北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第1410号
上诉人（原审被告）同方股份有限公司。
法定代表人荣泳霖，董事长。
被上诉人（原审原告）北京兄弟联合房地产经纪有限公司。
法定代表人陈文波，总经理。
原审被告北京仲量联行物业管理服务有限公司。
法定代表人王毅青，国际董事。
上诉人同方股份有限公司（以下简称同方公司）因与被上诉人北京兄弟联合房地产经纪有限公司（以下简称兄弟联合公司）及原审被告北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量联行公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第24311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月15日受理后，依法组成由法官甄洁莹担任审判长，法官吕云成、法官刘海云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人同方公司的委托代理人刘学才、韩定桂，被上诉人兄弟联合公司的委托代理人胡新颜均到庭参加了诉讼，仲量联行公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
兄弟联合公司在一审中起诉称：兄弟联合公司为北京天启太和软件有限公司（以下简称天启太和公司）、PLATFORM软件（北京）有限公司（以下简称软件公司）租赁同方公司所有的清华同方科技广场的唯一独家物业代理，仲量联行公司为同方公司独家业主代理。2011年9月6日，兄弟联合公司人员带领天启太和公司、软件公司到清华同方科技广场进行了现场视察，仲量联行公司向兄弟联合公司出具《清华同方科技广场客户登记确认书》（以下简称《确认书》），确认天启太和公司、软件公司到清华同方科技广场与同方公司签署租赁合同并支付相应押金及预付租金的情况下支付承租面积的一个月的净租金作为兄弟联合公司的佣金。随后，天启太和公司、软件公司与同方公司签订了《租赁意向书》，并于2011年10月10日向同方公司支付了501 546元的租赁意向金。2011年10月20日，天启太和公司、软件公司以天启太和公司名义与同方公司签订《清华同方科技广场二期D座写字楼租约》（以下简称《租约》），承租了清华同方科技广场二期D座整层，月租金为501 546元，并于2011年11月9日以转账支票的方式向同方公司支付了2 006 184元租金。但时至今日，同方公司及仲量联行公司未向兄弟联合公司支付佣金。兄弟联合公司认为，鉴于上述事实，仲量联行公司理应按出具的《确认书》向兄弟联合公司支付501 546元佣金，同方公司作为实际获益方，理应与仲量联行公司承担连带责任，故兄弟联合公司起诉到法院，请求法院判令；1、仲量联行公司立即向兄弟联合公司支付佣金501 546元，同方公司承担连带支付义务；2、仲量联行公司与同方公司承担本案的全部诉讼费用及其他合理费用。
仲量联行公司在一审中答辩称：在涉案的租赁交易中，仲量联行公司仅为业主方即同方公司提供租赁服务的代理人及居间人，对兄弟联合公司主张的501 546元佣金不承担任何支付义务。根据仲量联行公司提交的《确认书》的约定：1、仲量联行公司系代表业主确认客户由兄弟联合公司跟进；2、仲量联行公司在收到业主支付的该笔佣金费用后再向兄弟联合公司支付佣金；3、仲量联行公司对由于业主原因和决定而造成的任何佣金支付问题不承担任何责任。上述三项可充分说明，在本案涉及的租赁交易中，仲量联行公司仅系依照同方公司的要求完成相应代理工作，对佣金的支付不承担义务。根据仲量联行公司与同方公司签订的《清华同方科技广场二期D座写字楼前期租赁顾问和独家租赁代理服务合同》（以下简称《租赁代理服务合同》）的约定，仲量联行公司作为同方公司涉案租赁事宜的独家代理方，在其他代理公司促成交易后，同方公司应同时向仲量联行公司与第三方支付佣金，故该佣金的支付方为同方公司而非仲量联行公司。另由于涉案租赁交易最终未能成功，不具备《确认书》约定的佣金支付条件，故兄弟联合公司无权主张索要佣金。根据《确认书》的约定，兄弟联合公司有权索要佣金至少应满足两个条件，一为交易成功，二为仲量联行公司收到同方公司支付的佣金。而事实上，该笔交易虽已由同方公司作为出租方与承租方天启太和公司签订租赁合同，但距离起租日即2012年1月1日不足一个月，承租方已于2012年1月31日发出《解除合同通知书》，与同方公司解除了租赁合同，兄弟联合公司对此事完全知悉，交易最终未能成功，仲量联行公司亦未能如约收取佣金，因此在约定的支付条件未成就时，兄弟联合公司无权主张佣金。综上，仲量联行公司对兄弟联合公司主张的佣金不承担支付义务，且佣金支付条件亦未成就，故法院应依法驳回兄弟联合公司的诉讼请求。
同方公司在一审中答辩称：同方公司不同意兄弟联合公司的诉讼请求。同方公司也不能认可仲量联行公司所述佣金支付义务在同方公司。对于租户天启太和公司承租同方公司写字楼事宜，同方公司无支付代理费义务。同方公司是于2010年7月19日与仲量联行公司签订《租赁代理服务合同》，约定在实际承租期限不少于1年的租户，同方公司按照相当于该租户1.5个月租金的标准向仲量联行公司支付代理费。租户天启太和公司与同方公司于2011年10月20日签订《租约》，并支付了首期租金及押金，但在合同履行期间主动提出了退租，后经双方协商签订了《终止协议》，确认自2012年2月29日起终止租赁合同。由于天启太和公司租赁项目未经同方公司进行第三方代理的确认，其不属于第三方代理的情形。按照《租赁代理服务合同》约定，天启太和公司租赁项目因租赁期限短于1年，不属于应支付代理费的情形，同方公司对此无需向仲量联行公司及兄弟联合公司承担支付义务。同方公司从未与兄弟联合公司接触过，根本不知道兄弟联合公司的存在，且没有在兄弟联合公司据以要求支付佣金的《确认书》上签字或盖章，双方之间也不存在其他任何有关此类佣金支付的书面合同，同方公司对兄弟联合公司不负任何合同义务，兄弟联合公司要求同方公司连带承担佣金支付义务没有事实和法律依据。《租赁代理服务合同》关于由同方公司与第三方代理机构直接结算的约定，是为方便仲量联行公司所做的安排，并非是为同方公司对第三方代理机构创设了新的给付义务。仲量联行公司对同方公司的承诺，不应视为同方公司认可的授权行为，要求同方公司承担连带责任没有法律依据。同方公司从天启太和公司处获得一定数额的赔偿，是基于双方签订的租赁合同，是天启太和公司对其违约行为向同方公司应承担的责任，而非任何不当得利。兄弟联合公司以此为由要求同方公司承担连带责任没有法律依据。兄弟联合公司明确表示其是作为租户天启太和公司的独家代理人负责天启太和公司租赁同方公司写字楼事宜，在这一过程中，其与天启太和公司具有同一性，同方公司作为业主，反而要支付租户费用，于法于理均无依据。综上，同方公司无需向兄弟联合公司承担任何佣金支付义务。
