北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第8374号
上诉人（原审原告）孙某。
被上诉人（原审被告）北京大田国际拍卖有限公司。
法定代表人陈英建，执行董事。
上诉人孙某因与被上诉人北京大田国际拍卖有限公司（以下简称大田拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月21日受理后，依法组成由法官金?担任审判长，法官卫鑫、咸海荣参加的合议庭，后合议庭组成人员变更为由法官常洁担任审判长，法官卫鑫、邵普参加的合议庭，并分别于2013年8月14日、2013年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人孙某的委托代理人陆晓梅、被上诉人大田拍卖公司的委托代理人曲洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙某在一审中起诉称：2008年6月27日，大田拍卖公司公开拍卖坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号楼商业楼房地产，孙某交纳50万元保证金后经合法竞拍，于2008年6月27日竞拍成功。但大田拍卖公司在拍卖时并没有告知孙某该拍卖物即涉案房产正在租赁期间且存在诉讼纠纷的事实。2008年7月23日，孙某与大田拍卖公司签订《拍卖成交合同书》。合同约定：拍卖物的价款为人民币1320万元；原产权人为北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟公司）；孙某向大田拍卖公司支付佣金66万元，孙某应于2008年7月25日前支付首期款500万元，其余款项将分期支付并约定了相关的违约责任。同时，双方就涉案房屋的租赁及相关的诉讼等进行了协商并确认了各自应承担的义务。2008年7月25日，孙某支付了首期款项500万元。大田拍卖公司因不能按约定期限腾空并交付房屋，随于2008年9月11日向孙某出具《承诺书》，承诺由于委托方在拍卖成交后，发生拍卖品交付困难，大田拍卖公司同意按银行五年期以上贷款利率（年利率为7.83％）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向孙某支付利息作为补偿。利息时间为：从2008年7月25日起至2008年12月31日止。同时承诺于2008年12月31日前腾空拍卖房产并交付。2008年12月15日，孙某与大田拍卖公司签订补充协议，约定如未能在2008年12月31日前腾空涉案房屋并交付，则大田拍卖公司承担自2009年1月1日起至实际腾空并交付孙某之日的日2‰的违约金。2009年1月20日，按照补充协议约定，大田拍卖公司协助孙某办理了涉案房屋产权转移登记手续，2009年1月24日，孙某向大田拍卖公司支付了人民币201万元。大田拍卖公司却一直没有按照其承诺书及补充协议约定履行其义务。孙某遂于2010年4月14日向贵院提起诉讼，贵院于2010年11月20日依法判决大田拍卖公司支付孙某2008年7月25日起至2008年12月31日期间已付500万元的利息343 232元，判决大田拍卖公司给付孙某2009年1月1起至2010年4月30日期间已付701万元的违约金200万元。该判决已生效但未实际履行。为此，孙某依法再次提起诉讼，要求大田拍卖公司支付孙某违约金4 290 120元（暂计算自2010年5月1日至2013年2月28日止）。
大田拍卖公司在一审中答辩称：一、孙某起诉陈述的事实基本属实，但是大田拍卖公司并没有对其隐瞒涉拍的房屋在拍卖前先行出租给他人的事实。大田拍卖公司是一个中介既不是房屋的所有人也不是管理人无法掌控房屋，都是由委托方美晟公司隐瞒出租的事实，孙某说大田拍卖公司隐瞒是不成立的，大田拍卖公司也不能因为这点承担违约责任。二、造成对孙某违约的责任均是由美晟公司的行为造成的，美晟公司应当承担违约责任，不应当由大田拍卖公司承担责任。三、虽然美晟公司不承认2008年12月15日和大田拍卖公司签订的补充协议，实际上签订补充协议时美晟公司是在场的，且三方共同研究的条款，只不过是孙某着急回美国，美晟公司说由大田拍卖公司与孙某签，之后由孙某与美晟公司再签，后来美晟公司反悔了，大田拍卖公司与孙某签订的所有文书和大田拍卖公司与美晟公司的文书都是一一对应的，只是补充协议没有对应，虽然美晟公司不认可补充协议，但是美晟公司也按照补充协议的条款履行了，谈到了交不了房，孙某先交了500万元，如果再交美晟公司200万元，美晟公司就过户给孙某，现在美晟公司也协助孙某把产权过户完毕，美晟公司的行为应该视为对这个合同是认可的，应该由美晟公司承担。综上，大田拍卖公司不应该承担任何责任。
查明：2008年1月20日，美晟公司股东会决定拍卖坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，后美晟公司委托大田拍卖公司拍卖该商业楼，双方在委托拍卖合同书中约定，美晟公司保证该拍卖标的无任何债权债务问题，并对拍卖标的在拍卖过程中产生的一切纠纷承担法律责任，拍卖成交后房产过户前将涉及该房屋的债务问题全部解决。2008年6月27日，大田拍卖公司拍卖坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，孙某经过竞拍以落槌价格1320万元购买该拍卖标的。2008年6月28日，孙某向大田拍卖公司交纳保证金50万元。
2008年7月23日，大田拍卖公司得知美晟公司将该拍卖标的出租给他人，不能按期交房，并与美晟公司签订合同书。当日，大田拍卖公司与孙某签订拍卖成交合同书，约定该竞拍物的价款为1320万元，佣金为66万元，孙某应于2008年7月25日前支付首期款500万元（不包括已交纳的保证金），大田拍卖公司自收到该款后3个工作日内备齐该竞拍物所有权转移登记的全部手续，孙某应在美晟公司拿到一审法院终止原租赁合同的判决书并收到书面通知后3个工作日内支付688万元，支付佣金59.4万元，大田拍卖公司自收到该款项后即着手做现承租人的腾房工作并保证在35个工作日内腾空该竞拍物项下所属全部房屋交付孙某，向孙某出具承租人解除租赁协议的证明或法院终止该房屋租赁协议的一审判决。孙某自大田拍卖公司腾空房屋并交付后3个工作日内一次性付清剩余10％的总价款和佣金。2008年7月24日孙某向大田拍卖公司支付购房款500万元。
