上诉案北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第10268号
上诉人（原审原告）北京荣超房地产经纪有限公司。
法定代表人杨大威，经理。
被上诉人（原审被告）西瑞克斯通信技术股份有限公司。
法定代表人朱建锋，总经理。
上诉人北京荣超房地产经纪有限公司（以下简称荣超公司）因与被上诉人西瑞克斯通信技术股份有限公司（原名西瑞克斯（北京）通信设备有限公司，以下简称西瑞克斯公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第15336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月31日受理后，依法组成由法官常洁担任审判长，法官邵普、卫鑫参加的合议庭，并于2013年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人荣超公司的委托代理人关某、被上诉人西瑞克斯公司的委托代理人林某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
荣超公司在一审中起诉称：2011年7月11日，荣超公司向西瑞克斯公司副总经理张某推荐北京市海淀区首体南路22号国兴大厦18层房屋，张某提出由西瑞克斯公司购买的看房意向，并同意由荣超公司提供居间中介服务，双方签订购房带看确认书。确认如受让人实际受让了以上物业的，则在过户前需按上述物业实际受让总价的3％支付中介费给荣超公司。当日，荣超公司业务人员带领张某实地察看了诉争房屋。西瑞克斯公司与诉争房屋出售方签约前，荣超公司业务人员多次陪同西瑞克斯公司法定代表人朱建锋和副总经理张某实地察看，并陪同其与出售方刘某、北京能源房地产开发有限责任公司洽商该房屋的买卖合同条款及合同履行相关事宜，并确定由西瑞克斯公司与北京能源房地产开发有限责任公司签署房屋买卖合同方案。但西瑞克斯公司签署房屋买卖合同之际以种种借口，拒绝向荣超公司透露其与出售方签订合同及合同价格等信息。荣超公司多次向西瑞克斯公司催要中介费，其均置之不理。故荣超公司起诉要求西瑞克斯公司向荣超公司支付居间中介费1 163 820元。
西瑞克斯公司在一审中答辩称：购房带看确认书表明荣超公司只是带张某看房，且其员工表示因有业绩需求，故让张某签字，张某当时注明了看房，并非承诺给付中介费。确认书中本单位、本人承诺的条款是无效的。依据法律规定，中介收取居间服务费应当与客户签订正式居间服务合同，居间合同中需明确服务项目、内容、标准，此后才能收取费用。该案中荣超公司在购房确认书中加上该条款，属于格式性的霸王条款、无效条款。从确认书中无法看出荣超公司将向客户提供的服务内容、项目、标准，只是约定了高额居间费，这是强加的霸王条款，权利义务不对等。张某签订购房确认书是个人行为，不代表西瑞克斯公司，西瑞克斯公司未授权张某签署任何文件。如果张某有授权，应当出示其授权书，这是基本的审查义务。荣超公司对涉诉房屋进行居间服务，应当有产权人委托销售房屋的合法授权，但该案中房屋产权人北京能源房地产开发有限责任公司并未对荣超公司授权，故其对房屋进行居间服务是不合法的。综上，西瑞克斯公司未与荣超公司签订居间服务合同，也未享受服务及承诺支付居间费用。故请求驳回其诉讼请求。
一审法院审理查明：张某系西瑞克斯公司之副总经理。2011年7月11日，张某在荣超公司员工带领下查看了位于北京市海淀区首体南路22号楼国兴大厦18层房屋（以下简称国兴大厦房屋），并在购房带看确认书上签署“张某 看房11/7”字样。该确认书中部记载：本单位或本人承诺：如该客户或上述受让人实际受让了以上物业的，则在过户前需按上述物业实际受让总价的3％支付中介费给中介方荣超公司”。双方未签署居间服务合同。
诉讼中，荣超公司认可购房带看确认书中除张某签署上述字样外，其他文字为打印版及荣超公司员工书写内容。西瑞克斯公司表示张某签字系因业务员称看房影响业绩，故特意注明看房二字。张某看房系其个人行为，且其签字时确认书中并无中介费约定。
