北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第14505号
上诉人（原审被告）北京华银京华房地产开发有限责任公司。
法定代表人解国富，董事长。
委托代理人李伟益。
上诉人（原审被告）李波。
被上诉人（原审原告）北京结识朋图书中心。
法定代表人朱卫军，总经理。
上诉人北京华银京华房地产开发有限责任公司（以下简称华银公司）、李波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第01110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华银公司之委托代理人杨莫野、李伟益，李波及其委托代理人李维，北京结识朋图书中心（以下简称结识朋中心）之法定代表人朱卫军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月，结识朋中心诉至原审法院称：我单位在申请执行华银公司位于1706室房屋的过程中，李波对法院的执行查封提出异议，法院以（2012）丰执异字第00112号执行裁定书，认定李波提出的异议理由成立，裁定中止对该争议房屋的执行。我单位认为华银公司与李波签订的该购房合同与发票的时间不符，业主与开发公司有利害关系，且双方的购房行为有规避法院对该房产的执行，侵害我单位的执行财产利益之嫌。现我单位诉至法院，请求依法确认李波与华银公司订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
华银公司辩称：李波2000年2月13日与我公司签订合同，且于2月2日交纳房款、公维及相关税费，且一直占有诉争房屋，合同合法有效，不同意结识朋中心诉求。
李波辩称：诉争的1706号房屋已于2000年以合法合同卖给我，该行为合法有效，故请求依法驳回结识朋中心诉求。
原审法院认为：根据当事人提交的证据，李波与华银公司之间的买卖合同虽显示于2000年签订，但该合同至今未进行商品房预售备案登记。李波称其以35万元现金方式支付房款，但未提供35万元现金合法来源的凭证及实际交付的其它证据，亦未就家中何以存留35万元现金予以合理解释。华银公司在2000年2月收取房款后，迟至2011年12月才为李波开具发票。李波至今未取得涉案房屋所有权证书，但却未提供证据证明其主张过权利。上述情形均有悖常理。另李波虽提交联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票欲证明其实际入住，但却未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况。且其提交的契税、公共维修基金发票上显示的时间均为涉案房屋被查封后出具。综合上述情况，法院认为李波与华银公司存在恶意串通转移财产，损害债权人利益的情节。故结识朋中心以李波与华银公司恶意串通损害其权利为由，要求确认李波与华银公司之间订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，于2013年6月判决如下：北京华银京华房地产开发有限责任公司与李波订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
判决后，华银公司与李波均不服，分别向本院提起上诉。华银公司请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求或将本案发回重审，其主要上诉理由为：原审法院以“上述情形均有悖常理”，认定我公司与李波之间存在恶意串通，属认定事实错误；原审法院以李波“未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况”，属于认定事实不清；原判在案件的证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵犯我公司的合法权益，特此上诉。李波请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求，其主要上诉理由为：原审法院在认定事实上存在明显错误，房屋是否进行预售备案登记，是华银公司的义务和责任，至于没有取得产权证书，此责任是华银公司的，我一直在催促开发商办理；我家中有35万元现金未违反国家法律规定，也没有影响社会安定团结；我已提交充分证据证明了我的实际入住情况，我正是以不缴纳物业、供暖费的方式逼迫华银公司尽快办理房屋所有权证书；我于2000年2月14日就交纳了房款等费用，也有华银公司出具的收据予以证明，华银公司一直未给开发票，这与我无关；原判在证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵害我的合法权益，特此上诉。结识朋中心同意原判。
经审理查明： 2004年6月11日，结识朋中心因租赁华银公司的房屋跑水造成其财产损害，将华银公司诉至原审法院，要求华银公司赔偿损失4 832 071.20元。该案中，华银公司提出反诉，要求解除双方签订的2份《租房协议书》，并要求结识朋中心按合同约定给付所欠房租和供暖费。2006年8月9日，法院作出（2004）丰民初字第11125号民事判决书，判决：一、解除北京华银京华房地产开发有限责任公司与北京结识朋图书中心分别于二○○三年十月十八日、二○○四年二月二十六日签订的《租房协议书》。二、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内将其承租的一○七号房屋、地下二层房屋六间腾退给北京华银京华房地产开发有限责任公司。三、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月二千三百元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋自二○○四年四月二十二日至腾退之日的租金。四、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋二○○四至二○○五年度、二○○五至二○○六年度供暖费六千八百七十五元四角。五、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月一千七百七十元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的地下二层房屋六间自二○○四年九月十日至腾退之日的租金。六、北京华银京华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京结识朋图书中心损失二百四十一万六千零三十五元六角。该判决作出后，华银公司不服判决提出上诉。2006年12月15日，本院作出（2006）二中民终字第16412号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，结识朋中心于2007年1月22日向原审法院申请强制执行，要求华银公司履行义务。原审法院于2012年7月17日依法将产权登记为华银公司的位于1706号房屋予以查封。2012年11月9日，李波向原审法院提出执行异议，认为该房屋属其个人财产，不应被法院查封，故请求法院解除对该房屋的查封。2012年11月12日，原审法院作出(2012)丰执异字第00112号执行裁定书，裁定：案外人李波所提异议理由成立。法院中止对1706号房屋的执行。
原审审理中，李波提供如下证据：
1、2000年2月13日的《内销商品房预售契约》（编号：169365），约定李波（乙方）购买华银公司（甲方）开发的1706号房屋，建筑面积76.71平方米，价款350 000元，一次性付款。第五条：……甲方交付房屋的日期为2000年4月30日，交付地点为本契约标的物所在地。第十二条：双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市丰台房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。第十七条：本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共两份，房地产交易管理部门一份，甲方一份。李波所留联系电话为：67XXXXXX。结识朋中心不认可该证据真实性，认为该契约是李波与华银公司伪造的，合同上华银公司代理人当时不在该公司工作，而且合同上李波的联系电话并非李波本人。另外，结识朋中心认为如按合同约定应在2003年前办理合同备案、产权登记等事项，现在李波与华银公司却在法院查封房屋时仍没有办理。华银公司认可该证据真实性，并称由于该公司管理混乱，涉案房屋至今未办理合同备案、产权登记手续。李波称其曾多次要求华银公司为其办理房屋产权，华银公司一直未能办理。经原审法院向中国联通北京分公司查询，李波在该合同上所留电话登记人为华银公司。经原审法院询问，李波认可其从未就办理房屋所有权证书一事起诉华银公司，亦未就曾多次要求华银公司为其办理房屋产权的相关事实提供证据，李波另称其在合同上所留电话为其父亲李克学（该小区物业公司工作人员）办公室电话。
