北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第00601号
上诉人（原审被告）周志强。
被上诉人（原审原告）崔宝琛。
上诉人周志强因与被上诉人崔宝琛排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第38709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周志强及其委托代理人达锋涛、被上诉人崔宝琛及其委托代理人王风利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，崔宝琛起诉至一审法院称：我系×公司职工，2009年11月17日，我作为买受人与出卖人×房地产开发有限公司签订了编号为×号的《商品房现房买卖合同》，购买了建筑面积118.91平方米，位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋），并一次性付清全部房款873873元。2010年4月7日，我取得了涉案房屋的所有权证。周志强曾经在×单位工作，在职期间，曾租赁使用该涉案房屋。2008年7月3日，周志强从×单位正式调离，到其现工作单位×公司工作，依据周志强与×单位所签房屋租赁合同的约定，周志强调离时，租赁关系解除，涉案房屋应交还×单位安排处置。周志强调离后，×单位曾多次发函要求其腾退涉案房产均未果。我自购买涉案房产后，亦多次要求周志强腾房，但其一直无理占用，拒不交出房屋，导致我不仅无法入住自己的房产，还需另行高价租赁临时住房，居无定所。周志强非法占用涉案房屋的行为严重侵犯了我的合法权益，目前我名下没有任何房产，而周志强却拥有×号房产，并非不具备腾房条件。故诉请法院判令：1.周志强立即停止侵害，搬出涉案房屋，并将房屋交还给我；2.周志强向我支付自2010年4月7日起至涉案房屋腾退之日房屋占有使用费，按每天200元计算。
周志强辩称：涉案房屋是×单位内部分房引起的房屋纠纷，依据最高人民法院的通知，因单位内部分房等引起的纠纷，均不属于人民法院主管范围，人民法院应驳回起诉或不予受理。
一审法院经审理后认为：涉案房屋系×公司通过与开发商达成协议，由开发商出售给公司员工，带有一定福利性质的房屋。崔宝琛在公司认可前提下，与开发商签订合同并支付价款，并取得涉案房屋产权证。崔宝琛应为涉案房屋所有权人，其正当权利应予保护。
周志强原系×公司员工，其在公司工作期间与公司签订房屋租赁合同，而居住在涉案房屋中。租赁合同约定周志强调离时公司有权收回房屋。现周志强已于2008年7月调离公司，公司亦多次发函要求其腾退房屋，故周志强现仍占有房屋的行为缺乏正当性。周志强因与×公司在房屋分配事宜上发生争议而拒绝腾退房屋，其行为已侵害了崔宝琛作为房屋所有权人之正当权利。
关于周志强所称本案应属单位内部分房引起的纠纷，法院不应受理一节。该理由依据的通知系1992年所发，主要针对房地产市场改革转型事项，故其解释范围不应过于宽泛。崔宝琛依法取得房屋并已获得所有权证，为房屋之合法所有权人，其权利受物权法规定所保护。应指出，周志强与公司因分房发生争议，应采取正当途径解决纠纷。现周志强在调离公司失去占有房屋合法性情况下，采取占有他人合法所有之房屋的方式主张权利，其行为侵犯无过错第三人权利，不具合法性，其与崔宝琛之间因占房引发的排除妨碍纠纷亦不属于上述通知所称单位内部分房纠纷。
综上，周志强非法占有涉案房屋，侵害了崔宝琛的权利，应予腾退。崔宝琛主张的房屋占有使用费，依法有据，应予支持，具体数额自2010年4月7日起算，依案情酌情予以确定。
据此，一审法院于2013年10月判决：一、周志强于判决生效后七日内将北京市朝阳区×号房屋腾退并交付崔宝琛；二、周志强于判决生效后七日支付崔宝琛房屋占用使用费（自二○一○年四月七日起计算至实际腾退之日止，按每月三千元计算）；三、驳回崔宝琛之其他诉讼请求。
判决后，周志强不服，上诉至本院称：1.一审判决认定事实不清。涉案房屋系××单位所有，崔宝琛的购房行为系××单位分房办理手续的行为；崔宝琛与×房地产开发有限公司签订的《商品房现房买卖合同》中所约定的事由与实际情况不符；×单位领导曾明确承诺涉案房屋会分配给周志强所有。2.一审判决适用法律错误。依据最高人民法院通知本案应不属于人民法院受案范围；周志强占有使用涉案房屋合理合法，对涉案房屋拥有优先购买权，即便腾房亦不属于本案受理范围。故请求二审法院撤销一审判决，驳回崔宝琛的诉讼请求。崔宝琛同意一审判决。
