许平安与董来旺房屋买卖合同纠纷
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第15363号
上诉人（原审原告）许平安。
被上诉人（原审被告）董来旺。
上诉人许平安因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第7199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，许平安之委托代理人赵晓娟及董来旺之委托代理人杨智永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，许平安起诉至原审法院称：我和配偶张绍良于2006年6月委托外甥陈寿全以全款向董来旺购买102号房屋（以下简称涉案房屋）委托关系已经法院一、二审判决确认。合同签订后，董来旺很快腾空涉案房屋，我夫妻随即搬入，至今一直居住，后多次要求董来旺协助办理过户手续，但董来旺一直拖延不办，故诉至法院，要求判令董来旺履行合同义务，协助我办理所有权转移登记手续。
董来旺辩称：许平安与陈寿全委托合同纠纷一案判定的代理行为，我没有参加诉讼，对于该案一、二审认定的代理行为与我所履行的房屋买卖合同没有任何法律关系。房屋买卖合同是我与陈寿全之间签订的，如果签订合同的时候是许平安，房屋买卖合同还不一定能够达成，我与陈寿全之间签订合同后我已经把房子交付给了陈寿全，我与许平安没有任何关系。如果许平安与陈寿全真的存在委托代理行为，那么陈寿全与我签订合同就存在欺诈行为，合同是无效的。此前我也没有接到许平安要求我过户的意思表示，而且现在许平安要求给其过户，陈寿全也要求我给其过户，我现在只能认定合同无效，故不同意许平安的诉讼请求。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”合同具有相对性，签订《二手房买卖合同》的相对方是陈寿全与董来旺，虽然法院已生效判决确认陈寿全于2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为，但本案中许平安没有提交充分证据证明陈寿全与董来旺签订《二手房买卖合同》时董来旺知道许平安与陈寿全之间存在代理关系，故许平安要求董来旺履行合同义务，协助其办理所有权转移登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。据此，原审法院于2013年8月判决：驳回许平安的诉讼请求。
判决后，许平安不服，以原审判决认定事实与适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。董来旺同意原审判决。
经审理查明：2006年6月22日，董来旺（甲方）与陈寿全（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的房产，建筑面积77平方米；房产交易价格为340 000元。董来旺于2006年10月24日收到房款340 000元，之后交付了涉案房屋。该房屋于2011年3月7日办理了房权证，登记房屋所有权人为董来旺，房屋102号。
另查，许平安与陈寿全就本案涉案房屋因委托合同纠纷曾在北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）和北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）发生诉讼，该案一、二审案情如下：
（一）大兴法院（2012）大民初字第12315号民事案件
许平安与陈寿全委托合同纠纷一案，大兴法院于2012年12月7日作出（2012）大民初字第12315号民事判决。
在该案中，许平安诉称：许平安和配偶张绍良夫妻二人出于对亲戚的信任，于2006年6月委托其外甥陈寿全以全款向董来旺购买涉案房屋。董来旺很快腾空房屋，许平安夫妻二人即搬入涉案房屋。后得知购房合同是以陈寿全的名义与案外人签订的，合同上写的买方是陈寿全。许平安多次要求陈寿全更改合同和办理过户手续，但陈寿全一直拖延不办。故起诉要求：1、判令确认许平安为涉案房屋的真正购买人，并交还《二手房买卖合同》原件；2、诉讼费由陈寿全承担。该案审理过程中，其第1项诉讼请求即为：确认陈寿全购买涉案房屋系受许平安委托的代理行为，并要求陈寿全交还《二手房买卖合同》原件。
陈寿全辩称：不同意许平安的诉讼请求，涉案房屋是陈寿全于2006年6月22日购买的，实际购买人是陈寿全。《二手房买卖合同》原件确实在陈寿全处。
该案审理查明：许平安与张绍良系夫妻关系，二人于1954年7月24日领取了结婚证，没有子女。陈寿全系张绍良外甥，2006年6月22日，董来旺（甲方）与陈寿全（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的房产，建筑面积77平方米；房产交易价格为340 000元。该合同签订后不久，许平安与张绍良即搬进该购买的涉案房屋，居住至今。张绍良将购房款340 000元交给陈寿全，2009年2月4日，陈寿全向张绍良出具了一张收条，载明：“今收到张绍良购102室房款计三十四万元”。2011年9月18日，张绍良因病去世。之后，许平安多次要求陈寿全将购买的房屋过户到许平安名下，陈寿全在与许平安的谈话中认可系受委托购买房屋，也愿意协助办理过户。但至今，所购买房屋仍在董来旺名下，未办理房产过户。