2、2000年2月2日，购房款350 000元收据。结识朋中心认为该收据是伪造的。华银公司认可该收据真实性。庭审中，李波称购房款系用家中留存现金及向朋友借款支付，但既未提供350 000元现金交割的其它凭证和借款凭证，亦未就现金来源给予合理解释。
3、2011年12月9日购房款350 000元的发票。结识朋中心认为该发票是后补的。华银公司认可该发票真实性。经原审法院询问，李波、华银公司均称由于华银公司工作失误，李波同时持有收据、发票。
4、2012年7月23日公共维修基金7000元的收据、2012年7月23日契税3500元的完税证。结识朋中心认可契税及公共维修基金已交，但认为时间是在房屋查封之后。华银公司认可票据真实性。经原审法院询问，华银公司称该税费在双方签约时，已由李波交纳，但由于公司管理混乱，直至2012年才由公司法人垫付钱款。
5、2009年8月14日的联通业务受理单，地址：1706号，联系人：李克学，联系电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
6、北京歌华有线数字电视试点社区受理登记表，姓名：李克学，安装地址：96-1706， 住宅电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
7、燃气缴费通知单、燃气费发票，地址96-1706。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
8、电信话费专用发票，电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
二审审理中，李波为反驳结识朋中心的诉讼主张，另提交其父李克学历年的暂住证，其中载明的暂住地址依次为：96号楼1706；96号楼1706；96号1706室；1706室。结识朋中心对该证据的真实性不予认可，对其证明目的亦不予认可。华银公司认可上述证据的真实性及证明目的。就结识朋中心主张李波与华银公司之间存在利害关系一节。李波与华银公司均认可李波之父李克学曾于涉案房屋的物业公司任职，但否认双方之间存在利害关系。经本院询问，李波称其父已于2012年8月份退休，之前担任物业公司的经理职务，华银公司称该物业公司系其下属分公司，李波之父李克学于该公司主管物业工作。李波与华银公司均认可李克学曾负责处理结识朋中心的跑水事故。
另查一，涉诉房屋所在楼栋原工程名称为“商住楼工程（B栋）”，于2000年6月经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位同意竣工验收，并于2000年9月在相关行政管理部门进行竣工验收备案。同年5月24日，经公安机关审批，涉诉房屋所在楼栋的楼号门牌地址确定为“96号楼”。
另查二，经本院审查，李波于本案中提交的《内销商品房预售契约》，未粘贴印花税票，未加盖预售登记机关备案章。另，该契约第一条约定：建筑面积76.71平方米、该建筑面积为暂测面积；附件一所附房屋平面图记载的户型为“C反”、面积为75.57㎡。就上述面积差，华银公司解释为平面图粘贴有误。经本院要求，华银公司未能出具涉案房屋所在楼栋的实测面积报告书，亦未说明准确的实测时间。就此事实，本院赴测绘单位北京市丰台区房屋经营管理中心测绘队调查。经查，涉诉房屋所在楼栋系该单位2001年实测项目，涉案房屋的实测建筑面积为76.71平方米。
另查三，就涉案房屋的契税缴纳问题，经本院反复询问，李波均称其于合同签订时一并将契税款项交予华银公司，交纳的数额与其提交证据中载明的数额一致，为3500元。华银公司亦对此金额予以认可。另经本院询问，李波与华银公司均称，除本案《内销商品房预售契约》外，二者之间再无其他合同关系。
另查四，二审审理中，本院赴涉案房屋进行勘验，拍摄了现场照片并制作勘验笔录，华银公司、李波及结识朋中心三方当事人均到场参加。
以上事实，有（2004）丰民初字第11125号民事判决书、（2006）二中民终字第16412号民事判决书、(2012)丰执异字第00112号执行裁定书、《内销商品房预售契约》（编号：169365）、收据、发票、完税证、联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票、暂住证、《北京市建设工程竣工验收备案表》、情况说明、证明、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效是法律对当事人一致意思表示的否定性评价，无效合同自始不发生法律效力。本案中，案件争议焦点在于李波与华银公司是否存在恶意串通，损害结识朋中心利益的情节。根据现已经查明的事实，李波与华银公司所陈述的交易过程具有以下特点：第一、李波提交的《内销商品房预售契约》载明的合同签订日期为2000年2月，但该合同始终未在相关行政管理部门进行预售登记备案，亦未有征收印花税的记载；第二、根据李波与华银公司的陈述，李波系以现金方式向华银公司一次性支付了35万元房款，但对于支付此数额较大款项的事实，仅有华银公司提供的收据及时隔十余年后开具的发票予以证明，李波及华银公司均未提供上述款项来源或走向的相关记录；第三，华银公司称李波于2000年签订《内销商品房预售契约》时，已经交纳了涉案房屋的公共维修基金、契税，但相应的公共维修基金收据、契税完税凭证，即须由买卖双方以外第三方出具的款项交纳证明，均形成于2012年涉案房屋被依法查封之后；第四、《内销商品房预售契约》载明的签订时间距今已逾十年，但涉诉房屋现仍登记在华银公司名下，在并无客观履行障碍的情况下，出卖人长期不履行合同主要义务，却未见买受人以积极方式主张权利；第五、根据李波与华银公司的陈述，李波长期未缴纳涉案房屋的物业费、供暖费，但始终未见华银公司就此提出异议。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象的某一点，尚可如李波、华银公司的上诉理由，解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。原审法院据此认定上述交易过程有悖常理，具有事实依据，本院予以确认。
另，经本院进一步核实，李波与华银公司所主张的事实存在下列明显疑点：第一、李波坚持主张其于签订合同时一并将契税款项交予华银公司，李波与华银公司亦均陈述当时交付的契税款项金额为3500元，但此金额所对应的税率与2000年施行的契税税率并不相符，反与现行的契税税率相符；第二、《内销商品房预售契约》直接写明涉案房屋的房号为“96号楼1706号”，但“96号楼”这一具体楼号门牌地址于2000年5月方才被公安机关核准确定，在此之前应以工程名称为准；第三、《内销商品房预售契约》第一条所约定的建筑面积与其后平面图所显示的面积并不相符，反与房屋最终实测面积相符，换言之，在涉案房屋尚未竣工验收、面积实测报告迟至一年后才出具的情况下，该合同已载明准确的实测面积，并以此作为合同对价的计价依据。据此，根据本案现已查明的事实足以认定本案《内销商品房预售契约》存在虚假成分。李波持此合同提起执行异议，阻却结识朋中心依法申请对华银公司的强制执行程序，显有恶意串通损害结识朋中心利益之意。原审法院结合本案案情，认定本案《内销商品房预售契约》无效，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李波与华银公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李波负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（已交纳），由李波负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李俊晔
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 丽
北京华银京华房地产开发有限责任公司等与北京结识朋图书中心房屋买卖合同纠纷上诉案
