北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第2961号
上诉人（原审原告）北京旺圣家园房地产经纪有限公司。
法定代表人牛金海，总经理。
被上诉人（原审被告）侯某。
上诉人北京旺圣家园房地产经纪有限公司（以下简称旺圣公司）因与被上诉人侯某居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第19987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、卫华参加的合议庭，公开进行了审理。后变更合议庭组成人员，组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、田璐参加的合议庭，于2013年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人旺圣公司的委托代理人李永革、被上诉人侯某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
旺圣公司在一审中起诉称：旺圣公司是经国家工商行政管理机关批准，依法设立的房地产经纪公司。2012年3月27日旺圣公司（丙方、居间方）与方某（甲方、出卖人）及侯某（乙方、买受人）签订北京市存量房屋居间买卖合同，约定侯某购买甲方位于北京市海淀区西三环北路105号西一区12号楼3门30号的房屋，甲乙双方同意共同委托旺圣公司作为上述房屋交易的居间方及办理权证交易的代理方，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证、甲方取得全部售房款之日止。甲乙双方房屋成交价格合计175万元。合同第6条约定由乙方向丙方一次性支付居间服务费共计3.2万元，给付时间为合同签订当日。合同签订当日，因侯某所带钱款不足以支付居间服务费用，经协商旺圣公司同意将居间服务费变更为3万元，侯某向旺圣公司出具欠条一张，载明欠购房服务费用3万元，于2012年3月28日之前付2万元，剩余部分于银行批贷之日付清。时至今日，侯某单方违约不再继续履行买卖合同，所欠居间服务费用也未给付。现起诉请求依法判令侯某给付居间服务费3万元，诉讼费由侯某承担。
侯某在一审中答辩称：不同意旺圣公司的诉讼请求。旺圣公司采用欺诈的手段诱骗侯某签订了居间合同，同时旺圣公司隐瞒重要事实，从而使侯某无法履行买卖合同，达不到居间服务合同的目的。旺圣公司存在欺诈、违约以及不诚信的问题，无权向侯某收取居间服务费。
一审法院审理查明：2012年3月27日，案外人方某（甲方，出卖人）、侯某（乙方，买受人）与旺圣公司（丙方，居间人）签订《北京市存量房屋居间合同》，约定甲方出售房屋位于北京市海淀区西三环北路105号西1区12号楼3单元30号（以下简称30号），建筑面积为46平方米；甲乙双方同意共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证，甲方取得全部售房款之日止；房屋成交价格为175万元，乙方的付款方式为公积金贷款，拟贷款40万元；乙方缴纳的代理服务费为3.2万元，于签署本合同的当日支付；乙方采取贷款方式支付房款的，应自行承担因办理贷款而产生的相关费用；因甲、乙任何一方违约而导致买卖合同不能履行，违约方应向丙方支付其应付的各项费用，同时守约方应付的各项费用也由违约方支付等内容。同日，方某（出卖人）与侯某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定30号房屋的成交价格为175万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款40万元；买受人因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任；甲方净房价175万元，所有费用乙方承担，乙方于2012年3月27日付定金5000元，于2012年3月28日补齐定金2万元再付15 000元，在面签前付首付款80万元等内容。侯某还于当日出具欠条一张，写明：“今欠旺圣家园购房服务费叁万元整。于2012-3-28日之前付贰万元整，剩余部分于银行批贷之日付清”。
后方某与侯某签订的房屋买卖合同于2012年4月1日终止，双方未再履行。就合同终止的原因，旺圣公司与侯某各执一词。旺圣公司称系由于侯某单方违约，同时提交一张字条复印件，并称系侯某向方某出具的。字条的内容为：“侯某购买西三环北路105院西二区12号楼3单元30号房屋放弃购买，于2012-4-1日起，之前欠条作废。侯某。2012-4-1”。侯某对该份证据的真实性不予认可，并称由于无法办理公积金贷款，双方协商终止合同，互不承担违约责任。侯某还称无法办理公积金贷款的原因在于标的房屋建筑年代为1959年而非旺圣公司所称的80年代，而且其现有住房和家庭情况不符合规定条件。为此，侯某提交现有住房所有权证和户口本，以证明此次所购房屋为第二套住房且人均住房建筑面积超出了可以办理公积金贷款的标准。旺圣公司对房产证和户口本的真实性没有异议，但认为与本案无关。