经询，国兴大厦房屋系刘某从北京能源房地产开发有限责任公司购得。2011年7月16日，刘某（甲方）与西瑞克斯公司（乙方）之法定代表人朱建锋签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方同意将已经购买的首体南路22号楼18层，在乙方同意支付价格差额款贰佰伍拾万元整的前提下，将该物业按照原协议的《商品房买卖合同》的同等价格转让给乙方，乙方愿意按照甲乙双方约定的价格贰万伍仟元／每平方米购买该物业，并按照甲方要求的方式进行交易。在与甲方签署《房屋买卖协议书》（即该协议）后当日内支付差额款。之后按照甲方原签署的《商品房买卖合同》的交易条件与开发商签订正式的《商品房买卖合同》”。2011年7月22日，西瑞克斯公司向刘某支付差额款250万元。同时西瑞克斯公司（买受人）与北京能源房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定西瑞克斯公司以总价款38 794 000元购买国兴大厦房屋。双方随后签订网签合同，办理产权转移登记手续。
庭审中，西瑞克斯公司表示其从国兴大厦物业处得知刘某联系方式，后洽谈购买房屋一事。为此，荣超公司向该院提供视频、音频光盘，以证明其全程陪同、引荐西瑞克斯公司与售房人商谈售房事宜，并与其协商中介费事宜。西瑞克斯公司均不予认可，并表示无法确认视频中人员身份，亦不清楚荣超公司是否曾向其主张中介费。
另，荣超公司向该院提供阚某对其公司的出售委托书，表明阚某将其拥有或代管的国兴大厦房屋委托荣超公司的曹某居间出售。为此，西瑞克斯公司向该院提供刘某对张某的房屋出售委托协议，该协议约定刘某仅委托张某为销售国兴大厦房屋的唯一受托人，委托期限自2011年5月9日至2011年8月10日。同时经询，荣超公司称阚某系受刘某之委托，但其未能向该院提供相应委托手续。
上述事实，有荣超公司提供的购房带看确认书、名片、网页信息与西瑞克斯公司提供的房屋买卖协议、支票存根、商品房买卖合同、北京市商品房现房买卖合同及开庭笔录等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺是受要约人同意要约的意思表示。该案中，购房带看确认书系荣超公司预先制作的格式合同，其中有关中介费的约定系荣超公司发出的要约，西瑞克斯公司虽辩称该条款在张某签字时并不存在，但其并未提供证据加以证明，故该院对该抗辩理由不予支持。但从张某签署的“张某 看房 11/7”字样可以看出，张某签字明确表示的意思为确认其看房的事实，依据通常理解无法得出该签字意为作出同意缔约承诺的意思表示，荣超公司亦未提供证据证明对该签字应当采取其他理解方式，故购房带看确认书中关于中介费的约定因缺乏承诺而不能成立。另，荣超公司与西瑞克斯公司未签署居间服务合同，荣超公司未向该院提供刘某委托其出售房屋的委托手续，且其提供的其他证据亦无法证明西瑞克斯公司系因其公司提供居间服务方能促成交易的完成。综上，荣超公司要求西瑞克斯公司支付居间中介费之请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第二十二条之规定，判决：驳回荣超公司的诉讼请求。
荣超公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、荣超公司与西瑞克斯公司所签购房带看确认书符合《中华人民共和国合同法》有关居间合同构成要件，合法有效。二、荣超公司忠实履行了委托人所需居间合同居间人的合同义务。三、荣超公司所报告的机会和所提供的媒介服务足以促成西瑞克斯公司与刘某、北京能源房地产开发有限责任公司签署相关合同实现其居间合同目的。四、荣超公司是否得到刘某的委托并不影响荣超公司与西瑞克斯公司之间的居间合同的效力。上诉请求：撤销原判，改判西瑞克斯公司向荣超公司支付居间费1 238 820元。
西瑞克斯公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：第一、涉案房屋交易成功是西瑞克斯公司与北京能源房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同，与荣超公司没有任何关系。第二、涉案房屋的产权人是北京能源房地产开发有限责任公司，产权人并未对荣超公司有任何授权。第三、张某看房的行为只是对看房的确认，且张某的行为并不代表西瑞克斯公司的行为。
