北京某房地产经纪有限公司与孙某某居间合同纠纷
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第14448号
上诉人（原审被告）北京某房地产经纪有限公司。
法定代表人袁某，经理。
被上诉人（原审原告）孙某某。
上诉人北京某房地产经纪有限公司（以下简称房地产公司）因与被上诉人孙某某居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第9792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、范术伟参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙某某在一审中起诉称：2013年3月13日，孙某某因改善家庭住房需求，与房地产公司、案外人周A签订编号为0001316号的《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，孙某某购买位于北京市昌平区某房屋，房屋建筑面积120.16平方米，售价2 400 000元。房地产公司担任居间人，提供居间服务，收取孙某某佣金41 000元。本合同同时约定，房地产公司作为居间人“提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询等”。2013年3月15日，在房地产公司的建议下，孙某某与房地产公司、案外人李某签订出售自有住房，位于北京市昌平区某房屋的《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》。2013年3月29日，在孙某某自有住房房产过户手续办理完成时，房地产公司突然通知孙某某不具备欲购买房屋的购房资质，欲购房屋买卖合同无法履行。在2013年3月13日至2013年3月29日如此长的时间里，作为居间人的房地产公司始终未尽到审查核实关于孙某某是否具有订约能力的积极调查并如实报告的义务。孙某某认为，房地产公司作为专业从事二手房买卖的中介机构，理应对北京市二手房交易市场的相关政策法规了如指掌；房地产公司作为居间媒介服务机构，理应负有忠实、全面促成合同交易的义务；房地产公司作为房屋买卖合同的主导，理应在签订房屋买卖合同之前即应对本合同的重大事项和双方订约能力进行积极调查和及时报告。但是，房地产公司始终未尽到最起码的勤勉义务，严重忽视，甚至故意隐瞒、欺诈孙某某有关订立合同的主要事项，极力赚取孙某某自有房屋的中介佣金。在欲购房屋买卖合同无法履行时，孙某某向房地产公司索要已付佣金41 000元遭到房地产公司的拒绝。房地产公司的上述行为，严重损害了孙某某的合同利益，致使孙某某不仅未购买到改善住房，反而自有住房也丧失了所有权。以上情形使孙某某遭受无法估量的经济损失和难以抹平的精神创伤。故现诉至法院，请求：1、房地产公司返还佣金41 000元及利息711元；2、房地产公司赔偿已付定金20 000元；3、房地产公司赔偿直接损失300 000元；4、房地产公司赔偿律师费5000元；5、房地产公司赔偿因违规出卖孙某某自有住房所获取佣金43 000元；6、房地产公司赔偿丧失房屋所有权的精神损失费1元；7、本案诉讼费由房地产公司承担。
房地产公司在一审中答辩称：2013年3月13日，出卖方周A与买受人孙某某就位于北京市昌平区某房屋在房地产公司签署了买卖合同后，买受人已支付出卖人购房定金2万元，并支付房地产公司佣金41 000元。在签订本合同之前，房地产公司已告知孙某某本人，北京现行住宅的限购政策，内容为北京户籍家庭可以购买两套住宅，外地户籍家庭需提供在京连续缴纳五年的社保或个人所得税收政策纳税证明且只能购买一套。当时孙某某本人明确表示其有超过连续五年的社保缴纳。因孙某某本人名下已有一套住宅，所以当时没有进行北京存量房购房资质申请，其本人也同意后期将房产出售后进行购房资质审核。2013年3月15日，孙某某与李某签订合同将位于北京市昌平区某房屋出售给李某。孙某某作为出卖人全程参与此合同的签订及后期过户手续的办理。因北京现在存量房网签资质审核需要5个工作日的时间，待李某购房资质审核完成，办理了出售给李某的房屋转移登记手续。该转移登记手续办理后的次日，即2013年3月22日及23日，房地产公司为其办理购房资质审核，同月28日及29日得到反馈，孙某某因未在京连续五年缴纳社保无法取得购房资格。