬以该住宅楼进行抗震节能改造给房屋留下严重的极不安全隐患为由，提出解除合同，这个理由是不成立的。北京市人民政府为了给市民创造更好的生活安全居住环境，投入巨资，对住宅楼实施抗震节能改造，市、区两级政府公安局等相关委办局依相应职责，确保改造工程的全方位的安全实施。因此，这是一利民工程，不存在任何的安全隐患。张某所列事实于理无据。鉴于张某至今未实际腾退房屋，仍实际占有，故请求驳回张某的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：赵某系北京市海淀区某某号房屋（以下简称某某号房屋）的所有权人。李某系赵某之子。张某在赵某的引领下看房后，于2012年5月30日与李某（甲方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定某某号房屋出租给乙方（张某），居住人数：2人，最多不超过3人。租赁时间自2012年5月31日至2013年5月30日，月租金为4800元，每六个月交纳，押金为4800元。其中，合同第三条约定“（一）甲方应向乙方出示身份证、工作证等真实有效的身份证明…” 。第八条约定“（一）交付：甲方应于2012年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成…”。同日，张某向李某交纳五个月租金及押金共计28 800元，李某于当日将房屋交付张某使用。2012年6月25日，张某向赵某交纳了一个月的房屋租金4800元。
原审审理中，张某表示因李某持有钥匙，房屋装修是年轻人的风格，因其着急租房，便在未看到房屋产权证的情况下与李某签订了租赁合同，现其以李某不具备出租房屋的主体资格，违反法律为由，要求确认签订的房屋租赁合同无效。张某还提出签订合同后，某某号房屋所在住宅楼开始进行改造，墙外搭建脚手架供工人施工，因李某家未安装防盗网，其因安全问题未入住房屋，并向法院提交其在6月底在某某号房屋内所拍摄的施工情况照片。李某对张某的陈述予以否认，并提交了赵某与李某于2012年5月18日签订的民事授权委托书，内容为：“就北京市海淀区某某号房屋出租及其围绕出租房屋所产生的一切法律事宜，委托人授权如下：1、授权受托人代理委托人与房屋承租人议定房屋租金，签订《房屋租赁合同》。2、授权受托人代理委托人因房屋租赁产生纠纷的法律事务，代为参加仲裁，代为出庭诉讼，陈述事实，参加辩论和调解，代为提出、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉、上诉事宜。”李某表示看房当日赵某向张某出示房屋所有权证原件，签订合同当日其向张某出示了赵某签署的民事授权委托书，关于住宅楼的改造属于政府行为，并无安全隐患。张某表示并未看到过房屋产权证和授权委托书，且多次催促对方出示房屋产权证，但未提交相应证据。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收据、声明、房屋所有权证、民事授权委托书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，某某号房屋的所有权人系赵某，李某持有赵某出具的授权委托书，故李某有权与张某进行缔约。在房屋租赁合同履行过程中，张某向李某交纳了五个月的房租及押金，李某亦将某某号房屋交付张某使用，之后张某又给付赵某一个月的租金。现张某以李某违反法律，不具备出租房屋的主体资格为由，主张房屋租赁合同无效，于法无据，故其该项诉讼请求及因合同无效后导致的财产返还、赔偿损失的诉讼请求，法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：驳回张某的全部诉讼请求。
张某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持张某的原审诉讼请求。上诉理由是，原审法院认定事实不清，适用法律不当。我方并非仍然占用涉案房屋，李某拒绝接收我方交还的房屋钥匙。双方缔约时李某没有出示房屋产权证和授权委托书，其以自己名义出租他人房屋的行为应为法律所禁止，该无效合同自始无效。
李某答辩称，不同意张某的上诉请求和理由，同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：李某持有某某号房屋所有权人赵某出具的授权委托书，其在赵某授权范围内与张某就某某号房屋签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，李某收取张某交付的房租及押金，并将某某号房屋交付张某使用，其签约和履约行为，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害房屋产权人的利益，故双方签订的房屋租赁合同合法有效，并不存在法定的应当认定无效的情形。张某主张双方签订的房屋租赁合同无效及基于合同无效而提出的财产返还、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实根据及法律依据，原审法院判决不予支持并无不当。张某的上诉理由和请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百二十元，由张某负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由张某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 万丽丽
代理审判员 李晓龙
二○一二 年 十二 月 七 日
书 记 员 黄 闯
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2012)一中民终字第14687号
上诉人（原审原告）张某。
委托代理人王某。
被上诉人（原审被告）李某。
上诉人张某因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第20987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张某在原审法院起诉称：我与李某于2012年5月30日签订了房屋租赁合同，并交付了五个月租金及一个月的押金28 800元。双方签订合同后，我多次敦促李某提交房屋产权证明，以确认入住房屋的合法性。但李某以种种理由拒绝提供。因此我有理由拒绝入住房屋，自签订合同后至今未入住房屋。2012年6月，该房屋的整栋楼房南北方向进行外墙维修施工，维修施工的脚手架延伸至租赁房屋窗户的边沿。由于房屋的窗户没有安装护栏和防盗网，人员极易从脚手架破窗入室，给租赁房屋留下了严重的极不安全的隐患。我多次要求李某采取措施消除隐患，李某以小区安全没有问题，附近有派出所保障为由，至今没有采取任何安全措施。鉴于此，我不能使用房屋。故诉至法院：1、要求确认我与李某签订的《房屋租赁合同》无效；2、李某返还收取的房租28 800元和保证金4800元，共计33 600元；3、李某赔偿我因不能使用房屋的损失11 520元；4、诉讼费由李某承担。