一审法院审理查明：2010年7月19日，同方公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）签订《租赁代理服务合同》，约定“甲方委托乙方为清华同方科技广场二期D座写字楼及商业配套提供前期租赁顾问和独家驻场租赁代理服务；合同期限自2010年7月1日至2011年12月31日；佣金标准为：（1）在合同有效期内，由乙方介绍、谈判，最终发生的本项目内的所有租赁协议（以甲方最终书面确认的客户确认书为准），甲方应向乙方提供1.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金；（2）在合同有效期内，除甲方直属产业本部、下属控参股公司及其他关联公司的租赁协议外，由甲方介绍或提供相关信息，由乙方负责谈判并最终签署租赁协议的（以经甲方最终书面确认的客户确认书为准），甲方应向乙方提供相当于0.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金，该部分计入乙方考核指标；（3）在合同有效期内，有第三方代理介绍、由乙方负责谈判及相关租赁工作，最终发生在本项目内的所有租赁协议（以经甲方最终书面确认的客户确认书为准），甲方应向乙方提供相当于0.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金，第三方佣金的标准为1个月租赁合同租金（不包括物业管理费），由甲方与第三方直接结算（具体结算方式按〈关于支付第三方代理佣金的协议〉确定），该部分计入乙方考核指标；（4）在合同有效期内，当已签约客户提出扩租请求，由乙方跟进该客户扩租谈判并成功签署扩租租赁合同的，甲方向乙方支付扩租面积0.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金，该部分计入乙方考核指标；（5）上述第（1）至（4）项客户不含免租期的租赁期限至少为1年，如不足1年，甲方不支付乙方佣金。”兄弟联合公司向该院提交仲量联行公司向其出具的《确认书》，该确认书记载第三方代理公司为兄弟联合公司，客户名称为天启太和公司、软件公司。确认内容为：“上述客户已于下述时间经贵公司人员带领到清华同方科技广场做现场视察，特此通知贵公司上述客户登记初步被确认。此确认书有效期为三个月，由现场视察日期起三个月内，我司代表业主确认该客户可由贵司跟进。在确认书有效期内，由贵司确认该客户到清华同方科技广场与业主签署租赁合同并支付相应押金及预付租金，在交易成功的情况下，贵司的佣金计算标准为：上述客户最终所承租面积一个月净租金（税后，在此指扣除政府规定的各种税金费用）（不包括物业管理费）。我司在收到业主支付的该笔佣金费用后的30个工作日内向贵司支付佣金。我司对由于业主的原因和决定而造成的任何佣金支付问题不承担任何责任。我司及业主对上述客户登记具有最终决定权。（如上述客户另行委派其他第三方代理，在客户书面明确委托后，我公司有权取消本客户确认书）”该确认书记载视察现场日期为2011年9月6日；落款处租赁现场人员签字确认处有仲量联行公司印章；后附独家委托书，该委托书内容为：“软件公司与天启太和公司均委托兄弟联合公司作为其公司租赁清华同方科技广场的唯一独家物业代理，帮助其司洽谈租赁北京办公写字楼事宜。”后兄弟联合公司还向该院提交了同方公司与天启太和公司、软件公司签订的租赁意向书，该意向书记载天启太和公司、软件公司有意向同方公司承租北京海淀区王庄路1号院清华同方科技大厦4号楼（推广名：海淀区王庄路15号院清华同方科技广场二期D座）写字楼第8层（实际楼层），电梯显示为第9层。该意向书落款处双方均未签署日期，但有“本意向书于2011年9月22日10：30之前有效”字样。2011年10月10日，软件公司向同方公司支付租赁意向金人民币501 546元。2011年10月20日，同方公司（出租人）与天启太和公司（承租人）签订《租约》，约定出租人向承租人出租北京市海淀区王庄路1号院清华同方科技大厦4号楼西楼第8层（详细地址）（电梯显示为9）（推广名：北京市海淀区王庄路15号清华同方科技广场二期D座），月租金人民币501 546元，押金人民币1 504 638元。租期自2012年1月1日至2014年12月31日。后天启太和公司依据上述租约向同方公司支付押金及租金共计人民币2 006 184元。2012年1月31日，天启太和公司向同方公司发出解除合同通知书，内容为：“依据天启太和公司与同方公司签订的租约，约定此标的起租日为2012年1月1日，终止日2014年12月31日，2011年11月至2011年12月为免租装修期。现由于天启太和公司新的发展规划，现有租赁地址已不能满足公司办公需求，鉴于此，公司决定于2012年1月31日解除此租赁合同，特此通知贵公司，望贵公司在该合同解除后协助我公司处理好房屋归还事宜。”后同方公司与天启太和公司签订终止协议，确认双方签订的租约于2012年2月29日终止；除租赁押金不予退还外，天启太和公司还需于2012年3月10日之前向同方公司支付2012年2月份房租金（即人民币501 546元）及赔偿装修期期间的2个月房租金（即人民币1 003 092元）。庭审中，仲量联行公司认可解除合同之事实；同方公司对兄弟联合公司与仲量联行公司提交的《确认书》真实性无异议，但该确认书中无同方公司的签字或盖章，兄弟联合公司以此要求其承担连带支付佣金义务没有依据。