另查，陈寿全持有与董来旺签订的《二手房买卖合同》原件。
认定上述事实的证据有：许平安提交的收据、结婚证、死亡证明书、录音资料、专用收据、陈敬的证言、马凤来的证言、杨晓煜的证言及陈寿全提交的《二手房买卖合同》、房屋所有权证等。
该案判决认定：陈寿全与张绍良、许平安之间具有亲属关系，基于双方的亲属关系，张绍良、许平安委托陈寿全购买房屋，双方之间存在委托合同法律关系。陈寿全给张绍良出具的收条、陈寿全与许平安的谈话都明确显示，陈寿全购买房屋的行为系接受委托的代理行为。全部购房款340 000元均由张绍良交给陈寿全，合同签订后，张绍良和许平安在购买房屋内一直居住至今。上述事实均能表明，张绍良、许平安系涉案房屋的真正购买人，陈寿全签订《二手房买卖合同》系接受委托的代理行为。因张绍良已经去世，该《二手房买卖合同》的权利义务均应由许平安享有。陈寿全应将《二手房买卖合同》原件交还许平安。故许平安要求确认陈寿全签订《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为，并要求交还合同原件的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。陈寿全主张涉案房屋系其本人购买，借予许平安居住的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决：一、确认陈寿全于二○○六年六月二十二日签订的《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为；二、陈寿全于该判决生效后十日内将《二手房买卖合同》交还许平安。
（二）一中院（2013）一中民终字第2226号民事案件
陈寿全不服大兴法院（2012）大民初字第12315号民事判决，向一中院提起上诉。一中院于2013年4月16日作出（2013）一中民终字第2226号民事判决。
一中院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈寿全与张绍良、许平安具有亲属关系，陈寿全签订涉案《二手房买卖合同》后，张绍良、许平安在涉案房屋内一直居住，且张绍良已将全部购房款34万元交给了陈寿全，另结合陈寿全与许平安的谈话录音，法院确认陈寿全签订涉案《二手房买卖合同》系接受张绍良与许平安委托的代理行为。因张绍良已经去世，该《二手房买卖合同》的权利义务均应由许平安享有，陈寿全应将涉案《二手房买卖合同》原件交还许平安。陈寿全称其购买涉案房屋不是接受张绍良、许平安委托的代理行为，但陈寿全对此并未提供充分的证据予以证明，故法院对陈寿全的该项主张不予采信。陈寿全称一审判决存有漏查事项，即陈寿全与董来旺签订的《二手房买卖合同》是否真实合法有效并能实际履行、涉案房屋是否仍在董来旺名下、董来旺是否了解许平安主张的委托关系及董来旺是否同意许平安为涉案房产的买受人一节，法院认为，陈寿全主张的上述事实均不影响法院对许平安与陈寿全之间委托代理关系的认定，故法院对陈寿全的该项主张不予支持。综上，陈寿全的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本案一审审理中，关于陈寿全与董来旺签订《二手房买卖合同》时董来旺是否知道许平安与陈寿全之间存在代理关系，双方存在争议如下：
许平安陈述：因为我无儿无女，陈寿全是我一直看着长大的，对其比较信任，签订合同的时候以陈寿全的名义签订的这一点我也不知情，在知悉之后，我一直催促陈寿全尽快处理这件事情；董来旺一直知道涉案房屋是我购买，也知道陈寿全是接受我委托购买的房屋，我一直居住在涉案房屋当中，所有费用都是我交纳的。许平安提交2012年7月的录音证据证明董来旺知道涉案房屋是许平安购买。
董来旺陈述：我是与陈寿全签订的合同，履行也是我们双方履行的，陈寿全向我交纳房款，我向陈寿全交的房屋钥匙；在我与陈寿全签订合同时我对于陈寿全与许平安之间的事情什么都不知道，签订完毕之后才是许平安给我打电话，对许平安与陈寿全之间的法院判决我没参与，也不知道；对许平安提交的2012年7月的录音证据不认可，合同是2006年签订的，录音里我们只是聊天，不认可许平安的证明目的。
二审审理中，陈寿全到庭接受询问，称涉案房屋是其自己购买的。关于收条，陈寿全称：“是许平安让我非要打条。因为我舅舅住那里呢。我想写了也无所谓。是许平安让我写的。她让我写就写了。”另，许平安申请购房资格核验并通过。
