北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第16078号
上诉人（原审原告）北京视线联动广告有限公司。
法定代表人陈堃，董事长。
被上诉人（原审被告）爱国人国际传媒广告（北京）有限公司。
被上诉人（原审被告）曹明珍。
上诉人北京视线联动广告有限公司（以下简称视线公司）因与爱国人国际传媒广告（北京）有限公司（以下简称爱国人公司）、曹明珍广告合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第00064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官石婕、姚颖参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
视线公司在一审中起诉称：2009年6月1日，视线公司与爱国人公司签订《户外广告发布合同》，约定爱国人公司为视线公司发布1年期户外广告，广告费580万元，曹明珍以其所有的位于××的房屋（以下简称涉诉房屋）作为担保，但并未办理抵押登记。合同签订后，视线公司向爱国人公司支付了290万元，但因爱国人公司的原因合同无法继续履行。经视线公司多次催要，曹明珍承诺履行担保责任，自愿与视线公司签订了《存量房屋买卖合同》，并办理了二手房买卖网签手续。2009年11月19日，视线公司与爱国人公司签订《补充协议》，确定爱国人公司在协议签订后三个月内返还视线公司118.3万元，但一直未予清偿。2012年6月，曹明珍承诺以变卖担保房产的价款清偿，要求视线公司撤销网签手续，但之后曹明珍将房屋卖给他人并办理了过户手续。故视线公司诉至法院，要求：1、爱国人公司返还广告费118.3万元，并支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2010 年2月20日起至实际支付之日止）；2、曹明珍对上述款项中爱国人公司不能清偿的部分承担赔偿责任；3、本案诉讼费用由爱国人公司和曹明珍承担。
爱国人公司在一审中既未作出答辩，亦未参加庭审。
曹明珍在一审中答辩称：曹明珍并未以担保人名义在《户外广告发布合同》上签字，也没有办理房屋抵押登记，涉诉房屋所有权人不是曹明珍，抵押担保不生效。即使存在抵押担保，也已超过担保期限。《补充协议》改变了主合同条款，即使曹明珍担保成立，曹明珍也不应再承担担保责任。视线公司的起诉已超过诉讼时效期间。《存量房屋买卖合同》系因曹明珍、何婷与陈堃之间的借款关系而签订的，之后借款已还清，故撤销了网签。曹明珍不同意承担担保责任。
一审法院审理查明：2009年5月28日，视线公司（甲方）与爱国人公司（乙方）签订《户外广告发布合同》，约定甲方委托乙方发布户外广告，广告位置位于北京西四环万泉河桥西南角7号柱；发布期限为1年，从2009年6月1日起至2010年5月31日止（具体起算时间按首次上画面次天起计算）；广告费为580万元，包括三次画面制作费、三次画面安装费、场地租赁费、广告发布费、支架制作费、电费、维修费、监测费、税金等；支付方式：本合同签订之日，甲方向乙方支付全部广告费总额30%，即174万元，广告画面正常发布甲方验收合格后3日内，甲方向乙方支付全部广告费总额的20%，即116万元，广告画面发布后5个月内，甲方向乙方支付全部广告费总额的30%，即174万元，广告画面发布后八个月内，甲方向乙方支付全部广告费总额的20%，即116万元；甲方在支付广告款前须收到乙方提供的同等金额的广告业发票；乙方承诺保证该广告媒体的本合同期限内完整发布权，如因发布权出现问题，则乙方承担甲方及其客户的一切损失，乙方承诺以曹明珍的个人资产涉诉房屋作为对该发布权的担保（详见双方委托公证书作为合同附件），如因乙方发布权出现问题甲方有权处理上述个人房产；在本合同履行期限内，任何一方未有法定理由或本合同规定事由，而单方面解除或终止本合同，违约方除应赔偿给守约方造成的损失外，还应按本合同广告费总额的20%向对方支付违约金。时任爱国人公司法定代表人的曹明珍在乙方爱国人公司代表人处签名。