随后，房地产公司再一次申请对孙某某购房资质进行了审核，最终得到的反馈仍是未通过。房地产公司在第一时间通知孙某某，并没有孙某某所陈述的在2013年3月13日至29日之间未帮助其审查购房资质。此情况说明孙某某本人在前期已经知悉北京现行的房屋限购政策，居间方已尽到告知义务。后期产生纠纷后，居间方曾联系买方解决此事，买方表示要求解除合同，并要求居间方退还佣金及支付卖方的定金2万元和律师费1万元。房地产公司明确表示佣金可以退还，其他非因房地产公司原因产生的费用均不认可。因此与孙某某就此居间合同纠纷未达成一致意见，后期房地产公司也联系不到孙某某。孙某某在未通知房地产公司的情况下已与出卖人周A二人达成协议解除了买卖合同。故此造成损失与房地产公司无关，房地产公司已尽到相应的义务。房地产公司因为联系不到买方，无法进行后续手续的办理。现房地产公司明确表示可解除与孙某某及周A的居间合同，退还其在本合同中支付的佣金，其他费用均不予认可。
一审法院经审理查明：孙某某系非北京市户籍。2013年3月13日，孙某某（买受人，乙方）与案外人周A（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，由甲方出售其位于北京市昌平区某房屋给乙方，约定合同定金为2万元，该合同附件粘贴处补充约定因买方责任导致合同无法进行，定金不退。合同签订当日，孙某某即支付给周A合同定金2万元。同日，孙某某、周A与房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，主要约定：由买受人孙某某支付佣金41 000元，如买方非个人原因导致无购房资质，不支付佣金。后孙某某依约向房地产公司支付了佣金。
另查一，房地产公司分别于2013年3月22日、23日和28日向北京市住房城乡建设委提交了孙某某购房资格审验申请，得到的核验结果均为未连续5年缴纳社保而核验不通过。孙某某一审当庭提交的2005年3月至2012年11月的社会保险对账单显示，孙某某于2010年3月和4月未交纳社会保险，其他时间均有缴纳记录。
另查二，2013年6月10日，孙某某与案外人周A就解除双方之间的房屋买卖合同达成协议，写明因买方无购房资格，双方自愿解除合同。
另查三，2013年3月15日，孙某某与案外人李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方与房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，约定由案外人李某购买孙某某名下的一套住房，由案外人李某支付佣金43 000元。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、业主收定证明、协议、告知单、社会保险对账单及当事人在一审中的陈述等证据在案佐证。
一审判决认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，房地产公司作为房地产经纪专业机构应该提供与房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。房地产公司在没有要求孙某某出示连续五年缴纳社保的证明，且孙某某名下仍有一处住房等明显不具备北京市购房资质的情况下，仍然居间促使孙某某与案外人周A签订了《北京市存量房屋买卖合同》。孙某某在出售了自己名下住房后，仍因不具备连续五年缴纳社保的证明而无法通过购房资格审核，最终导致孙某某和周A解除了《北京市存量房屋买卖合同》，给孙某某造成了相应的损失。故孙某某要求返还已付佣金、赔偿律师费和定金损失的请求，理由正当，该院予以支持。房地产经纪业务是特殊行业业务，孙某某信赖房地产公司的专业能力才交纳佣金，委托其进行购房的居间服务，现房地产公司以孙某某自己前期已经知悉北京现行的房屋限购政策，居间方已尽到告知义务为由，不同意赔偿损失的辩解，依据不足，该院不予采信。