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2013)二中民终字第14505号
上诉人（原审被告）北京华银京华房地产开发有限责任公司。
法定代表人解国富，董事长。
委托代理人杨莫野，北京市大地律师事务所律师。
委托代理人李伟益。
上诉人（原审被告）李波。
委托代理人李维，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京结识朋图书中心。
法定代表人朱卫军，总经理。
上诉人北京华银京华房地产开发有限责任公司（以下简称华银公司）、李波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第01110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华银公司之委托代理人杨莫野、李伟益，李波及其委托代理人李维，北京结识朋图书中心（以下简称结识朋中心）之法定代表人朱卫军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月，结识朋中心诉至原审法院称：我单位在申请执行华银公司位于1706室房屋的过程中，李波对法院的执行查封提出异议，法院以（2012）丰执异字第00112号执行裁定书，认定李波提出的异议理由成立，裁定中止对该争议房屋的执行。我单位认为华银公司与李波签订的该购房合同与发票的时间不符，业主与开发公司有利害关系，且双方的购房行为有规避法院对该房产的执行，侵害我单位的执行财产利益之嫌。现我单位诉至法院，请求依法确认李波与华银公司订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
华银公司辩称：李波2000年2月13日与我公司签订合同，且于2月2日交纳房款、公维及相关税费，且一直占有诉争房屋，合同合法有效，不同意结识朋中心诉求。
李波辩称：诉争的1706号房屋已于2000年以合法合同卖给我，该行为合法有效，故请求依法驳回结识朋中心诉求。
原审法院认为：根据当事人提交的证据，李波与华银公司之间的买卖合同虽显示于2000年签订，但该合同至今未进行商品房预售备案登记。李波称其以35万元现金方式支付房款，但未提供35万元现金合法来源的凭证及实际交付的其它证据，亦未就家中何以存留35万元现金予以合理解释。华银公司在2000年2月收取房款后，迟至2011年12月才为李波开具发票。李波至今未取得涉案房屋所有权证书，但却未提供证据证明其主张过权利。上述情形均有悖常理。另李波虽提交联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票欲证明其实际入住，但却未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况。且其提交的契税、公共维修基金发票上显示的时间均为涉案房屋被查封后出具。综合上述情况，法院认为李波与华银公司存在恶意串通转移财产，损害债权人利益的情节。故结识朋中心以李波与华银公司恶意串通损害其权利为由，要求确认李波与华银公司之间订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，于2013年6月判决如下：北京华银京华房地产开发有限责任公司与李波订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
判决后，华银公司与李波均不服，分别向本院提起上诉。华银公司请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求或将本案发回重审，其主要上诉理由为：原审法院以“上述情形均有悖常理”，认定我公司与李波之间存在恶意串通，属认定事实错误；原审法院以李波“未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况”，属于认定事实不清；原判在案件的证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵犯我公司的合法权益，特此上诉。李波请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求，其主要上诉理由为：原审法院在认定事实上存在明显错误，房屋是否进行预售备案登记，是华银公司的义务和责任，至于没有取得产权证书，此责任是华银公司的，我一直在催促开发商办理；我家中有35万元现金未违反国家法律规定，也没有影响社会安定团结；我已提交充分证据证明了我的实际入住情况，我正是以不缴纳物业、供暖费的方式逼迫华银公司尽快办理房屋所有权证书；我于2000年2月14日就交纳了房款等费用，也有华银公司出具的收据予以证明，华银公司一直未给开发票，这与我无关；原判在证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵害我的合法权益，特此上诉。结识朋中心同意原判。
经审理查明： 2004年6月11日，结识朋中心因租赁华银公司的房屋跑水造成其财产损害，将华银公司诉至原审法院，要求华银公司赔偿损失4 832 071.20元。该案中，华银公司提出反诉，要求解除双方签订的2份《租房协议书》，并要求结识朋中心按合同约定给付所欠房租和供暖费。2006年8月9日，法院作出（2004）丰民初字第11125号民事判决书，判决：一、解除北京华银京华房地产开发有限责任公司与北京结识朋图书中心分别于二○○三年十月十八日、二○○四年二月二十六日签订的《租房协议书》。二、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内将其承租的一○七号房屋、地下二层房屋六间腾退给北京华银京华房地产开发有限责任公司。三、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月二千三百元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋自二○○四年四月二十二日至腾退之日的租金。四、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋二○○四至二○○五年度、二○○五至二○○六年度供暖费六千八百七十五元四角。五、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月一千七百七十元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的地下二层房屋六间自二○○四年九月十日至腾退之日的租金。六、北京华银京华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京结识朋图书中心损失二百四十一万六千零三十五元六角。该判决作出后，华银公司不服判决提出上诉。2006年12月15日，本院作出（2006）二中民终字第16412号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，结识朋中心于2007年1月22日向原审法院申请强制执行，要求华银公司履行义务。原审法院于2012年7月17日依法将产权登记为华银公司的位于1706号房屋予以查封。2012年11月9日，李波向原审法院提出执行异议，认为该房屋属其个人财产，不应被法院查封，故请求法院解除对该房屋的查封。2012年11月12日，原审法院作出(2012)丰执异字第00112号执行裁定书，裁定：案外人李波所提异议理由成立。法院中止对1706号房屋的执行。
原审审理中，李波提供如下证据：