2008年9月11日，美晟公司就北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼拍卖成交合同事宜向大田拍卖公司承诺，贵公司已于2008年7月25日支付了首期款500万元，由于本公司在拍卖成交后发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率7.83％）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向贵公司支付利息作为补偿，计息时间自2008年7月25日起至2008年12月31日止；并承诺在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付贵公司，如不能如期交房，贵公司有权单方终止原合同及本合同，合同终止后本公司在2009年1月5日前归还贵公司的已付款项，并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金。同日，大田拍卖公司向孙某出具承诺书，孙某已于2008年7月25日支付了首期款500万元，由于美晟公司在拍卖成交后发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率7.83％）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向孙某支付利息作为补偿，计息时间自2008年7月25日起至2008年12月31日止；并承诺在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付孙某，如不能如期交房，孙某有权单方终止原合同及本合同，合同终止后本公司在2009年1月5日前归还孙某的已付款项，并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金。
2008年12月15日，美晟公司、大田拍卖公司、孙某三方经协商达成协议后，大田拍卖公司与孙某签订北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼拍卖成交合同补充协议，鉴于美晟公司与承租人的一审诉讼迟迟未予判决，上述房屋无法腾空，孙某无法实现购买拍卖标的之目的，经协商达成补充协议如下，一、大田拍卖公司于2008年9月11日向孙某所做承诺第一条继续有效；二、在大田拍卖公司执行完毕本补充协议第一条规定义务后的十个工作日内，孙某同意与大田拍卖公司配合共同完成办理过户手续，孙某完成过户后的十个工作日内向大田拍卖公司支付房款200万元；三、2008年9月11日承诺书第二条修改为：大田拍卖公司应履行合同义务，在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付孙某，如不能如期交房，孙某有权选择终止拍卖成交合同书或选择继续履行拍卖成交合同书，如孙某选择终止拍卖成交合同书，大田拍卖公司应于孙某发出书面通知后十个工作日内返还孙某已付款项并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金；如孙某选择继续履行拍卖成交合同书，大田拍卖公司应同意继续履行该合同书并按照日2‰的约定向孙某支付违约金，违约金支付的期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止。
2009年1月7日，孙某向大田拍卖公司支付了全部佣金。2009年1月20日，孙某取得了北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼房屋所有权证。2009年1月24日，孙某向大田拍卖公司交纳了201万元房款。2009年7月31日、2009年11月18日、2010年3月26日孙某分别向大田拍卖公司发出律师函，要求大田拍卖公司履行合同义务承担违约责任。
孙某曾起诉大田拍卖公司要求立即腾空房屋并交付，支付利息补偿金34.3232万元（自2008年7月25日至2008年12月31日止）、违约金334.7万元（暂计算自2009年1月1日至2010年4月30日止），承担诉讼费用。该院于2010年11月20日作出（2010）大民初字第5093号民事判决书，认定：孙某经过竞拍以落槌价格1320万元购买大田拍卖公司拍卖的坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，双方形成拍卖合同关系；双方签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、2008年9月11日承诺书、2008年12月15日补充协议对双方应有约束力。因本次拍卖的商业楼发生交付困难，孙某依据补充协议要求大田拍卖公司按银行5年期以上贷款利率（年利率7.83％）的二倍支付2008年7月25日至2008年12月31日的利息34.3232万元作为补偿，符合法律规定，该院应予支持。2008年12月15日，孙某与大田拍卖公司签订补充协议时，其已经知道美晟公司将该商业楼出租给夏某，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空房屋并交付孙某，孙某有权选择终止拍卖成交合同书，或选择继续履行拍卖成交合同书，孙某选择了继续履行拍卖成交合同书，并在美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该商业楼过户到其名下，取得该商业楼的物权；该商业楼仍由夏某承租使用，根据买卖不破租赁的原则，现大田拍卖公司腾空并向孙某交付该商业楼已经不可能。该房屋虽已登记在孙某名下，但其未实际占有该房屋，不影响大田拍卖公司根据补充协议约定承担违约责任，但补充协议中自2009年1月1日起至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止、按照日2‰向孙某支付违约金的约定过高，应酌情减少，根据本合同的实际情况，以确定大田拍卖公司一次性支付孙某违约金200万元为宜。判决大田拍卖公司给付孙某2008年7月25日至2008年12月31日期间已付款五百万元的利息343 232元，大田拍卖公司给付孙某违约金200万元，驳回孙某的其他诉讼请求。