孙某某主张佣金利息，没有法律依据，该院无法支持。关于孙某某主张直接损失300 000元的请求一节，仅根据其现有证据，不足以证明该项损失的存在，故对该项诉讼请求，该院亦无法支持。孙某某出卖自有住房系其个人真实意思表示，房地产公司在孙某某出卖自有住房时提供的居间服务中所得佣金，并非孙某某支付，不属于其损失，孙某某主张房地产公司赔偿该笔佣金，依据不足，该院不予支持。因本案系合同纠纷，不属于法定适用精神损害赔偿的情形，故孙某某要求精神损失费的请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、房地产公司于判决生效之日起五日内返还孙某某佣金四万一千元；二、房地产公司赔偿孙某某经济损失定金二万元、律师费五千元，于判决生效之日起五日内支付；三、驳回孙某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、一审程序错误，导致事实认定不清。1、2万元损失是否真实存在无法证明。解除合同中并未涉及2万元定金问题，有悖常理。案外人周A并未以任何身份出庭，一审2万元损失的认定属事实不清。2、关于双方的过错问题。（1）房地产公司没有审核个人资质的权利和义务。首先，合同中并未约定房地产公司有审核义务；其次，法律也未规定房地产公司有审查义务。建委给中介机构配发的秘钥盘是向建委提交网签和购房资格审查申请用的，个人纳税、缴纳社保的信息都是个人隐私，作为中介机构无权也无能力审核这些材料。（2）孙某某是否没有任何义务核实自身的购房资格。孙某某委托房地产公司买房和卖房，涉及自身重大利益，不可能不了解相关政策，孙某某一直声称社保满5年，事实上其本人也不知道有两个月单位未给其交纳而导致中断了2个月。非京籍人员购房资格并不复杂，孙某某应当对此有一定了解，而房地产公司无权强制要求孙某某提供众多隐私，只能口头告知性的核实。二、房地产公司已尽到合理审查义务，一审判决明显不公。损失项目有约定的应当按照约定承担双方损失，没有约定的应当按照双方过错承担损失。1、双方对责任承担的约定是合法有效的（即佣金41 000元和定金2万元）；2、如何理解“如买方非个人原因导致无购房资质，不支付佣金”。孙某某是否具有购房资质是客观存在的自然属性，与房地产公司无关，房地产公司是无法改变孙某某没有购房资格的事实。3、律师费5000元双方未约定，应该依据公平原则或各自过错承担损失。综上，孙美丽在其资质不合格的过程中存在巨大过错，房地产公司没有过错；即使房地产公司有过错，也应当按照双方约定承担过错；没有约定的损失，法院应依法判决双方承担比例；损失是否包括2万元定金，事实并不清晰。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2、一、二审诉讼费用均由孙某某承担。
孙某某服从一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实还有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案系居间合同纠纷，居间方房地产公司作为房地产经纪专业机构应该按照居间合同的约定提供与房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，房地产公司现无证据证明其要求孙某某出示连续五年缴纳社保的证明，并对具有外地户籍的孙某某是否符合北京限购政策进行初步审查，便促使孙某某与案外人周A签订了《北京市存量房屋买卖合同》。现孙某某因不具备连续五年缴纳社保的证明而无法通过购房资格审核，最终导致孙某某和周A解除了《北京市存量房屋买卖合同》，对此，房地产公司应承担相应的民事责任，并承担孙某某相应的损失，故一审判决房地产公司向孙某某返还佣金41 000元、赔偿律师费和定金损失的处理并无不当，本院予以支持。房地产公司上诉关于一审程序错误，导致事实认定不清的理由不能成立，本院对此不予采信。
房地产公司上诉关于其已尽到合理审查义务，一审判决明显不公的理由，本院认为：因房地产公司作为房地产经纪专业机构比买房人更清楚买卖房屋的相关政策，其首先应对买房人资质进行审查并告知买房人相关政策及不具备购房资质导致的相应后果，从本案现有证据不能证明房地产公司尽到了合理审查义务，故其该项上诉理由证据不足，本院对此亦不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千七百二十三元，由孙某某负担二千九百九十八元（已交纳），由北京某房地产经纪有限公司负担七百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四百二十五元，由北京某房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 阴 虹
代理审判员 魏应杰
代理审判员 范术伟
二○一三 年 十二 月 十八 日
书 记 员 康 竹
北京某房地产经纪有限公司与孙某某居间合同纠纷
