北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第12399号
上诉人（原审原告）何忠华。
被上诉人（原审被告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司。
法定代表人邹锦标，董事长。
被上诉人（原审被告）北京丹阳房产开发有限公司。
法定代表人田杰，董事长。
原审第三人李磊。
上诉人何忠华因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人何忠华之委托代理人刘兴宇，被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）之委托代理人陈哲，被上诉人北京丹阳房产开发有限公司（以下简称丹阳公司）之委托代理人刘士忠，均到庭参加了诉讼。李磊经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
2012年7月，何忠华诉至原审法院称：我是北京市朝阳区建华南路丹阳公寓（地杰·长安驿）A座8层0926号房屋（现名称为朝阳区建华南路6号院3号楼8层926，简称涉案房屋）的业主，戴维斯公司系涉案房屋的物业管理单位，丹阳公司是涉案房屋的开发单位。2012年6月8日，涉案房屋卫生间顶棚开始漏水，我向戴维斯公司报修。戴维斯公司查看后称属于丹阳公司的责任，未采取维修措施。2012年6月19日，卫生间顶棚再次漏水，我向戴维斯公司报修，戴维斯公司派人查看后表示楼上防水层未做好。2012年6月20日，涉案房屋的卫生间顶棚仍漏水，我再次报修。戴维斯公司以丹阳公司的责任为理由，拒绝维修。此后戴维斯公司、丹阳公司均未对漏水处进行维修，也未采取任何补救措施，导致我的房屋漏水情况愈加恶化，严重影响我对房屋的正常使用和生活。现我诉请法院判令：1、戴维斯公司、丹阳公司将北京市朝阳区建华南路6号院3号楼8层926室的漏水修复；2、戴维斯公司、丹阳公司赔偿我2012年6月8日至7月8日期间的租金损失3万元；3、戴维斯公司、丹阳公司向我提供涉案房屋周边地区4星级酒店住宿，直至房屋维修完毕止；如不能提供，要求赔偿2012年7月9日起至涉案房屋维修完毕之日止的租金损失，按照每日1000元计算；4、要求涉案房屋防水层的保修期自维修完毕之日起重新计算。
戴维斯公司辩称：我公司接到何忠华报修后及时将情况反映给丹阳公司，并多次联系维修。我公司联系楼上业主李磊时，该业主提出施工期间按每天600元进行赔偿。我公司于7月13日将该情况告知丹阳公司，丹阳公司表示不同意。2012年12月21日，丹阳公司对李磊房屋的漏水位置进行维修，并进行了避水试验，12月25日维修完毕。何忠华、李磊两户都签了竣工验收确认单。我公司仅负责沟通，对维修不承担责任，故不能同意何忠华的诉讼请求。
丹阳公司辩称：何忠华报修后戴维斯公司已向我公司转告。因维修需楼上业主李磊配合，但其提出维修期间按每天600元进行赔偿，我公司认为不符合公平原则，故未接受。不能维修的原因不在我公司。戴维斯公司陈述房屋已维修完毕的情况属实。何忠华的第2至4项诉讼请求无相应依据，请求法院予以驳回。
李磊未应诉答辩。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，何忠华购买的926号房屋出现漏水的原因是1026号房屋防水层存在缺陷导致，丹阳公司作为房屋的开发单位，应按照《商品房预售合同》的约定，对在保修期内房屋出现的问题进行修复。因丹阳公司已在诉讼中对房屋进行了修复，故对何忠华要求丹阳公司将房屋修复的诉讼请求，法院不予支持。因房屋质量问题影响何忠华正常居住使用，丹阳公司应对何忠华的合理损失予以赔偿。但何忠华请求赔偿的数额过高，法院根据房屋的漏水及维修情况，酌情予以确定。对其过高要求，法院不予支持。因合同的订立与变更系由双方自主协商确定，故对何忠华要求将房屋防水层的保修期自维修完毕之日起重新计算的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，法院予以驳回。何忠华要求戴维斯公司承担责任，缺乏法律依据，法院不予支持。李磊经合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。据此，原审法院于2013年4月判决：一、北京丹阳房产开发有限公司于判决生效后七日赔偿何忠华经济损失三千元；二、驳回何忠华其他诉讼请求。
判决后，何忠华不服向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求（何忠华将漏水损失之诉求下调为从2012年6月算至2012年12月，每月按1万元计算）。何忠华之主要上诉理由为：涉案房屋的卫生间漏水从2012年6月持续至2012年12月，给我居住使用该房造成严重影响，我有权参照该房在租赁市场的租金价格，主张赔偿损失。戴维斯公司和丹阳公司均同意原审判决。李磊经本院合法传唤，未到庭应诉。