2009年11月19日，视线公司（甲方）与爱国人公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：鉴于甲乙双方于2009年6月1日签订的《户外广告发布合同》，就甲方委托乙方在北京西四环万泉河桥西南角7号户外广告单立柱发布广告事宜，因政府原因，广告画面于2009年8月4日下刊，经甲乙双方友好协商并达成一致意见签订补充协议如下：1、甲乙双方签订的户外广告发布合同总金额为580万元，合同规定的发布期限自2009年6月1日至2010年5月31日，由于政府原因，甲方实际发布期限自2009年6月1日至2010年8月4日，实际发布天数为64天，实际发布天数所对应的广告发布费为101.7万元，甲方已向乙方支付290万元，因此乙方应向甲方退还广告费188.3万元；2、在广告发布终止后，甲方给予了充分的谅解，乙方分别于2009年7月30日和2009年11月19日以支票的形式已退还给了甲方40万元和30万元，合计已退还给甲方70万元。剩余应退还广告费118.3万元，甲乙双方应本着友好的合作关系，乙方在本协议签署后三个月内把剩余应退的广告费用118.3万元退还给甲方。该《补充协议》乙方签字处有曹明珍的签名。之后，爱国人公司并未退还视线公司广告费。
涉诉房屋原登记的所有权人为何婷。
一审庭审时，视线公司主张因曹明珍不愿意办理抵押登记手续，且该房屋尚有贷款未还清，故办理了房屋买卖的网签手续。视线公司提交北京市方正公证处于2009年5月31日作出的一份公证书及一份陈堃作为何婷的委托代理人与杨晓梅于2009年8月14日签订的《存量房屋买卖合同》。公证书编号为（2009）京方正内民证字第07991号，是对何婷、曹明珍于2009年5月31日签署的一份对视线公司法定代表人陈堃的委托书的公证，委托书内容为：“委托人何婷涉诉房屋所有权人，曹明珍是法定共有权人，二人系夫妻关系，我们同意出售上述房产，房产证号为××。因为我们工作忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托陈堃为我们的代理人，全权代表我们前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，办理此房产的提前还款、解除抵押手续，然后办理该房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限为办理完毕为止。代理人无转委托权。”《存量房屋买卖合同》约定何婷和杨晓梅通过北京国信易家房地产经纪有限公司居间介绍达成交易，何婷将涉诉房屋出售给杨晓梅，成交价格为265万元。自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同进行了网上登记。
曹明珍主张视线公司提交的经过公证的委托书及《存量房屋买卖合同》是为陈堃与曹明珍、何婷之间的借款所签署的，曹明珍提交北京市方正公证处于2009年5月31日作出的三份公证书，编号为（2009）京方正内民证字第07990号的公证书是对出借方陈堃与借款方曹明珍、何婷于2009年5月31日签订借款合同的公证，编号为（2009）京方正内民证字第07991号的公证书与视线公司提交的公证书一致，编号为（2009）京方正内民证字第07992号的公证书，是对曹明珍、何婷于2009年5月31日给陈堃出具的委托书的公证，该委托书的主要内容是曹明珍、何婷委托陈堃代理出售位于××的房屋。
之后，涉诉房屋的网签被撤销，视线公司主张撤销时间是2012年6月，曹明珍主张撤销时间是2012年4月。2012年11月，何婷将涉诉房屋出售给刘涛。
一审法院另查，2010年10月18日，爱国人公司的法定代表人由曹明珍变更为赵显芝。
一审法院判决认定：视线公司与爱国人公司、曹明珍签订的《户外广告发布合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行各自义务。根据《补充协议》的约定，爱国人公司应当在协议签署后三个月内，即2010年2月20日前将剩余的广告费118.3万元退还给视线公司，但至今爱国人公司并未退还上述款项，故视线公司主张爱国人公司返还广告费118.3万元并支付利息损失的诉讼请求于法有据，法院予以支持。《户外广告发布合同》中约定，以曹明珍的个人资产涉诉房屋为爱国人公司提供担保，曹明珍也在合同上签名，表明曹明珍同意为爱国人公司提供抵押担保，但之后视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，视线公司的法定代表人陈堃还代理曹明珍、何婷夫妇签署了将涉诉房屋出售给他人的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，而视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，故该抵押权并未设立，曹明珍不应承担担保责任。视线公司未举证证明其要求曹明珍办理抵押登记，而曹明珍拒绝办理，视线公司法定代表人陈堃还代理曹明珍、何婷夫妇办理涉诉房屋出售事宜，故视线公司要求曹明珍承担赔偿责任，没有充分依据，法院不予支持。