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第14448号
上诉人（原审被告）北京某房地产经纪有限公司。
法定代表人袁某，经理。
被上诉人（原审原告）孙某某。
上诉人北京某房地产经纪有限公司（以下简称房地产公司）因与被上诉人孙某某居间合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第9792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成由法官阴虹担任审判长，法官魏应杰、范术伟参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙某某在一审中起诉称：2013年3月13日，孙某某因改善家庭住房需求，与房地产公司、案外人周A签订编号为0001316号的《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，孙某某购买位于北京市昌平区某房屋，房屋建筑面积120.16平方米，售价2 400 000元。房地产公司担任居间人，提供居间服务，收取孙某某佣金41 000元。本合同同时约定，房地产公司作为居间人“提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询等”。2013年3月15日，在房地产公司的建议下，孙某某与房地产公司、案外人李某签订出售自有住房，位于北京市昌平区某房屋的《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》。2013年3月29日，在孙某某自有住房房产过户手续办理完成时，房地产公司突然通知孙某某不具备欲购买房屋的购房资质，欲购房屋买卖合同无法履行。在2013年3月13日至2013年3月29日如此长的时间里，作为居间人的房地产公司始终未尽到审查核实关于孙某某是否具有订约能力的积极调查并如实报告的义务。孙某某认为，房地产公司作为专业从事二手房买卖的中介机构，理应对北京市二手房交易市场的相关政策法规了如指掌；房地产公司作为居间媒介服务机构，理应负有忠实、全面促成合同交易的义务；房地产公司作为房屋买卖合同的主导，理应在签订房屋买卖合同之前即应对本合同的重大事项和双方订约能力进行积极调查和及时报告。但是，房地产公司始终未尽到最起码的勤勉义务，严重忽视，甚至故意隐瞒、欺诈孙某某有关订立合同的主要事项，极力赚取孙某某自有房屋的中介佣金。在欲购房屋买卖合同无法履行时，孙某某向房地产公司索要已付佣金41 000元遭到房地产公司的拒绝。房地产公司的上述行为，严重损害了孙某某的合同利益，致使孙某某不仅未购买到改善住房，反而自有住房也丧失了所有权。以上情形使孙某某遭受无法估量的经济损失和难以抹平的精神创伤。故现诉至法院，请求：1、房地产公司返还佣金41 000元及利息711元；2、房地产公司赔偿已付定金20 000元；3、房地产公司赔偿直接损失300 000元；4、房地产公司赔偿律师费5000元；5、房地产公司赔偿因违规出卖孙某某自有住房所获取佣金43 000元；6、房地产公司赔偿丧失房屋所有权的精神损失费1元；7、本案诉讼费由房地产公司承担。
房地产公司在一审中答辩称：2013年3月13日，出卖方周A与买受人孙某某就位于北京市昌平区某房屋在房地产公司签署了买卖合同后，买受人已支付出卖人购房定金2万元，并支付房地产公司佣金41 000元。在签订本合同之前，房地产公司已告知孙某某本人，北京现行住宅的限购政策，内容为北京户籍家庭可以购买两套住宅，外地户籍家庭需提供在京连续缴纳五年的社保或个人所得税收政策纳税证明且只能购买一套。当时孙某某本人明确表示其有超过连续五年的社保缴纳。因孙某某本人名下已有一套住宅，所以当时没有进行北京存量房购房资质申请，其本人也同意后期将房产出售后进行购房资质审核。2013年3月15日，孙某某与李某签订合同将位于北京市昌平区某房屋出售给李某。孙某某作为出卖人全程参与此合同的签订及后期过户手续的办理。因北京现在存量房网签资质审核需要5个工作日的时间，待李某购房资质审核完成，办理了出售给李某的房屋转移登记手续。该转移登记手续办理后的次日，即2013年3月22日及23日，房地产公司为其办理购房资质审核，同月28日及29日得到反馈，孙某某因未在京连续五年缴纳社保无法取得购房资格。随后，房地产公司再一次申请对孙某某购房资质进行了审核，最终得到的反馈仍是未通过。