经审理查明：2009年11月15日，何忠华与丹阳公司签订《商品房预售合同》，丹阳公司向何忠华出售北京市朝阳区建华南路6号院3号楼8层926号房屋（即涉案房屋），房屋建筑面积98.46平方米。2010年3月，丹阳公司向何忠华交付该房屋。
2009年11月，丹阳公司向李磊出售北京市朝阳区建华南路6号院3号楼9层1026号房屋（以下简称1026号房屋）。
2012年6月8日、6月19日、6月20日，何忠华因涉案房屋卫生间顶棚发生漏水多次向戴维斯公司报修。戴维斯公司查看后，初步判断是1026号房屋防水没有做好导致。随后，戴维斯公司将该情况告知丹阳公司。
2012年7月18日，丹阳公司向1026号房屋的租户发出《请立即配合房屋维修通知书》，告知内容为：决定立即组织对1026号房屋漏水至涉案房屋问题进行处理和修复，检查漏水原因的时间为3日，处理维修时间约为15日，在检查和维修期间，本公司将无偿提供代用房屋。1026号房屋的租户在接到上述通知后答复：每日付600元，钱到帐后交钥匙。原审审理中，丹阳公司提供了与李磊于2012年7月19日对话的录音，以证明其因房屋漏水维修问题与李磊进行过沟通。
2012年12月21日，丹阳公司进入1026号房屋，对该房卫生间防水层、水管等进行施工，并于2012年12月25日修复完毕。2012年12月25日，何忠华委托代理人到施工现场，并在房屋质保期返修工程验收确认单内签字确认。
原审诉讼中，何忠华主张因涉案房屋漏水导致其无法居住，其于2012年11月搬离该房屋，另行租赁房屋居住，并主张其至今未返回涉案房屋。丹阳公司主张该公司已于2012年12月25日将涉案房屋卫生间恢复原状。
二审诉讼中，何忠华与戴维斯公司和丹阳公司均认可涉案房屋发生漏水时仍在房屋保修期内，具体漏水原因系房屋的防水层及管道存在问题。且何忠华称涉案房屋在2013年7月又发生漏水，并已向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。戴维斯公司和丹阳公司对此表示认可，并称新发生的漏水问题也已修复。何忠华对此予以认可。该案尚在审理中。
上述事实有《商品房预售合同》、工程验收确认单、房屋质保期返修工程验收确认单、通知书、录音资料，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，涉案房屋出现漏水是因1026号房屋防水层存在缺陷导致，丹阳公司作为房屋的开发单位，应按照《商品房预售合同》之约定，对在保修期内房屋出现的问题进行修复。现各方均认可涉案房屋的漏水丹阳公司已于原审诉讼中进行了修复，双方就此已无争议，本院亦不再累述。
涉案房屋出现漏水对何忠华正常居住、使用房屋造成影响，丹阳公司亦应对何忠华的合理损失给予赔偿。就上述损失之具体数额，原审法院酌情确定的3000元，过低。考虑到涉案房屋的漏水问题从2012年6月开始到2012年12月25日修复完毕，持续了半年之久，丹阳公司虽主张该局面一定程度上系1026号房屋业主不配合维修造成的，但漏水长期未修复，势必对何忠华正常居住、使用涉案房屋造成持续性影响。故本院参考涉案房屋漏水成因，持续时间，房屋状况及维修情况，酌情将损失赔偿数额予以上调。
此外，《商品房预售合同》之订立与变更，属于合同双方意思自治范畴，应由双方自主协商确定。何忠华上诉请求将涉案房屋防水层的保修期自维修完毕之日起重新计算，于法无据，本院无法支持。
综上所述，何忠华上诉请求之合理部分，本院予以支持。原审判决对本案处理不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02169号民事判决；
二、北京丹阳房产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿何忠华经济损失五万元；
三、驳回何忠华其他诉讼请求。
如果北京丹阳房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件公告费260元，由李磊负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费550元，由何忠华负担275元（已交纳），由北京丹阳房产开发有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费550元，由何忠华负担275元（已交纳），由北京丹阳房产开发有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 赵银豪
二〇一三年十二月三日
书 记 员 林晓天