上述事实，有（2012）大民初字第12315号民事判决、（2013）一中民终字第2226号民事判决、《二手房买卖合同》、房屋所有权证复印件及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，本案涉及两重法律关系。其一，生效法律文书确认许平安与陈寿全之间就涉案房屋形成委托代理关系，陈寿全于2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为；其二，陈寿全与董来旺之间依据《二手房买卖合同》形成买卖合同关系。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定确认《二手房买卖合同》的相对方是陈寿全与董来旺，许平安没有提交充分证据证明陈寿全与董来旺签订《二手房买卖合同》时董来旺知道许平安与陈寿全之间存在代理关系，故不符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，并无不妥，但是，该条规定仅适用于判断合同关系是否直接约束许平安与董来旺的情形，故原审法院据此驳回许平安要求董来旺履行合同义务，协助其办理所有权转移登记手续的诉讼请求，而对《二手房买卖合同》签订后履行过程中是否产生新的法律关系和新的权利行使方式未予进一步审查，适用法律不当。
《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据此，本院对许平安要求董来旺协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求分析如下：
首先，根据《二手房买卖合同》，董来旺收到全部购房款，应当履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务；因董来旺尚未履行该项合同义务，未将涉案房屋转移登记至陈寿全，致许平安无法向陈寿全主张权利，构成了许平安权利实现障碍的原因。
其次，在此情况下，陈寿全作为受托人，负有向委托人许平安披露《二手房买卖合同》签订与履行情况的义务。从许平安与陈寿全就涉案房屋的委托合同纠纷案件审理情况来看，可以确认《二手房买卖合同》的签订与履行的实际情况已经通过法院审理向许平安披露。
因此，虽根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，买卖合同关系不能直接约束许平安与董来旺，但是董来旺未予履行合同义务作为许平安权利实现障碍的原因已通过许平安与陈寿全之间的诉讼向许平安披露，故许平安就此可以直接向董来旺主张权利。据此，许平安要求董来旺协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第7199号民事判决；
二、董来旺于本判决生效后十五日内协助许平安办理102号房屋的权属转移登记手续。
一审案件受理费35元，由董来旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由董来旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二○一三年十二月十九日
书 记 员 赵玲玲
许平安与董来旺房屋买卖合同纠纷
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第15363号
上诉人（原审原告）许平安。
被上诉人（原审被告）董来旺。
上诉人许平安因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第7199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，许平安之委托代理人赵晓娟及董来旺之委托代理人杨智永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，许平安起诉至原审法院称：我和配偶张绍良于2006年6月委托外甥陈寿全以全款向董来旺购买102号房屋（以下简称涉案房屋）委托关系已经法院一、二审判决确认。合同签订后，董来旺很快腾空涉案房屋，我夫妻随即搬入，至今一直居住，后多次要求董来旺协助办理过户手续，但董来旺一直拖延不办，故诉至法院，要求判令董来旺履行合同义务，协助我办理所有权转移登记手续。
董来旺辩称：许平安与陈寿全委托合同纠纷一案判定的代理行为，我没有参加诉讼，对于该案一、二审认定的代理行为与我所履行的房屋买卖合同没有任何法律关系。房屋买卖合同是我与陈寿全之间签订的，如果签订合同的时候是许平安，房屋买卖合同还不一定能够达成，我与陈寿全之间签订合同后我已经把房子交付给了陈寿全，我与许平安没有任何关系。如果许平安与陈寿全真的存在委托代理行为，那么陈寿全与我签订合同就存在欺诈行为，合同是无效的。此前我也没有接到许平安要求我过户的意思表示，而且现在许平安要求给其过户，陈寿全也要求我给其过户，我现在只能认定合同无效，故不同意许平安的诉讼请求。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”合同具有相对性，签订《二手房买卖合同》的相对方是陈寿全与董来旺，虽然法院已生效判决确认陈寿全于2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为，但本案中许平安没有提交充分证据证明陈寿全与董来旺签订《二手房买卖合同》时董来旺知道许平安与陈寿全之间存在代理关系，故许平安要求董来旺履行合同义务，协助其办理所有权转移登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。据此，原审法院于2013年8月判决：驳回许平安的诉讼请求。
判决后，许平安不服，以原审判决认定事实与适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。董来旺同意原审判决。