房地产公司在第一时间通知孙某某，并没有孙某某所陈述的在2013年3月13日至29日之间未帮助其审查购房资质。此情况说明孙某某本人在前期已经知悉北京现行的房屋限购政策，居间方已尽到告知义务。后期产生纠纷后，居间方曾联系买方解决此事，买方表示要求解除合同，并要求居间方退还佣金及支付卖方的定金2万元和律师费1万元。房地产公司明确表示佣金可以退还，其他非因房地产公司原因产生的费用均不认可。因此与孙某某就此居间合同纠纷未达成一致意见，后期房地产公司也联系不到孙某某。孙某某在未通知房地产公司的情况下已与出卖人周A二人达成协议解除了买卖合同。故此造成损失与房地产公司无关，房地产公司已尽到相应的义务。房地产公司因为联系不到买方，无法进行后续手续的办理。现房地产公司明确表示可解除与孙某某及周A的居间合同，退还其在本合同中支付的佣金，其他费用均不予认可。
一审法院经审理查明：孙某某系非北京市户籍。2013年3月13日，孙某某（买受人，乙方）与案外人周A（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，由甲方出售其位于北京市昌平区某房屋给乙方，约定合同定金为2万元，该合同附件粘贴处补充约定因买方责任导致合同无法进行，定金不退。合同签订当日，孙某某即支付给周A合同定金2万元。同日，孙某某、周A与房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，主要约定：由买受人孙某某支付佣金41 000元，如买方非个人原因导致无购房资质，不支付佣金。后孙某某依约向房地产公司支付了佣金。
另查一，房地产公司分别于2013年3月22日、23日和28日向北京市住房城乡建设委提交了孙某某购房资格审验申请，得到的核验结果均为未连续5年缴纳社保而核验不通过。孙某某一审当庭提交的2005年3月至2012年11月的社会保险对账单显示，孙某某于2010年3月和4月未交纳社会保险，其他时间均有缴纳记录。
另查二，2013年6月10日，孙某某与案外人周A就解除双方之间的房屋买卖合同达成协议，写明因买方无购房资格，双方自愿解除合同。
另查三，2013年3月15日，孙某某与案外人李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方与房地产公司签订《房屋买卖居间合同》，约定由案外人李某购买孙某某名下的一套住房，由案外人李某支付佣金43 000元。
上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、业主收定证明、协议、告知单、社会保险对账单及当事人在一审中的陈述等证据在案佐证。
一审判决认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，房地产公司作为房地产经纪专业机构应该提供与房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。房地产公司在没有要求孙某某出示连续五年缴纳社保的证明，且孙某某名下仍有一处住房等明显不具备北京市购房资质的情况下，仍然居间促使孙某某与案外人周A签订了《北京市存量房屋买卖合同》。孙某某在出售了自己名下住房后，仍因不具备连续五年缴纳社保的证明而无法通过购房资格审核，最终导致孙某某和周A解除了《北京市存量房屋买卖合同》，给孙某某造成了相应的损失。故孙某某要求返还已付佣金、赔偿律师费和定金损失的请求，理由正当，该院予以支持。房地产经纪业务是特殊行业业务，孙某某信赖房地产公司的专业能力才交纳佣金，委托其进行购房的居间服务，现房地产公司以孙某某自己前期已经知悉北京现行的房屋限购政策，居间方已尽到告知义务为由，不同意赔偿损失的辩解，依据不足，该院不予采信。
孙某某主张佣金利息，没有法律依据，该院无法支持。关于孙某某主张直接损失300 000元的请求一节，仅根据其现有证据，不足以证明该项损失的存在，故对该项诉讼请求，该院亦无法支持。孙某某出卖自有住房系其个人真实意思表示，房地产公司在孙某某出卖自有住房时提供的居间服务中所得佣金，并非孙某某支付，不属于其损失，孙某某主张房地产公司赔偿该笔佣金，依据不足，该院不予支持。因本案系合同纠纷，不属于法定适用精神损害赔偿的情形，故孙某某要求精神损失费的请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、房地产公司于判决生效之日起五日内返还孙某某佣金四万一千元；二、房地产公司赔偿孙某某经济损失定金二万元、律师费五千元，于判决生效之日起五日内支付；三、驳回孙某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