一审庭审中，旺圣公司认可侯某曾向其公司说明已有住房和家庭成员的情况。同时，旺圣公司称其公司亦告知侯某可能不符合相关政策而无法获得公积金贷款，如果无法办理公积金贷款，可以办理商业贷款。侯某则称无法获得足额的商业贷款，当时旺圣公司口头承诺协助其办理组合贷款。就所述以上情况，双方均未提交相应证据。此外，旺圣公司和侯某均称签约过程中方某出示了标的房屋所有权证。同时，旺圣公司称因是房改房故房屋所有权证未记载土地使用年限，侯某则称因不了解情况故当时未注意房屋所有权证是否记载使用年限或建筑年代。旺圣公司提交了房屋所有权证复印件，其上未记载土地使用年限及房屋建筑年代。
一审法院判决认定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案中，旺圣公司作为住宅买卖居间方，应当提供住宅买卖相关法律、法规、政策咨询，协助侯某查看房屋权属证书、实地查看房屋。《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》均约定了侯某要以公积金贷款方式支付部分房款。旺圣公司作为房地产中介机构，既已获知侯某已有住房和家庭成员的情况，就应当知道其申办公积金贷款不符合规定条件。同时，标的房屋的建筑年代以及是否影响公积金贷款的办理，也属于旺圣公司应当提供信息的范畴。在此情形下，旺圣公司未明示侯某无法获得公积金贷款，仍然促成双方订立无法如约履行的房屋买卖合同，而且也没有证据表明其公司已尽到向侯某提示风险的义务。旺圣公司称侯某单方违约导致房屋买卖合同终止，仅提交一张字条复印件，且字条的内容无法证明是侯某违约。现旺圣公司要求侯某支付居间费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决：驳回北京旺圣家园房地产经纪有限公司的诉讼请求。
旺圣公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：旺圣公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的任何事实或提供虚假情况，侯某与旺圣公司签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》是真实意思表示，旺圣公司的居间行为已经完成。旺圣公司是房地产经纪公司，并非贷款审批机构，侯某能否取得贷款因素众多，旺圣公司没有对侯某提供任何承诺，仅是协助办理申请，侯某根本没有办理贷款申请，不能取得贷款完全凭借侯某的想象与猜测。撤销一审判决，判令侯某给付旺圣公司中介服务费30 000元。
侯某服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人二审陈述意见在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于旺圣公司在提供居间服务过程中是否存在过错行为。结合各方签订的《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》以及双方的陈述可以看出，侯某能否获得公积金贷款是买卖合同能否正常履行的关键因素。旺圣公司作为专业房屋中介机构，应当对与房屋交易有密切联系的贷款政策清楚了解。2010年11月29日，北京市住房公积金管理中心发布《关于落实〈关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知〉的通知》（以下简称《通知》），该《通知》对住房公积金个人贷款业务（含个人住房组合贷款）进行了调整，购买第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房面积低于28.81平方米的缴存职工家庭，本案中侯某的条件明显不符合申请公积金个人贷款的条件。作为居间服务提供者，旺圣公司在明知侯某不符合公积金贷款申请条件的情况下依然承诺侯某可以办理含公积金贷款的组合贷款，导致买卖合同最终无法履行，违反了居间人如实告知的义务，无权要求侯某支付居间报酬。旺圣公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百二十五元，由北京旺圣家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四百五十元，由北京旺圣家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 阴 虹
代理审判员 魏应杰
代理审判员 田 璐
二○一三 年 四 月 十 日
