北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字12206号
上诉人（原审原告）李栋汉。
被上诉人（原审被告）张谦维。
上诉人李栋汉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第5489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李栋汉之委托代理人王敬美、被上诉人张谦维之委托代理人李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李栋汉在一审法院诉称：2012年4月10日（张谦维的签字日期为2012年5月15日），我、张谦维与北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）签订了房屋买卖居间合同，在中原房地产公司的促成下，我与张谦维签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版FMXX），约定：我将坐落于北京市海淀区某某大街2号1号楼6层A座712号房屋（建筑面积为136.61平方米）出售给张谦维，房屋成交价格为437万元整。合同中对付款方式、权属转移登记以及违约责任等事项均做出了约定。补充协议则对租金及税费作出了约定。我与张谦维还签订了《自行划转补充协议》，约定了定金的数额及尾款的交付时间。合同签订后，张谦维于2012年5月15日、5月21日分两次支付给我定金共计20万元整。我于2012年6月15日办理了房屋抵押注销手续。2012年6月26日双方办理了房屋买卖合同的网签登记，并与海淀区房屋管理局签订了《存量房自有交易资金划转协议》，张谦维将260万元存入该协议确定的监管账户上。我与张谦维于2012年7月31日同中原房地产公司的工作人员一同到海淀区房地产交易大厅办理产权转移登记，此时张谦维提出需要与该房屋的租户见面并核实租金数额后再办理过户手续。我认为租金问题已在补充协议中作了约定，并且过户之后才能与租户见面并办理三方协议。由于张谦维提出无理要求并拒绝支付房屋尾款，造成过户手续未能如期办理。在后续的时间里，张谦维始终不提支付尾款及过户事宜。根据双方签订的《存量房屋买卖合同》中关于逾期付款的违约责任的规定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。现双方就解除合同事宜不能达成一致，我特向法院起诉，要求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、张谦维承担诉讼费用。
张谦维在一审法院辩称：我不认可李栋汉的诉讼请求，我没有违反约定，李栋汉的起诉没有依据，他也没有解除权。我具有付款能力并支付了价款，但是李栋汉因为种种原因一直拖延，我分析是房价这几个月一直上涨、李栋汉认为卖房承担税费亏了。合同签订的目的是为了履行，任何一方不能单方解除，我没有任何违约并配合各方履行义务，李栋汉没有解除权，其提起的诉讼不应得到支持。对于解押，我没有看见过解押的东西，在6月底的时候中介公司才通知我办理了解押，李栋汉一直拿租金的事情进行欺骗。
一审法院经审理查明：2012年5月15日，李栋汉（甲方）、张谦维（乙方）与中原房地产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定李栋汉、张谦维委托中原房地产公司对双方房屋交易提供居间服务，合同并约定甲、乙双方定于丙方通知之日起7日内，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。同日，李栋汉（出卖人）与张谦维（买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定张谦维购买李栋汉所有的位于北京市海淀区某某大街2号1号楼6层A座712号房屋，房屋价格为437万元，买受人在签订本合同的同时支付定金20万元，自合同签订30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同第六条约定：“出卖人应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。”；第七条违约责任约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同…
…”；第十条权属转移登记约定“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在过户当日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。…
…
2、双方协商解决”。同日，李栋汉与张谦维签订《补充协议》，约定所有房款以自行划转的方式进行，所需支付款项包括：1、定金总额20万元，双方已通过居间人转付定金20万元；2、张谦维于过户当日所有权转移当时，应支付给李栋汉4 170000元尾款（不含定金）。合同签订后，张谦维按约支付李栋汉定金20万元。2012年6月26日，张谦维、李栋汉与北京市海淀区房屋管理局签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定双方同意账户名：CXX（网签合同编号），账号为×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的张谦维自有交易资金存入该账户，并委托海淀区房屋管理局监管。后张谦维向李栋汉支付定金20万元，并于2012年7月23日向监管账户存入260万元。
