北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第16436号
上诉人（原审原告）马锦伟。
被上诉人（原审被告）刘景生。
被上诉人（原审被告）姚淑霞。
被上诉人（原审第三人）北京中恒金苑投资管理公司。
法定代表人陈建生，董事长。
上诉人马锦伟因土地租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2012）丰民初字第8904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年4月，马锦伟起诉至原审法院称：2003年3月5日，我与刘景生签订《土地租赁协议书》，约定租赁期限自2003年3月6日起至2030年3月6日止，年租金15000元，刘景生提供水电，水电费由我支付，我可以在土地上搞建设，刘景生不得干预，在租期内如遇国家征地、乡镇规划需要拆迁按照国家有关规定所赔损失归我所有。2005年8月30日，姚淑霞与北京市丰台区南苑农工商联合公司（下称南苑农工商公司）签订《场地有偿使用协议》，将涉案土地提供给姚淑霞有偿使用。2005年11月，南苑农工商公司同意将位于北京市丰台区南苑五爱屯团河路北口车站东300米处土地、房屋（即《土地租赁协议书》、《场地有偿使用协议》所约定的场地）提供给我使用，成立公司。我即成立北京腾云龙鞋业有限公司（下称腾云龙公司）加工皮鞋、箱包。后南苑农工商公司更名为北京中恒金苑投资管理公司（下称中恒公司）。刘景生、姚淑霞、中恒公司将农用地、房屋租赁给我使用，违反法律规定，属无效行为，应承担赔偿责任。我所有损失都是中恒公司造成的。请求判令我与刘景生签订的《土地租赁协议书》无效，判令刘景生、姚淑霞、中恒公司赔偿我房屋重置成新价及附属物价值415280元、鉴定费2100元、经营损失671185.88元、搬迁费32112元、人员看场损失192000元。
刘景生、姚淑霞辩称：刘景生按协议将上述土地出租给马锦伟，现国家征地与我们无关，不同意马锦伟诉讼请求。
中恒公司述称：我公司与马锦伟无合同关系，我公司与姚淑霞的协议已协议终止，现土地上的房屋也未拆除，不同意马锦伟诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，2003年3月5日，马锦伟与姚淑霞之夫刘景生就姚淑霞具有使用权的涉案土地的租赁事宜签订了《土地租赁协议书》。随后，马锦伟将该土地上原有的几间房屋及暖棚拆除擅自搭建了500余平方米的房屋并铺设了1000多平方米的地面。2005年8月30日，中恒公司与姚淑霞就上述土地补签了《场地有偿使用协议》。上述协议履行期间，马锦伟一直在上述场地上经营并向刘景生、姚淑霞支付租金至2010年2月。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。鉴于双方约定租赁的涉案土地系农民集体所有的土地，且马锦伟租赁上述土地并非用于农业建设，双方所签《土地租赁协议书》违反了上述法律规定，故该协议书应认定无效。对此，双方均有一定责任，故马锦伟应自行承担相应的经济损失。基于上述事实，故对马锦伟请求判令双方签订的《土地租赁协议书》无效并要求刘景生、姚淑霞合理赔偿其因此造成的经济损失的诉讼请求应予准许。对马锦伟缺乏事实及法律依据的诉讼请求，法院难以支持。据此，原审法院于2013年8月判决：一、马锦伟与刘景生签订的《土地租赁协议书》无效；二、马锦伟于判决生效后七日内将其承租的位于北京市×××三百米处的土地全部腾退给刘景生、姚淑霞；三、刘景生、姚淑霞于判决生效后七日内赔偿马锦伟二十万七千六百四十元；四、驳回马锦伟其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马锦伟不服，上诉至本院称：我租用涉案土地长达7年的时间里，中恒公司从未提出异议，并于2005年11月向工商部门出具证明，同意将涉案土地提供给我使用成立公司。如果没有中恒公司的同意，我就无法成立公司，不能办理营业执照，也就无法在此加工经营。2010年5月中恒公司以首都“城南行动计划”顺利进行为由，要求我拆除涉案土地上的房屋，并在村口设置关卡，禁止我进入涉案土地，并断水断电不让我生产经营，给我造成巨大经济损失。中恒公司的责任最大。刘景生、姚淑霞对合同无效存在过错责任。我在一审起诉时并未要求腾退土地，原审法院判决我腾退土地，显属不当。综上，请求二审法院撤销原判第二、三、四项，判令刘景生、姚淑霞、中恒公司赔偿我房屋重置成新价及附属物价值415280元、鉴定费2100元、经营损失671185.88元、搬迁费32112元、人员看场损失192000元。刘景生、姚淑霞对原审判决有异议，但未提出上诉。中恒公司同意原判。
经审理查明：刘景生与姚淑霞系夫妻关系。案外人姚树林、姚志刚系姚淑霞之兄弟。
2001年3月1日，北京市丰台区南苑农工商联合公司第四分公司（下称南苑农工商第四分公司）为姚树林、姚志刚向工商部门出具证明载明，此二人在南苑第四分公司开办养殖业，该处产权归我单位所有，同意将面积1200平方米提供给该个体工商户使用，期限自2001年1月1日起至2030年1月1日。南苑农工商公司在上述证明上加盖公司印章。上述证明所涉及的集体土地实际为姚淑霞使用。
2003年3月5日，马锦伟（承租方）与姚淑霞之夫刘景生（出租方）就位于北京市×××300米处土地的租赁事宜签订《土地租赁协议书》，约定：马锦伟自2003年3月6日起至2030年3月6日止以年租金15000元租赁上述土地用于存放建筑材料及维修加工。随后，马锦伟将该土地上原有的几间房屋及暖棚拆除搭建了500余平方米的房屋并铺设了1000多平方米的地面。诉讼中，刘景生、姚淑霞表示《土地租赁协议书》出租方落款的字是刘景生签署，但出租方是他们夫妻二人。经本院询问马锦伟其认为《土地租赁协议书》的合同相对方是谁，马锦伟表示因为刘景生与姚淑霞系夫妻关系，所以不论协议书上写的出租方是谁，都一样。马锦伟另表示其签订上述协议时知道涉案土地系农民集体所有的土地。
