北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第01559号
上诉人（原审原告）李某。
上诉人（原审原告）孙某某
被上诉人（原审被告）邓某。
被上诉人（原审被告）李某某。
上诉人李某、孙某某因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2011）西民初字第27723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某、孙某某在原审法院起诉称：北京市西城区某某336室、337室和338室原系某某部的公房。336室的承租人为原告李某，337室和338室的承租人为邓某某，其子李某某实际使用。1991年至2003年期间，原告一直与被告邓某某次子李某1一家共同居住于上述房屋内，原告居住336室，李某1一家居住337和338室。2003年，李某1一家搬出337室和338室，被告李某某一家搬入。后被告李某某向原告提出轮换租用对方房屋以便单独居住的方案，并以孩子上小学为由提出要先行居住上述房产。出于对被告李某某家人处境的理解，原告同意了被告李某某提出的方案。2003年9月15日，原告与二被告就上述房屋的相互租赁事宜达成了口头协议。约定原告先将336室出租给被告李某某一家居住，租赁期为2003年9月15日至2008年9月15日。从2008年9月15日至2013年9月15日，二被告再将337室和338室出租给原告居住。随后，合同各方实际履行了该口头协议，期间未产生任何争议。2008年9月15日，上述租赁期限届满后，二被告恳求原告延长租期时间，并以书面形式续订了《住房租赁协议》，原告将336室出租给二被告的租赁期限延长至2010年9月15日，二被告将337室和338室出租给原告居住的时间相应调整为2010年9月15日至2015年9月15日，双方的租金价格也签订的十分清楚，其他内容不变。2010年9月15日经延长的租赁期限届满，但二被告至今未将337室和338室腾退交给原告使用。原告认为，原、被告双方签订的《住房租赁协议》为当事人各方的真实意思表示，并未违反国家有关法律法规的规定，且产权单位亦表示认可，应为合法有效。原告自上述《住房租赁协议》签订之后至今，克服了子女上学、租金上涨等多种困难，一直本着诚实信用的原则严格地按照协议履行着自己的合同义务，从未要求对合同内容进行变更或违反合同约定。二被告的上述做法严重违反了双方签订的《住房租赁协议》和我国的相关法律法规，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，要求：判令二被告依据《住房租赁协议》腾退北京市西城区某某337室和338室，并将两间房屋交由原告使用；诉讼费由被告负担。
李某某在原审法院辩称：2003年9月15日，就我租赁北京市西城区某某336号房屋一事，我与原告达成的是书面《房屋租赁合同》，并非口头协议，该合同中没有任何字样和任何条款规定了“相互租赁”的内容。2006年11月2日原告李某与我续签了第二份书面《房屋租赁协议》，亦非口头协议。该协议中亦未约定“相互租赁”的内容。2008年9月15日，原告孙某某突然提出要收回336号房屋，当时我没有任何心理准备，我跟原告说即使到别处租房或买房也要一段时间，不能马上搬走。原告孙某某称可以允许一段时间，条件是要求我将337号和338号房屋租给原告使用。原告明知337号和338号公房的承租人是被告邓某某而不是我，我在未得到承租人书面同意或者授权的情况下，无权将公租房转租给他人使用。故该转租行为无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
邓某某在原审法院辩称：我与原告之间不存在任何房屋租赁合同关系。北京市西城区某某337室和338室是我承租国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心房产基建处的产权房，该房屋永久性归我使用，且产权人也不允许我将上述房屋转租给他人，因此原告的诉讼请求没有任何事实依据。被告李某某对337室和338室房屋没有转租权，李某某与原告达成的任何转租上述房屋的行为均无效。原告诉称产权单位对转租“亦表示认可”不属实，租赁合同中第六条第1款明确规定承租人不得转租。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
原审法院经审理查明：原告李某系北京市西城区某某336号房屋的承租人，被告邓某某系北京市西城区某某337、338号房屋的承租人。
2003年9月15日，原告孙某某与被告李某某就北京市西城区某某336号房屋签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋的租期为三年，自2003年9月15日至2006年9月15日。合同期满后出租方如未遇特殊情况（居住地拆迁等）可顺延两年，租金每月800元，以一年方式结付。
合同到期后，原告李某与被告李某某于2006年11月2日就上述房屋再次签订《住房租赁协议》，约定甲方（即本案原告李某）同意乙方（即本案被告李某某）续租一年，租期自2006年9月16日至2007年9月15日，月租金为一千元，租金以现金方式支付全年。
2008年9月15日，原告孙某某与被告李某某就上述房屋再次签订《住房租赁协议》，约定：双方就乙方继续租用西城区336号住房一事，在双方前期协议的基础上，经过充分协商，甲（即本案原告孙某某）乙双方达成续租协议如下，自2008年9月15日至2010年9月15日将甲方的产权房336室租给乙方居住，自2010年9月16日至2015年9月15日将乙方的产权房3门337-338号两间住房租给甲方居住。甲方从2003年9月15日将336号一室租给乙方使用，租期为两个阶段共伍年，现已到期。甲方同意乙方再续租贰年，唯一条件是：到2010年9月15日到期后，甲方租乙方的同一单元内337-338号两间住房。租期为伍年。甲方将336号房租给乙方，月租金为人民币壹仟元整，租金以现金方式支付全年。自2010年9月15日起，乙方将337-338号两间住房租给甲方居住，月租金为壹仟伍佰元整，租金以现金方式支付全年……