以上事实，有各方当事人陈述、《租赁代理服务合同》、《确认书》、《租约》、独家委托书、租赁意向书、收据、转账支票等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：根据现有证据，均可表明兄弟联合公司在天启太和公司、软件公司与同方公司订立《租约》过程中提供了居间服务的事实。首先，根据同方公司与仲量联行公司签署的《租赁代理服务合同》可以看出，仲量联行公司是同方公司的租赁委托代理人，双方对于佣金支付标准与支付方式约定了不同情况;其中约定的第三种情况为同方公司允许仲量联行公司寻找第三方代理公司介入该租赁事宜，并就租金支付一事进一步作了明确约定，即第三方佣金标准为1个月租赁合同租金，由同方公司与第三方直接结算，该部分计入仲量联行公司考核指标。因此，同方公司依据该合同，有义务直接向第三方代理机构直接支付佣金。其次，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据仲量联行公司向兄弟联合公司提交的《确认书》的内容可以确认：1、该《确认书》明确了仲量联行公司与兄弟联合公司的权利义务；2、该《确认书》系仲量联行公司以自己名义向兄弟联合公司发出；3、从内容上看，仲量联行公司已向兄弟联合公司明确房屋的所有权人为同方公司以及仲量联行公司是同方公司就D座写字楼出租事宜的代理人之事实。因此，依据合同法的相关规定，仲量联行公司向兄弟联合公司出具的《确认书》，其效力及于同方公司。综合本案可查明，兄弟联合公司已促成天启太和公司、软件公司与同方公司订立《租约》，且同方公司已收到押金及租金，应视为交易成功，同方公司应按照其与仲量联行公司签订的《确认书》中的内容，直接向兄弟联合公司支付佣金，即客户最终承租面积一个月的净租金。同方公司称其仅与仲量联行公司签订独家代理服务合同，与兄弟联合公司无合同关系的主张，依据上述理由，尚不构成其不予支付佣金的抗辩；另，对于同方公司主张其与仲量联行公司的合同中明确约定租期不满一年无需支付佣金以及仲量联行公司主张因同方公司未向其支付佣金，其向兄弟联合公司支付佣金的条件未成就的抗辩，该院认为，同方公司与仲量联行公司的合同中已明确约定了同方公司应直接向第三方代理机构支付佣金，但在《确认书》中却指明支付主体为仲量联行公司，并约定了在仲量联行公司收到同方公司的佣金后方可向兄弟联合公司支付，显然变更了同方公司的履行方式，给兄弟联合公司设定了其难以收受租金的可能性，亦为同方公司逃避支付租金义务创造了条件，损害了第三人的利益；同理，同方公司与仲量联行公司的合同中关于租期未满一年无须支付租金的约定，因该合同中亦约定同方公司应向第三方支付佣金的义务，双方却在没有第三人参与的情况下迳行制定了该项条款，势必侵害第三方的利益，因此，仲量联行公司及同方公司的上述主张不构成同方公司不向兄弟联合公司支付租金的抗辩；《确认书》中的权利义务尚不受同方公司与承租方的租赁合同履行情况以及同方公司与仲量联行公司之间合同关系的制约。因此，兄弟联合公司在天启太和公司、软件公司与同方公司订立《租约》中提供了居间服务，理应得到相应的服务费，该院综合上述理由，确认向兄弟联合公司支付佣金的主体为同方公司，并依据本案的相关证据及合同约定，判定佣金的具体数额。现兄弟联合公司要求同方公司支付佣金的诉讼请求，该院予以支持，但要求仲量联行公司共同支付佣金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决：一、同方公司于判决生效后十五日内给付兄弟联合公司佣金人民币五十万一千五百四十六元；驳回兄弟联合公司的其他诉讼请求。
同方公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院判决内容超出兄弟联合公司的一审诉讼请求，剥夺了同方公司的答辩权利。兄弟联合公司的一审诉讼请求是请求判令仲量联行公司立即支付佣金501 546元，同方公司承担连带支付义务，并分别阐述了事实和理由，其中请求判令仲量联行公司支付佣金的依据是其出具的《确认书》，请求同方公司承担连带责任的事实和理由是同方公司作为业主和实际获益方，基于兄弟联合公司的诉讼请求和相应事实、理由，同方公司依法从同方公司事实上是否构成实际获益方，以及在租赁代理关系中业主和实际获益方对佣金支付义务承担连带责任是否有法律依据等方面进行了答辩并举证。但一审法院在未向各方当事人释明的情形下，判决由同方公司直接承担支付佣金的义务，超出了兄弟联合公司的一审诉讼请求范围，同时也剥夺了同方公司进行恰当答辩的权利。二、一审法院依据《租赁代理服务合同》认定同方公司有义务直接向兄弟联合公司支付佣金，不符合《租赁代理服务合同》的约定。同方公司认为，《租赁代理服务合同》系由同方公司与仲量联行公司签署，同方公司同意仲量联行公司的请求允许第三方代理公司介入租赁事宜，但同时也在《租赁代理服务合同》中明确约定第三方代理公司必须经由仲量联行公司提交同方公司进行书面确认后方认可，而且在佣金支付时还需三方当事人签订《关于支付第三方代理佣金的协议》后方能支付。在不符合前述约定的条件下，根据《租赁代理服务合同》的约定，由仲量联行公司联系、洽谈和签约的租赁客户，只能视为《租赁代理服务合同》中约定的第三方代理情形未成立，应认为仲量联行公司一方代理的情形。另外根据《租赁代理服务合同》中有关租赁期限不满一年不用支付佣金的约定，同方公司在本项目下无义务支付佣金。三、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认为《确认书》的效力及于同方公司，构成认定事实不清，适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第四百零二条要求受托人以自己名义订立的合同是在委托人的授权范围内进行。本案中，根据《租赁代理服务合同》第五条第4款第（3）项以及第六条第4款中，明确约定第三方代理的《确认书》需经仲量联行公司提交同方公司进行书面确认。在未经同方公司书面确认的情形下，仲量联行公司与兄弟联合公司签署的《确认书》，仅能算作仲量联行公司与兄弟联合公司之间的约定，超出了同方公司给予仲量联行公司授权的范围，因此《确认书》的效力不能及于同方公司。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，若要《确认书》直接及于同方公司，还应符合“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系”的条件。若兄弟联合公司在接受《确认书》时，已经向仲量联行公司了解清楚代理关系，其势必也知晓仲量联行公司所获得的授权范围及权限，即仲量联行公司在未经同方公司书面确认的情况下，不能单独向第三方代理公司进行客户确认登记，更不得做出其他承诺。由此亦可确认，《确认书》的效力不能及于同方公司，而仅在兄弟联合公司及仲量联行公司之间有效。再次，兄弟联合公司在所接受的《确认书》中，也明确认可若因业主的原因或决定不向仲量联行公司支付佣金，仲量联行公司不用承担任何责任。此内容系对仲量联行公司与兄弟联合公司之间的违约责任的豁免情况进行明确约定，这充分表明，兄弟联合公司与仲量联行公司在签署《确认书》时的本意是，该《确认书》仅约束二者，与同方公司无关。综上，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认定《确认书》的效力直接及于同方公司，系认定事实不清，适用法律错误。