房地产公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、一审程序错误，导致事实认定不清。1、2万元损失是否真实存在无法证明。解除合同中并未涉及2万元定金问题，有悖常理。案外人周A并未以任何身份出庭，一审2万元损失的认定属事实不清。2、关于双方的过错问题。（1）房地产公司没有审核个人资质的权利和义务。首先，合同中并未约定房地产公司有审核义务；其次，法律也未规定房地产公司有审查义务。建委给中介机构配发的秘钥盘是向建委提交网签和购房资格审查申请用的，个人纳税、缴纳社保的信息都是个人隐私，作为中介机构无权也无能力审核这些材料。（2）孙某某是否没有任何义务核实自身的购房资格。孙某某委托房地产公司买房和卖房，涉及自身重大利益，不可能不了解相关政策，孙某某一直声称社保满5年，事实上其本人也不知道有两个月单位未给其交纳而导致中断了2个月。非京籍人员购房资格并不复杂，孙某某应当对此有一定了解，而房地产公司无权强制要求孙某某提供众多隐私，只能口头告知性的核实。二、房地产公司已尽到合理审查义务，一审判决明显不公。损失项目有约定的应当按照约定承担双方损失，没有约定的应当按照双方过错承担损失。1、双方对责任承担的约定是合法有效的（即佣金41 000元和定金2万元）；2、如何理解“如买方非个人原因导致无购房资质，不支付佣金”。孙某某是否具有购房资质是客观存在的自然属性，与房地产公司无关，房地产公司是无法改变孙某某没有购房资格的事实。3、律师费5000元双方未约定，应该依据公平原则或各自过错承担损失。综上，孙美丽在其资质不合格的过程中存在巨大过错，房地产公司没有过错；即使房地产公司有过错，也应当按照双方约定承担过错；没有约定的损失，法院应依法判决双方承担比例；损失是否包括2万元定金，事实并不清晰。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判；2、一、二审诉讼费用均由孙某某承担。
孙某某服从一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实还有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案系居间合同纠纷，居间方房地产公司作为房地产经纪专业机构应该按照居间合同的约定提供与房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询，房地产公司现无证据证明其要求孙某某出示连续五年缴纳社保的证明，并对具有外地户籍的孙某某是否符合北京限购政策进行初步审查，便促使孙某某与案外人周A签订了《北京市存量房屋买卖合同》。现孙某某因不具备连续五年缴纳社保的证明而无法通过购房资格审核，最终导致孙某某和周A解除了《北京市存量房屋买卖合同》，对此，房地产公司应承担相应的民事责任，并承担孙某某相应的损失，故一审判决房地产公司向孙某某返还佣金41 000元、赔偿律师费和定金损失的处理并无不当，本院予以支持。房地产公司上诉关于一审程序错误，导致事实认定不清的理由不能成立，本院对此不予采信。
房地产公司上诉关于其已尽到合理审查义务，一审判决明显不公的理由，本院认为：因房地产公司作为房地产经纪专业机构比买房人更清楚买卖房屋的相关政策，其首先应对买房人资质进行审查并告知买房人相关政策及不具备购房资质导致的相应后果，从本案现有证据不能证明房地产公司尽到了合理审查义务，故其该项上诉理由证据不足，本院对此亦不予采信。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千七百二十三元，由孙某某负担二千九百九十八元（已交纳），由北京某房地产经纪有限公司负担七百二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费四百二十五元，由北京某房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 阴 虹
代理审判员 魏应杰
代理审判员 范术伟
二○一三 年 十二 月 十八 日
书 记 员 康 竹