经审理查明：2006年6月22日，董来旺（甲方）与陈寿全（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的房产，建筑面积77平方米；房产交易价格为340 000元。董来旺于2006年10月24日收到房款340 000元，之后交付了涉案房屋。该房屋于2011年3月7日办理了房权证，登记房屋所有权人为董来旺，房屋102号。
另查，许平安与陈寿全就本案涉案房屋因委托合同纠纷曾在北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）和北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）发生诉讼，该案一、二审案情如下：
（一）大兴法院（2012）大民初字第12315号民事案件
许平安与陈寿全委托合同纠纷一案，大兴法院于2012年12月7日作出（2012）大民初字第12315号民事判决。
在该案中，许平安诉称：许平安和配偶张绍良夫妻二人出于对亲戚的信任，于2006年6月委托其外甥陈寿全以全款向董来旺购买涉案房屋。董来旺很快腾空房屋，许平安夫妻二人即搬入涉案房屋。后得知购房合同是以陈寿全的名义与案外人签订的，合同上写的买方是陈寿全。许平安多次要求陈寿全更改合同和办理过户手续，但陈寿全一直拖延不办。故起诉要求：1、判令确认许平安为涉案房屋的真正购买人，并交还《二手房买卖合同》原件；2、诉讼费由陈寿全承担。该案审理过程中，其第1项诉讼请求即为：确认陈寿全购买涉案房屋系受许平安委托的代理行为，并要求陈寿全交还《二手房买卖合同》原件。
陈寿全辩称：不同意许平安的诉讼请求，涉案房屋是陈寿全于2006年6月22日购买的，实际购买人是陈寿全。《二手房买卖合同》原件确实在陈寿全处。
该案审理查明：许平安与张绍良系夫妻关系，二人于1954年7月24日领取了结婚证，没有子女。陈寿全系张绍良外甥，2006年6月22日，董来旺（甲方）与陈寿全（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的房产，建筑面积77平方米；房产交易价格为340 000元。该合同签订后不久，许平安与张绍良即搬进该购买的涉案房屋，居住至今。张绍良将购房款340 000元交给陈寿全，2009年2月4日，陈寿全向张绍良出具了一张收条，载明：“今收到张绍良购102室房款计三十四万元”。2011年9月18日，张绍良因病去世。之后，许平安多次要求陈寿全将购买的房屋过户到许平安名下，陈寿全在与许平安的谈话中认可系受委托购买房屋，也愿意协助办理过户。但至今，所购买房屋仍在董来旺名下，未办理房产过户。
另查，陈寿全持有与董来旺签订的《二手房买卖合同》原件。
认定上述事实的证据有：许平安提交的收据、结婚证、死亡证明书、录音资料、专用收据、陈敬的证言、马凤来的证言、杨晓煜的证言及陈寿全提交的《二手房买卖合同》、房屋所有权证等。
该案判决认定：陈寿全与张绍良、许平安之间具有亲属关系，基于双方的亲属关系，张绍良、许平安委托陈寿全购买房屋，双方之间存在委托合同法律关系。陈寿全给张绍良出具的收条、陈寿全与许平安的谈话都明确显示，陈寿全购买房屋的行为系接受委托的代理行为。全部购房款340 000元均由张绍良交给陈寿全，合同签订后，张绍良和许平安在购买房屋内一直居住至今。上述事实均能表明，张绍良、许平安系涉案房屋的真正购买人，陈寿全签订《二手房买卖合同》系接受委托的代理行为。因张绍良已经去世，该《二手房买卖合同》的权利义务均应由许平安享有。陈寿全应将《二手房买卖合同》原件交还许平安。故许平安要求确认陈寿全签订《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为，并要求交还合同原件的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。陈寿全主张涉案房屋系其本人购买，借予许平安居住的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决：一、确认陈寿全于二○○六年六月二十二日签订的《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为；二、陈寿全于该判决生效后十日内将《二手房买卖合同》交还许平安。
（二）一中院（2013）一中民终字第2226号民事案件
陈寿全不服大兴法院（2012）大民初字第12315号民事判决，向一中院提起上诉。一中院于2013年4月16日作出（2013）一中民终字第2226号民事判决。