四、一审法院认为《确认书》不受《租赁代理服务合同》履行情况以及独家代理合同关系的制约不能成立，属于认定事实有误。《确认书》中约定佣金支付方式由仲量联行公司向兄弟联合公司支付并未损害兄弟联合公司的合法利益。此外，关于《租赁代理服务合同》中关于租期未满一年可不支付租金的约定问题，该条款是基于市场通行做法而进行的约定，其目的是为了督促代理人或居间服务人寻找比较稳定的客户，而不至于因短期退租而导致业主方遭受房屋空置及重复租赁的经济损失，该通行做法，不应仅约束独家代理人，同样适用于第三方代理。同方公司在《租赁代理服务合同》中要求《确认书》需经同方公司书面确认的目的正是为了避免在《确认书》中仲量联行公司承诺给第三方代理的佣金条件高于同方公司给予独家代理人仲量联行公司的佣金条件，从而给同方公司造成经济损失。实际上，本案中《确认书》最终并未依照约定经同方公司确认，且未明确载明在承租期不满一年时同方公司不用向第三方支付佣金，一审法院认为该《确认书》效力直接及于同方公司，否定了同方公司在《租赁代理服务合同》中设置的对《确认书》进行最终书面确认程序的有效性，有损同方公司的合法权益。两者，兄弟联合公司系独家代理人，其本身已从天启太和公司及其相关公司处获取了应得的佣金报酬，就同一服务事项，依照《确认书》的约定而未能从仲量联行公司获得佣金，其合法利益并未被损害。综上，同方公司与仲量联行公司的《租赁代理服务合同》中关于租期未满一年无须支付佣金的约定，以及仲量联行公司与兄弟联合公司的《确认书》中有关因业主原因或决定而造成的佣金支付问题仲量联行公司不承担任何责任的内容，可以构成同方公司及仲量联行公司无需向兄弟联合公司支付佣金的合理抗辩。基于上述理由，同方公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，请求撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。
兄弟联合公司同意一审判决。其针对同方公司的上诉理由及请求答辩称：仲量联行公司与兄弟联合公司签订了《确认书》，兄弟联合公司履行了义务，实际受益的是同方公司，仲量联行公司和同方公司无论哪方向兄弟联合公司支付佣金都可以。
仲量联行公司在本院询问时表示同意一审判决。其针对同方公司的上诉理由及请求答辩称：根据仲量联行公司与同方公司签订的《租赁代理服务合同》的约定，第三方代理的情形是同方公司直接向第三方代理公司支付佣金，仲量联行公司签署《确认书》是根据同方公司的授权签署的，仲量联行公司无须支付佣金。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有各方当事人陈述在案佐证。
本院认为：仲量联行公司与同方公司签订《租赁代理服务合同》，同方公司委托仲量联行公司为清华同方科技广场二期D座写字楼及商业配套提供前期租赁顾问和独家驻场租赁代理服务。仲量联行公司作为同方公司的独家代理人，在履行《租赁代理服务合同》过程中，向兄弟联合公司出具《确认书》，确认兄弟联合公司就天启太和公司与同方公司签订《租约》一事中提供了居间服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，仲量联行公司作为受托人，其在向兄弟联合公司出具的《确认书》中明确载明，其系代表项目业主即委托人同方公司确认兄弟联合公司的代理行为，故应当认定《确认书》出具之时，兄弟联合公司已经知晓项目业主即委托人为同方公司。根据上述法律规定，仲量联行公司在履行《租赁服务代理合同》过程中产生的法律后果应当由同方公司承担，因此兄弟联合公司应当向同方公司主张权利，仲量联行公司并非本案适格主体，兄弟联合公司起诉仲量联行公司有误，鉴于一审法院未判决仲量联行公司承担实体责任，兄弟联合公司对此亦不持异议，故本院对诉讼主体不再进行调整。同方公司上诉称仲量联行公司存在超越代理权的行为，根据《租赁代理服务合同》的约定，第三方代理的情况应当经同方公司确认，否则同方公司没有义务向第三方代理公司付款。对此本院认为，仲量联行公司作为同方公司的委托项目的独家代理人，全权负责委托项目的招租事宜，兄弟联合公司亦有理由相信仲量联行公司有权代表同方公司对其工作成果进行确认，故仲量联行公司与同方公司之间的约定不产生对抗第三人兄弟联合公司的效力，仲量联行公司是否存在超越代理权的行为，系其与同方公司之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，本院不予处理，故本院对同方公司该项上诉意见不予支持。仲量联行公司作为同方公司的独家代理人，其向兄弟联合公司出具的《确认书》，应当约束同方公司。《确认书》中约定天启太和公司与同方公司签署租赁合同并支付相应押金及预付租金，在交易成功的情况下，兄弟联合公司所得佣金的计算标准为天启太和公司最终所承租面积一个月的净租金。最终，天启太和公司与同方公司签订了《租约》，并且支付了相应的押金及预付租金，故同方公司应当按照《确认书》确定的数额向兄弟联合公司支付相应的佣金。同方公司上诉称《租赁代理服务合同》中约定租期未满一年可不支付佣金，因天启太和公司实际承租期限未满一年，故其无须支付佣金，并且未经其确认的第三方代理，其亦不负有直接向第三方支付佣金的义务。对此本院认为，《租赁代理服务合同》系同方公司与仲量联行公司签订，其中关于租期未满一年是否支付佣金以及佣金的支付方式等条款仅约束同方公司和仲量联行公司，对兄弟联合公司不产生约束力，仲量联行公司作为同方公司的独家代理人，其向兄弟联合公司出具的《确认书》中未有租期不满一年即可不支付佣金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的上述规定，本案支付佣金的主体为同方公司，故同方公司应当直接向兄弟联合公司支付佣金，《租赁代理服务合同》中关于第三方代理的佣金支付方式的约定，不能构成同方公司拒绝支付佣金的抗辩，故本院对同方公司该项上诉意见亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。仲量联行公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千八百一十六元，由同方股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千八百一十六元，由同方股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 吕云成
代理审判员 刘海云