1、2000年2月13日的《内销商品房预售契约》（编号：169365），约定李波（乙方）购买华银公司（甲方）开发的1706号房屋，建筑面积76.71平方米，价款350 000元，一次性付款。第五条：……甲方交付房屋的日期为2000年4月30日，交付地点为本契约标的物所在地。第十二条：双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市丰台房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。第十七条：本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共两份，房地产交易管理部门一份，甲方一份。李波所留联系电话为：67XXXXXX。结识朋中心不认可该证据真实性，认为该契约是李波与华银公司伪造的，合同上华银公司代理人当时不在该公司工作，而且合同上李波的联系电话并非李波本人。另外，结识朋中心认为如按合同约定应在2003年前办理合同备案、产权登记等事项，现在李波与华银公司却在法院查封房屋时仍没有办理。华银公司认可该证据真实性，并称由于该公司管理混乱，涉案房屋至今未办理合同备案、产权登记手续。李波称其曾多次要求华银公司为其办理房屋产权，华银公司一直未能办理。经原审法院向中国联通北京分公司查询，李波在该合同上所留电话登记人为华银公司。经原审法院询问，李波认可其从未就办理房屋所有权证书一事起诉华银公司，亦未就曾多次要求华银公司为其办理房屋产权的相关事实提供证据，李波另称其在合同上所留电话为其父亲李克学（该小区物业公司工作人员）办公室电话。
2、2000年2月2日，购房款350 000元收据。结识朋中心认为该收据是伪造的。华银公司认可该收据真实性。庭审中，李波称购房款系用家中留存现金及向朋友借款支付，但既未提供350 000元现金交割的其它凭证和借款凭证，亦未就现金来源给予合理解释。
3、2011年12月9日购房款350 000元的发票。结识朋中心认为该发票是后补的。华银公司认可该发票真实性。经原审法院询问，李波、华银公司均称由于华银公司工作失误，李波同时持有收据、发票。
4、2012年7月23日公共维修基金7000元的收据、2012年7月23日契税3500元的完税证。结识朋中心认可契税及公共维修基金已交，但认为时间是在房屋查封之后。华银公司认可票据真实性。经原审法院询问，华银公司称该税费在双方签约时，已由李波交纳，但由于公司管理混乱，直至2012年才由公司法人垫付钱款。
5、2009年8月14日的联通业务受理单，地址：1706号，联系人：李克学，联系电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
6、北京歌华有线数字电视试点社区受理登记表，姓名：李克学，安装地址：96-1706， 住宅电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
7、燃气缴费通知单、燃气费发票，地址96-1706。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
8、电信话费专用发票，电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
二审审理中，李波为反驳结识朋中心的诉讼主张，另提交其父李克学历年的暂住证，其中载明的暂住地址依次为：96号楼1706；96号楼1706；96号1706室；1706室。结识朋中心对该证据的真实性不予认可，对其证明目的亦不予认可。华银公司认可上述证据的真实性及证明目的。就结识朋中心主张李波与华银公司之间存在利害关系一节。李波与华银公司均认可李波之父李克学曾于涉案房屋的物业公司任职，但否认双方之间存在利害关系。经本院询问，李波称其父已于2012年8月份退休，之前担任物业公司的经理职务，华银公司称该物业公司系其下属分公司，李波之父李克学于该公司主管物业工作。李波与华银公司均认可李克学曾负责处理结识朋中心的跑水事故。
另查一，涉诉房屋所在楼栋原工程名称为“商住楼工程（B栋）”，于2000年6月经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位同意竣工验收，并于2000年9月在相关行政管理部门进行竣工验收备案。同年5月24日，经公安机关审批，涉诉房屋所在楼栋的楼号门牌地址确定为“96号楼”。
另查二，经本院审查，李波于本案中提交的《内销商品房预售契约》，未粘贴印花税票，未加盖预售登记机关备案章。另，该契约第一条约定：建筑面积76.71平方米、该建筑面积为暂测面积；附件一所附房屋平面图记载的户型为“C反”、面积为75.57㎡。就上述面积差，华银公司解释为平面图粘贴有误。经本院要求，华银公司未能出具涉案房屋所在楼栋的实测面积报告书，亦未说明准确的实测时间。就此事实，本院赴测绘单位北京市丰台区房屋经营管理中心测绘队调查。经查，涉诉房屋所在楼栋系该单位2001年实测项目，涉案房屋的实测建筑面积为76.71平方米。
另查三，就涉案房屋的契税缴纳问题，经本院反复询问，李波均称其于合同签订时一并将契税款项交予华银公司，交纳的数额与其提交证据中载明的数额一致，为3500元。华银公司亦对此金额予以认可。另经本院询问，李波与华银公司均称，除本案《内销商品房预售契约》外，二者之间再无其他合同关系。
另查四，二审审理中，本院赴涉案房屋进行勘验，拍摄了现场照片并制作勘验笔录，华银公司、李波及结识朋中心三方当事人均到场参加。
以上事实，有（2004）丰民初字第11125号民事判决书、（2006）二中民终字第16412号民事判决书、(2012)丰执异字第00112号执行裁定书、《内销商品房预售契约》（编号：169365）、收据、发票、完税证、联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票、暂住证、《北京市建设工程竣工验收备案表》、情况说明、证明、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效是法律对当事人一致意思表示的否定性评价，无效合同自始不发生法律效力。本案中，案件争议焦点在于李波与华银公司是否存在恶意串通，损害结识朋中心利益的情节。根据现已经查明的事实，李波与华银公司所陈述的交易过程具有以下特点：第一、李波提交的《内销商品房预售契约》载明的合同签订日期为2000年2月，但该合同始终未在相关行政管理部门进行预售登记备案，亦未有征收印花税的记载；第二、根据李波与华银公司的陈述，李波系以现金方式向华银公司一次性支付了35万元房款，但对于支付此数额较大款项的事实，仅有华银公司提供的收据及时隔十余年后开具的发票予以证明，李波及华银公司均未提供上述款项来源或走向的相关记录；第三，华银公司称李波于2000年签订《内销商品房预售契约》时，已经交纳了涉案房屋的公共维修基金、契税，但相应的公共维修基金收据、契税完税凭证，即须由买卖双方以外第三方出具的款项交纳证明，均形成于2012年涉案房屋被依法查封之后；第四、《内销商品房预售契约》载明的签订时间距今已逾十年，但涉诉房屋现仍登记在华银公司名下，在并无客观履行障碍的情况下，出卖人长期不履行合同主要义务，却未见买受人以积极方式主张权利；第五、根据李波与华银公司的陈述，李波长期未缴纳涉案房屋的物业费、供暖费，但始终未见华银公司就此提出异议。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象的某一点，尚可如李波、华银公司的上诉理由，解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。原审法院据此认定上述交易过程有悖常理，具有事实依据，本院予以确认。
另，经本院进一步核实，李波与华银公司所主张的事实存在下列明显疑点：第一、李波坚持主张其于签订合同时一并将契税款项交予华银公司，李波与华银公司亦均陈述当时交付的契税款项金额为3500元，但此金额所对应的税率与2000年施行的契税税率并不相符，反与现行的契税税率相符；第二、《内销商品房预售契约》直接写明涉案房屋的房号为“96号楼1706号”，但“96号楼”这一具体楼号门牌地址于2000年5月方才被公安机关核准确定，在此之前应以工程名称为准；第三、《内销商品房预售契约》第一条所约定的建筑面积与其后平面图所显示的面积并不相符，反与房屋最终实测面积相符，换言之，在涉案房屋尚未竣工验收、面积实测报告迟至一年后才出具的情况下，该合同已载明准确的实测面积，并以此作为合同对价的计价依据。据此，根据本案现已查明的事实足以认定本案《内销商品房预售契约》存在虚假成分。李波持此合同提起执行异议，阻却结识朋中心依法申请对华银公司的强制执行程序，显有恶意串通损害结识朋中心利益之意。原审法院结合本案案情，认定本案《内销商品房预售契约》无效，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李波与华银公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李波负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（已交纳），由李波负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李俊晔