大田拍卖公司起诉美晟公司要求支付2008年7月25日起至2008年12月31日止的利息补偿343 232元，从2009年1月1日起至2010年11月8日止的利息1 999 826.8元，两项合计2 343 048.8元，美晟公司赔偿大田拍卖公司的经济损失25 546元，美晟公司承担诉讼费用。该院2011年6月20日作出（2011）大民初字第3548号民事判决书，判决美晟公司给付大田拍卖公司从2008年7月25日起至2008年12月31日止的利息补偿343 232元，从2009年1月1日起至2010年11月8日的利息补偿1 999 816.8元，两项合计2 343 048.8元，驳回大田拍卖公司的其他诉讼请求。
美晟公司对（2011）大民初字第3548号民事判决书不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2011年11月4日作出（2011）一中民终字第13372号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
大田拍卖公司又起诉美晟公司，要求支付从2010年11月9日起至2012年7月8日止的利息赔偿款1 829 610元，美晟公司承担诉讼费用。该院于2012年10月15日作出（2012）大民初字第9180号民事判决书，判决：美晟公司给付大田拍卖公司从2010年11月9日起至2012年7月8日的利息补偿1 829 610元。
美晟公司不服（2012）大民初字第9180号民事判决书，上诉至一中院，一中院于2013年1月9日作出（2012）一中民终字第14779号民事判决书，判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第9180号民事判决；二、驳回大田拍卖公司的诉讼请求。
2012年10月15日、2012年11月19日，孙某先后两次向大田拍卖公司发送催款函，要求履行（2010）大民初字第5093号民事判决书确定的义务，继续向孙某支付已付款2‰的违约金，直至实际交付房屋。
现孙某再次诉至法院，要求大田拍卖公司支付其违约金4 290 120元（暂计算自2010年5月1日至2013年2月28日止）。
另查明，2005年4月8日，美晟公司（甲方）与夏某（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于北京市朝阳区三间房乡美然动力街区A1区商业楼（即北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼）租赁给乙方使用，乙方承租上述商业楼用于餐饮、娱乐、综合性商业，总计租赁期限15年，免租期限为2005年4月8日至2005年8月7日，租赁期限为2005年8月8日至2020年8月7日；第一年至第三年（2005年8月8日至2008年8月7日）每年租金100万元，第四年至第六年（2008年8月8日至2011年8月7日）每年租金110万元，第七年至第九年（2011年8月8日至2014年8月7日）每年租金120万元，第十年至第十二年（2014年8月8日至2017年8月7日）每年租金130万元，第十三年至第十五年（2017年8月8日至2020年8月7日）每年租金140万元；付款方式、时间及押金：押金25万元，付款方式为第一年季付，在签订租赁合同之同时支付第一季度租金，剩余三个季度在每个季度的第一个月的5日前支付本季度租金，第二年至第十五年为半年付，承租方于每一年8月5日前及2月5日前支付本半年的租金。2008年1月15日，美晟公司以夏某自2006年5月28日起拒绝支付房屋租金，根据合同约定拖欠年租金达一个月以上的，美晟公司可以终止租赁合同为由，诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求夏某腾退房屋、支付租金等，北京市朝阳区人民法院未支持美晟公司解除房屋租赁合同的诉讼请求。现夏某一直承租占用该商业楼，大田拍卖公司不能向孙某腾退、交付房屋。
一审法院判决认定：孙某经过竞拍以落槌价格1320万元购买大田拍卖公司拍卖的坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，双方形成拍卖合同关系；双方签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、2008年9月11日承诺书、2008年12月15日补充协议对双方应有约束力。2008年12月15日孙某与大田拍卖公司签订补充协议时，其已经知道美晟公司将该商业楼出租给夏某，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空房屋并交付孙某，孙某有权选择终止拍卖成交合同书，或选择继续履行拍卖成交合同书，孙某选择了继续履行拍卖成交合同书，并在美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该商业楼过户到其名下，取得该商业楼的物权；该商业楼仍由夏某承租使用，根据买卖不破租赁的原则，现大田拍卖公司腾空并向孙某交付该商业楼已经不可能。该房屋虽已登记在孙某名下，但其未实际占有该房屋，虽不影响大田拍卖公司根据补充协议约定承担违约责任，但补充协议中自2009年1月1日起至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止、按照日2‰向孙某支付违约金的约定过高，应酌情减少，根据本合同的实际情况，该院作出的（2010）大民初字第5093号民事判决书确定大田拍卖公司一次性支付孙某违约金200万元，故孙某要求大田拍卖公司分段计算支付逾期腾房的违约金的诉讼请求，没有依据，该院不予支持。据此，判决如下：驳回孙某的全部诉讼请求。