二○一三 年 四 月 十一 日
书 记 员 孙 鑫
书 记 员 孔令云
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第1410号
上诉人（原审被告）同方股份有限公司。
法定代表人荣泳霖，董事长。
被上诉人（原审原告）北京兄弟联合房地产经纪有限公司。
法定代表人陈文波，总经理。
原审被告北京仲量联行物业管理服务有限公司。
法定代表人王毅青，国际董事。
上诉人同方股份有限公司（以下简称同方公司）因与被上诉人北京兄弟联合房地产经纪有限公司（以下简称兄弟联合公司）及原审被告北京仲量联行物业管理服务有限公司（以下简称仲量联行公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第24311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月15日受理后，依法组成由法官甄洁莹担任审判长，法官吕云成、法官刘海云参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人同方公司的委托代理人刘学才、韩定桂，被上诉人兄弟联合公司的委托代理人胡新颜均到庭参加了诉讼，仲量联行公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
兄弟联合公司在一审中起诉称：兄弟联合公司为北京天启太和软件有限公司（以下简称天启太和公司）、PLATFORM软件（北京）有限公司（以下简称软件公司）租赁同方公司所有的清华同方科技广场的唯一独家物业代理，仲量联行公司为同方公司独家业主代理。2011年9月6日，兄弟联合公司人员带领天启太和公司、软件公司到清华同方科技广场进行了现场视察，仲量联行公司向兄弟联合公司出具《清华同方科技广场客户登记确认书》（以下简称《确认书》），确认天启太和公司、软件公司到清华同方科技广场与同方公司签署租赁合同并支付相应押金及预付租金的情况下支付承租面积的一个月的净租金作为兄弟联合公司的佣金。随后，天启太和公司、软件公司与同方公司签订了《租赁意向书》，并于2011年10月10日向同方公司支付了501 546元的租赁意向金。2011年10月20日，天启太和公司、软件公司以天启太和公司名义与同方公司签订《清华同方科技广场二期D座写字楼租约》（以下简称《租约》），承租了清华同方科技广场二期D座整层，月租金为501 546元，并于2011年11月9日以转账支票的方式向同方公司支付了2 006 184元租金。但时至今日，同方公司及仲量联行公司未向兄弟联合公司支付佣金。兄弟联合公司认为，鉴于上述事实，仲量联行公司理应按出具的《确认书》向兄弟联合公司支付501 546元佣金，同方公司作为实际获益方，理应与仲量联行公司承担连带责任，故兄弟联合公司起诉到法院，请求法院判令；1、仲量联行公司立即向兄弟联合公司支付佣金501 546元，同方公司承担连带支付义务；2、仲量联行公司与同方公司承担本案的全部诉讼费用及其他合理费用。
仲量联行公司在一审中答辩称：在涉案的租赁交易中，仲量联行公司仅为业主方即同方公司提供租赁服务的代理人及居间人，对兄弟联合公司主张的501 546元佣金不承担任何支付义务。根据仲量联行公司提交的《确认书》的约定：1、仲量联行公司系代表业主确认客户由兄弟联合公司跟进；2、仲量联行公司在收到业主支付的该笔佣金费用后再向兄弟联合公司支付佣金；3、仲量联行公司对由于业主原因和决定而造成的任何佣金支付问题不承担任何责任。上述三项可充分说明，在本案涉及的租赁交易中，仲量联行公司仅系依照同方公司的要求完成相应代理工作，对佣金的支付不承担义务。根据仲量联行公司与同方公司签订的《清华同方科技广场二期D座写字楼前期租赁顾问和独家租赁代理服务合同》（以下简称《租赁代理服务合同》）的约定，仲量联行公司作为同方公司涉案租赁事宜的独家代理方，在其他代理公司促成交易后，同方公司应同时向仲量联行公司与第三方支付佣金，故该佣金的支付方为同方公司而非仲量联行公司。另由于涉案租赁交易最终未能成功，不具备《确认书》约定的佣金支付条件，故兄弟联合公司无权主张索要佣金。根据《确认书》的约定，兄弟联合公司有权索要佣金至少应满足两个条件，一为交易成功，二为仲量联行公司收到同方公司支付的佣金。而事实上，该笔交易虽已由同方公司作为出租方与承租方天启太和公司签订租赁合同，但距离起租日即2012年1月1日不足一个月，承租方已于2012年1月31日发出《解除合同通知书》，与同方公司解除了租赁合同，兄弟联合公司对此事完全知悉，交易最终未能成功，仲量联行公司亦未能如约收取佣金，因此在约定的支付条件未成就时，兄弟联合公司无权主张佣金。综上，仲量联行公司对兄弟联合公司主张的佣金不承担支付义务，且佣金支付条件亦未成就，故法院应依法驳回兄弟联合公司的诉讼请求。
同方公司在一审中答辩称：同方公司不同意兄弟联合公司的诉讼请求。同方公司也不能认可仲量联行公司所述佣金支付义务在同方公司。对于租户天启太和公司承租同方公司写字楼事宜，同方公司无支付代理费义务。同方公司是于2010年7月19日与仲量联行公司签订《租赁代理服务合同》，约定在实际承租期限不少于1年的租户，同方公司按照相当于该租户1.5个月租金的标准向仲量联行公司支付代理费。租户天启太和公司与同方公司于2011年10月20日签订《租约》，并支付了首期租金及押金，但在合同履行期间主动提出了退租，后经双方协商签订了《终止协议》，确认自2012年2月29日起终止租赁合同。由于天启太和公司租赁项目未经同方公司进行第三方代理的确认，其不属于第三方代理的情形。按照《租赁代理服务合同》约定，天启太和公司租赁项目因租赁期限短于1年，不属于应支付代理费的情形，同方公司对此无需向仲量联行公司及兄弟联合公司承担支付义务。同方公司从未与兄弟联合公司接触过，根本不知道兄弟联合公司的存在，且没有在兄弟联合公司据以要求支付佣金的《确认书》上签字或盖章，双方之间也不存在其他任何有关此类佣金支付的书面合同，同方公司对兄弟联合公司不负任何合同义务，兄弟联合公司要求同方公司连带承担佣金支付义务没有事实和法律依据。《租赁代理服务合同》关于由同方公司与第三方代理机构直接结算的约定，是为方便仲量联行公司所做的安排，并非是为同方公司对第三方代理机构创设了新的给付义务。仲量联行公司对同方公司的承诺，不应视为同方公司认可的授权行为，要求同方公司承担连带责任没有法律依据。同方公司从天启太和公司处获得一定数额的赔偿，是基于双方签订的租赁合同，是天启太和公司对其违约行为向同方公司应承担的责任，而非任何不当得利。兄弟联合公司以此为由要求同方公司承担连带责任没有法律依据。兄弟联合公司明确表示其是作为租户天启太和公司的独家代理人负责天启太和公司租赁同方公司写字楼事宜，在这一过程中，其与天启太和公司具有同一性，同方公司作为业主，反而要支付租户费用，于法于理均无依据。综上，同方公司无需向兄弟联合公司承担任何佣金支付义务。
