北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第2124号
上诉人（原审被告）北京某房地产经纪有限公司。
法定代表人俞某，总经理。
被上诉人（原审原告）丁某。
上诉人北京某房地产经纪有限公司（以下简称东方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2012)石民初字第3314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁某在一审法院诉称：2012年4月初，丁某因怀孕想找适合房屋居住，与东方公司协商达成房屋租赁事宜，由东方公司将位于北京市石景山区某房屋转租给丁某，每个月租金3700元。事后，为居住舒适方便，丁某提出自行对房屋进行简单装修，东方公司表示同意。于是丁某向东方公司支付了中介费1500元、押金3700元、3个月房租11 100元和预付电费、燃气费、有线电视费546元。不久，东方公司突然告知丁某，称房主不同意装修，且东方公司擅自把房屋内墙刷白。丁某认为屋内味道太重，担心对胎儿有不良影响。此房已不适合丁某居住。丁某及时找东方公司协商退房，东方公司同意退房，但退还费用数额难以协商。丁某诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除丁某、东方公司的房屋租赁合同；2、请求判令东方公司退还丁某中介费1500元、押金3700元、3个月房租11 100元和预付水电费、燃气费、有线电视费546元，以上合计16 846元；3、请求判令东方公司负担案件受理费。
东方公司在一审法院辩称：丁某所述不属实。丁某租住诉争房屋，对房屋进行装修，此前并未告知东方公司。丁某入住后私自装修。衣柜、灯、门都卸了。业主发现后告知东方公司，东方公司和丁某协商，并没有说不让丁某住，丁某同意赔付业主柜子，包括恢复原状等。东方公司也没有刷墙。故不同意丁某诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区某房屋为业主王某授权东方公司对诉争房屋进行出租等业务。2012年4月7日，丁某（乙方）与东方公司（甲方）签订《房屋出租合同》，其中载明：租赁期限：2012年4月7日至2013年7月26日，租金为每月3700元。签订合同同时，乙方交纳3700元押金，押金为乙方不损坏房屋结构、设施、借据、电器以及不拖欠水、电、燃气、电视费等所有乙方自用应付费用的保证，押金不可充抵房租。合同期满乙方结清各项费用，押金退还。若因居住或业务需要进行改善、装璜及增加设备，须经甲方同意，乙方可在承租方内进行装修及添置设备，否则视为违约，由此造成的一切损失由乙方承担。签约之日起，乙方不得借故解除合同，因特殊情况需要退房，必须提前一个月通知甲方解除合同，在一个月内配合甲方出租房屋并赔偿二个月租金作为违约金。
2012年4月12日，丁某向东方公司交纳中介费1500元、房屋押金3700元、三个月房租11 100元、电费178元、燃气费86元、有线电视费等费用282元。
丁某承租诉争房屋后，对房屋进行了部分装修。对于装修部分，丁某称其仅将房屋主卧室的柜子拆除，并将门厅部分吊顶。东方公司对此不予认可，称丁某除上述装修，将客厅灯和小卧室的灯拆除，并将卫生间、厨房门拆除，客厅四周都钉了木板，准备装吊灯，并且刷墙。丁某并未告知东方公司对房屋进行除刷墙外的其他装修。丁某称东方公司擅自刷墙，导致其无法继续租赁诉争房屋，东方公司称其并未刷墙。东方公司提供收据及收条，证实其为了恢复房屋，刷房、修床共花费1065元，组装衣柜300元，赔偿房主2000元。丁某对此不予认可。对于上述数额的认定问题，双方均不申请专业评估鉴定，同意由法院依法酌定。
2012年4月22日，东方公司将诉争房屋换锁收回。现诉争房屋由东方公司掌握并继续使用。
在庭审时，丁某、东方公司均认可，2012年4月7日至22日期间，丁某使用房屋共花费水、电费50元，无燃气费及有线电视费。丁某称东方公司为丁某一方提供了新的出租房屋，从而证明东方公司存在违约行为，东方公司对此不予认可。
另查，在庭审中，经法院依法释明，丁某、东方公司均表示，如果合同被确认解除，丁某在本案中需法院处理的主张即本案丁某诉求。东方公司在本案中需法院处理的答辩为：请求法院判决东方公司将打扫卫生、刷墙、赔偿业主、恢复柜子等损失4900元，及擅自装修的违约金（按照二个月租金计算）抵销丁某诉求。对于东方公司主张的违约金的答辩意见，丁某认为其并未违约，且该违约金的约定过高，而请求法院酌减。
对于东方公司收取丁某1500元中介费的费用性质，丁某称东方公司要求即给付东方公司了，不知是何费用。东方公司称此系东方公司方提供相应的房源，促成成交，收取的费用。
原审法院判决认为：当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：第一，本案合同是否应当确认解除；第二，合同解除后的相关费用处理问题。