孙某不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、孙某与大田拍卖公司在2008年12月15日签订的补充协议中明确约定，违约金的支付期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止。该约定含义显然是只要大田拍卖公司不腾房，孙某就有向其追索违约金的权利。事实是，大田拍卖公司未腾房时间已达四年之久，且一直未有主动腾空房屋交付房屋的意思表示，致使该局面一直持续下去。如果孙某不行使权利，将面临两年法定诉讼时效过期的限制，所以孙某在法定期间分阶段行使权利是理所当然的，也符合双方协议的约定。二、2010年4月14日，孙某向一审法院提起诉讼，主张的违约金计算时间为2009年1月1日至2010年4月30日止，该诉请金额、时间清楚明确，一审法院理应依法在孙某诉请范围内审理并判决。三、涉案三方不仅孙某，另外两方即大田拍卖公司及美晟公司也认为200万违约金是自2009年1月1日起至2010年4月30日止的阶段性违约金。首先，大田拍卖公司在答辩及庭审过程中从未提出过其已经200万元一次性赔偿孙某完毕。相反，大田拍卖公司承认违约事实在持续发生，应继续承担违约责任。其次，真正的违约者美晟公司于2010年先后两次提起诉讼，要求解除其与大田拍卖公司签订的委托合同，其目的就是想避免承担孙某后续不断的违约金赔偿诉讼。否则其义务既然已一次性履行完毕，就没有必要再浪费人力、资金缠诉。再次，若大田拍卖公司、美晟公司一直拒绝腾空房屋向孙某交付，区区200万元的违约金，远不足以弥补孙某的经济损失。涉案房屋系商业地产，孙某早日得到涉案房屋的收益远大于200万的违约金。最后，一审法院以（2013）大民初字第5093号民事判决书为依据，驳回孙某的诉讼请求，变相支持了大田拍卖公司、美晟公司违反诚实信用原则的违法、违约行为。四、一中院（2012）一中民终字第14779号民事判决书同样认定200万违约金系大田拍卖公司自2009年1月1日起至2010年4月30日止的阶段性违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
大田拍卖公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：对孙某的上诉理由中的事实予以认可，但对上诉请求不予认可。补充协议确实签过，是三方共同签署的。后来美晟公司反悔了，没有盖章。美晟公司曾经起诉大田拍卖公司要求解除拍卖合同，后来美晟公司又申请撤销合同，这是在本案判决之后的事情，但最后美晟公司败诉了。在大田拍卖公司诉美晟公司后，生效判决也认为在孙某没有起诉大田拍卖公司时，大田拍卖公司不能起诉美晟公司。
二审审理期间，孙某向本院提交了以下证据：证据一、（2012）大民初字第3441号民事判决书和（2012）一中民终字第10202号民事判决书，用以证明美晟公司也认为（2013）大民初字第5093号民事判决是一个阶段性的违约赔偿。证据二、（2013）大民初字第5093号案件中孙某的起诉状，用以证明孙某要求阶段性的支付违约金，判决也应当在孙某的诉讼请求内判决阶段性赔付。大田拍卖公司对孙某提交的上述证据的真实性、证明事项予以认可。本院对孙某提交的上述证据予以采信。
本院经审理查明的事实在前述查明部分予以表述。
上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：孙某与大田拍卖公司之间签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、拍卖成交合同补充协议以及大田拍卖公司2008年9月11日出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。
首先，根据补充协议的约定，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空涉案房屋并交付孙某，孙某有权选择继续履行拍卖成交合同书，大田拍卖公司应同意继续履行该合同书，并按照已付款项日2‰的约定向孙某支付违约金，违约金支付的期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止。本案中，孙某选择了继续履行拍卖成交合同书，虽然其在案外人美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该涉案房屋过户到其名下，取得了该涉案房屋的物权，但涉案房屋现仍由案外人夏某承租使用，大田拍卖公司并未按补充协议的约定腾空并向孙某交付涉案房屋，故大田拍卖公司应根据补充协议约定向孙某承担相应的违约责任。
其次，由于孙某在（2010）大民初字第5093号案件中关于违约金的诉讼请求为要求大田拍卖公司支付自2009年1月1日起至2010年4月30日止的阶段性违约金，且大田拍卖公司在本案一审庭审以及与案外人美晟公司的诉讼中均认可（2010）大民初字第5093号民事判决书裁决的仅是阶段性违约金，故本院认为（2010）大民初字第5093号民事判决书仅是就2009年1月1日至2010年4月30日期间的阶段性违约金所作的裁决，一审法院对该民事判决书中关于大田拍卖公司一次性支付孙某违约金200万元的表述，理解有误。
第三，关于违约金的支付标准问题，本院认为，补充协议中日2‰违约金的约定过高，应酌情减少。本案中，孙某起诉主张的违约金已自行进行了酌减，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑涉案拍卖合同的实际履行情况，双方当事人的过错程度以及孙某的实际损失和预期收益等因素，认定孙某主张的以已付款项701万元为基数，自2010年5月1日至2013年2月28日期间的违约金为4 290 120元公平合理，本院予以支持。
综上，一审法院判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百○七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2893号民事判决；
二、北京大田国际拍卖有限公司于本判决生效后十日内支付孙某二○一○年五月一日至二○一三年二月二十八日期间的违约金人民币四百二十九万○一百二十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万○五百六十元，由北京大田国际拍卖有限公司负担（于本判决书生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费四万一千一百二十元，由北京大田国际拍卖有限公司负担（于本判决书生效后七日内交本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 常 洁