书 记 员 潘一汇
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第2961号
上诉人（原审原告）北京旺圣家园房地产经纪有限公司。
法定代表人牛金海，总经理。
被上诉人（原审被告）侯某。
上诉人北京旺圣家园房地产经纪有限公司（以下简称旺圣公司）因与被上诉人侯某居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第19987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、卫华参加的合议庭，公开进行了审理。后变更合议庭组成人员，组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、田璐参加的合议庭，于2013年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人旺圣公司的委托代理人李永革、被上诉人侯某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
旺圣公司在一审中起诉称：旺圣公司是经国家工商行政管理机关批准，依法设立的房地产经纪公司。2012年3月27日旺圣公司（丙方、居间方）与方某（甲方、出卖人）及侯某（乙方、买受人）签订北京市存量房屋居间买卖合同，约定侯某购买甲方位于北京市海淀区西三环北路105号西一区12号楼3门30号的房屋，甲乙双方同意共同委托旺圣公司作为上述房屋交易的居间方及办理权证交易的代理方，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证、甲方取得全部售房款之日止。甲乙双方房屋成交价格合计175万元。合同第6条约定由乙方向丙方一次性支付居间服务费共计3.2万元，给付时间为合同签订当日。合同签订当日，因侯某所带钱款不足以支付居间服务费用，经协商旺圣公司同意将居间服务费变更为3万元，侯某向旺圣公司出具欠条一张，载明欠购房服务费用3万元，于2012年3月28日之前付2万元，剩余部分于银行批贷之日付清。时至今日，侯某单方违约不再继续履行买卖合同，所欠居间服务费用也未给付。现起诉请求依法判令侯某给付居间服务费3万元，诉讼费由侯某承担。
侯某在一审中答辩称：不同意旺圣公司的诉讼请求。旺圣公司采用欺诈的手段诱骗侯某签订了居间合同，同时旺圣公司隐瞒重要事实，从而使侯某无法履行买卖合同，达不到居间服务合同的目的。旺圣公司存在欺诈、违约以及不诚信的问题，无权向侯某收取居间服务费。
一审法院审理查明：2012年3月27日，案外人方某（甲方，出卖人）、侯某（乙方，买受人）与旺圣公司（丙方，居间人）签订《北京市存量房屋居间合同》，约定甲方出售房屋位于北京市海淀区西三环北路105号西1区12号楼3单元30号（以下简称30号），建筑面积为46平方米；甲乙双方同意共同委托丙方作为上述房屋交易的居间方及办理权证过户的代理方，委托期限自本合同签订之日起至乙方领取新房产证，甲方取得全部售房款之日止；房屋成交价格为175万元，乙方的付款方式为公积金贷款，拟贷款40万元；乙方缴纳的代理服务费为3.2万元，于签署本合同的当日支付；乙方采取贷款方式支付房款的，应自行承担因办理贷款而产生的相关费用；因甲、乙任何一方违约而导致买卖合同不能履行，违约方应向丙方支付其应付的各项费用，同时守约方应付的各项费用也由违约方支付等内容。同日，方某（出卖人）与侯某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定30号房屋的成交价格为175万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款40万元；买受人因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任；甲方净房价175万元，所有费用乙方承担，乙方于2012年3月27日付定金5000元，于2012年3月28日补齐定金2万元再付15 000元，在面签前付首付款80万元等内容。侯某还于当日出具欠条一张，写明：“今欠旺圣家园购房服务费叁万元整。于2012-3-28日之前付贰万元整，剩余部分于银行批贷之日付清”。
后方某与侯某签订的房屋买卖合同于2012年4月1日终止，双方未再履行。就合同终止的原因，旺圣公司与侯某各执一词。旺圣公司称系由于侯某单方违约，同时提交一张字条复印件，并称系侯某向方某出具的。字条的内容为：“侯某购买西三环北路105院西二区12号楼3单元30号房屋放弃购买，于2012-4-1日起，之前欠条作废。侯某。2012-4-1”。侯某对该份证据的真实性不予认可，并称由于无法办理公积金贷款，双方协商终止合同，互不承担违约责任。侯某还称无法办理公积金贷款的原因在于标的房屋建筑年代为1959年而非旺圣公司所称的80年代，而且其现有住房和家庭情况不符合规定条件。为此，侯某提交现有住房所有权证和户口本，以证明此次所购房屋为第二套住房且人均住房建筑面积超出了可以办理公积金贷款的标准。旺圣公司对房产证和户口本的真实性没有异议，但认为与本案无关。