一审法院审理查明：2010年7月19日，同方公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）签订《租赁代理服务合同》，约定“甲方委托乙方为清华同方科技广场二期D座写字楼及商业配套提供前期租赁顾问和独家驻场租赁代理服务；合同期限自2010年7月1日至2011年12月31日；佣金标准为：（1）在合同有效期内，由乙方介绍、谈判，最终发生的本项目内的所有租赁协议（以甲方最终书面确认的客户确认书为准），甲方应向乙方提供1.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金；（2）在合同有效期内，除甲方直属产业本部、下属控参股公司及其他关联公司的租赁协议外，由甲方介绍或提供相关信息，由乙方负责谈判并最终签署租赁协议的（以经甲方最终书面确认的客户确认书为准），甲方应向乙方提供相当于0.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金，该部分计入乙方考核指标；（3）在合同有效期内，有第三方代理介绍、由乙方负责谈判及相关租赁工作，最终发生在本项目内的所有租赁协议（以经甲方最终书面确认的客户确认书为准），甲方应向乙方提供相当于0.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金，第三方佣金的标准为1个月租赁合同租金（不包括物业管理费），由甲方与第三方直接结算（具体结算方式按〈关于支付第三方代理佣金的协议〉确定），该部分计入乙方考核指标；（4）在合同有效期内，当已签约客户提出扩租请求，由乙方跟进该客户扩租谈判并成功签署扩租租赁合同的，甲方向乙方支付扩租面积0.5个月租赁合同租金（不包括物业管理费）的佣金，该部分计入乙方考核指标；（5）上述第（1）至（4）项客户不含免租期的租赁期限至少为1年，如不足1年，甲方不支付乙方佣金。”兄弟联合公司向该院提交仲量联行公司向其出具的《确认书》，该确认书记载第三方代理公司为兄弟联合公司，客户名称为天启太和公司、软件公司。确认内容为：“上述客户已于下述时间经贵公司人员带领到清华同方科技广场做现场视察，特此通知贵公司上述客户登记初步被确认。此确认书有效期为三个月，由现场视察日期起三个月内，我司代表业主确认该客户可由贵司跟进。在确认书有效期内，由贵司确认该客户到清华同方科技广场与业主签署租赁合同并支付相应押金及预付租金，在交易成功的情况下，贵司的佣金计算标准为：上述客户最终所承租面积一个月净租金（税后，在此指扣除政府规定的各种税金费用）（不包括物业管理费）。我司在收到业主支付的该笔佣金费用后的30个工作日内向贵司支付佣金。我司对由于业主的原因和决定而造成的任何佣金支付问题不承担任何责任。我司及业主对上述客户登记具有最终决定权。（如上述客户另行委派其他第三方代理，在客户书面明确委托后，我公司有权取消本客户确认书）”该确认书记载视察现场日期为2011年9月6日；落款处租赁现场人员签字确认处有仲量联行公司印章；后附独家委托书，该委托书内容为：“软件公司与天启太和公司均委托兄弟联合公司作为其公司租赁清华同方科技广场的唯一独家物业代理，帮助其司洽谈租赁北京办公写字楼事宜。”后兄弟联合公司还向该院提交了同方公司与天启太和公司、软件公司签订的租赁意向书，该意向书记载天启太和公司、软件公司有意向同方公司承租北京海淀区王庄路1号院清华同方科技大厦4号楼（推广名：海淀区王庄路15号院清华同方科技广场二期D座）写字楼第8层（实际楼层），电梯显示为第9层。该意向书落款处双方均未签署日期，但有“本意向书于2011年9月22日10：30之前有效”字样。2011年10月10日，软件公司向同方公司支付租赁意向金人民币501 546元。2011年10月20日，同方公司（出租人）与天启太和公司（承租人）签订《租约》，约定出租人向承租人出租北京市海淀区王庄路1号院清华同方科技大厦4号楼西楼第8层（详细地址）（电梯显示为9）（推广名：北京市海淀区王庄路15号清华同方科技广场二期D座），月租金人民币501 546元，押金人民币1 504 638元。租期自2012年1月1日至2014年12月31日。后天启太和公司依据上述租约向同方公司支付押金及租金共计人民币2 006 184元。2012年1月31日，天启太和公司向同方公司发出解除合同通知书，内容为：“依据天启太和公司与同方公司签订的租约，约定此标的起租日为2012年1月1日，终止日2014年12月31日，2011年11月至2011年12月为免租装修期。现由于天启太和公司新的发展规划，现有租赁地址已不能满足公司办公需求，鉴于此，公司决定于2012年1月31日解除此租赁合同，特此通知贵公司，望贵公司在该合同解除后协助我公司处理好房屋归还事宜。”后同方公司与天启太和公司签订终止协议，确认双方签订的租约于2012年2月29日终止；除租赁押金不予退还外，天启太和公司还需于2012年3月10日之前向同方公司支付2012年2月份房租金（即人民币501 546元）及赔偿装修期期间的2个月房租金（即人民币1 003 092元）。庭审中，仲量联行公司认可解除合同之事实；同方公司对兄弟联合公司与仲量联行公司提交的《确认书》真实性无异议，但该确认书中无同方公司的签字或盖章，兄弟联合公司以此要求其承担连带支付佣金义务没有依据。