代理审判员 卫 鑫
代理审判员 邵 普
二○一三 年 九 月 十二 日
书 记 员 耿 瑗
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第8374号
上诉人（原审原告）孙某。
被上诉人（原审被告）北京大田国际拍卖有限公司。
法定代表人陈英建，执行董事。
上诉人孙某因与被上诉人北京大田国际拍卖有限公司（以下简称大田拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月21日受理后，依法组成由法官金?担任审判长，法官卫鑫、咸海荣参加的合议庭，后合议庭组成人员变更为由法官常洁担任审判长，法官卫鑫、邵普参加的合议庭，并分别于2013年8月14日、2013年9月12日公开开庭进行了审理。上诉人孙某的委托代理人陆晓梅、被上诉人大田拍卖公司的委托代理人曲洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙某在一审中起诉称：2008年6月27日，大田拍卖公司公开拍卖坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号楼商业楼房地产，孙某交纳50万元保证金后经合法竞拍，于2008年6月27日竞拍成功。但大田拍卖公司在拍卖时并没有告知孙某该拍卖物即涉案房产正在租赁期间且存在诉讼纠纷的事实。2008年7月23日，孙某与大田拍卖公司签订《拍卖成交合同书》。合同约定：拍卖物的价款为人民币1320万元；原产权人为北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟公司）；孙某向大田拍卖公司支付佣金66万元，孙某应于2008年7月25日前支付首期款500万元，其余款项将分期支付并约定了相关的违约责任。同时，双方就涉案房屋的租赁及相关的诉讼等进行了协商并确认了各自应承担的义务。2008年7月25日，孙某支付了首期款项500万元。大田拍卖公司因不能按约定期限腾空并交付房屋，随于2008年9月11日向孙某出具《承诺书》，承诺由于委托方在拍卖成交后，发生拍卖品交付困难，大田拍卖公司同意按银行五年期以上贷款利率（年利率为7.83％）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向孙某支付利息作为补偿。利息时间为：从2008年7月25日起至2008年12月31日止。同时承诺于2008年12月31日前腾空拍卖房产并交付。2008年12月15日，孙某与大田拍卖公司签订补充协议，约定如未能在2008年12月31日前腾空涉案房屋并交付，则大田拍卖公司承担自2009年1月1日起至实际腾空并交付孙某之日的日2‰的违约金。2009年1月20日，按照补充协议约定，大田拍卖公司协助孙某办理了涉案房屋产权转移登记手续，2009年1月24日，孙某向大田拍卖公司支付了人民币201万元。大田拍卖公司却一直没有按照其承诺书及补充协议约定履行其义务。孙某遂于2010年4月14日向贵院提起诉讼，贵院于2010年11月20日依法判决大田拍卖公司支付孙某2008年7月25日起至2008年12月31日期间已付500万元的利息343 232元，判决大田拍卖公司给付孙某2009年1月1起至2010年4月30日期间已付701万元的违约金200万元。该判决已生效但未实际履行。为此，孙某依法再次提起诉讼，要求大田拍卖公司支付孙某违约金4 290 120元（暂计算自2010年5月1日至2013年2月28日止）。
大田拍卖公司在一审中答辩称：一、孙某起诉陈述的事实基本属实，但是大田拍卖公司并没有对其隐瞒涉拍的房屋在拍卖前先行出租给他人的事实。大田拍卖公司是一个中介既不是房屋的所有人也不是管理人无法掌控房屋，都是由委托方美晟公司隐瞒出租的事实，孙某说大田拍卖公司隐瞒是不成立的，大田拍卖公司也不能因为这点承担违约责任。二、造成对孙某违约的责任均是由美晟公司的行为造成的，美晟公司应当承担违约责任，不应当由大田拍卖公司承担责任。三、虽然美晟公司不承认2008年12月15日和大田拍卖公司签订的补充协议，实际上签订补充协议时美晟公司是在场的，且三方共同研究的条款，只不过是孙某着急回美国，美晟公司说由大田拍卖公司与孙某签，之后由孙某与美晟公司再签，后来美晟公司反悔了，大田拍卖公司与孙某签订的所有文书和大田拍卖公司与美晟公司的文书都是一一对应的，只是补充协议没有对应，虽然美晟公司不认可补充协议，但是美晟公司也按照补充协议的条款履行了，谈到了交不了房，孙某先交了500万元，如果再交美晟公司200万元，美晟公司就过户给孙某，现在美晟公司也协助孙某把产权过户完毕，美晟公司的行为应该视为对这个合同是认可的，应该由美晟公司承担。综上，大田拍卖公司不应该承担任何责任。
查明：2008年1月20日，美晟公司股东会决定拍卖坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，后美晟公司委托大田拍卖公司拍卖该商业楼，双方在委托拍卖合同书中约定，美晟公司保证该拍卖标的无任何债权债务问题，并对拍卖标的在拍卖过程中产生的一切纠纷承担法律责任，拍卖成交后房产过户前将涉及该房屋的债务问题全部解决。2008年6月27日，大田拍卖公司拍卖坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，孙某经过竞拍以落槌价格1320万元购买该拍卖标的。2008年6月28日，孙某向大田拍卖公司交纳保证金50万元。
2008年7月23日，大田拍卖公司得知美晟公司将该拍卖标的出租给他人，不能按期交房，并与美晟公司签订合同书。当日，大田拍卖公司与孙某签订拍卖成交合同书，约定该竞拍物的价款为1320万元，佣金为66万元，孙某应于2008年7月25日前支付首期款500万元（不包括已交纳的保证金），大田拍卖公司自收到该款后3个工作日内备齐该竞拍物所有权转移登记的全部手续，孙某应在美晟公司拿到一审法院终止原租赁合同的判决书并收到书面通知后3个工作日内支付688万元，支付佣金59.4万元，大田拍卖公司自收到该款项后即着手做现承租人的腾房工作并保证在35个工作日内腾空该竞拍物项下所属全部房屋交付孙某，向孙某出具承租人解除租赁协议的证明或法院终止该房屋租赁协议的一审判决。孙某自大田拍卖公司腾空房屋并交付后3个工作日内一次性付清剩余10％的总价款和佣金。2008年7月24日孙某向大田拍卖公司支付购房款500万元。