在本院审理本案的过程中，荣超公司向本院提交了阚某和曹某的情况说明，并申请证人朱颖出庭作证，共同证明荣超公司为西瑞克斯公司提供了居间服务，促成西瑞克斯公司购得涉案房屋。经庭审质证，西瑞克斯公司认为：阚某和曹某出具的情况说明不属实，不认可情况说明的真实性，证人朱颖与荣超公司存在利害关系，不认可朱颖的证人证言。本院经审查认为，曹某、朱颖系荣超公司员工，与荣超公司存在利害关系，阚某的情况说明无其他证据佐证，故本院对荣超公司在二审期间提交的上述证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式, 承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案中，张某虽在购房带看确认书确认人姓名处签署了“张某”字样，但同时亦在“张某”之后签署了“看房”字样，明确表明了其确认的为看房的意思表示，在荣超公司未提供有效证据证明该签字应采取其他理解方式的情况下，依据通常理解无法得出该签字为同意缔约并受购房带看确认书中关于中介费约定的约束的意思表示。荣超公司与西瑞克斯公司未签订居间服务合同，也未向本院提供刘某授权其出售涉案房屋的委托手续，在西瑞克斯公司否认荣超公司作为居间人促成涉案房屋交易的完成的情况下，荣超公司亦未向本院提供有效证据证明正是其提供的居间服务才促成了交易的完成。故荣超公司的
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千六百三十七元，由北京荣超房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一万五千九百四十九元，由北京荣超房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 常 洁
代理审判员 邵 普
代理审判员 卫 鑫
二○一三 年 十 月 二十二 日
书 记 员 万 晶
上诉案北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第10268号
上诉人（原审原告）北京荣超房地产经纪有限公司。
法定代表人杨大威，经理。
被上诉人（原审被告）西瑞克斯通信技术股份有限公司。
法定代表人朱建锋，总经理。
上诉人北京荣超房地产经纪有限公司（以下简称荣超公司）因与被上诉人西瑞克斯通信技术股份有限公司（原名西瑞克斯（北京）通信设备有限公司，以下简称西瑞克斯公司）居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第15336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月31日受理后，依法组成由法官常洁担任审判长，法官邵普、卫鑫参加的合议庭，并于2013年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人荣超公司的委托代理人关某、被上诉人西瑞克斯公司的委托代理人林某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
荣超公司在一审中起诉称：2011年7月11日，荣超公司向西瑞克斯公司副总经理张某推荐北京市海淀区首体南路22号国兴大厦18层房屋，张某提出由西瑞克斯公司购买的看房意向，并同意由荣超公司提供居间中介服务，双方签订购房带看确认书。确认如受让人实际受让了以上物业的，则在过户前需按上述物业实际受让总价的3％支付中介费给荣超公司。当日，荣超公司业务人员带领张某实地察看了诉争房屋。西瑞克斯公司与诉争房屋出售方签约前，荣超公司业务人员多次陪同西瑞克斯公司法定代表人朱建锋和副总经理张某实地察看，并陪同其与出售方刘某、北京能源房地产开发有限责任公司洽商该房屋的买卖合同条款及合同履行相关事宜，并确定由西瑞克斯公司与北京能源房地产开发有限责任公司签署房屋买卖合同方案。但西瑞克斯公司签署房屋买卖合同之际以种种借口，拒绝向荣超公司透露其与出售方签订合同及合同价格等信息。荣超公司多次向西瑞克斯公司催要中介费，其均置之不理。故荣超公司起诉要求西瑞克斯公司向荣超公司支付居间中介费1 163 820元。