经审理查明：崔宝琛系×公司×部员工，至今在该公司工作。周志强原系×公司×部员工，2008年7月3日，周志强自×公司×部调至×公司工作。
2001年×房地产开发有限公司（甲方）与×公司×部（乙方）分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方租赁甲方名下的房屋（含涉案房屋在内）作为职工住宅和临时办公场所；10年租赁期满或乙方交足10年租金后，应乙方要求甲方为乙方办理房屋产权，将产权过户到乙方名下。
2002年×房地产开发有限公司（甲方）与×国际公司（乙方）分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方租赁甲方名下的房屋（含涉案房屋在内）作为职工住宅和临时办公场所；租赁期为10年。甲方应于2004年11月1日前办理完6某板楼大产权证。在乙方付完三笔房款后，甲方应乙方要求，自乙方提供办理分户产权的完备资料之日起一年内将分户产权证办理至乙方指定人员名下。且甲方同意补签《商品房买卖合同》。
2004年10月1日，×公司（甲方）与周志强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用；租赁期限为60个月，自2004年10月1日至2009年9月30日止；乙方调离集团公司和股份公司两级机关，甲方有权解除合同，收回出租房屋。
2008年11月20日，×公司×部向周志强发出《关于腾退租赁房屋的通知》，内容主要为：鉴于周志强2008年7月调离公司，根据合同40天内请腾退涉案房屋，原××房屋退还周志强。2009年3月13日，×公司×部再次向周志强发出《关于腾退租赁房屋的通知》，称公司已三次向周志强发出腾退通知，再次函告要求周志强腾退涉案房屋。
2009年11月17日，×房地产开发有限公司（甲方）与崔宝琛（乙方）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定乙方以873873元购买甲方名下的涉案房屋。2009年11月18日崔宝琛向×房地产开发有限公司支付了全部购房款。2010年4月7日，涉案房屋所有权证登记至崔宝琛名下。
另查，×公司×部是×公司在1999年为管理国内油气对外合作业务而设立的部门。2002年×公司整合国外、国内油气勘探开发合作业务，在×公司×部的基础上组建了××国际公司，但同时保留×公司×部的牌子，相当于一个机构二块牌子。2005年因×公司内部机构调整，不再使用国际公司的名称，其职责及相应的权利义务由×公司×部承担。
一审庭审中，周志强提交×公司2008年9月1日生效的《在京单位职工住宅配售方案》、《实施细则》，以及《关于×部租赁公寓及腾退房屋配售实施方案的批复》，以证明涉案房屋系×集团公司单位分房。崔宝琛对于上述证据的真实性无异议，但对于证明目的不予认可。崔宝琛提交与案外人签订的《房屋租赁合同》、收据、房产证等证据，以证明其另行租房造成的损失。周志强对此不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》及《补充协议》、《关于腾退租赁房屋的通知》、《北京市商品房现房买卖合同》、相关文件、当事人庭审陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，涉案房屋的性质系×公司×部与房地产开发商达成协议，由房地产开发商出售给×公司×部员工，带有一定福利性质的房屋。崔宝琛在×公司×部认可的前提下，与开发商签订了《北京市商品房现房买卖合同》并支付了合同价款，取得了涉案房屋的所有权证。崔宝琛作为涉案房屋的所有权人，对于涉案房屋享有直接支配和排他的权利。
周志强作为原承租人，其在调离×公司×部后应根据双方所签订的租赁合同的约定将涉案房屋交还出租方，在×公司×部多次向其发出腾退房屋的通知后，至今仍占据涉案房屋缺乏依据，侵害了无过错第三人的权利，一审法院判决周志强腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2437元，由崔宝琛负担25元（已交纳），由周志强负担2412元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费4874元，由周志强负担（已交纳）。
公告费260元，由崔宝琛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 鲁燕萍
