北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第00779号
上诉人（原审被告）李文。
被上诉人（原审原告）任启旺。
上诉人李文因与被上诉人任启旺农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第06317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，任启旺起诉至原审法院称：我在北京市通州区马驹桥镇柴务村（以下简称柴务村）××原有宅院一套。1997年9月14日，我与李文双方达成《买卖房产协议书》（以下简称协议书），约定我将自己的上述房屋出售给李文，价款为12000元。双方签订合同后，李文支付了价款，我交付了房屋。李文为城镇居民户籍，我认为双方签订的协议书违反了农村房屋禁止向本集体以外的其他成员、城镇居民出售的相关法律规定，应属协议无效，双方应当返还财产。现要求双方于1997年9月14日签订的协议书无效，李文将上述房产腾退给我，并承担本案诉讼费用。
李文辩称：我不同意任启旺起诉中的3项请求，任启旺与我当时是1997年经人介绍认识后，提出房屋买卖。双方在1997年9月14日签署协议书，该协议书约定双方自愿将任启旺在柴务村的房屋卖给我所有。协议书是通过书面签订，有村委会人在场，介绍人也签字了，我认为该协议书的签订及成立是双方真实的意思表示，经过房屋所在区域村委会领导确认，协议真实有效。协议书签订后，我及配偶事实在诉争房屋实际居住，同时将院子进行了新房搭建，至今院内房屋有21.5间，房屋包括最初购买任启旺的6.5间，在1998年进行了翻建及装修，已经同1997年时不一样了。从协议书签订后的事实看，我一家对该房屋实际占有及添附，对房屋后期增值及收益都起到了至关重要的作用，从长期占用使用的事实看，该协议书同样是有效的。本协议书在1997年9月14日签订后任启旺在柴务村新批了另外一块宅基地，任启旺对现在的房屋没有使用及相关权利。柴务村收取了我1500元入户费，按照村委会相关规定，收取入户费的买房人，享受与村民一样的待遇。从集体土地管理角度看，柴务村认可协议书的签订，收取入户费，该协议书已经不属于私下签订，属于得到相关部门的确认。从有关政策看，该协议书同样有效。本案房屋购买后长达数年，2011年该区域准备拆迁任启旺起诉，我认为属于利益驱使，请法庭酌情考虑，驳回任启旺的诉讼请求。
原审法院经审理查明：任启旺系北京市通州区马驹桥镇柴务村村民，李文非该村村民。1997年9月14日，任启旺与李文签订协议书，约定任启旺将位于柴务村××的北房大小10间卖给李文，凡属于此房范围之内李文有权管理和占用，价格12000元。此外，协议书还约定了其他事项。协议书签订后，任启旺将上述房屋院落交给李文，李文给付任启旺购房款12000元。本案在审理过程中，经北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达公司）对柴务村××房屋、地上附属物及宅基地区位补偿价的价值进行了评估。2013年8月16日，仁达公司出具估价报告，结果为柴务村××房屋及地上附属物价格187874元，宅基地区位补偿价332500元。庭审中，李文要求如果协议书无效要求腾退房屋，导致的损失赔偿另案解决。
原审法院经审理确认：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。任启旺与李文非同一集体经济组织成员，双方所买卖的房屋坐落在集体所有的土地上，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的，故任启旺与李文签订的房屋买卖契约应认定无效。任启旺要求确认双方签订的协议书无效的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。任启旺与李文签订的购房协议书无效后，李文应将房屋返还给任启旺，而任启旺亦应返还购房款，且双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。李文作为买受人受到相应损失，对其损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素予以确定。但李文要求上述损失的赔偿问题另案解决，法院对此不持异议。李文虽未提出反诉要求任启旺返还购房款，但任启旺同意返还购房款12000元，法院对此亦无异议。据此，原审法院于2013年10月判决如下：一、任启旺与李文于一九九七年九月十四日签订的协议书无效；二、李文将位于北京市通州区马驹桥镇柴务村××的房屋及院落返还给任启旺，于判决生效之日起十五日内执行清；三、任启旺返还李文购房款一万二千元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李文不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回任启旺的诉讼请求或者发回重审。李文认为：我与任启旺所签协议书有效，因为：1、村委会收取李文入户费，李文享受村民待遇；2、李文翻建房屋取得北京市通州区马驹桥镇人民政府规划建设办公室颁发的《农村私有房屋用地建设工程规划许可证》，表明有关管理机构已经认可李文购房。任启旺同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实无异。
上述事实，有证明、集体土地建设用地使用证、协议、收据、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：李文与任启旺签订了协议书，约定任启旺将通州区马驹桥镇柴务村××北房10间及院落卖予李文。因李文并非北京市通州区马驹桥镇柴务村村民，其无权取得涉案的宅基地使用权。双方签订的协议书违反了法律的强制性规定，故该协议书应属无效。李文上诉主张村委会认可其享受村民待遇以及镇政府规划办公室为李文颁发翻建房屋规划许可证，故李文购房合法之意见，因上述情况并不能改变××院所占用土地的性质，亦不能改变××院所占用土地归村集体经济组织所有的事实，故李文的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，李文应将××的房屋及院落返还任启旺。任启旺自愿返还李文购房款，本院予以确认。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由李文负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由李文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
代理审判员 薛 妍
代理审判员 贾 旭
二〇一四年一月二十日
书 记 员 周艳雯