李栋汉称2012年7月31日其与张谦维曾去房管中心办理过户，后因张谦维反悔要求见租户，双方对租户事宜协商未果，就没有办理成过户，张谦维对此予以否认。李栋汉提交房产证复印件，该复印件上有“66”手写标号，李栋汉称这个号码是在房管中心办理过户的时候排的号，张谦维认可房产证复印件，但是对于“66”手写标号不予认可。张谦维不认可曾经去房管中心办理过户。
张谦维与李栋汉均认可房屋过户方式为以中介公司通知的方式办理过户。张谦维表示，在9月25日的时候其催促中介公司与李栋汉办理过户，后来中介公司通知办理过户了；李栋汉表示，7月31日的时候是电话确定的，之后中介公司在9月26日的时候才通知去过户。该房屋交易已经进行网签，张谦维表示具备一次性支付剩余房款的能力，要求继续履行合同；李栋汉要求解除合同，理由是双方合同约定了违约责任，在7月31日张谦维就应付款，但是因为张谦维的原因没有付款，现在已经超过30天。
证人冯×（中原房地产公司员工，诉争房屋交易经纪人）出庭作证，内容是：李栋汉将诉争房屋出售给张谦维，双方约定交定金后解抵押，然后过户，但等了很长时间没有过户。我们发了通知让双方过户，李栋汉说在法院立案了。中间之所以没有过户，可能是因为李栋汉觉得时间太长了。我们通知过李栋汉，他一直不配合。我不知道也不记得他们曾去房管局办理过户的事情。
2013年2月6日，李栋汉向法院提交了申请法院调查取证申请书，要求调取海淀区房屋管理局2012年7月31日上午监控录像。法院于2013年5月20日与房屋管理局联系，房屋管理局称其监控录像只保留半个月，现无法提供。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房自由交易资金划转协议》、《钱款交付书》、《银行进账单》、过户通知、证人证言、电话联系笔录以及本案庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为：张谦维与李栋汉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。对于过户的问题，双方已经约定并认可过户方式为以中介公司通知的方式办理过户。对于房屋交付问题，双方约定李栋汉应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给张谦维。对于房屋价款支付问题，双方约定张谦维向李栋汉支付定金20万元并向监管账户存入260万元，对于尾款双方约定张谦维于过户当日所有权转移当时向李栋汉支付尾款。现张谦维按照合同约定支付了定金20万元，并已向监管账户存入260万元，已经履行支付款项的义务。李栋汉应该按照约定配合房屋过户并交付房屋。对于李栋汉提出依据《房屋买卖合同》第七条第（二）款第1项、因张谦维逾期付款故要求解除合同的主张，法院认为，双方在合同中明确约定了张谦维的付款条件，一是先行支付20万元定金，二是对于剩余款项，张谦维于过户当日所有权转移当时才支付给李栋汉4170
000元尾款（不含定金），现房屋未完成过户，所有权亦未转移，不具备合同约定的支付剩余款项的条件，故对于李栋汉以此要求解除合同的主张法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回李栋汉的诉讼请求。
李栋汉不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判，诉讼费由对方承担。李栋汉的上诉理由是：不同意继续履行合同，要求解除合同，存量房屋买卖合同中的价格和网签合同不一致，中介公司碍于利益关系没有正面回答法官的问题；2012年7月31日双方去办理过户，对方存在反悔和违约的情况；原审判决第一项违背建委的相关规定。
对此，张谦维答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，张谦维与李栋汉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。
双方已经约定并认可过户方式为以中介公司通知的方式办理过户，约定李栋汉应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给张谦维，又约定张谦维向李栋汉支付定金20万元并向监管账户存入260万元，张谦维于过户当日所有权转移当时向李栋汉支付尾款。
上诉人李栋汉称2012年7月31日双方去办理过户时，对方存在反悔和违约的情况，缺乏充足的证据加以佐证，应承担举证不能的后果。现张谦维按照合同约定支付了定金并存入260万元，已经履行支付款项的义务。李栋汉应该按照约定配合房屋过户并交付房屋。对于李栋汉提出依据《房屋买卖合同》第七条第（二）款第1项，因张谦维逾期付款故要求解除合同的主张，现房屋未完成过户，所有权亦未转移，不具备合同约定的支付剩余款项的条件，故对于李栋汉以此要求解除合同的主张，本院不予认可。买卖过程中如存在阴阳合同的情况，并不属于合同当事人行使合同法定解除权的条件。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李栋汉的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李栋汉负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李栋汉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 夏根辉
二○一三年十一月十二日
书 记 员 杜 莹
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字12206号