爱国人公司经法院合法传唤，拒不到庭应诉，并不影响法院依法作出判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、爱国人国际传媒广告（北京）有限公司于判决生效之日起十日内向北京视线联动广告有限公司返还广告费一百一十八万三千元；二、爱国人国际传媒广告（北京）有限公司于判决生效之日起十日内向北京视线联动广告有限公司支付逾期还款利息损失（以一百一十八万三千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二〇一〇年二月二十日起计算至实际支付之日止）；三、驳回北京视线联动广告有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
视线公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：
一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，视线公司的法定代表人陈堃还代理曹明珍、何婷夫妇签署了将涉诉房屋出售给他人的合同。”事实是，曹明珍以涉诉房屋之上当时已存在抵押权为由，拒绝办理将房屋抵押给视线公司，为防止涉诉房屋被转卖，保证担保权益实现，视线公司法定代表人陈堃要求曹明珍夫妇办理了委托公证，将涉诉房屋网签给视线公司广告合同上家的员工，一直未实际交割，并非“出售给他人”。上述事实在一审庭审中视线公司已多次重申，并已提交相关证据。一审法院以房屋网签推断视线公司没有要求曹明珍办理抵押登记，毫无逻辑可言。曹明珍虽以各种借口拒绝办理抵押登记，但是其后续的网签行为，恰恰是其以涉诉房屋来保证视线公司担保权益实现的明确意思表示，目的是促成广告发布合同的签署。
二、一审判决适用法律错误。一审判决认定视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，故该抵押权并未设立，曹明珍不应承担担保责任。《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。另外，《合同法》、《担保法》相关司法解释也都明确规定因抵押物未经登记而给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。因此，虽因未办理登记造成抵押权未能设立，但是，在涉诉房屋上设立担保物权的合同已经生效，曹明珍未办理登记手续，即已违背诚实信用原则，对于债权人因此蒙受的损失，应当承担赔偿责任。
综上，视线公司请求：一、依法变更一审判决第三项，判令曹明珍对118.3万元广告费及利息损失承担赔偿责任；二、判令曹明珍和爱国人公司承担一、二审诉讼费。
曹明珍服从一审判决，其针对视线公司的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的广告合同上有曹明珍的房屋作为抵押的内容，而涉诉房屋是曹明珍和何婷共有的个人房产，合同落款是爱国人和视线公司，房屋抵押没有曹明珍和何婷的个人签名，也没有办理相关的抵押手续，故该抵押权不成立，曹明珍并非本案适格当事人，视线公司应当向爱国人公司主张其债权。
爱国人公司服从一审判决，未发表书面答辩意见。
二审中，视线公司向法院提交了如下证据来支持其主张：
1、视线公司与北京西山产业投资有限公司（以下简称西山公司）签署的《户外广告发布合同》；
2、2009年8月5日西山公司发给视线公司的《告知函》；
3、2009年10月9日视线公司发给西山公司的《关于西四环七号柱的退款处理方案》；
4、视线公司、西山公司及陈堃签署的《协议书》。
视线公司以此证明爱国人公司违约后，视线公司一直在督促曹明珍履行担保责任，偿还西山公司因广告发布产生纠纷而引起的债权。曹明珍认为上述四份证据与本案没有关联性。
此外，视线公司员工任一楠在二审中作为代理人向法院陈述称，陈堃于2012年委托任一楠与何婷共同办理了网签撤销手续，但撤销的原因系曹明珍承诺将出具欠款凭证作为保障，后曹明珍拒绝出具相关材料。曹明珍对上述承诺予以否认。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《户外广告发布合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、公证书、工商登记材料、房屋产权证书、房屋登记信息以及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：