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 丽
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第14505号
上诉人（原审被告）北京华银京华房地产开发有限责任公司。
法定代表人解国富，董事长。
委托代理人李伟益。
上诉人（原审被告）李波。
被上诉人（原审原告）北京结识朋图书中心。
法定代表人朱卫军，总经理。
上诉人北京华银京华房地产开发有限责任公司（以下简称华银公司）、李波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第01110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华银公司之委托代理人杨莫野、李伟益，李波及其委托代理人李维，北京结识朋图书中心（以下简称结识朋中心）之法定代表人朱卫军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月，结识朋中心诉至原审法院称：我单位在申请执行华银公司位于1706室房屋的过程中，李波对法院的执行查封提出异议，法院以（2012）丰执异字第00112号执行裁定书，认定李波提出的异议理由成立，裁定中止对该争议房屋的执行。我单位认为华银公司与李波签订的该购房合同与发票的时间不符，业主与开发公司有利害关系，且双方的购房行为有规避法院对该房产的执行，侵害我单位的执行财产利益之嫌。现我单位诉至法院，请求依法确认李波与华银公司订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
华银公司辩称：李波2000年2月13日与我公司签订合同，且于2月2日交纳房款、公维及相关税费，且一直占有诉争房屋，合同合法有效，不同意结识朋中心诉求。
李波辩称：诉争的1706号房屋已于2000年以合法合同卖给我，该行为合法有效，故请求依法驳回结识朋中心诉求。
原审法院认为：根据当事人提交的证据，李波与华银公司之间的买卖合同虽显示于2000年签订，但该合同至今未进行商品房预售备案登记。李波称其以35万元现金方式支付房款，但未提供35万元现金合法来源的凭证及实际交付的其它证据，亦未就家中何以存留35万元现金予以合理解释。华银公司在2000年2月收取房款后，迟至2011年12月才为李波开具发票。李波至今未取得涉案房屋所有权证书，但却未提供证据证明其主张过权利。上述情形均有悖常理。另李波虽提交联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票欲证明其实际入住，但却未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况。且其提交的契税、公共维修基金发票上显示的时间均为涉案房屋被查封后出具。综合上述情况，法院认为李波与华银公司存在恶意串通转移财产，损害债权人利益的情节。故结识朋中心以李波与华银公司恶意串通损害其权利为由，要求确认李波与华银公司之间订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，于2013年6月判决如下：北京华银京华房地产开发有限责任公司与李波订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
判决后，华银公司与李波均不服，分别向本院提起上诉。华银公司请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求或将本案发回重审，其主要上诉理由为：原审法院以“上述情形均有悖常理”，认定我公司与李波之间存在恶意串通，属认定事实错误；原审法院以李波“未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况”，属于认定事实不清；原判在案件的证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵犯我公司的合法权益，特此上诉。李波请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求，其主要上诉理由为：原审法院在认定事实上存在明显错误，房屋是否进行预售备案登记，是华银公司的义务和责任，至于没有取得产权证书，此责任是华银公司的，我一直在催促开发商办理；我家中有35万元现金未违反国家法律规定，也没有影响社会安定团结；我已提交充分证据证明了我的实际入住情况，我正是以不缴纳物业、供暖费的方式逼迫华银公司尽快办理房屋所有权证书；我于2000年2月14日就交纳了房款等费用，也有华银公司出具的收据予以证明，华银公司一直未给开发票，这与我无关；原判在证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵害我的合法权益，特此上诉。结识朋中心同意原判。
经审理查明： 2004年6月11日，结识朋中心因租赁华银公司的房屋跑水造成其财产损害，将华银公司诉至原审法院，要求华银公司赔偿损失4 832 071.20元。该案中，华银公司提出反诉，要求解除双方签订的2份《租房协议书》，并要求结识朋中心按合同约定给付所欠房租和供暖费。2006年8月9日，法院作出（2004）丰民初字第11125号民事判决书，判决：一、解除北京华银京华房地产开发有限责任公司与北京结识朋图书中心分别于二○○三年十月十八日、二○○四年二月二十六日签订的《租房协议书》。二、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内将其承租的一○七号房屋、地下二层房屋六间腾退给北京华银京华房地产开发有限责任公司。三、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月二千三百元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋自二○○四年四月二十二日至腾退之日的租金。四、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋二○○四至二○○五年度、二○○五至二○○六年度供暖费六千八百七十五元四角。五、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月一千七百七十元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的地下二层房屋六间自二○○四年九月十日至腾退之日的租金。六、北京华银京华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京结识朋图书中心损失二百四十一万六千零三十五元六角。该判决作出后，华银公司不服判决提出上诉。2006年12月15日，本院作出（2006）二中民终字第16412号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，结识朋中心于2007年1月22日向原审法院申请强制执行，要求华银公司履行义务。原审法院于2012年7月17日依法将产权登记为华银公司的位于1706号房屋予以查封。2012年11月9日，李波向原审法院提出执行异议，认为该房屋属其个人财产，不应被法院查封，故请求法院解除对该房屋的查封。2012年11月12日，原审法院作出(2012)丰执异字第00112号执行裁定书，裁定：案外人李波所提异议理由成立。法院中止对1706号房屋的执行。
原审审理中，李波提供如下证据：
1、2000年2月13日的《内销商品房预售契约》（编号：169365），约定李波（乙方）购买华银公司（甲方）开发的1706号房屋，建筑面积76.71平方米，价款350 000元，一次性付款。第五条：……甲方交付房屋的日期为2000年4月30日，交付地点为本契约标的物所在地。第十二条：双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市丰台房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。第十七条：本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共两份，房地产交易管理部门一份，甲方一份。李波所留联系电话为：67XXXXXX。结识朋中心不认可该证据真实性，认为该契约是李波与华银公司伪造的，合同上华银公司代理人当时不在该公司工作，而且合同上李波的联系电话并非李波本人。另外，结识朋中心认为如按合同约定应在2003年前办理合同备案、产权登记等事项，现在李波与华银公司却在法院查封房屋时仍没有办理。华银公司认可该证据真实性，并称由于该公司管理混乱，涉案房屋至今未办理合同备案、产权登记手续。李波称其曾多次要求华银公司为其办理房屋产权，华银公司一直未能办理。经原审法院向中国联通北京分公司查询，李波在该合同上所留电话登记人为华银公司。经原审法院询问，李波认可其从未就办理房屋所有权证书一事起诉华银公司，亦未就曾多次要求华银公司为其办理房屋产权的相关事实提供证据，李波另称其在合同上所留电话为其父亲李克学（该小区物业公司工作人员）办公室电话。