上诉人（原审原告）李栋汉。
被上诉人（原审被告）张谦维。
上诉人李栋汉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第5489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李栋汉之委托代理人王敬美、被上诉人张谦维之委托代理人李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李栋汉在一审法院诉称：2012年4月10日（张谦维的签字日期为2012年5月15日），我、张谦维与北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）签订了房屋买卖居间合同，在中原房地产公司的促成下，我与张谦维签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版FMXX），约定：我将坐落于北京市海淀区某某大街2号1号楼6层A座712号房屋（建筑面积为136.61平方米）出售给张谦维，房屋成交价格为437万元整。合同中对付款方式、权属转移登记以及违约责任等事项均做出了约定。补充协议则对租金及税费作出了约定。我与张谦维还签订了《自行划转补充协议》，约定了定金的数额及尾款的交付时间。合同签订后，张谦维于2012年5月15日、5月21日分两次支付给我定金共计20万元整。我于2012年6月15日办理了房屋抵押注销手续。2012年6月26日双方办理了房屋买卖合同的网签登记，并与海淀区房屋管理局签订了《存量房自有交易资金划转协议》，张谦维将260万元存入该协议确定的监管账户上。我与张谦维于2012年7月31日同中原房地产公司的工作人员一同到海淀区房地产交易大厅办理产权转移登记，此时张谦维提出需要与该房屋的租户见面并核实租金数额后再办理过户手续。我认为租金问题已在补充协议中作了约定，并且过户之后才能与租户见面并办理三方协议。由于张谦维提出无理要求并拒绝支付房屋尾款，造成过户手续未能如期办理。在后续的时间里，张谦维始终不提支付尾款及过户事宜。根据双方签订的《存量房屋买卖合同》中关于逾期付款的违约责任的规定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。现双方就解除合同事宜不能达成一致，我特向法院起诉，要求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、张谦维承担诉讼费用。
张谦维在一审法院辩称：我不认可李栋汉的诉讼请求，我没有违反约定，李栋汉的起诉没有依据，他也没有解除权。我具有付款能力并支付了价款，但是李栋汉因为种种原因一直拖延，我分析是房价这几个月一直上涨、李栋汉认为卖房承担税费亏了。合同签订的目的是为了履行，任何一方不能单方解除，我没有任何违约并配合各方履行义务，李栋汉没有解除权，其提起的诉讼不应得到支持。对于解押，我没有看见过解押的东西，在6月底的时候中介公司才通知我办理了解押，李栋汉一直拿租金的事情进行欺骗。
一审法院经审理查明：2012年5月15日，李栋汉（甲方）、张谦维（乙方）与中原房地产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定李栋汉、张谦维委托中原房地产公司对双方房屋交易提供居间服务，合同并约定甲、乙双方定于丙方通知之日起7日内，在甲、乙双方资料齐全并积极配合的前提下，由丙方协助甲、乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。同日，李栋汉（出卖人）与张谦维（买受人）签订了《房屋买卖合同》，约定张谦维购买李栋汉所有的位于北京市海淀区某某大街2号1号楼6层A座712号房屋，房屋价格为437万元，买受人在签订本合同的同时支付定金20万元，自合同签订30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同第六条约定：“出卖人应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。”；第七条违约责任约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的30%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同…
…”；第十条权属转移登记约定“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在过户当日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。…
…
2、双方协商解决”。同日，李栋汉与张谦维签订《补充协议》，约定所有房款以自行划转的方式进行，所需支付款项包括：1、定金总额20万元，双方已通过居间人转付定金20万元；2、张谦维于过户当日所有权转移当时，应支付给李栋汉4 170000元尾款（不含定金）。合同签订后，张谦维按约支付李栋汉定金20万元。2012年6月26日，张谦维、李栋汉与北京市海淀区房屋管理局签订《存量房自有交易资金划转协议》，约定双方同意账户名：CXX（网签合同编号），账号为×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的张谦维自有交易资金存入该账户，并委托海淀区房屋管理局监管。后张谦维向李栋汉支付定金20万元，并于2012年7月23日向监管账户存入260万元。