2008年9月11日，美晟公司就北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼拍卖成交合同事宜向大田拍卖公司承诺，贵公司已于2008年7月25日支付了首期款500万元，由于本公司在拍卖成交后发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率7.83％）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向贵公司支付利息作为补偿，计息时间自2008年7月25日起至2008年12月31日止；并承诺在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付贵公司，如不能如期交房，贵公司有权单方终止原合同及本合同，合同终止后本公司在2009年1月5日前归还贵公司的已付款项，并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金。同日，大田拍卖公司向孙某出具承诺书，孙某已于2008年7月25日支付了首期款500万元，由于美晟公司在拍卖成交后发生拍卖品交付困难，同意按银行五年期以上贷款利率（年利率7.83％）的二倍于2008年12月31日前按日一次性向孙某支付利息作为补偿，计息时间自2008年7月25日起至2008年12月31日止；并承诺在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付孙某，如不能如期交房，孙某有权单方终止原合同及本合同，合同终止后本公司在2009年1月5日前归还孙某的已付款项，并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金。
2008年12月15日，美晟公司、大田拍卖公司、孙某三方经协商达成协议后，大田拍卖公司与孙某签订北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼拍卖成交合同补充协议，鉴于美晟公司与承租人的一审诉讼迟迟未予判决，上述房屋无法腾空，孙某无法实现购买拍卖标的之目的，经协商达成补充协议如下，一、大田拍卖公司于2008年9月11日向孙某所做承诺第一条继续有效；二、在大田拍卖公司执行完毕本补充协议第一条规定义务后的十个工作日内，孙某同意与大田拍卖公司配合共同完成办理过户手续，孙某完成过户后的十个工作日内向大田拍卖公司支付房款200万元；三、2008年9月11日承诺书第二条修改为：大田拍卖公司应履行合同义务，在2008年12月31日前腾空该标的物项下所属全部房屋并交付孙某，如不能如期交房，孙某有权选择终止拍卖成交合同书或选择继续履行拍卖成交合同书，如孙某选择终止拍卖成交合同书，大田拍卖公司应于孙某发出书面通知后十个工作日内返还孙某已付款项并赔偿已付款项自支付之日起至还清之日止每日2‰的违约金；如孙某选择继续履行拍卖成交合同书，大田拍卖公司应同意继续履行该合同书并按照日2‰的约定向孙某支付违约金，违约金支付的期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止。
2009年1月7日，孙某向大田拍卖公司支付了全部佣金。2009年1月20日，孙某取得了北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼房屋所有权证。2009年1月24日，孙某向大田拍卖公司交纳了201万元房款。2009年7月31日、2009年11月18日、2010年3月26日孙某分别向大田拍卖公司发出律师函，要求大田拍卖公司履行合同义务承担违约责任。
孙某曾起诉大田拍卖公司要求立即腾空房屋并交付，支付利息补偿金34.3232万元（自2008年7月25日至2008年12月31日止）、违约金334.7万元（暂计算自2009年1月1日至2010年4月30日止），承担诉讼费用。该院于2010年11月20日作出（2010）大民初字第5093号民事判决书，认定：孙某经过竞拍以落槌价格1320万元购买大田拍卖公司拍卖的坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，双方形成拍卖合同关系；双方签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、2008年9月11日承诺书、2008年12月15日补充协议对双方应有约束力。因本次拍卖的商业楼发生交付困难，孙某依据补充协议要求大田拍卖公司按银行5年期以上贷款利率（年利率7.83％）的二倍支付2008年7月25日至2008年12月31日的利息34.3232万元作为补偿，符合法律规定，该院应予支持。2008年12月15日，孙某与大田拍卖公司签订补充协议时，其已经知道美晟公司将该商业楼出租给夏某，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空房屋并交付孙某，孙某有权选择终止拍卖成交合同书，或选择继续履行拍卖成交合同书，孙某选择了继续履行拍卖成交合同书，并在美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该商业楼过户到其名下，取得该商业楼的物权；该商业楼仍由夏某承租使用，根据买卖不破租赁的原则，现大田拍卖公司腾空并向孙某交付该商业楼已经不可能。该房屋虽已登记在孙某名下，但其未实际占有该房屋，不影响大田拍卖公司根据补充协议约定承担违约责任，但补充协议中自2009年1月1日起至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止、按照日2‰向孙某支付违约金的约定过高，应酌情减少，根据本合同的实际情况，以确定大田拍卖公司一次性支付孙某违约金200万元为宜。判决大田拍卖公司给付孙某2008年7月25日至2008年12月31日期间已付款五百万元的利息343 232元，大田拍卖公司给付孙某违约金200万元，驳回孙某的其他诉讼请求。