首先，《户外广告发布合同》中约定，爱国人公司承诺以曹明珍个人资产涉诉房屋作为对发布权的担保，如因爱国人公司发布权出现问题，视线公司有权处理上述个人房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，视线公司与曹明珍并未就涉案房屋办理抵押登记，故抵押权并未设立。
其次，关于抵押人是否应就未办理抵押登记承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第二款规定：法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。本案中，广告发布合同签订后，视线公司的法定代表人陈堃代理曹明珍、何婷夫妇签署了将涉案房屋出售给案外人的合同，2012年视线公司法定代表人陈堃委托员工任一楠与何婷共同办理了涉案房屋网签的撤销手续，2012年11月，何婷将涉诉房屋出售。视线公司并未举证证明其要求曹明珍办理抵押登记，而曹明珍拒绝办理，且视线公司虽称网签撤销的原因系曹明珍承诺将出具欠款凭证作为保障，却没有提交任何证据予以证明。二审中，视线公司提交了四份证据以证明视线公司一直在督促曹明珍履行担保责任，但上述证据无法推翻陈堃委托员工办理涉案房屋网签撤销手续的事实。因此，视线公司提交的四份证据不能支持其诉讼请求。就视线公司申请法院向西山公司调取往来函件原件的申请，与本案没有关联性，本院不予准许。视线公司未能证明抵押人曹明珍违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失，因此，其要求曹明珍承担赔偿责任的主张不能成立。
综上，视线公司的上诉请求，理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万七千三百九十元，由爱国人国际传媒广告（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费一万七千三百九十元，由北京视线联动广告有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 珊
代理审判员 石 婕
代理审判员 姚 颖
二○一三年十二月十六日
书 记 员 郭元君
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第16078号
上诉人（原审原告）北京视线联动广告有限公司。
法定代表人陈堃，董事长。
被上诉人（原审被告）爱国人国际传媒广告（北京）有限公司。
被上诉人（原审被告）曹明珍。
上诉人北京视线联动广告有限公司（以下简称视线公司）因与爱国人国际传媒广告（北京）有限公司（以下简称爱国人公司）、曹明珍广告合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第00064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官石婕、姚颖参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
视线公司在一审中起诉称：2009年6月1日，视线公司与爱国人公司签订《户外广告发布合同》，约定爱国人公司为视线公司发布1年期户外广告，广告费580万元，曹明珍以其所有的位于××的房屋（以下简称涉诉房屋）作为担保，但并未办理抵押登记。合同签订后，视线公司向爱国人公司支付了290万元，但因爱国人公司的原因合同无法继续履行。经视线公司多次催要，曹明珍承诺履行担保责任，自愿与视线公司签订了《存量房屋买卖合同》，并办理了二手房买卖网签手续。2009年11月19日，视线公司与爱国人公司签订《补充协议》，确定爱国人公司在协议签订后三个月内返还视线公司118.3万元，但一直未予清偿。2012年6月，曹明珍承诺以变卖担保房产的价款清偿，要求视线公司撤销网签手续，但之后曹明珍将房屋卖给他人并办理了过户手续。故视线公司诉至法院，要求：1、爱国人公司返还广告费118.3万元，并支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2010 年2月20日起至实际支付之日止）；2、曹明珍对上述款项中爱国人公司不能清偿的部分承担赔偿责任；3、本案诉讼费用由爱国人公司和曹明珍承担。
爱国人公司在一审中既未作出答辩，亦未参加庭审。