李某在原审法院答辩称：双方签订的合同是按照合同法签订的，我认为合同是有效的。我是房屋产权人赵某的儿子，张某和其男朋友在我母亲赵某的陪同下看房，我母亲并向张某出示了房产证原件，张某看后非常满意，即刻确认承租该房屋并与赵某商议好房屋租金及支付方式。随后，我受我母亲的委托，于2012年5月30日与张某签订了房屋租赁合同，并于合同签订日向张某交付了房屋。张某于2012年7月中旬以该住宅楼进行抗震节能改造给房屋留下严重的极不安全隐患为由，提出解除合同，这个理由是不成立的。北京市人民政府为了给市民创造更好的生活安全居住环境，投入巨资，对住宅楼实施抗震节能改造，市、区两级政府公安局等相关委办局依相应职责，确保改造工程的全方位的安全实施。因此，这是一利民工程，不存在任何的安全隐患。张某所列事实于理无据。鉴于张某至今未实际腾退房屋，仍实际占有，故请求驳回张某的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：赵某系北京市海淀区某某号房屋（以下简称某某号房屋）的所有权人。李某系赵某之子。张某在赵某的引领下看房后，于2012年5月30日与李某（甲方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定某某号房屋出租给乙方（张某），居住人数：2人，最多不超过3人。租赁时间自2012年5月31日至2013年5月30日，月租金为4800元，每六个月交纳，押金为4800元。其中，合同第三条约定“（一）甲方应向乙方出示身份证、工作证等真实有效的身份证明…” 。第八条约定“（一）交付：甲方应于2012年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成…”。同日，张某向李某交纳五个月租金及押金共计28 800元，李某于当日将房屋交付张某使用。2012年6月25日，张某向赵某交纳了一个月的房屋租金4800元。
原审审理中，张某表示因李某持有钥匙，房屋装修是年轻人的风格，因其着急租房，便在未看到房屋产权证的情况下与李某签订了租赁合同，现其以李某不具备出租房屋的主体资格，违反法律为由，要求确认签订的房屋租赁合同无效。张某还提出签订合同后，某某号房屋所在住宅楼开始进行改造，墙外搭建脚手架供工人施工，因李某家未安装防盗网，其因安全问题未入住房屋，并向法院提交其在6月底在某某号房屋内所拍摄的施工情况照片。李某对张某的陈述予以否认，并提交了赵某与李某于2012年5月18日签订的民事授权委托书，内容为：“就北京市海淀区某某号房屋出租及其围绕出租房屋所产生的一切法律事宜，委托人授权如下：1、授权受托人代理委托人与房屋承租人议定房屋租金，签订《房屋租赁合同》。2、授权受托人代理委托人因房屋租赁产生纠纷的法律事务，代为参加仲裁，代为出庭诉讼，陈述事实，参加辩论和调解，代为提出、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉、上诉事宜。”李某表示看房当日赵某向张某出示房屋所有权证原件，签订合同当日其向张某出示了赵某签署的民事授权委托书，关于住宅楼的改造属于政府行为，并无安全隐患。张某表示并未看到过房屋产权证和授权委托书，且多次催促对方出示房屋产权证，但未提交相应证据。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、收据、声明、房屋所有权证、民事授权委托书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，某某号房屋的所有权人系赵某，李某持有赵某出具的授权委托书，故李某有权与张某进行缔约。在房屋租赁合同履行过程中，张某向李某交纳了五个月的房租及押金，李某亦将某某号房屋交付张某使用，之后张某又给付赵某一个月的租金。现张某以李某违反法律，不具备出租房屋的主体资格为由，主张房屋租赁合同无效，于法无据，故其该项诉讼请求及因合同无效后导致的财产返还、赔偿损失的诉讼请求，法院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：驳回张某的全部诉讼请求。
张某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，改判支持张某的原审诉讼请求。上诉理由是，原审法院认定事实不清，适用法律不当。我方并非仍然占用涉案房屋，李某拒绝接收我方交还的房屋钥匙。双方缔约时李某没有出示房屋产权证和授权委托书，其以自己名义出租他人房屋的行为应为法律所禁止，该无效合同自始无效。
李某答辩称，不同意张某的上诉请求和理由，同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：李某持有某某号房屋所有权人赵某出具的授权委托书，其在赵某授权范围内与张某就某某号房屋签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，李某收取张某交付的房租及押金，并将某某号房屋交付张某使用，其签约和履约行为，并未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害房屋产权人的利益，故双方签订的房屋租赁合同合法有效，并不存在法定的应当认定无效的情形。张某主张双方签订的房屋租赁合同无效及基于合同无效而提出的财产返还、赔偿损失的诉讼请求，均缺乏事实根据及法律依据，原审法院判决不予支持并无不当。张某的上诉理由和请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百二十元，由张某负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由张某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 万丽丽
代理审判员 李晓龙
二○一二 年 十二 月 七 日
书 记 员 黄 闯