2、2000年2月2日，购房款350 000元收据。结识朋中心认为该收据是伪造的。华银公司认可该收据真实性。庭审中，李波称购房款系用家中留存现金及向朋友借款支付，但既未提供350 000元现金交割的其它凭证和借款凭证，亦未就现金来源给予合理解释。
3、2011年12月9日购房款350 000元的发票。结识朋中心认为该发票是后补的。华银公司认可该发票真实性。经原审法院询问，李波、华银公司均称由于华银公司工作失误，李波同时持有收据、发票。
4、2012年7月23日公共维修基金7000元的收据、2012年7月23日契税3500元的完税证。结识朋中心认可契税及公共维修基金已交，但认为时间是在房屋查封之后。华银公司认可票据真实性。经原审法院询问，华银公司称该税费在双方签约时，已由李波交纳，但由于公司管理混乱，直至2012年才由公司法人垫付钱款。
5、2009年8月14日的联通业务受理单，地址：1706号，联系人：李克学，联系电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
6、北京歌华有线数字电视试点社区受理登记表，姓名：李克学，安装地址：96-1706， 住宅电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
7、燃气缴费通知单、燃气费发票，地址96-1706。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
8、电信话费专用发票，电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
二审审理中，李波为反驳结识朋中心的诉讼主张，另提交其父李克学历年的暂住证，其中载明的暂住地址依次为：96号楼1706；96号楼1706；96号1706室；1706室。结识朋中心对该证据的真实性不予认可，对其证明目的亦不予认可。华银公司认可上述证据的真实性及证明目的。就结识朋中心主张李波与华银公司之间存在利害关系一节。李波与华银公司均认可李波之父李克学曾于涉案房屋的物业公司任职，但否认双方之间存在利害关系。经本院询问，李波称其父已于2012年8月份退休，之前担任物业公司的经理职务，华银公司称该物业公司系其下属分公司，李波之父李克学于该公司主管物业工作。李波与华银公司均认可李克学曾负责处理结识朋中心的跑水事故。
另查一，涉诉房屋所在楼栋原工程名称为“商住楼工程（B栋）”，于2000年6月经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位同意竣工验收，并于2000年9月在相关行政管理部门进行竣工验收备案。同年5月24日，经公安机关审批，涉诉房屋所在楼栋的楼号门牌地址确定为“96号楼”。
另查二，经本院审查，李波于本案中提交的《内销商品房预售契约》，未粘贴印花税票，未加盖预售登记机关备案章。另，该契约第一条约定：建筑面积76.71平方米、该建筑面积为暂测面积；附件一所附房屋平面图记载的户型为“C反”、面积为75.57㎡。就上述面积差，华银公司解释为平面图粘贴有误。经本院要求，华银公司未能出具涉案房屋所在楼栋的实测面积报告书，亦未说明准确的实测时间。就此事实，本院赴测绘单位北京市丰台区房屋经营管理中心测绘队调查。经查，涉诉房屋所在楼栋系该单位2001年实测项目，涉案房屋的实测建筑面积为76.71平方米。
另查三，就涉案房屋的契税缴纳问题，经本院反复询问，李波均称其于合同签订时一并将契税款项交予华银公司，交纳的数额与其提交证据中载明的数额一致，为3500元。华银公司亦对此金额予以认可。另经本院询问，李波与华银公司均称，除本案《内销商品房预售契约》外，二者之间再无其他合同关系。
另查四，二审审理中，本院赴涉案房屋进行勘验，拍摄了现场照片并制作勘验笔录，华银公司、李波及结识朋中心三方当事人均到场参加。
以上事实，有（2004）丰民初字第11125号民事判决书、（2006）二中民终字第16412号民事判决书、(2012)丰执异字第00112号执行裁定书、《内销商品房预售契约》（编号：169365）、收据、发票、完税证、联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票、暂住证、《北京市建设工程竣工验收备案表》、情况说明、证明、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效是法律对当事人一致意思表示的否定性评价，无效合同自始不发生法律效力。本案中，案件争议焦点在于李波与华银公司是否存在恶意串通，损害结识朋中心利益的情节。根据现已经查明的事实，李波与华银公司所陈述的交易过程具有以下特点：第一、李波提交的《内销商品房预售契约》载明的合同签订日期为2000年2月，但该合同始终未在相关行政管理部门进行预售登记备案，亦未有征收印花税的记载；第二、根据李波与华银公司的陈述，李波系以现金方式向华银公司一次性支付了35万元房款，但对于支付此数额较大款项的事实，仅有华银公司提供的收据及时隔十余年后开具的发票予以证明，李波及华银公司均未提供上述款项来源或走向的相关记录；第三，华银公司称李波于2000年签订《内销商品房预售契约》时，已经交纳了涉案房屋的公共维修基金、契税，但相应的公共维修基金收据、契税完税凭证，即须由买卖双方以外第三方出具的款项交纳证明，均形成于2012年涉案房屋被依法查封之后；第四、《内销商品房预售契约》载明的签订时间距今已逾十年，但涉诉房屋现仍登记在华银公司名下，在并无客观履行障碍的情况下，出卖人长期不履行合同主要义务，却未见买受人以积极方式主张权利；第五、根据李波与华银公司的陈述，李波长期未缴纳涉案房屋的物业费、供暖费，但始终未见华银公司就此提出异议。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象的某一点，尚可如李波、华银公司的上诉理由，解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。原审法院据此认定上述交易过程有悖常理，具有事实依据，本院予以确认。
另，经本院进一步核实，李波与华银公司所主张的事实存在下列明显疑点：第一、李波坚持主张其于签订合同时一并将契税款项交予华银公司，李波与华银公司亦均陈述当时交付的契税款项金额为3500元，但此金额所对应的税率与2000年施行的契税税率并不相符，反与现行的契税税率相符；第二、《内销商品房预售契约》直接写明涉案房屋的房号为“96号楼1706号”，但“96号楼”这一具体楼号门牌地址于2000年5月方才被公安机关核准确定，在此之前应以工程名称为准；第三、《内销商品房预售契约》第一条所约定的建筑面积与其后平面图所显示的面积并不相符，反与房屋最终实测面积相符，换言之，在涉案房屋尚未竣工验收、面积实测报告迟至一年后才出具的情况下，该合同已载明准确的实测面积，并以此作为合同对价的计价依据。据此，根据本案现已查明的事实足以认定本案《内销商品房预售契约》存在虚假成分。李波持此合同提起执行异议，阻却结识朋中心依法申请对华银公司的强制执行程序，显有恶意串通损害结识朋中心利益之意。原审法院结合本案案情，认定本案《内销商品房预售契约》无效，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李波与华银公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李波负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（已交纳），由李波负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李俊晔