西瑞克斯公司在一审中答辩称：购房带看确认书表明荣超公司只是带张某看房，且其员工表示因有业绩需求，故让张某签字，张某当时注明了看房，并非承诺给付中介费。确认书中本单位、本人承诺的条款是无效的。依据法律规定，中介收取居间服务费应当与客户签订正式居间服务合同，居间合同中需明确服务项目、内容、标准，此后才能收取费用。该案中荣超公司在购房确认书中加上该条款，属于格式性的霸王条款、无效条款。从确认书中无法看出荣超公司将向客户提供的服务内容、项目、标准，只是约定了高额居间费，这是强加的霸王条款，权利义务不对等。张某签订购房确认书是个人行为，不代表西瑞克斯公司，西瑞克斯公司未授权张某签署任何文件。如果张某有授权，应当出示其授权书，这是基本的审查义务。荣超公司对涉诉房屋进行居间服务，应当有产权人委托销售房屋的合法授权，但该案中房屋产权人北京能源房地产开发有限责任公司并未对荣超公司授权，故其对房屋进行居间服务是不合法的。综上，西瑞克斯公司未与荣超公司签订居间服务合同，也未享受服务及承诺支付居间费用。故请求驳回其诉讼请求。
一审法院审理查明：张某系西瑞克斯公司之副总经理。2011年7月11日，张某在荣超公司员工带领下查看了位于北京市海淀区首体南路22号楼国兴大厦18层房屋（以下简称国兴大厦房屋），并在购房带看确认书上签署“张某 看房11/7”字样。该确认书中部记载：本单位或本人承诺：如该客户或上述受让人实际受让了以上物业的，则在过户前需按上述物业实际受让总价的3％支付中介费给中介方荣超公司”。双方未签署居间服务合同。
诉讼中，荣超公司认可购房带看确认书中除张某签署上述字样外，其他文字为打印版及荣超公司员工书写内容。西瑞克斯公司表示张某签字系因业务员称看房影响业绩，故特意注明看房二字。张某看房系其个人行为，且其签字时确认书中并无中介费约定。
经询，国兴大厦房屋系刘某从北京能源房地产开发有限责任公司购得。2011年7月16日，刘某（甲方）与西瑞克斯公司（乙方）之法定代表人朱建锋签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方同意将已经购买的首体南路22号楼18层，在乙方同意支付价格差额款贰佰伍拾万元整的前提下，将该物业按照原协议的《商品房买卖合同》的同等价格转让给乙方，乙方愿意按照甲乙双方约定的价格贰万伍仟元／每平方米购买该物业，并按照甲方要求的方式进行交易。在与甲方签署《房屋买卖协议书》（即该协议）后当日内支付差额款。之后按照甲方原签署的《商品房买卖合同》的交易条件与开发商签订正式的《商品房买卖合同》”。2011年7月22日，西瑞克斯公司向刘某支付差额款250万元。同时西瑞克斯公司（买受人）与北京能源房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定西瑞克斯公司以总价款38 794 000元购买国兴大厦房屋。双方随后签订网签合同，办理产权转移登记手续。
庭审中，西瑞克斯公司表示其从国兴大厦物业处得知刘某联系方式，后洽谈购买房屋一事。为此，荣超公司向该院提供视频、音频光盘，以证明其全程陪同、引荐西瑞克斯公司与售房人商谈售房事宜，并与其协商中介费事宜。西瑞克斯公司均不予认可，并表示无法确认视频中人员身份，亦不清楚荣超公司是否曾向其主张中介费。
另，荣超公司向该院提供阚某对其公司的出售委托书，表明阚某将其拥有或代管的国兴大厦房屋委托荣超公司的曹某居间出售。为此，西瑞克斯公司向该院提供刘某对张某的房屋出售委托协议，该协议约定刘某仅委托张某为销售国兴大厦房屋的唯一受托人，委托期限自2011年5月9日至2011年8月10日。同时经询，荣超公司称阚某系受刘某之委托，但其未能向该院提供相应委托手续。