以上事实，有各方当事人陈述、《租赁代理服务合同》、《确认书》、《租约》、独家委托书、租赁意向书、收据、转账支票等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：根据现有证据，均可表明兄弟联合公司在天启太和公司、软件公司与同方公司订立《租约》过程中提供了居间服务的事实。首先，根据同方公司与仲量联行公司签署的《租赁代理服务合同》可以看出，仲量联行公司是同方公司的租赁委托代理人，双方对于佣金支付标准与支付方式约定了不同情况;其中约定的第三种情况为同方公司允许仲量联行公司寻找第三方代理公司介入该租赁事宜，并就租金支付一事进一步作了明确约定，即第三方佣金标准为1个月租赁合同租金，由同方公司与第三方直接结算，该部分计入仲量联行公司考核指标。因此，同方公司依据该合同，有义务直接向第三方代理机构直接支付佣金。其次，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据仲量联行公司向兄弟联合公司提交的《确认书》的内容可以确认：1、该《确认书》明确了仲量联行公司与兄弟联合公司的权利义务；2、该《确认书》系仲量联行公司以自己名义向兄弟联合公司发出；3、从内容上看，仲量联行公司已向兄弟联合公司明确房屋的所有权人为同方公司以及仲量联行公司是同方公司就D座写字楼出租事宜的代理人之事实。因此，依据合同法的相关规定，仲量联行公司向兄弟联合公司出具的《确认书》，其效力及于同方公司。综合本案可查明，兄弟联合公司已促成天启太和公司、软件公司与同方公司订立《租约》，且同方公司已收到押金及租金，应视为交易成功，同方公司应按照其与仲量联行公司签订的《确认书》中的内容，直接向兄弟联合公司支付佣金，即客户最终承租面积一个月的净租金。同方公司称其仅与仲量联行公司签订独家代理服务合同，与兄弟联合公司无合同关系的主张，依据上述理由，尚不构成其不予支付佣金的抗辩；另，对于同方公司主张其与仲量联行公司的合同中明确约定租期不满一年无需支付佣金以及仲量联行公司主张因同方公司未向其支付佣金，其向兄弟联合公司支付佣金的条件未成就的抗辩，该院认为，同方公司与仲量联行公司的合同中已明确约定了同方公司应直接向第三方代理机构支付佣金，但在《确认书》中却指明支付主体为仲量联行公司，并约定了在仲量联行公司收到同方公司的佣金后方可向兄弟联合公司支付，显然变更了同方公司的履行方式，给兄弟联合公司设定了其难以收受租金的可能性，亦为同方公司逃避支付租金义务创造了条件，损害了第三人的利益；同理，同方公司与仲量联行公司的合同中关于租期未满一年无须支付租金的约定，因该合同中亦约定同方公司应向第三方支付佣金的义务，双方却在没有第三人参与的情况下迳行制定了该项条款，势必侵害第三方的利益，因此，仲量联行公司及同方公司的上述主张不构成同方公司不向兄弟联合公司支付租金的抗辩；《确认书》中的权利义务尚不受同方公司与承租方的租赁合同履行情况以及同方公司与仲量联行公司之间合同关系的制约。因此，兄弟联合公司在天启太和公司、软件公司与同方公司订立《租约》中提供了居间服务，理应得到相应的服务费，该院综合上述理由，确认向兄弟联合公司支付佣金的主体为同方公司，并依据本案的相关证据及合同约定，判定佣金的具体数额。现兄弟联合公司要求同方公司支付佣金的诉讼请求，该院予以支持，但要求仲量联行公司共同支付佣金的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决：一、同方公司于判决生效后十五日内给付兄弟联合公司佣金人民币五十万一千五百四十六元；驳回兄弟联合公司的其他诉讼请求。
同方公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、一审法院判决内容超出兄弟联合公司的一审诉讼请求，剥夺了同方公司的答辩权利。兄弟联合公司的一审诉讼请求是请求判令仲量联行公司立即支付佣金501 546元，同方公司承担连带支付义务，并分别阐述了事实和理由，其中请求判令仲量联行公司支付佣金的依据是其出具的《确认书》，请求同方公司承担连带责任的事实和理由是同方公司作为业主和实际获益方，基于兄弟联合公司的诉讼请求和相应事实、理由，同方公司依法从同方公司事实上是否构成实际获益方，以及在租赁代理关系中业主和实际获益方对佣金支付义务承担连带责任是否有法律依据等方面进行了答辩并举证。但一审法院在未向各方当事人释明的情形下，判决由同方公司直接承担支付佣金的义务，超出了兄弟联合公司的一审诉讼请求范围，同时也剥夺了同方公司进行恰当答辩的权利。二、一审法院依据《租赁代理服务合同》认定同方公司有义务直接向兄弟联合公司支付佣金，不符合《租赁代理服务合同》的约定。同方公司认为，《租赁代理服务合同》系由同方公司与仲量联行公司签署，同方公司同意仲量联行公司的请求允许第三方代理公司介入租赁事宜，但同时也在《租赁代理服务合同》中明确约定第三方代理公司必须经由仲量联行公司提交同方公司进行书面确认后方认可，而且在佣金支付时还需三方当事人签订《关于支付第三方代理佣金的协议》后方能支付。在不符合前述约定的条件下，根据《租赁代理服务合同》的约定，由仲量联行公司联系、洽谈和签约的租赁客户，只能视为《租赁代理服务合同》中约定的第三方代理情形未成立，应认为仲量联行公司一方代理的情形。另外根据《租赁代理服务合同》中有关租赁期限不满一年不用支付佣金的约定，同方公司在本项目下无义务支付佣金。三、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认为《确认书》的效力及于同方公司，构成认定事实不清，适用法律错误。首先，《中华人民共和国合同法》第四百零二条要求受托人以自己名义订立的合同是在委托人的授权范围内进行。本案中，根据《租赁代理服务合同》第五条第4款第（3）项以及第六条第4款中，明确约定第三方代理的《确认书》需经仲量联行公司提交同方公司进行书面确认。在未经同方公司书面确认的情形下，仲量联行公司与兄弟联合公司签署的《确认书》，仅能算作仲量联行公司与兄弟联合公司之间的约定，超出了同方公司给予仲量联行公司授权的范围，因此《确认书》的效力不能及于同方公司。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，若要《确认书》直接及于同方公司，还应符合“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系”的条件。若兄弟联合公司在接受《确认书》时，已经向仲量联行公司了解清楚代理关系，其势必也知晓仲量联行公司所获得的授权范围及权限，即仲量联行公司在未经同方公司书面确认的情况下，不能单独向第三方代理公司进行客户确认登记，更不得做出其他承诺。由此亦可确认，《确认书》的效力不能及于同方公司，而仅在兄弟联合公司及仲量联行公司之间有效。再次，兄弟联合公司在所接受的《确认书》中，也明确认可若因业主的原因或决定不向仲量联行公司支付佣金，仲量联行公司不用承担任何责任。此内容系对仲量联行公司与兄弟联合公司之间的违约责任的豁免情况进行明确约定，这充分表明，兄弟联合公司与仲量联行公司在签署《确认书》时的本意是，该《确认书》仅约束二者，与同方公司无关。综上，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定认定《确认书》的效力直接及于同方公司，系认定事实不清，适用法律错误。