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第12399号
上诉人（原审原告）何忠华。
被上诉人（原审被告）第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司。
法定代表人邹锦标，董事长。
被上诉人（原审被告）北京丹阳房产开发有限公司。
法定代表人田杰，董事长。
原审第三人李磊。
上诉人何忠华因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人何忠华之委托代理人刘兴宇，被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司（以下简称戴维斯公司）之委托代理人陈哲，被上诉人北京丹阳房产开发有限公司（以下简称丹阳公司）之委托代理人刘士忠，均到庭参加了诉讼。李磊经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
2012年7月，何忠华诉至原审法院称：我是北京市朝阳区建华南路丹阳公寓（地杰·长安驿）A座8层0926号房屋（现名称为朝阳区建华南路6号院3号楼8层926，简称涉案房屋）的业主，戴维斯公司系涉案房屋的物业管理单位，丹阳公司是涉案房屋的开发单位。2012年6月8日，涉案房屋卫生间顶棚开始漏水，我向戴维斯公司报修。戴维斯公司查看后称属于丹阳公司的责任，未采取维修措施。2012年6月19日，卫生间顶棚再次漏水，我向戴维斯公司报修，戴维斯公司派人查看后表示楼上防水层未做好。2012年6月20日，涉案房屋的卫生间顶棚仍漏水，我再次报修。戴维斯公司以丹阳公司的责任为理由，拒绝维修。此后戴维斯公司、丹阳公司均未对漏水处进行维修，也未采取任何补救措施，导致我的房屋漏水情况愈加恶化，严重影响我对房屋的正常使用和生活。现我诉请法院判令：1、戴维斯公司、丹阳公司将北京市朝阳区建华南路6号院3号楼8层926室的漏水修复；2、戴维斯公司、丹阳公司赔偿我2012年6月8日至7月8日期间的租金损失3万元；3、戴维斯公司、丹阳公司向我提供涉案房屋周边地区4星级酒店住宿，直至房屋维修完毕止；如不能提供，要求赔偿2012年7月9日起至涉案房屋维修完毕之日止的租金损失，按照每日1000元计算；4、要求涉案房屋防水层的保修期自维修完毕之日起重新计算。
戴维斯公司辩称：我公司接到何忠华报修后及时将情况反映给丹阳公司，并多次联系维修。我公司联系楼上业主李磊时，该业主提出施工期间按每天600元进行赔偿。我公司于7月13日将该情况告知丹阳公司，丹阳公司表示不同意。2012年12月21日，丹阳公司对李磊房屋的漏水位置进行维修，并进行了避水试验，12月25日维修完毕。何忠华、李磊两户都签了竣工验收确认单。我公司仅负责沟通，对维修不承担责任，故不能同意何忠华的诉讼请求。
丹阳公司辩称：何忠华报修后戴维斯公司已向我公司转告。因维修需楼上业主李磊配合，但其提出维修期间按每天600元进行赔偿，我公司认为不符合公平原则，故未接受。不能维修的原因不在我公司。戴维斯公司陈述房屋已维修完毕的情况属实。何忠华的第2至4项诉讼请求无相应依据，请求法院予以驳回。
李磊未应诉答辩。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，何忠华购买的926号房屋出现漏水的原因是1026号房屋防水层存在缺陷导致，丹阳公司作为房屋的开发单位，应按照《商品房预售合同》的约定，对在保修期内房屋出现的问题进行修复。因丹阳公司已在诉讼中对房屋进行了修复，故对何忠华要求丹阳公司将房屋修复的诉讼请求，法院不予支持。因房屋质量问题影响何忠华正常居住使用，丹阳公司应对何忠华的合理损失予以赔偿。但何忠华请求赔偿的数额过高，法院根据房屋的漏水及维修情况，酌情予以确定。对其过高要求，法院不予支持。因合同的订立与变更系由双方自主协商确定，故对何忠华要求将房屋防水层的保修期自维修完毕之日起重新计算的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，法院予以驳回。何忠华要求戴维斯公司承担责任，缺乏法律依据，法院不予支持。李磊经合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。据此，原审法院于2013年4月判决：一、北京丹阳房产开发有限公司于判决生效后七日赔偿何忠华经济损失三千元；二、驳回何忠华其他诉讼请求。
判决后，何忠华不服向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求（何忠华将漏水损失之诉求下调为从2012年6月算至2012年12月，每月按1万元计算）。何忠华之主要上诉理由为：涉案房屋的卫生间漏水从2012年6月持续至2012年12月，给我居住使用该房造成严重影响，我有权参照该房在租赁市场的租金价格，主张赔偿损失。戴维斯公司和丹阳公司均同意原审判决。李磊经本院合法传唤，未到庭应诉。