上述事实，有荣超公司提供的购房带看确认书、名片、网页信息与西瑞克斯公司提供的房屋买卖协议、支票存根、商品房买卖合同、北京市商品房现房买卖合同及开庭笔录等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式，承诺是受要约人同意要约的意思表示。该案中，购房带看确认书系荣超公司预先制作的格式合同，其中有关中介费的约定系荣超公司发出的要约，西瑞克斯公司虽辩称该条款在张某签字时并不存在，但其并未提供证据加以证明，故该院对该抗辩理由不予支持。但从张某签署的“张某 看房 11/7”字样可以看出，张某签字明确表示的意思为确认其看房的事实，依据通常理解无法得出该签字意为作出同意缔约承诺的意思表示，荣超公司亦未提供证据证明对该签字应当采取其他理解方式，故购房带看确认书中关于中介费的约定因缺乏承诺而不能成立。另，荣超公司与西瑞克斯公司未签署居间服务合同，荣超公司未向该院提供刘某委托其出售房屋的委托手续，且其提供的其他证据亦无法证明西瑞克斯公司系因其公司提供居间服务方能促成交易的完成。综上，荣超公司要求西瑞克斯公司支付居间中介费之请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第二十二条之规定，判决：驳回荣超公司的诉讼请求。
荣超公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、荣超公司与西瑞克斯公司所签购房带看确认书符合《中华人民共和国合同法》有关居间合同构成要件，合法有效。二、荣超公司忠实履行了委托人所需居间合同居间人的合同义务。三、荣超公司所报告的机会和所提供的媒介服务足以促成西瑞克斯公司与刘某、北京能源房地产开发有限责任公司签署相关合同实现其居间合同目的。四、荣超公司是否得到刘某的委托并不影响荣超公司与西瑞克斯公司之间的居间合同的效力。上诉请求：撤销原判，改判西瑞克斯公司向荣超公司支付居间费1 238 820元。
西瑞克斯公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：第一、涉案房屋交易成功是西瑞克斯公司与北京能源房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同，与荣超公司没有任何关系。第二、涉案房屋的产权人是北京能源房地产开发有限责任公司，产权人并未对荣超公司有任何授权。第三、张某看房的行为只是对看房的确认，且张某的行为并不代表西瑞克斯公司的行为。
在本院审理本案的过程中，荣超公司向本院提交了阚某和曹某的情况说明，并申请证人朱颖出庭作证，共同证明荣超公司为西瑞克斯公司提供了居间服务，促成西瑞克斯公司购得涉案房屋。经庭审质证，西瑞克斯公司认为：阚某和曹某出具的情况说明不属实，不认可情况说明的真实性，证人朱颖与荣超公司存在利害关系，不认可朱颖的证人证言。本院经审查认为，曹某、朱颖系荣超公司员工，与荣超公司存在利害关系，阚某的情况说明无其他证据佐证，故本院对荣超公司在二审期间提交的上述证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，还有双方当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，采取要约、承诺方式, 承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案中，张某虽在购房带看确认书确认人姓名处签署了“张某”字样，但同时亦在“张某”之后签署了“看房”字样，明确表明了其确认的为看房的意思表示，在荣超公司未提供有效证据证明该签字应采取其他理解方式的情况下，依据通常理解无法得出该签字为同意缔约并受购房带看确认书中关于中介费约定的约束的意思表示。荣超公司与西瑞克斯公司未签订居间服务合同，也未向本院提供刘某授权其出售涉案房屋的委托手续，在西瑞克斯公司否认荣超公司作为居间人促成涉案房屋交易的完成的情况下，荣超公司亦未向本院提供有效证据证明正是其提供的居间服务才促成了交易的完成。故荣超公司的
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千六百三十七元，由北京荣超房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一万五千九百四十九元，由北京荣超房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 常 洁
代理审判员 邵 普
代理审判员 卫 鑫
二○一三 年 十 月 二十二 日
书 记 员 万 晶