四、一审法院认为《确认书》不受《租赁代理服务合同》履行情况以及独家代理合同关系的制约不能成立，属于认定事实有误。《确认书》中约定佣金支付方式由仲量联行公司向兄弟联合公司支付并未损害兄弟联合公司的合法利益。此外，关于《租赁代理服务合同》中关于租期未满一年可不支付租金的约定问题，该条款是基于市场通行做法而进行的约定，其目的是为了督促代理人或居间服务人寻找比较稳定的客户，而不至于因短期退租而导致业主方遭受房屋空置及重复租赁的经济损失，该通行做法，不应仅约束独家代理人，同样适用于第三方代理。同方公司在《租赁代理服务合同》中要求《确认书》需经同方公司书面确认的目的正是为了避免在《确认书》中仲量联行公司承诺给第三方代理的佣金条件高于同方公司给予独家代理人仲量联行公司的佣金条件，从而给同方公司造成经济损失。实际上，本案中《确认书》最终并未依照约定经同方公司确认，且未明确载明在承租期不满一年时同方公司不用向第三方支付佣金，一审法院认为该《确认书》效力直接及于同方公司，否定了同方公司在《租赁代理服务合同》中设置的对《确认书》进行最终书面确认程序的有效性，有损同方公司的合法权益。两者，兄弟联合公司系独家代理人，其本身已从天启太和公司及其相关公司处获取了应得的佣金报酬，就同一服务事项，依照《确认书》的约定而未能从仲量联行公司获得佣金，其合法利益并未被损害。综上，同方公司与仲量联行公司的《租赁代理服务合同》中关于租期未满一年无须支付佣金的约定，以及仲量联行公司与兄弟联合公司的《确认书》中有关因业主原因或决定而造成的佣金支付问题仲量联行公司不承担任何责任的内容，可以构成同方公司及仲量联行公司无需向兄弟联合公司支付佣金的合理抗辩。基于上述理由，同方公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，审理程序违法，请求撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。
兄弟联合公司同意一审判决。其针对同方公司的上诉理由及请求答辩称：仲量联行公司与兄弟联合公司签订了《确认书》，兄弟联合公司履行了义务，实际受益的是同方公司，仲量联行公司和同方公司无论哪方向兄弟联合公司支付佣金都可以。
仲量联行公司在本院询问时表示同意一审判决。其针对同方公司的上诉理由及请求答辩称：根据仲量联行公司与同方公司签订的《租赁代理服务合同》的约定，第三方代理的情形是同方公司直接向第三方代理公司支付佣金，仲量联行公司签署《确认书》是根据同方公司的授权签署的，仲量联行公司无须支付佣金。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有各方当事人陈述在案佐证。
本院认为：仲量联行公司与同方公司签订《租赁代理服务合同》，同方公司委托仲量联行公司为清华同方科技广场二期D座写字楼及商业配套提供前期租赁顾问和独家驻场租赁代理服务。仲量联行公司作为同方公司的独家代理人，在履行《租赁代理服务合同》过程中，向兄弟联合公司出具《确认书》，确认兄弟联合公司就天启太和公司与同方公司签订《租约》一事中提供了居间服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，仲量联行公司作为受托人，其在向兄弟联合公司出具的《确认书》中明确载明，其系代表项目业主即委托人同方公司确认兄弟联合公司的代理行为，故应当认定《确认书》出具之时，兄弟联合公司已经知晓项目业主即委托人为同方公司。根据上述法律规定，仲量联行公司在履行《租赁服务代理合同》过程中产生的法律后果应当由同方公司承担，因此兄弟联合公司应当向同方公司主张权利，仲量联行公司并非本案适格主体，兄弟联合公司起诉仲量联行公司有误，鉴于一审法院未判决仲量联行公司承担实体责任，兄弟联合公司对此亦不持异议，故本院对诉讼主体不再进行调整。同方公司上诉称仲量联行公司存在超越代理权的行为，根据《租赁代理服务合同》的约定，第三方代理的情况应当经同方公司确认，否则同方公司没有义务向第三方代理公司付款。对此本院认为，仲量联行公司作为同方公司的委托项目的独家代理人，全权负责委托项目的招租事宜，兄弟联合公司亦有理由相信仲量联行公司有权代表同方公司对其工作成果进行确认，故仲量联行公司与同方公司之间的约定不产生对抗第三人兄弟联合公司的效力，仲量联行公司是否存在超越代理权的行为，系其与同方公司之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，本院不予处理，故本院对同方公司该项上诉意见不予支持。仲量联行公司作为同方公司的独家代理人，其向兄弟联合公司出具的《确认书》，应当约束同方公司。《确认书》中约定天启太和公司与同方公司签署租赁合同并支付相应押金及预付租金，在交易成功的情况下，兄弟联合公司所得佣金的计算标准为天启太和公司最终所承租面积一个月的净租金。最终，天启太和公司与同方公司签订了《租约》，并且支付了相应的押金及预付租金，故同方公司应当按照《确认书》确定的数额向兄弟联合公司支付相应的佣金。同方公司上诉称《租赁代理服务合同》中约定租期未满一年可不支付佣金，因天启太和公司实际承租期限未满一年，故其无须支付佣金，并且未经其确认的第三方代理，其亦不负有直接向第三方支付佣金的义务。对此本院认为，《租赁代理服务合同》系同方公司与仲量联行公司签订，其中关于租期未满一年是否支付佣金以及佣金的支付方式等条款仅约束同方公司和仲量联行公司，对兄弟联合公司不产生约束力，仲量联行公司作为同方公司的独家代理人，其向兄弟联合公司出具的《确认书》中未有租期不满一年即可不支付佣金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的上述规定，本案支付佣金的主体为同方公司，故同方公司应当直接向兄弟联合公司支付佣金，《租赁代理服务合同》中关于第三方代理的佣金支付方式的约定，不能构成同方公司拒绝支付佣金的抗辩，故本院对同方公司该项上诉意见亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。仲量联行公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千八百一十六元，由同方股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费八千八百一十六元，由同方股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 吕云成
代理审判员 刘海云
二○一三 年 四 月 十一 日
书 记 员 孙 鑫
书 记 员 孔令云