大田拍卖公司起诉美晟公司要求支付2008年7月25日起至2008年12月31日止的利息补偿343 232元，从2009年1月1日起至2010年11月8日止的利息1 999 826.8元，两项合计2 343 048.8元，美晟公司赔偿大田拍卖公司的经济损失25 546元，美晟公司承担诉讼费用。该院2011年6月20日作出（2011）大民初字第3548号民事判决书，判决美晟公司给付大田拍卖公司从2008年7月25日起至2008年12月31日止的利息补偿343 232元，从2009年1月1日起至2010年11月8日的利息补偿1 999 816.8元，两项合计2 343 048.8元，驳回大田拍卖公司的其他诉讼请求。
美晟公司对（2011）大民初字第3548号民事判决书不服，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2011年11月4日作出（2011）一中民终字第13372号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
大田拍卖公司又起诉美晟公司，要求支付从2010年11月9日起至2012年7月8日止的利息赔偿款1 829 610元，美晟公司承担诉讼费用。该院于2012年10月15日作出（2012）大民初字第9180号民事判决书，判决：美晟公司给付大田拍卖公司从2010年11月9日起至2012年7月8日的利息补偿1 829 610元。
美晟公司不服（2012）大民初字第9180号民事判决书，上诉至一中院，一中院于2013年1月9日作出（2012）一中民终字第14779号民事判决书，判决：一、撤销北京市大兴区人民法院（2012）大民初字第9180号民事判决；二、驳回大田拍卖公司的诉讼请求。
2012年10月15日、2012年11月19日，孙某先后两次向大田拍卖公司发送催款函，要求履行（2010）大民初字第5093号民事判决书确定的义务，继续向孙某支付已付款2‰的违约金，直至实际交付房屋。
现孙某再次诉至法院，要求大田拍卖公司支付其违约金4 290 120元（暂计算自2010年5月1日至2013年2月28日止）。
另查明，2005年4月8日，美晟公司（甲方）与夏某（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将位于北京市朝阳区三间房乡美然动力街区A1区商业楼（即北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼）租赁给乙方使用，乙方承租上述商业楼用于餐饮、娱乐、综合性商业，总计租赁期限15年，免租期限为2005年4月8日至2005年8月7日，租赁期限为2005年8月8日至2020年8月7日；第一年至第三年（2005年8月8日至2008年8月7日）每年租金100万元，第四年至第六年（2008年8月8日至2011年8月7日）每年租金110万元，第七年至第九年（2011年8月8日至2014年8月7日）每年租金120万元，第十年至第十二年（2014年8月8日至2017年8月7日）每年租金130万元，第十三年至第十五年（2017年8月8日至2020年8月7日）每年租金140万元；付款方式、时间及押金：押金25万元，付款方式为第一年季付，在签订租赁合同之同时支付第一季度租金，剩余三个季度在每个季度的第一个月的5日前支付本季度租金，第二年至第十五年为半年付，承租方于每一年8月5日前及2月5日前支付本半年的租金。2008年1月15日，美晟公司以夏某自2006年5月28日起拒绝支付房屋租金，根据合同约定拖欠年租金达一个月以上的，美晟公司可以终止租赁合同为由，诉至北京市朝阳区人民法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求夏某腾退房屋、支付租金等，北京市朝阳区人民法院未支持美晟公司解除房屋租赁合同的诉讼请求。现夏某一直承租占用该商业楼，大田拍卖公司不能向孙某腾退、交付房屋。
一审法院判决认定：孙某经过竞拍以落槌价格1320万元购买大田拍卖公司拍卖的坐落于北京市朝阳区朝阳北路52号院5号商业楼，双方形成拍卖合同关系；双方签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、2008年9月11日承诺书、2008年12月15日补充协议对双方应有约束力。2008年12月15日孙某与大田拍卖公司签订补充协议时，其已经知道美晟公司将该商业楼出租给夏某，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空房屋并交付孙某，孙某有权选择终止拍卖成交合同书，或选择继续履行拍卖成交合同书，孙某选择了继续履行拍卖成交合同书，并在美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该商业楼过户到其名下，取得该商业楼的物权；该商业楼仍由夏某承租使用，根据买卖不破租赁的原则，现大田拍卖公司腾空并向孙某交付该商业楼已经不可能。该房屋虽已登记在孙某名下，但其未实际占有该房屋，虽不影响大田拍卖公司根据补充协议约定承担违约责任，但补充协议中自2009年1月1日起至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止、按照日2‰向孙某支付违约金的约定过高，应酌情减少，根据本合同的实际情况，该院作出的（2010）大民初字第5093号民事判决书确定大田拍卖公司一次性支付孙某违约金200万元，故孙某要求大田拍卖公司分段计算支付逾期腾房的违约金的诉讼请求，没有依据，该院不予支持。据此，判决如下：驳回孙某的全部诉讼请求。