曹明珍在一审中答辩称：曹明珍并未以担保人名义在《户外广告发布合同》上签字，也没有办理房屋抵押登记，涉诉房屋所有权人不是曹明珍，抵押担保不生效。即使存在抵押担保，也已超过担保期限。《补充协议》改变了主合同条款，即使曹明珍担保成立，曹明珍也不应再承担担保责任。视线公司的起诉已超过诉讼时效期间。《存量房屋买卖合同》系因曹明珍、何婷与陈堃之间的借款关系而签订的，之后借款已还清，故撤销了网签。曹明珍不同意承担担保责任。
一审法院审理查明：2009年5月28日，视线公司（甲方）与爱国人公司（乙方）签订《户外广告发布合同》，约定甲方委托乙方发布户外广告，广告位置位于北京西四环万泉河桥西南角7号柱；发布期限为1年，从2009年6月1日起至2010年5月31日止（具体起算时间按首次上画面次天起计算）；广告费为580万元，包括三次画面制作费、三次画面安装费、场地租赁费、广告发布费、支架制作费、电费、维修费、监测费、税金等；支付方式：本合同签订之日，甲方向乙方支付全部广告费总额30%，即174万元，广告画面正常发布甲方验收合格后3日内，甲方向乙方支付全部广告费总额的20%，即116万元，广告画面发布后5个月内，甲方向乙方支付全部广告费总额的30%，即174万元，广告画面发布后八个月内，甲方向乙方支付全部广告费总额的20%，即116万元；甲方在支付广告款前须收到乙方提供的同等金额的广告业发票；乙方承诺保证该广告媒体的本合同期限内完整发布权，如因发布权出现问题，则乙方承担甲方及其客户的一切损失，乙方承诺以曹明珍的个人资产涉诉房屋作为对该发布权的担保（详见双方委托公证书作为合同附件），如因乙方发布权出现问题甲方有权处理上述个人房产；在本合同履行期限内，任何一方未有法定理由或本合同规定事由，而单方面解除或终止本合同，违约方除应赔偿给守约方造成的损失外，还应按本合同广告费总额的20%向对方支付违约金。时任爱国人公司法定代表人的曹明珍在乙方爱国人公司代表人处签名。
2009年11月19日，视线公司（甲方）与爱国人公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：鉴于甲乙双方于2009年6月1日签订的《户外广告发布合同》，就甲方委托乙方在北京西四环万泉河桥西南角7号户外广告单立柱发布广告事宜，因政府原因，广告画面于2009年8月4日下刊，经甲乙双方友好协商并达成一致意见签订补充协议如下：1、甲乙双方签订的户外广告发布合同总金额为580万元，合同规定的发布期限自2009年6月1日至2010年5月31日，由于政府原因，甲方实际发布期限自2009年6月1日至2010年8月4日，实际发布天数为64天，实际发布天数所对应的广告发布费为101.7万元，甲方已向乙方支付290万元，因此乙方应向甲方退还广告费188.3万元；2、在广告发布终止后，甲方给予了充分的谅解，乙方分别于2009年7月30日和2009年11月19日以支票的形式已退还给了甲方40万元和30万元，合计已退还给甲方70万元。剩余应退还广告费118.3万元，甲乙双方应本着友好的合作关系，乙方在本协议签署后三个月内把剩余应退的广告费用118.3万元退还给甲方。该《补充协议》乙方签字处有曹明珍的签名。之后，爱国人公司并未退还视线公司广告费。
涉诉房屋原登记的所有权人为何婷。
一审庭审时，视线公司主张因曹明珍不愿意办理抵押登记手续，且该房屋尚有贷款未还清，故办理了房屋买卖的网签手续。视线公司提交北京市方正公证处于2009年5月31日作出的一份公证书及一份陈堃作为何婷的委托代理人与杨晓梅于2009年8月14日签订的《存量房屋买卖合同》。公证书编号为（2009）京方正内民证字第07991号，是对何婷、曹明珍于2009年5月31日签署的一份对视线公司法定代表人陈堃的委托书的公证，委托书内容为：“委托人何婷涉诉房屋所有权人，曹明珍是法定共有权人，二人系夫妻关系，我们同意出售上述房产，房产证号为××。因为我们工作忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托陈堃为我们的代理人，全权代表我们前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，办理此房产的提前还款、解除抵押手续，然后办理该房产的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限为办理完毕为止。代理人无转委托权。”《存量房屋买卖合同》约定何婷和杨晓梅通过北京国信易家房地产经纪有限公司居间介绍达成交易，何婷将涉诉房屋出售给杨晓梅，成交价格为265万元。自本合同签订之日起10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同进行了网上登记。