李栋汉称2012年7月31日其与张谦维曾去房管中心办理过户，后因张谦维反悔要求见租户，双方对租户事宜协商未果，就没有办理成过户，张谦维对此予以否认。李栋汉提交房产证复印件，该复印件上有“66”手写标号，李栋汉称这个号码是在房管中心办理过户的时候排的号，张谦维认可房产证复印件，但是对于“66”手写标号不予认可。张谦维不认可曾经去房管中心办理过户。
张谦维与李栋汉均认可房屋过户方式为以中介公司通知的方式办理过户。张谦维表示，在9月25日的时候其催促中介公司与李栋汉办理过户，后来中介公司通知办理过户了；李栋汉表示，7月31日的时候是电话确定的，之后中介公司在9月26日的时候才通知去过户。该房屋交易已经进行网签，张谦维表示具备一次性支付剩余房款的能力，要求继续履行合同；李栋汉要求解除合同，理由是双方合同约定了违约责任，在7月31日张谦维就应付款，但是因为张谦维的原因没有付款，现在已经超过30天。
证人冯×（中原房地产公司员工，诉争房屋交易经纪人）出庭作证，内容是：李栋汉将诉争房屋出售给张谦维，双方约定交定金后解抵押，然后过户，但等了很长时间没有过户。我们发了通知让双方过户，李栋汉说在法院立案了。中间之所以没有过户，可能是因为李栋汉觉得时间太长了。我们通知过李栋汉，他一直不配合。我不知道也不记得他们曾去房管局办理过户的事情。
2013年2月6日，李栋汉向法院提交了申请法院调查取证申请书，要求调取海淀区房屋管理局2012年7月31日上午监控录像。法院于2013年5月20日与房屋管理局联系，房屋管理局称其监控录像只保留半个月，现无法提供。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》，《房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房自由交易资金划转协议》、《钱款交付书》、《银行进账单》、过户通知、证人证言、电话联系笔录以及本案庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为：张谦维与李栋汉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。对于过户的问题，双方已经约定并认可过户方式为以中介公司通知的方式办理过户。对于房屋交付问题，双方约定李栋汉应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给张谦维。对于房屋价款支付问题，双方约定张谦维向李栋汉支付定金20万元并向监管账户存入260万元，对于尾款双方约定张谦维于过户当日所有权转移当时向李栋汉支付尾款。现张谦维按照合同约定支付了定金20万元，并已向监管账户存入260万元，已经履行支付款项的义务。李栋汉应该按照约定配合房屋过户并交付房屋。对于李栋汉提出依据《房屋买卖合同》第七条第（二）款第1项、因张谦维逾期付款故要求解除合同的主张，法院认为，双方在合同中明确约定了张谦维的付款条件，一是先行支付20万元定金，二是对于剩余款项，张谦维于过户当日所有权转移当时才支付给李栋汉4170
000元尾款（不含定金），现房屋未完成过户，所有权亦未转移，不具备合同约定的支付剩余款项的条件，故对于李栋汉以此要求解除合同的主张法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回李栋汉的诉讼请求。
李栋汉不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判，诉讼费由对方承担。李栋汉的上诉理由是：不同意继续履行合同，要求解除合同，存量房屋买卖合同中的价格和网签合同不一致，中介公司碍于利益关系没有正面回答法官的问题；2012年7月31日双方去办理过户，对方存在反悔和违约的情况；原审判决第一项违背建委的相关规定。
对此，张谦维答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，张谦维与李栋汉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应按照合同约定履行自己的义务。
双方已经约定并认可过户方式为以中介公司通知的方式办理过户，约定李栋汉应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给张谦维，又约定张谦维向李栋汉支付定金20万元并向监管账户存入260万元，张谦维于过户当日所有权转移当时向李栋汉支付尾款。
上诉人李栋汉称2012年7月31日双方去办理过户时，对方存在反悔和违约的情况，缺乏充足的证据加以佐证，应承担举证不能的后果。现张谦维按照合同约定支付了定金并存入260万元，已经履行支付款项的义务。李栋汉应该按照约定配合房屋过户并交付房屋。对于李栋汉提出依据《房屋买卖合同》第七条第（二）款第1项，因张谦维逾期付款故要求解除合同的主张，现房屋未完成过户，所有权亦未转移，不具备合同约定的支付剩余款项的条件，故对于李栋汉以此要求解除合同的主张，本院不予认可。买卖过程中如存在阴阳合同的情况，并不属于合同当事人行使合同法定解除权的条件。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李栋汉的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李栋汉负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由李栋汉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 夏根辉
二○一三年十一月十二日
书 记 员 杜 莹