一中院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈寿全与张绍良、许平安具有亲属关系，陈寿全签订涉案《二手房买卖合同》后，张绍良、许平安在涉案房屋内一直居住，且张绍良已将全部购房款34万元交给了陈寿全，另结合陈寿全与许平安的谈话录音，法院确认陈寿全签订涉案《二手房买卖合同》系接受张绍良与许平安委托的代理行为。因张绍良已经去世，该《二手房买卖合同》的权利义务均应由许平安享有，陈寿全应将涉案《二手房买卖合同》原件交还许平安。陈寿全称其购买涉案房屋不是接受张绍良、许平安委托的代理行为，但陈寿全对此并未提供充分的证据予以证明，故法院对陈寿全的该项主张不予采信。陈寿全称一审判决存有漏查事项，即陈寿全与董来旺签订的《二手房买卖合同》是否真实合法有效并能实际履行、涉案房屋是否仍在董来旺名下、董来旺是否了解许平安主张的委托关系及董来旺是否同意许平安为涉案房产的买受人一节，法院认为，陈寿全主张的上述事实均不影响法院对许平安与陈寿全之间委托代理关系的认定，故法院对陈寿全的该项主张不予支持。综上，陈寿全的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本案一审审理中，关于陈寿全与董来旺签订《二手房买卖合同》时董来旺是否知道许平安与陈寿全之间存在代理关系，双方存在争议如下：
许平安陈述：因为我无儿无女，陈寿全是我一直看着长大的，对其比较信任，签订合同的时候以陈寿全的名义签订的这一点我也不知情，在知悉之后，我一直催促陈寿全尽快处理这件事情；董来旺一直知道涉案房屋是我购买，也知道陈寿全是接受我委托购买的房屋，我一直居住在涉案房屋当中，所有费用都是我交纳的。许平安提交2012年7月的录音证据证明董来旺知道涉案房屋是许平安购买。
董来旺陈述：我是与陈寿全签订的合同，履行也是我们双方履行的，陈寿全向我交纳房款，我向陈寿全交的房屋钥匙；在我与陈寿全签订合同时我对于陈寿全与许平安之间的事情什么都不知道，签订完毕之后才是许平安给我打电话，对许平安与陈寿全之间的法院判决我没参与，也不知道；对许平安提交的2012年7月的录音证据不认可，合同是2006年签订的，录音里我们只是聊天，不认可许平安的证明目的。
二审审理中，陈寿全到庭接受询问，称涉案房屋是其自己购买的。关于收条，陈寿全称：“是许平安让我非要打条。因为我舅舅住那里呢。我想写了也无所谓。是许平安让我写的。她让我写就写了。”另，许平安申请购房资格核验并通过。
上述事实，有（2012）大民初字第12315号民事判决、（2013）一中民终字第2226号民事判决、《二手房买卖合同》、房屋所有权证复印件及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，本案涉及两重法律关系。其一，生效法律文书确认许平安与陈寿全之间就涉案房屋形成委托代理关系，陈寿全于2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受许平安委托的代理行为；其二，陈寿全与董来旺之间依据《二手房买卖合同》形成买卖合同关系。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定确认《二手房买卖合同》的相对方是陈寿全与董来旺，许平安没有提交充分证据证明陈寿全与董来旺签订《二手房买卖合同》时董来旺知道许平安与陈寿全之间存在代理关系，故不符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，并无不妥，但是，该条规定仅适用于判断合同关系是否直接约束许平安与董来旺的情形，故原审法院据此驳回许平安要求董来旺履行合同义务，协助其办理所有权转移登记手续的诉讼请求，而对《二手房买卖合同》签订后履行过程中是否产生新的法律关系和新的权利行使方式未予进一步审查，适用法律不当。
《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。据此，本院对许平安要求董来旺协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求分析如下：
首先，根据《二手房买卖合同》，董来旺收到全部购房款，应当履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务；因董来旺尚未履行该项合同义务，未将涉案房屋转移登记至陈寿全，致许平安无法向陈寿全主张权利，构成了许平安权利实现障碍的原因。
其次，在此情况下，陈寿全作为受托人，负有向委托人许平安披露《二手房买卖合同》签订与履行情况的义务。从许平安与陈寿全就涉案房屋的委托合同纠纷案件审理情况来看，可以确认《二手房买卖合同》的签订与履行的实际情况已经通过法院审理向许平安披露。
因此，虽根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，买卖合同关系不能直接约束许平安与董来旺，但是董来旺未予履行合同义务作为许平安权利实现障碍的原因已通过许平安与陈寿全之间的诉讼向许平安披露，故许平安就此可以直接向董来旺主张权利。据此，许平安要求董来旺协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院(2013)大民初字第7199号民事判决；
二、董来旺于本判决生效后十五日内协助许平安办理102号房屋的权属转移登记手续。
一审案件受理费35元，由董来旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由董来旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二○一三年十二月十九日
书 记 员 赵玲玲