经审理查明：2009年11月15日，何忠华与丹阳公司签订《商品房预售合同》，丹阳公司向何忠华出售北京市朝阳区建华南路6号院3号楼8层926号房屋（即涉案房屋），房屋建筑面积98.46平方米。2010年3月，丹阳公司向何忠华交付该房屋。
2009年11月，丹阳公司向李磊出售北京市朝阳区建华南路6号院3号楼9层1026号房屋（以下简称1026号房屋）。
2012年6月8日、6月19日、6月20日，何忠华因涉案房屋卫生间顶棚发生漏水多次向戴维斯公司报修。戴维斯公司查看后，初步判断是1026号房屋防水没有做好导致。随后，戴维斯公司将该情况告知丹阳公司。
2012年7月18日，丹阳公司向1026号房屋的租户发出《请立即配合房屋维修通知书》，告知内容为：决定立即组织对1026号房屋漏水至涉案房屋问题进行处理和修复，检查漏水原因的时间为3日，处理维修时间约为15日，在检查和维修期间，本公司将无偿提供代用房屋。1026号房屋的租户在接到上述通知后答复：每日付600元，钱到帐后交钥匙。原审审理中，丹阳公司提供了与李磊于2012年7月19日对话的录音，以证明其因房屋漏水维修问题与李磊进行过沟通。
2012年12月21日，丹阳公司进入1026号房屋，对该房卫生间防水层、水管等进行施工，并于2012年12月25日修复完毕。2012年12月25日，何忠华委托代理人到施工现场，并在房屋质保期返修工程验收确认单内签字确认。
原审诉讼中，何忠华主张因涉案房屋漏水导致其无法居住，其于2012年11月搬离该房屋，另行租赁房屋居住，并主张其至今未返回涉案房屋。丹阳公司主张该公司已于2012年12月25日将涉案房屋卫生间恢复原状。
二审诉讼中，何忠华与戴维斯公司和丹阳公司均认可涉案房屋发生漏水时仍在房屋保修期内，具体漏水原因系房屋的防水层及管道存在问题。且何忠华称涉案房屋在2013年7月又发生漏水，并已向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。戴维斯公司和丹阳公司对此表示认可，并称新发生的漏水问题也已修复。何忠华对此予以认可。该案尚在审理中。
上述事实有《商品房预售合同》、工程验收确认单、房屋质保期返修工程验收确认单、通知书、录音资料，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，涉案房屋出现漏水是因1026号房屋防水层存在缺陷导致，丹阳公司作为房屋的开发单位，应按照《商品房预售合同》之约定，对在保修期内房屋出现的问题进行修复。现各方均认可涉案房屋的漏水丹阳公司已于原审诉讼中进行了修复，双方就此已无争议，本院亦不再累述。
涉案房屋出现漏水对何忠华正常居住、使用房屋造成影响，丹阳公司亦应对何忠华的合理损失给予赔偿。就上述损失之具体数额，原审法院酌情确定的3000元，过低。考虑到涉案房屋的漏水问题从2012年6月开始到2012年12月25日修复完毕，持续了半年之久，丹阳公司虽主张该局面一定程度上系1026号房屋业主不配合维修造成的，但漏水长期未修复，势必对何忠华正常居住、使用涉案房屋造成持续性影响。故本院参考涉案房屋漏水成因，持续时间，房屋状况及维修情况，酌情将损失赔偿数额予以上调。
此外，《商品房预售合同》之订立与变更，属于合同双方意思自治范畴，应由双方自主协商确定。何忠华上诉请求将涉案房屋防水层的保修期自维修完毕之日起重新计算，于法无据，本院无法支持。
综上所述，何忠华上诉请求之合理部分，本院予以支持。原审判决对本案处理不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第02169号民事判决；
二、北京丹阳房产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿何忠华经济损失五万元；
三、驳回何忠华其他诉讼请求。
如果北京丹阳房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件公告费260元，由李磊负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费550元，由何忠华负担275元（已交纳），由北京丹阳房产开发有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费550元，由何忠华负担275元（已交纳），由北京丹阳房产开发有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 赵银豪
二〇一三年十二月三日
书 记 员 林晓天