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 丽
北京华银京华房地产开发有限责任公司等与北京结识朋图书中心房屋买卖合同纠纷上诉案
北京市第二中级人民法院
民事判决书
(2013)二中民终字第14505号
上诉人（原审被告）北京华银京华房地产开发有限责任公司。
法定代表人解国富，董事长。
委托代理人杨莫野，北京市大地律师事务所律师。
委托代理人李伟益。
上诉人（原审被告）李波。
委托代理人李维，北京市东易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京结识朋图书中心。
法定代表人朱卫军，总经理。
上诉人北京华银京华房地产开发有限责任公司（以下简称华银公司）、李波因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第01110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华银公司之委托代理人杨莫野、李伟益，李波及其委托代理人李维，北京结识朋图书中心（以下简称结识朋中心）之法定代表人朱卫军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月，结识朋中心诉至原审法院称：我单位在申请执行华银公司位于1706室房屋的过程中，李波对法院的执行查封提出异议，法院以（2012）丰执异字第00112号执行裁定书，认定李波提出的异议理由成立，裁定中止对该争议房屋的执行。我单位认为华银公司与李波签订的该购房合同与发票的时间不符，业主与开发公司有利害关系，且双方的购房行为有规避法院对该房产的执行，侵害我单位的执行财产利益之嫌。现我单位诉至法院，请求依法确认李波与华银公司订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
华银公司辩称：李波2000年2月13日与我公司签订合同，且于2月2日交纳房款、公维及相关税费，且一直占有诉争房屋，合同合法有效，不同意结识朋中心诉求。
李波辩称：诉争的1706号房屋已于2000年以合法合同卖给我，该行为合法有效，故请求依法驳回结识朋中心诉求。
原审法院认为：根据当事人提交的证据，李波与华银公司之间的买卖合同虽显示于2000年签订，但该合同至今未进行商品房预售备案登记。李波称其以35万元现金方式支付房款，但未提供35万元现金合法来源的凭证及实际交付的其它证据，亦未就家中何以存留35万元现金予以合理解释。华银公司在2000年2月收取房款后，迟至2011年12月才为李波开具发票。李波至今未取得涉案房屋所有权证书，但却未提供证据证明其主张过权利。上述情形均有悖常理。另李波虽提交联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票欲证明其实际入住，但却未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况。且其提交的契税、公共维修基金发票上显示的时间均为涉案房屋被查封后出具。综合上述情况，法院认为李波与华银公司存在恶意串通转移财产，损害债权人利益的情节。故结识朋中心以李波与华银公司恶意串通损害其权利为由，要求确认李波与华银公司之间订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效的请求，并无不当，法院应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，于2013年6月判决如下：北京华银京华房地产开发有限责任公司与李波订立的位于1706室房屋的《内销商品房预售契约》无效。
判决后，华银公司与李波均不服，分别向本院提起上诉。华银公司请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求或将本案发回重审，其主要上诉理由为：原审法院以“上述情形均有悖常理”，认定我公司与李波之间存在恶意串通，属认定事实错误；原审法院以李波“未提供相应物业、供暖等证明，证明其实际入住情况”，属于认定事实不清；原判在案件的证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵犯我公司的合法权益，特此上诉。李波请求撤销原判，改判驳回结识朋中心的诉讼请求，其主要上诉理由为：原审法院在认定事实上存在明显错误，房屋是否进行预售备案登记，是华银公司的义务和责任，至于没有取得产权证书，此责任是华银公司的，我一直在催促开发商办理；我家中有35万元现金未违反国家法律规定，也没有影响社会安定团结；我已提交充分证据证明了我的实际入住情况，我正是以不缴纳物业、供暖费的方式逼迫华银公司尽快办理房屋所有权证书；我于2000年2月14日就交纳了房款等费用，也有华银公司出具的收据予以证明，华银公司一直未给开发票，这与我无关；原判在证据采纳、事实查明认定上存在明显错误，已严重侵害我的合法权益，特此上诉。结识朋中心同意原判。
经审理查明： 2004年6月11日，结识朋中心因租赁华银公司的房屋跑水造成其财产损害，将华银公司诉至原审法院，要求华银公司赔偿损失4 832 071.20元。该案中，华银公司提出反诉，要求解除双方签订的2份《租房协议书》，并要求结识朋中心按合同约定给付所欠房租和供暖费。2006年8月9日，法院作出（2004）丰民初字第11125号民事判决书，判决：一、解除北京华银京华房地产开发有限责任公司与北京结识朋图书中心分别于二○○三年十月十八日、二○○四年二月二十六日签订的《租房协议书》。二、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内将其承租的一○七号房屋、地下二层房屋六间腾退给北京华银京华房地产开发有限责任公司。三、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月二千三百元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋自二○○四年四月二十二日至腾退之日的租金。四、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的一○七号房屋二○○四至二○○五年度、二○○五至二○○六年度供暖费六千八百七十五元四角。五、北京结识朋图书中心于本判决生效后十五日内按每月一千七百七十元的标准给付北京华银京华房地产开发有限责任公司其承租的地下二层房屋六间自二○○四年九月十日至腾退之日的租金。六、北京华银京华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿北京结识朋图书中心损失二百四十一万六千零三十五元六角。该判决作出后，华银公司不服判决提出上诉。2006年12月15日，本院作出（2006）二中民终字第16412号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决作出后，结识朋中心于2007年1月22日向原审法院申请强制执行，要求华银公司履行义务。原审法院于2012年7月17日依法将产权登记为华银公司的位于1706号房屋予以查封。2012年11月9日，李波向原审法院提出执行异议，认为该房屋属其个人财产，不应被法院查封，故请求法院解除对该房屋的查封。2012年11月12日，原审法院作出(2012)丰执异字第00112号执行裁定书，裁定：案外人李波所提异议理由成立。法院中止对1706号房屋的执行。
原审审理中，李波提供如下证据：
1、2000年2月13日的《内销商品房预售契约》（编号：169365），约定李波（乙方）购买华银公司（甲方）开发的1706号房屋，建筑面积76.71平方米，价款350 000元，一次性付款。第五条：……甲方交付房屋的日期为2000年4月30日，交付地点为本契约标的物所在地。第十二条：双方同意在签订本契约后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市丰台房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。第十七条：本契约正本一式两份，甲乙双方各执一份，副本共两份，房地产交易管理部门一份，甲方一份。李波所留联系电话为：67XXXXXX。结识朋中心不认可该证据真实性，认为该契约是李波与华银公司伪造的，合同上华银公司代理人当时不在该公司工作，而且合同上李波的联系电话并非李波本人。另外，结识朋中心认为如按合同约定应在2003年前办理合同备案、产权登记等事项，现在李波与华银公司却在法院查封房屋时仍没有办理。华银公司认可该证据真实性，并称由于该公司管理混乱，涉案房屋至今未办理合同备案、产权登记手续。李波称其曾多次要求华银公司为其办理房屋产权，华银公司一直未能办理。经原审法院向中国联通北京分公司查询，李波在该合同上所留电话登记人为华银公司。经原审法院询问，李波认可其从未就办理房屋所有权证书一事起诉华银公司，亦未就曾多次要求华银公司为其办理房屋产权的相关事实提供证据，李波另称其在合同上所留电话为其父亲李克学（该小区物业公司工作人员）办公室电话。