北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第00601号
上诉人（原审被告）周志强。
被上诉人（原审原告）崔宝琛。
上诉人周志强因与被上诉人崔宝琛排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第38709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周志强及其委托代理人达锋涛、被上诉人崔宝琛及其委托代理人王风利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，崔宝琛起诉至一审法院称：我系×公司职工，2009年11月17日，我作为买受人与出卖人×房地产开发有限公司签订了编号为×号的《商品房现房买卖合同》，购买了建筑面积118.91平方米，位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋），并一次性付清全部房款873873元。2010年4月7日，我取得了涉案房屋的所有权证。周志强曾经在×单位工作，在职期间，曾租赁使用该涉案房屋。2008年7月3日，周志强从×单位正式调离，到其现工作单位×公司工作，依据周志强与×单位所签房屋租赁合同的约定，周志强调离时，租赁关系解除，涉案房屋应交还×单位安排处置。周志强调离后，×单位曾多次发函要求其腾退涉案房产均未果。我自购买涉案房产后，亦多次要求周志强腾房，但其一直无理占用，拒不交出房屋，导致我不仅无法入住自己的房产，还需另行高价租赁临时住房，居无定所。周志强非法占用涉案房屋的行为严重侵犯了我的合法权益，目前我名下没有任何房产，而周志强却拥有×号房产，并非不具备腾房条件。故诉请法院判令：1.周志强立即停止侵害，搬出涉案房屋，并将房屋交还给我；2.周志强向我支付自2010年4月7日起至涉案房屋腾退之日房屋占有使用费，按每天200元计算。
周志强辩称：涉案房屋是×单位内部分房引起的房屋纠纷，依据最高人民法院的通知，因单位内部分房等引起的纠纷，均不属于人民法院主管范围，人民法院应驳回起诉或不予受理。
一审法院经审理后认为：涉案房屋系×公司通过与开发商达成协议，由开发商出售给公司员工，带有一定福利性质的房屋。崔宝琛在公司认可前提下，与开发商签订合同并支付价款，并取得涉案房屋产权证。崔宝琛应为涉案房屋所有权人，其正当权利应予保护。
周志强原系×公司员工，其在公司工作期间与公司签订房屋租赁合同，而居住在涉案房屋中。租赁合同约定周志强调离时公司有权收回房屋。现周志强已于2008年7月调离公司，公司亦多次发函要求其腾退房屋，故周志强现仍占有房屋的行为缺乏正当性。周志强因与×公司在房屋分配事宜上发生争议而拒绝腾退房屋，其行为已侵害了崔宝琛作为房屋所有权人之正当权利。
关于周志强所称本案应属单位内部分房引起的纠纷，法院不应受理一节。该理由依据的通知系1992年所发，主要针对房地产市场改革转型事项，故其解释范围不应过于宽泛。崔宝琛依法取得房屋并已获得所有权证，为房屋之合法所有权人，其权利受物权法规定所保护。应指出，周志强与公司因分房发生争议，应采取正当途径解决纠纷。现周志强在调离公司失去占有房屋合法性情况下，采取占有他人合法所有之房屋的方式主张权利，其行为侵犯无过错第三人权利，不具合法性，其与崔宝琛之间因占房引发的排除妨碍纠纷亦不属于上述通知所称单位内部分房纠纷。
综上，周志强非法占有涉案房屋，侵害了崔宝琛的权利，应予腾退。崔宝琛主张的房屋占有使用费，依法有据，应予支持，具体数额自2010年4月7日起算，依案情酌情予以确定。
据此，一审法院于2013年10月判决：一、周志强于判决生效后七日内将北京市朝阳区×号房屋腾退并交付崔宝琛；二、周志强于判决生效后七日支付崔宝琛房屋占用使用费（自二○一○年四月七日起计算至实际腾退之日止，按每月三千元计算）；三、驳回崔宝琛之其他诉讼请求。
判决后，周志强不服，上诉至本院称：1.一审判决认定事实不清。涉案房屋系××单位所有，崔宝琛的购房行为系××单位分房办理手续的行为；崔宝琛与×房地产开发有限公司签订的《商品房现房买卖合同》中所约定的事由与实际情况不符；×单位领导曾明确承诺涉案房屋会分配给周志强所有。2.一审判决适用法律错误。依据最高人民法院通知本案应不属于人民法院受案范围；周志强占有使用涉案房屋合理合法，对涉案房屋拥有优先购买权，即便腾房亦不属于本案受理范围。故请求二审法院撤销一审判决，驳回崔宝琛的诉讼请求。崔宝琛同意一审判决。