孙某不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、孙某与大田拍卖公司在2008年12月15日签订的补充协议中明确约定，违约金的支付期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止。该约定含义显然是只要大田拍卖公司不腾房，孙某就有向其追索违约金的权利。事实是，大田拍卖公司未腾房时间已达四年之久，且一直未有主动腾空房屋交付房屋的意思表示，致使该局面一直持续下去。如果孙某不行使权利，将面临两年法定诉讼时效过期的限制，所以孙某在法定期间分阶段行使权利是理所当然的，也符合双方协议的约定。二、2010年4月14日，孙某向一审法院提起诉讼，主张的违约金计算时间为2009年1月1日至2010年4月30日止，该诉请金额、时间清楚明确，一审法院理应依法在孙某诉请范围内审理并判决。三、涉案三方不仅孙某，另外两方即大田拍卖公司及美晟公司也认为200万违约金是自2009年1月1日起至2010年4月30日止的阶段性违约金。首先，大田拍卖公司在答辩及庭审过程中从未提出过其已经200万元一次性赔偿孙某完毕。相反，大田拍卖公司承认违约事实在持续发生，应继续承担违约责任。其次，真正的违约者美晟公司于2010年先后两次提起诉讼，要求解除其与大田拍卖公司签订的委托合同，其目的就是想避免承担孙某后续不断的违约金赔偿诉讼。否则其义务既然已一次性履行完毕，就没有必要再浪费人力、资金缠诉。再次，若大田拍卖公司、美晟公司一直拒绝腾空房屋向孙某交付，区区200万元的违约金，远不足以弥补孙某的经济损失。涉案房屋系商业地产，孙某早日得到涉案房屋的收益远大于200万的违约金。最后，一审法院以（2013）大民初字第5093号民事判决书为依据，驳回孙某的诉讼请求，变相支持了大田拍卖公司、美晟公司违反诚实信用原则的违法、违约行为。四、一中院（2012）一中民终字第14779号民事判决书同样认定200万违约金系大田拍卖公司自2009年1月1日起至2010年4月30日止的阶段性违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
大田拍卖公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：对孙某的上诉理由中的事实予以认可，但对上诉请求不予认可。补充协议确实签过，是三方共同签署的。后来美晟公司反悔了，没有盖章。美晟公司曾经起诉大田拍卖公司要求解除拍卖合同，后来美晟公司又申请撤销合同，这是在本案判决之后的事情，但最后美晟公司败诉了。在大田拍卖公司诉美晟公司后，生效判决也认为在孙某没有起诉大田拍卖公司时，大田拍卖公司不能起诉美晟公司。
二审审理期间，孙某向本院提交了以下证据：证据一、（2012）大民初字第3441号民事判决书和（2012）一中民终字第10202号民事判决书，用以证明美晟公司也认为（2013）大民初字第5093号民事判决是一个阶段性的违约赔偿。证据二、（2013）大民初字第5093号案件中孙某的起诉状，用以证明孙某要求阶段性的支付违约金，判决也应当在孙某的诉讼请求内判决阶段性赔付。大田拍卖公司对孙某提交的上述证据的真实性、证明事项予以认可。本院对孙某提交的上述证据予以采信。
本院经审理查明的事实在前述查明部分予以表述。
上述事实尚有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：孙某与大田拍卖公司之间签订的拍卖成交确认书、拍卖成交合同书、拍卖成交合同补充协议以及大田拍卖公司2008年9月11日出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。
首先，根据补充协议的约定，如大田拍卖公司不能在2008年12月31日前腾空涉案房屋并交付孙某，孙某有权选择继续履行拍卖成交合同书，大田拍卖公司应同意继续履行该合同书，并按照已付款项日2‰的约定向孙某支付违约金，违约金支付的期限为2009年1月1日始至大田拍卖公司向孙某交付已腾空的全部房屋之日止。本案中，孙某选择了继续履行拍卖成交合同书，虽然其在案外人美晟公司、大田拍卖公司的配合下，于2009年1月20日将该涉案房屋过户到其名下，取得了该涉案房屋的物权，但涉案房屋现仍由案外人夏某承租使用，大田拍卖公司并未按补充协议的约定腾空并向孙某交付涉案房屋，故大田拍卖公司应根据补充协议约定向孙某承担相应的违约责任。
其次，由于孙某在（2010）大民初字第5093号案件中关于违约金的诉讼请求为要求大田拍卖公司支付自2009年1月1日起至2010年4月30日止的阶段性违约金，且大田拍卖公司在本案一审庭审以及与案外人美晟公司的诉讼中均认可（2010）大民初字第5093号民事判决书裁决的仅是阶段性违约金，故本院认为（2010）大民初字第5093号民事判决书仅是就2009年1月1日至2010年4月30日期间的阶段性违约金所作的裁决，一审法院对该民事判决书中关于大田拍卖公司一次性支付孙某违约金200万元的表述，理解有误。
第三，关于违约金的支付标准问题，本院认为，补充协议中日2‰违约金的约定过高，应酌情减少。本案中，孙某起诉主张的违约金已自行进行了酌减，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑涉案拍卖合同的实际履行情况，双方当事人的过错程度以及孙某的实际损失和预期收益等因素，认定孙某主张的以已付款项701万元为基数，自2010年5月1日至2013年2月28日期间的违约金为4 290 120元公平合理，本院予以支持。
综上，一审法院判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百○七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第2893号民事判决；
二、北京大田国际拍卖有限公司于本判决生效后十日内支付孙某二○一○年五月一日至二○一三年二月二十八日期间的违约金人民币四百二十九万○一百二十元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费二万○五百六十元，由北京大田国际拍卖有限公司负担（于本判决书生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费四万一千一百二十元，由北京大田国际拍卖有限公司负担（于本判决书生效后七日内交本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 常 洁
代理审判员 卫 鑫
代理审判员 邵 普
二○一三 年 九 月 十二 日
书 记 员 耿 瑗