2、2000年2月2日，购房款350 000元收据。结识朋中心认为该收据是伪造的。华银公司认可该收据真实性。庭审中，李波称购房款系用家中留存现金及向朋友借款支付，但既未提供350 000元现金交割的其它凭证和借款凭证，亦未就现金来源给予合理解释。
3、2011年12月9日购房款350 000元的发票。结识朋中心认为该发票是后补的。华银公司认可该发票真实性。经原审法院询问，李波、华银公司均称由于华银公司工作失误，李波同时持有收据、发票。
4、2012年7月23日公共维修基金7000元的收据、2012年7月23日契税3500元的完税证。结识朋中心认可契税及公共维修基金已交，但认为时间是在房屋查封之后。华银公司认可票据真实性。经原审法院询问，华银公司称该税费在双方签约时，已由李波交纳，但由于公司管理混乱，直至2012年才由公司法人垫付钱款。
5、2009年8月14日的联通业务受理单，地址：1706号，联系人：李克学，联系电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
6、北京歌华有线数字电视试点社区受理登记表，姓名：李克学，安装地址：96-1706， 住宅电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
7、燃气缴费通知单、燃气费发票，地址96-1706。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
8、电信话费专用发票，电话：××××XXXXXX。结识朋中心认可该证据真实性，但认为与本案无关。华银公司认可该证据真实性。
二审审理中，李波为反驳结识朋中心的诉讼主张，另提交其父李克学历年的暂住证，其中载明的暂住地址依次为：96号楼1706；96号楼1706；96号1706室；1706室。结识朋中心对该证据的真实性不予认可，对其证明目的亦不予认可。华银公司认可上述证据的真实性及证明目的。就结识朋中心主张李波与华银公司之间存在利害关系一节。李波与华银公司均认可李波之父李克学曾于涉案房屋的物业公司任职，但否认双方之间存在利害关系。经本院询问，李波称其父已于2012年8月份退休，之前担任物业公司的经理职务，华银公司称该物业公司系其下属分公司，李波之父李克学于该公司主管物业工作。李波与华银公司均认可李克学曾负责处理结识朋中心的跑水事故。
另查一，涉诉房屋所在楼栋原工程名称为“商住楼工程（B栋）”，于2000年6月经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位同意竣工验收，并于2000年9月在相关行政管理部门进行竣工验收备案。同年5月24日，经公安机关审批，涉诉房屋所在楼栋的楼号门牌地址确定为“96号楼”。
另查二，经本院审查，李波于本案中提交的《内销商品房预售契约》，未粘贴印花税票，未加盖预售登记机关备案章。另，该契约第一条约定：建筑面积76.71平方米、该建筑面积为暂测面积；附件一所附房屋平面图记载的户型为“C反”、面积为75.57㎡。就上述面积差，华银公司解释为平面图粘贴有误。经本院要求，华银公司未能出具涉案房屋所在楼栋的实测面积报告书，亦未说明准确的实测时间。就此事实，本院赴测绘单位北京市丰台区房屋经营管理中心测绘队调查。经查，涉诉房屋所在楼栋系该单位2001年实测项目，涉案房屋的实测建筑面积为76.71平方米。
另查三，就涉案房屋的契税缴纳问题，经本院反复询问，李波均称其于合同签订时一并将契税款项交予华银公司，交纳的数额与其提交证据中载明的数额一致，为3500元。华银公司亦对此金额予以认可。另经本院询问，李波与华银公司均称，除本案《内销商品房预售契约》外，二者之间再无其他合同关系。
另查四，二审审理中，本院赴涉案房屋进行勘验，拍摄了现场照片并制作勘验笔录，华银公司、李波及结识朋中心三方当事人均到场参加。
以上事实，有（2004）丰民初字第11125号民事判决书、（2006）二中民终字第16412号民事判决书、(2012)丰执异字第00112号执行裁定书、《内销商品房预售契约》（编号：169365）、收据、发票、完税证、联通业务受理单、燃气缴费通知单、燃气费发票、电信话费专用发票、暂住证、《北京市建设工程竣工验收备案表》、情况说明、证明、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：合同无效是法律对当事人一致意思表示的否定性评价，无效合同自始不发生法律效力。本案中，案件争议焦点在于李波与华银公司是否存在恶意串通，损害结识朋中心利益的情节。根据现已经查明的事实，李波与华银公司所陈述的交易过程具有以下特点：第一、李波提交的《内销商品房预售契约》载明的合同签订日期为2000年2月，但该合同始终未在相关行政管理部门进行预售登记备案，亦未有征收印花税的记载；第二、根据李波与华银公司的陈述，李波系以现金方式向华银公司一次性支付了35万元房款，但对于支付此数额较大款项的事实，仅有华银公司提供的收据及时隔十余年后开具的发票予以证明，李波及华银公司均未提供上述款项来源或走向的相关记录；第三，华银公司称李波于2000年签订《内销商品房预售契约》时，已经交纳了涉案房屋的公共维修基金、契税，但相应的公共维修基金收据、契税完税凭证，即须由买卖双方以外第三方出具的款项交纳证明，均形成于2012年涉案房屋被依法查封之后；第四、《内销商品房预售契约》载明的签订时间距今已逾十年，但涉诉房屋现仍登记在华银公司名下，在并无客观履行障碍的情况下，出卖人长期不履行合同主要义务，却未见买受人以积极方式主张权利；第五、根据李波与华银公司的陈述，李波长期未缴纳涉案房屋的物业费、供暖费，但始终未见华银公司就此提出异议。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现上述现象的某一点，尚可如李波、华银公司的上诉理由，解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。原审法院据此认定上述交易过程有悖常理，具有事实依据，本院予以确认。
另，经本院进一步核实，李波与华银公司所主张的事实存在下列明显疑点：第一、李波坚持主张其于签订合同时一并将契税款项交予华银公司，李波与华银公司亦均陈述当时交付的契税款项金额为3500元，但此金额所对应的税率与2000年施行的契税税率并不相符，反与现行的契税税率相符；第二、《内销商品房预售契约》直接写明涉案房屋的房号为“96号楼1706号”，但“96号楼”这一具体楼号门牌地址于2000年5月方才被公安机关核准确定，在此之前应以工程名称为准；第三、《内销商品房预售契约》第一条所约定的建筑面积与其后平面图所显示的面积并不相符，反与房屋最终实测面积相符，换言之，在涉案房屋尚未竣工验收、面积实测报告迟至一年后才出具的情况下，该合同已载明准确的实测面积，并以此作为合同对价的计价依据。据此，根据本案现已查明的事实足以认定本案《内销商品房预售契约》存在虚假成分。李波持此合同提起执行异议，阻却结识朋中心依法申请对华银公司的强制执行程序，显有恶意串通损害结识朋中心利益之意。原审法院结合本案案情，认定本案《内销商品房预售契约》无效，处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李波与华银公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由李波负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京华银京华房地产开发有限责任公司负担35元（已交纳），由李波负担35元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李俊晔
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 李 丽