针对焦点问题之一：当事人协商一致，可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。具体至本案中，首先，东方公司称丁某存在擅自对租赁房屋装修的行为，但该行为并不足以导致合同解除。其次，丁某称东方公司存在擅自对租赁房屋刷墙的行为，且双方曾合意解除合同，但丁某并未举证证实该事实。最后，东方公司在2012年4月22日将房屋上锁收回，现已另做他用。此行为导致合同已无继续履行的可能，租赁房屋的合同目的亦无法实现。故法院依法确认双方的租赁合同解除。
针对焦点问题之二：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已确认解除，则东方公司应退还丁某2012年4月7日至2012年4月22日期间之外多收取的房屋租金。东方公司亦应退还丁某相应的水电费、燃气费、有线电视费等费用，具体丁某2012年4月7日至2012年4月22日使用的上述费用，双方在庭审时达成一致意见，法院对此不持异议。对于中介费的收取，东方公司应承担举证责任，证实该费用的性质及用途。现丁某、东方公司双方均认可双方之间除租赁合同关系外，不存在居间合同关系，租赁合同中亦未对中介费进行约定。东方公司也并没有举证证实其收取中介费的依据，故东方公司应退还丁某中介费。
对于丁某擅自对租赁房屋进行装修的事实，东方公司称丁某将房屋进行多处装修，但并未提供证据证实。丁某自认其将房屋主卧室的柜子拆除，但也并未提供证据证实其取得东方公司同意，故此应视为丁某存在违约行为，其应赔偿东方公司因上述违约行为造成的损失。东方公司提供的收据及收条并不能完全证实东方公司上述损失，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于上述数额予以确认。而押金性质为不损坏房屋结构、设施、借据、电器及不拖欠水、电、燃气、电视费等费用的保证。故该费用应抵销相应押金，东方公司应将剩余押金退还丁某。
对于东方公司称丁某因擅自装修的违约行为，应以支付违约金的形式，抵销丁某相应诉求的答辩意见，因丁某上述行为并非导致合同解除的直接原因，且双方合同中并未明确对擅自装修的违约金进行约定，故法院对东方公司上述答辩意见不予采纳。综上所述,行
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决：
一、确认丁某与东方公司的《房屋出租合同》于2012年4月22日解除；二、东方公司于本判决生效后七日内退还丁某房屋租金九千二百五十元、押金三千元、中介费一千五百元、预付水、电、燃气、有线电视费四百九十六元（以上共计一万二千七百四十六元）；三、驳回丁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东方公司不服，上诉至本院。其上诉请求是：1、改判丁某违约，赔偿我方两个月违约金7400元。2、改判合同解除时间为2012年5月底，租金计算到5月底。3、改判中介费不应退还。4、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉理由是：一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。二、恢复装修期间房屋不具备使用功能，该结果是丁某造成的，故合同解除时间应为房屋恢复完装修日期2012年5月31日。三、我方收取中介费1500元合情合理合法，不应退还。四、一审判决违反法定程序，超出审限，导致实体判决不公。
丁某同意原审判决，不同意上诉人东方公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有收据、收条、房屋出租合同及当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：当事人对自己的主张应当提供证据。现上诉人东方公司认为丁某擅自装修应当支付违约金，但未提供依据，对此，合同中并未规定，故上诉人东方公司要求丁某支付违约金的上诉请求，本院不予支持。因上诉人东方公司已于2012年4月22日将涉案的房屋上锁收回，故其要求确认租赁合同应于同年5月底解除，缺乏依据，本院不予支持。因东方公司与丁某系租赁合同关系而非居间合同关系，故东方公司收取丁某的中介费理应退还。东方公司上诉要求不退还中介费的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人东方公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百二十一元，由丁某负担一百零二元（已交纳），由东方公司负担一百一十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百二十一元，由东方公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 冀 东
代理审判员 张 磊
二○一三 年 三 月 二十 日