经审理查明：崔宝琛系×公司×部员工，至今在该公司工作。周志强原系×公司×部员工，2008年7月3日，周志强自×公司×部调至×公司工作。
2001年×房地产开发有限公司（甲方）与×公司×部（乙方）分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方租赁甲方名下的房屋（含涉案房屋在内）作为职工住宅和临时办公场所；10年租赁期满或乙方交足10年租金后，应乙方要求甲方为乙方办理房屋产权，将产权过户到乙方名下。
2002年×房地产开发有限公司（甲方）与×国际公司（乙方）分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定乙方租赁甲方名下的房屋（含涉案房屋在内）作为职工住宅和临时办公场所；租赁期为10年。甲方应于2004年11月1日前办理完6某板楼大产权证。在乙方付完三笔房款后，甲方应乙方要求，自乙方提供办理分户产权的完备资料之日起一年内将分户产权证办理至乙方指定人员名下。且甲方同意补签《商品房买卖合同》。
2004年10月1日，×公司（甲方）与周志强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用；租赁期限为60个月，自2004年10月1日至2009年9月30日止；乙方调离集团公司和股份公司两级机关，甲方有权解除合同，收回出租房屋。
2008年11月20日，×公司×部向周志强发出《关于腾退租赁房屋的通知》，内容主要为：鉴于周志强2008年7月调离公司，根据合同40天内请腾退涉案房屋，原××房屋退还周志强。2009年3月13日，×公司×部再次向周志强发出《关于腾退租赁房屋的通知》，称公司已三次向周志强发出腾退通知，再次函告要求周志强腾退涉案房屋。
2009年11月17日，×房地产开发有限公司（甲方）与崔宝琛（乙方）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定乙方以873873元购买甲方名下的涉案房屋。2009年11月18日崔宝琛向×房地产开发有限公司支付了全部购房款。2010年4月7日，涉案房屋所有权证登记至崔宝琛名下。
另查，×公司×部是×公司在1999年为管理国内油气对外合作业务而设立的部门。2002年×公司整合国外、国内油气勘探开发合作业务，在×公司×部的基础上组建了××国际公司，但同时保留×公司×部的牌子，相当于一个机构二块牌子。2005年因×公司内部机构调整，不再使用国际公司的名称，其职责及相应的权利义务由×公司×部承担。
一审庭审中，周志强提交×公司2008年9月1日生效的《在京单位职工住宅配售方案》、《实施细则》，以及《关于×部租赁公寓及腾退房屋配售实施方案的批复》，以证明涉案房屋系×集团公司单位分房。崔宝琛对于上述证据的真实性无异议，但对于证明目的不予认可。崔宝琛提交与案外人签订的《房屋租赁合同》、收据、房产证等证据，以证明其另行租房造成的损失。周志强对此不予认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》及《补充协议》、《关于腾退租赁房屋的通知》、《北京市商品房现房买卖合同》、相关文件、当事人庭审陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，涉案房屋的性质系×公司×部与房地产开发商达成协议，由房地产开发商出售给×公司×部员工，带有一定福利性质的房屋。崔宝琛在×公司×部认可的前提下，与开发商签订了《北京市商品房现房买卖合同》并支付了合同价款，取得了涉案房屋的所有权证。崔宝琛作为涉案房屋的所有权人，对于涉案房屋享有直接支配和排他的权利。
周志强作为原承租人，其在调离×公司×部后应根据双方所签订的租赁合同的约定将涉案房屋交还出租方，在×公司×部多次向其发出腾退房屋的通知后，至今仍占据涉案房屋缺乏依据，侵害了无过错第三人的权利，一审法院判决周志强腾退涉案房屋并支付房屋占有使用费正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2437元，由崔宝琛负担25元（已交纳），由周志强负担2412元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费4874元，由周志强负担（已交纳）。
公告费260元，由崔宝琛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 鲁燕萍