曹明珍主张视线公司提交的经过公证的委托书及《存量房屋买卖合同》是为陈堃与曹明珍、何婷之间的借款所签署的，曹明珍提交北京市方正公证处于2009年5月31日作出的三份公证书，编号为（2009）京方正内民证字第07990号的公证书是对出借方陈堃与借款方曹明珍、何婷于2009年5月31日签订借款合同的公证，编号为（2009）京方正内民证字第07991号的公证书与视线公司提交的公证书一致，编号为（2009）京方正内民证字第07992号的公证书，是对曹明珍、何婷于2009年5月31日给陈堃出具的委托书的公证，该委托书的主要内容是曹明珍、何婷委托陈堃代理出售位于××的房屋。
之后，涉诉房屋的网签被撤销，视线公司主张撤销时间是2012年6月，曹明珍主张撤销时间是2012年4月。2012年11月，何婷将涉诉房屋出售给刘涛。
一审法院另查，2010年10月18日，爱国人公司的法定代表人由曹明珍变更为赵显芝。
一审法院判决认定：视线公司与爱国人公司、曹明珍签订的《户外广告发布合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行各自义务。根据《补充协议》的约定，爱国人公司应当在协议签署后三个月内，即2010年2月20日前将剩余的广告费118.3万元退还给视线公司，但至今爱国人公司并未退还上述款项，故视线公司主张爱国人公司返还广告费118.3万元并支付利息损失的诉讼请求于法有据，法院予以支持。《户外广告发布合同》中约定，以曹明珍的个人资产涉诉房屋为爱国人公司提供担保，曹明珍也在合同上签名，表明曹明珍同意为爱国人公司提供抵押担保，但之后视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，视线公司的法定代表人陈堃还代理曹明珍、何婷夫妇签署了将涉诉房屋出售给他人的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，而视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，故该抵押权并未设立，曹明珍不应承担担保责任。视线公司未举证证明其要求曹明珍办理抵押登记，而曹明珍拒绝办理，视线公司法定代表人陈堃还代理曹明珍、何婷夫妇办理涉诉房屋出售事宜，故视线公司要求曹明珍承担赔偿责任，没有充分依据，法院不予支持。爱国人公司经法院合法传唤，拒不到庭应诉，并不影响法院依法作出判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、爱国人国际传媒广告（北京）有限公司于判决生效之日起十日内向北京视线联动广告有限公司返还广告费一百一十八万三千元；二、爱国人国际传媒广告（北京）有限公司于判决生效之日起十日内向北京视线联动广告有限公司支付逾期还款利息损失（以一百一十八万三千元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二〇一〇年二月二十日起计算至实际支付之日止）；三、驳回北京视线联动广告有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
视线公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：
一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，视线公司的法定代表人陈堃还代理曹明珍、何婷夫妇签署了将涉诉房屋出售给他人的合同。”事实是，曹明珍以涉诉房屋之上当时已存在抵押权为由，拒绝办理将房屋抵押给视线公司，为防止涉诉房屋被转卖，保证担保权益实现，视线公司法定代表人陈堃要求曹明珍夫妇办理了委托公证，将涉诉房屋网签给视线公司广告合同上家的员工，一直未实际交割，并非“出售给他人”。上述事实在一审庭审中视线公司已多次重申，并已提交相关证据。一审法院以房屋网签推断视线公司没有要求曹明珍办理抵押登记，毫无逻辑可言。曹明珍虽以各种借口拒绝办理抵押登记，但是其后续的网签行为，恰恰是其以涉诉房屋来保证视线公司担保权益实现的明确意思表示，目的是促成广告发布合同的签署。
二、一审判决适用法律错误。一审判决认定视线公司与曹明珍并未办理抵押登记，故该抵押权并未设立，曹明珍不应承担担保责任。《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。另外，《合同法》、《担保法》相关司法解释也都明确规定因抵押物未经登记而给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。因此，虽因未办理登记造成抵押权未能设立，但是，在涉诉房屋上设立担保物权的合同已经生效，曹明珍未办理登记手续，即已违背诚实信用原则，对于债权人因此蒙受的损失，应当承担赔偿责任。