书 记 员 王 梦
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第2124号
上诉人（原审被告）北京某房地产经纪有限公司。
法定代表人俞某，总经理。
被上诉人（原审原告）丁某。
上诉人北京某房地产经纪有限公司（以下简称东方公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2012)石民初字第3314号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁某在一审法院诉称：2012年4月初，丁某因怀孕想找适合房屋居住，与东方公司协商达成房屋租赁事宜，由东方公司将位于北京市石景山区某房屋转租给丁某，每个月租金3700元。事后，为居住舒适方便，丁某提出自行对房屋进行简单装修，东方公司表示同意。于是丁某向东方公司支付了中介费1500元、押金3700元、3个月房租11 100元和预付电费、燃气费、有线电视费546元。不久，东方公司突然告知丁某，称房主不同意装修，且东方公司擅自把房屋内墙刷白。丁某认为屋内味道太重，担心对胎儿有不良影响。此房已不适合丁某居住。丁某及时找东方公司协商退房，东方公司同意退房，但退还费用数额难以协商。丁某诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除丁某、东方公司的房屋租赁合同；2、请求判令东方公司退还丁某中介费1500元、押金3700元、3个月房租11 100元和预付水电费、燃气费、有线电视费546元，以上合计16 846元；3、请求判令东方公司负担案件受理费。
东方公司在一审法院辩称：丁某所述不属实。丁某租住诉争房屋，对房屋进行装修，此前并未告知东方公司。丁某入住后私自装修。衣柜、灯、门都卸了。业主发现后告知东方公司，东方公司和丁某协商，并没有说不让丁某住，丁某同意赔付业主柜子，包括恢复原状等。东方公司也没有刷墙。故不同意丁某诉讼请求。
原审法院经审理查明：位于北京市石景山区某房屋为业主王某授权东方公司对诉争房屋进行出租等业务。2012年4月7日，丁某（乙方）与东方公司（甲方）签订《房屋出租合同》，其中载明：租赁期限：2012年4月7日至2013年7月26日，租金为每月3700元。签订合同同时，乙方交纳3700元押金，押金为乙方不损坏房屋结构、设施、借据、电器以及不拖欠水、电、燃气、电视费等所有乙方自用应付费用的保证，押金不可充抵房租。合同期满乙方结清各项费用，押金退还。若因居住或业务需要进行改善、装璜及增加设备，须经甲方同意，乙方可在承租方内进行装修及添置设备，否则视为违约，由此造成的一切损失由乙方承担。签约之日起，乙方不得借故解除合同，因特殊情况需要退房，必须提前一个月通知甲方解除合同，在一个月内配合甲方出租房屋并赔偿二个月租金作为违约金。
2012年4月12日，丁某向东方公司交纳中介费1500元、房屋押金3700元、三个月房租11 100元、电费178元、燃气费86元、有线电视费等费用282元。
丁某承租诉争房屋后，对房屋进行了部分装修。对于装修部分，丁某称其仅将房屋主卧室的柜子拆除，并将门厅部分吊顶。东方公司对此不予认可，称丁某除上述装修，将客厅灯和小卧室的灯拆除，并将卫生间、厨房门拆除，客厅四周都钉了木板，准备装吊灯，并且刷墙。丁某并未告知东方公司对房屋进行除刷墙外的其他装修。丁某称东方公司擅自刷墙，导致其无法继续租赁诉争房屋，东方公司称其并未刷墙。东方公司提供收据及收条，证实其为了恢复房屋，刷房、修床共花费1065元，组装衣柜300元，赔偿房主2000元。丁某对此不予认可。对于上述数额的认定问题，双方均不申请专业评估鉴定，同意由法院依法酌定。
2012年4月22日，东方公司将诉争房屋换锁收回。现诉争房屋由东方公司掌握并继续使用。
在庭审时，丁某、东方公司均认可，2012年4月7日至22日期间，丁某使用房屋共花费水、电费50元，无燃气费及有线电视费。丁某称东方公司为丁某一方提供了新的出租房屋，从而证明东方公司存在违约行为，东方公司对此不予认可。
另查，在庭审中，经法院依法释明，丁某、东方公司均表示，如果合同被确认解除，丁某在本案中需法院处理的主张即本案丁某诉求。东方公司在本案中需法院处理的答辩为：请求法院判决东方公司将打扫卫生、刷墙、赔偿业主、恢复柜子等损失4900元，及擅自装修的违约金（按照二个月租金计算）抵销丁某诉求。对于东方公司主张的违约金的答辩意见，丁某认为其并未违约，且该违约金的约定过高，而请求法院酌减。
对于东方公司收取丁某1500元中介费的费用性质，丁某称东方公司要求即给付东方公司了，不知是何费用。东方公司称此系东方公司方提供相应的房源，促成成交，收取的费用。
原审法院判决认为：当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于：第一，本案合同是否应当确认解除；第二，合同解除后的相关费用处理问题。