一审庭审中，旺圣公司认可侯某曾向其公司说明已有住房和家庭成员的情况。同时，旺圣公司称其公司亦告知侯某可能不符合相关政策而无法获得公积金贷款，如果无法办理公积金贷款，可以办理商业贷款。侯某则称无法获得足额的商业贷款，当时旺圣公司口头承诺协助其办理组合贷款。就所述以上情况，双方均未提交相应证据。此外，旺圣公司和侯某均称签约过程中方某出示了标的房屋所有权证。同时，旺圣公司称因是房改房故房屋所有权证未记载土地使用年限，侯某则称因不了解情况故当时未注意房屋所有权证是否记载使用年限或建筑年代。旺圣公司提交了房屋所有权证复印件，其上未记载土地使用年限及房屋建筑年代。
一审法院判决认定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案中，旺圣公司作为住宅买卖居间方，应当提供住宅买卖相关法律、法规、政策咨询，协助侯某查看房屋权属证书、实地查看房屋。《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》均约定了侯某要以公积金贷款方式支付部分房款。旺圣公司作为房地产中介机构，既已获知侯某已有住房和家庭成员的情况，就应当知道其申办公积金贷款不符合规定条件。同时，标的房屋的建筑年代以及是否影响公积金贷款的办理，也属于旺圣公司应当提供信息的范畴。在此情形下，旺圣公司未明示侯某无法获得公积金贷款，仍然促成双方订立无法如约履行的房屋买卖合同，而且也没有证据表明其公司已尽到向侯某提示风险的义务。旺圣公司称侯某单方违约导致房屋买卖合同终止，仅提交一张字条复印件，且字条的内容无法证明是侯某违约。现旺圣公司要求侯某支付居间费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决：驳回北京旺圣家园房地产经纪有限公司的诉讼请求。
旺圣公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：旺圣公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的任何事实或提供虚假情况，侯某与旺圣公司签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》是真实意思表示，旺圣公司的居间行为已经完成。旺圣公司是房地产经纪公司，并非贷款审批机构，侯某能否取得贷款因素众多，旺圣公司没有对侯某提供任何承诺，仅是协助办理申请，侯某根本没有办理贷款申请，不能取得贷款完全凭借侯某的想象与猜测。撤销一审判决，判令侯某给付旺圣公司中介服务费30 000元。
侯某服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人二审陈述意见在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点在于旺圣公司在提供居间服务过程中是否存在过错行为。结合各方签订的《北京市存量房屋居间合同》和《北京市存量房屋买卖合同》以及双方的陈述可以看出，侯某能否获得公积金贷款是买卖合同能否正常履行的关键因素。旺圣公司作为专业房屋中介机构，应当对与房屋交易有密切联系的贷款政策清楚了解。2010年11月29日，北京市住房公积金管理中心发布《关于落实〈关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知〉的通知》（以下简称《通知》），该《通知》对住房公积金个人贷款业务（含个人住房组合贷款）进行了调整，购买第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房面积低于28.81平方米的缴存职工家庭，本案中侯某的条件明显不符合申请公积金个人贷款的条件。作为居间服务提供者，旺圣公司在明知侯某不符合公积金贷款申请条件的情况下依然承诺侯某可以办理含公积金贷款的组合贷款，导致买卖合同最终无法履行，违反了居间人如实告知的义务，无权要求侯某支付居间报酬。旺圣公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百二十五元，由北京旺圣家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费四百五十元，由北京旺圣家园房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 阴 虹
代理审判员 魏应杰
代理审判员 田 璐
二○一三 年 四 月 十 日
书 记 员 潘一汇