综上，视线公司请求：一、依法变更一审判决第三项，判令曹明珍对118.3万元广告费及利息损失承担赔偿责任；二、判令曹明珍和爱国人公司承担一、二审诉讼费。
曹明珍服从一审判决，其针对视线公司的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的广告合同上有曹明珍的房屋作为抵押的内容，而涉诉房屋是曹明珍和何婷共有的个人房产，合同落款是爱国人和视线公司，房屋抵押没有曹明珍和何婷的个人签名，也没有办理相关的抵押手续，故该抵押权不成立，曹明珍并非本案适格当事人，视线公司应当向爱国人公司主张其债权。
爱国人公司服从一审判决，未发表书面答辩意见。
二审中，视线公司向法院提交了如下证据来支持其主张：
1、视线公司与北京西山产业投资有限公司（以下简称西山公司）签署的《户外广告发布合同》；
2、2009年8月5日西山公司发给视线公司的《告知函》；
3、2009年10月9日视线公司发给西山公司的《关于西四环七号柱的退款处理方案》；
4、视线公司、西山公司及陈堃签署的《协议书》。
视线公司以此证明爱国人公司违约后，视线公司一直在督促曹明珍履行担保责任，偿还西山公司因广告发布产生纠纷而引起的债权。曹明珍认为上述四份证据与本案没有关联性。
此外，视线公司员工任一楠在二审中作为代理人向法院陈述称，陈堃于2012年委托任一楠与何婷共同办理了网签撤销手续，但撤销的原因系曹明珍承诺将出具欠款凭证作为保障，后曹明珍拒绝出具相关材料。曹明珍对上述承诺予以否认。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《户外广告发布合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》、公证书、工商登记材料、房屋产权证书、房屋登记信息以及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：
首先，《户外广告发布合同》中约定，爱国人公司承诺以曹明珍个人资产涉诉房屋作为对发布权的担保，如因爱国人公司发布权出现问题，视线公司有权处理上述个人房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，视线公司与曹明珍并未就涉案房屋办理抵押登记，故抵押权并未设立。
其次，关于抵押人是否应就未办理抵押登记承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第二款规定：法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。本案中，广告发布合同签订后，视线公司的法定代表人陈堃代理曹明珍、何婷夫妇签署了将涉案房屋出售给案外人的合同，2012年视线公司法定代表人陈堃委托员工任一楠与何婷共同办理了涉案房屋网签的撤销手续，2012年11月，何婷将涉诉房屋出售。视线公司并未举证证明其要求曹明珍办理抵押登记，而曹明珍拒绝办理，且视线公司虽称网签撤销的原因系曹明珍承诺将出具欠款凭证作为保障，却没有提交任何证据予以证明。二审中，视线公司提交了四份证据以证明视线公司一直在督促曹明珍履行担保责任，但上述证据无法推翻陈堃委托员工办理涉案房屋网签撤销手续的事实。因此，视线公司提交的四份证据不能支持其诉讼请求。就视线公司申请法院向西山公司调取往来函件原件的申请，与本案没有关联性，本院不予准许。视线公司未能证明抵押人曹明珍违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失，因此，其要求曹明珍承担赔偿责任的主张不能成立。
综上，视线公司的上诉请求，理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万七千三百九十元，由爱国人国际传媒广告（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费一万七千三百九十元，由北京视线联动广告有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 珊
代理审判员 石 婕
代理审判员 姚 颖
二○一三年十二月十六日
书 记 员 郭元君