针对焦点问题之一：当事人协商一致，可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。具体至本案中，首先，东方公司称丁某存在擅自对租赁房屋装修的行为，但该行为并不足以导致合同解除。其次，丁某称东方公司存在擅自对租赁房屋刷墙的行为，且双方曾合意解除合同，但丁某并未举证证实该事实。最后，东方公司在2012年4月22日将房屋上锁收回，现已另做他用。此行为导致合同已无继续履行的可能，租赁房屋的合同目的亦无法实现。故法院依法确认双方的租赁合同解除。
针对焦点问题之二：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已确认解除，则东方公司应退还丁某2012年4月7日至2012年4月22日期间之外多收取的房屋租金。东方公司亦应退还丁某相应的水电费、燃气费、有线电视费等费用，具体丁某2012年4月7日至2012年4月22日使用的上述费用，双方在庭审时达成一致意见，法院对此不持异议。对于中介费的收取，东方公司应承担举证责任，证实该费用的性质及用途。现丁某、东方公司双方均认可双方之间除租赁合同关系外，不存在居间合同关系，租赁合同中亦未对中介费进行约定。东方公司也并没有举证证实其收取中介费的依据，故东方公司应退还丁某中介费。
对于丁某擅自对租赁房屋进行装修的事实，东方公司称丁某将房屋进行多处装修，但并未提供证据证实。丁某自认其将房屋主卧室的柜子拆除，但也并未提供证据证实其取得东方公司同意，故此应视为丁某存在违约行为，其应赔偿东方公司因上述违约行为造成的损失。东方公司提供的收据及收条并不能完全证实东方公司上述损失，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对于上述数额予以确认。而押金性质为不损坏房屋结构、设施、借据、电器及不拖欠水、电、燃气、电视费等费用的保证。故该费用应抵销相应押金，东方公司应将剩余押金退还丁某。
对于东方公司称丁某因擅自装修的违约行为，应以支付违约金的形式，抵销丁某相应诉求的答辩意见，因丁某上述行为并非导致合同解除的直接原因，且双方合同中并未明确对擅自装修的违约金进行约定，故法院对东方公司上述答辩意见不予采纳。综上所述,行
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决：
一、确认丁某与东方公司的《房屋出租合同》于2012年4月22日解除；二、东方公司于本判决生效后七日内退还丁某房屋租金九千二百五十元、押金三千元、中介费一千五百元、预付水、电、燃气、有线电视费四百九十六元（以上共计一万二千七百四十六元）；三、驳回丁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
东方公司不服，上诉至本院。其上诉请求是：1、改判丁某违约，赔偿我方两个月违约金7400元。2、改判合同解除时间为2012年5月底，租金计算到5月底。3、改判中介费不应退还。4、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉理由是：一、一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。二、恢复装修期间房屋不具备使用功能，该结果是丁某造成的，故合同解除时间应为房屋恢复完装修日期2012年5月31日。三、我方收取中介费1500元合情合理合法，不应退还。四、一审判决违反法定程序，超出审限，导致实体判决不公。
丁某同意原审判决，不同意上诉人东方公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有收据、收条、房屋出租合同及当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：当事人对自己的主张应当提供证据。现上诉人东方公司认为丁某擅自装修应当支付违约金，但未提供依据，对此，合同中并未规定，故上诉人东方公司要求丁某支付违约金的上诉请求，本院不予支持。因上诉人东方公司已于2012年4月22日将涉案的房屋上锁收回，故其要求确认租赁合同应于同年5月底解除，缺乏依据，本院不予支持。因东方公司与丁某系租赁合同关系而非居间合同关系，故东方公司收取丁某的中介费理应退还。东方公司上诉要求不退还中介费的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人东方公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百二十一元，由丁某负担一百零二元（已交纳），由东方公司负担一百一十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二百二十一元，由东方公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 冀 东
代理审判员 张 磊
二○一三 年 三 月 二十 日
书 记 员 王 梦