2005年8月30日，南苑农工商第四分公司与姚淑霞就涉案土地签订《场地有偿使用协议》，约定使用期限为10年，自2005年8月30日起至2015年8月30日止。南苑农工商公司在该协议上加盖合同专用章。2005年11月，马锦伟成立腾云龙公司时，南苑农工商第四分公司、南苑农工商公司为其出具了企业住所（经营场所）证明，协助其办理腾云龙公司的注册登记。2005年12月31日，北京市丰台区环境保护局为腾云龙公司出具了《关于北京腾云龙鞋业有限公司建设项目环境影响报告表的批复》。此后，马锦伟在上述场地上从事皮鞋加工生产等经营活动，并向刘景生、姚淑霞支付租金至2010年2月。
2008年12月22日，南苑农工商公司名称变更为中恒公司。2010年5月14日，中恒公司与姚淑霞签订《终止协议书》，约定：为首都“城南行动计划”的顺利进行，创造良好的环境，根据区政府环境整治的总体要求，坚决拆除各类违法建设。根据国家和本市有关法律法规，任何单位和个人未取得规划许可，擅自建设的建筑物、构筑物或设施以及逾期未拆除的临时建设工程，均属违法建设。本地区内的违法建设，自2010年3月29日发布公告十五日内自行拆除；逾期不能自行拆除的，由相关部门依法强制拆除。双方经协商，从即日起终止原签订所有租赁合同，本协议一式两份，双方签字生效。协议签订后，中恒公司退还姚淑霞租金及补偿款23000元。原审审理中，姚淑霞对《终止协议书》中其签名予以否认，对此，中恒公司要求对《终止协议书》中姚淑霞签名的真伪进行笔迹鉴定。原审法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对中恒公司的上述申请进行了笔迹鉴定。2013年6月8日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：检材落款“乙方”处的“姚淑霞”签名与样本中的“姚淑霞”签名是同一人书写。经查，《终止协议书》乙方落款处“姚淑霞”系刘景生签署，中恒公司、姚淑霞对此均不持异议。
原审审理中，根据马锦伟的申请，原审法院委托北京市仁达房地产评估有限公司对马锦伟在涉案土地上搭建房屋的重置成新价及附属物价值进行评估鉴定，鉴定结果为415280元。刘景生、姚淑霞表示不同意利用上述房屋及附属物。
上述事实，有双方当事人陈述、《土地租赁协议书》、《场地有偿使用协议》、《终止协议书》、《房产评估报告》、《司法鉴定意见书》等证据在案佐证。
本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，刘景生与马锦伟签订《土地租赁协议书》将位于北京市丰台区五爱屯团河路北口站东300米处土地租赁给马锦伟用于皮鞋加工生产等经营活动，鉴于上述土地系农民集体所有，该土地被出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，原审判决认定《土地租赁协议书》无效，并无不当。
根据查明的事实，马锦伟作为承租人在签订《土地租赁协议书》时对涉案土地的性质系明知，刘景生作为《土地租赁协议书》的出租人将涉案土地出租用于非农业建设，因此，双方当事人对该协议书的无效负有同等过错。
对于马锦伟在涉案土地上建造的房屋及附属物，现刘景生不同意利用，对于该项损失，刘景生应当按照其过错程度承担赔偿责任，马锦伟亦应按照其过错自行承担部分损失，其上诉要求刘景生承担全部损失，本院不予支持。虽然《土地租赁协议书》出租方处系刘景生签字，但是诉讼中刘景生、姚淑霞均认可其二人系该协议的出租方，马锦伟对此亦不持异议，原审法院判决刘景生、姚淑霞共同对《土地租赁协议书》无效后出租方的过错承担责任并无不当。
对于评估鉴定涉案土地上房屋及附属物价值发生的鉴定费用，因马锦伟对《土地租赁协议书》的无效存在过错，应当负担部分鉴定费用，原审法院对此处理并无不妥。
马锦伟上诉要求刘景生、姚淑霞承担其经营损失、搬迁费、人员看场损失，缺乏充分依据，本院不予支持。
关于马锦伟上诉主张其在起诉时未要求腾退土地一节，合同无效后，承租人因该合同取得的财产，应当向出租人返还，原审法院判决马锦伟予以腾退，并无不当。
关于马锦伟上诉要求中恒公司承担责任一节，本案系土地租赁合同纠纷，虽然马锦伟主张中恒公司同意其在涉案土地经营，但是中恒公司并非马锦伟的合同相对方，与马锦伟之间不存在直接的租赁合同关系，马锦伟要求中恒公司承担合同责任，本院不予支持，马锦伟上诉主张中恒公司设置关卡、断水断电给其造成损失，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，当事人可以另行解决。
综上，马锦伟的上诉请求，缺乏充分依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费4800元，由马锦伟负担1050元（已交纳）；由刘景生、姚淑霞负担3750元（马锦伟已预交1050元，北京中恒金苑投资管理公司已预交2700元，刘景生、姚淑霞于本判决生效后7日内分别给付马锦伟1050元、北京中恒金苑投资管理公司2700元）。
一审案件受理费16614元，由马锦伟负担13986元（已交纳），由刘景生、姚淑霞负担2628元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费16614元，由马锦伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 刘苑薇
代理审判员 何江恒
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 祝 石