另查，被告李某某交纳了在上述房屋内居住期间的租金。原告二人于2010年11月底搬回西城区336号房屋内居住。北京市西城区某某337、338号房屋现无人使用。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人当庭陈述、住房租赁协议、住房证、房屋租赁合同等相关证据在案佐证。
原审法院判决认为：北京市西城区某某337、338号房屋的承租人系被告邓某某，被告李某某既非上述房屋的产权人，亦非承租人，故其与原告孙某某于2008年9月15日签订的《住房租赁协议》中，约定2010年9月16日至2015年9月15日将上述房屋租给孙某某居住的内容应属无效。原告据此要求二被告将上述房屋交给其使用，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：驳回原告李某、孙某某的诉讼请求。
李某、孙某某不服原审判决，以其与李某某达成过互相租赁房屋的口头协议并在2008年在租赁协议中予以体现，邓某某对此知情且未提出异议，应视为认可协议为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求。
邓某某、李某某同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋的承租人为邓某某，李某某无权将该房屋出租给孙某某。现邓某某明确表示不同意李某某与孙某某所签《住房租赁协议》中的相关内容，故李某、孙某某要求邓某某、李某某履行协议缺乏法律依据。李某、孙某某主张邓某某对李某某与孙某某互相租赁房屋的事实知情的上诉理由，缺乏充分证据予以支持，本院不予采纳。李某、孙某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由李某、孙某某负担 (已交纳)。
二审案件受理费七十元，由李某、孙某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 万丽丽
二○一二年 三 月十六日
书 记 员 杨 洁
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第01559号
上诉人（原审原告）李某。
上诉人（原审原告）孙某某
被上诉人（原审被告）邓某。
被上诉人（原审被告）李某某。
上诉人李某、孙某某因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2011）西民初字第27723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某、孙某某在原审法院起诉称：北京市西城区某某336室、337室和338室原系某某部的公房。336室的承租人为原告李某，337室和338室的承租人为邓某某，其子李某某实际使用。1991年至2003年期间，原告一直与被告邓某某次子李某1一家共同居住于上述房屋内，原告居住336室，李某1一家居住337和338室。2003年，李某1一家搬出337室和338室，被告李某某一家搬入。后被告李某某向原告提出轮换租用对方房屋以便单独居住的方案，并以孩子上小学为由提出要先行居住上述房产。出于对被告李某某家人处境的理解，原告同意了被告李某某提出的方案。2003年9月15日，原告与二被告就上述房屋的相互租赁事宜达成了口头协议。约定原告先将336室出租给被告李某某一家居住，租赁期为2003年9月15日至2008年9月15日。从2008年9月15日至2013年9月15日，二被告再将337室和338室出租给原告居住。随后，合同各方实际履行了该口头协议，期间未产生任何争议。2008年9月15日，上述租赁期限届满后，二被告恳求原告延长租期时间，并以书面形式续订了《住房租赁协议》，原告将336室出租给二被告的租赁期限延长至2010年9月15日，二被告将337室和338室出租给原告居住的时间相应调整为2010年9月15日至2015年9月15日，双方的租金价格也签订的十分清楚，其他内容不变。2010年9月15日经延长的租赁期限届满，但二被告至今未将337室和338室腾退交给原告使用。原告认为，原、被告双方签订的《住房租赁协议》为当事人各方的真实意思表示，并未违反国家有关法律法规的规定，且产权单位亦表示认可，应为合法有效。原告自上述《住房租赁协议》签订之后至今，克服了子女上学、租金上涨等多种困难，一直本着诚实信用的原则严格地按照协议履行着自己的合同义务，从未要求对合同内容进行变更或违反合同约定。二被告的上述做法严重违反了双方签订的《住房租赁协议》和我国的相关法律法规，为维护原告的合法权益，现起诉至法院，要求：判令二被告依据《住房租赁协议》腾退北京市西城区某某337室和338室，并将两间房屋交由原告使用；诉讼费由被告负担。
李某某在原审法院辩称：2003年9月15日，就我租赁北京市西城区某某336号房屋一事，我与原告达成的是书面《房屋租赁合同》，并非口头协议，该合同中没有任何字样和任何条款规定了“相互租赁”的内容。2006年11月2日原告李某与我续签了第二份书面《房屋租赁协议》，亦非口头协议。该协议中亦未约定“相互租赁”的内容。2008年9月15日，原告孙某某突然提出要收回336号房屋，当时我没有任何心理准备，我跟原告说即使到别处租房或买房也要一段时间，不能马上搬走。原告孙某某称可以允许一段时间，条件是要求我将337号和338号房屋租给原告使用。原告明知337号和338号公房的承租人是被告邓某某而不是我，我在未得到承租人书面同意或者授权的情况下，无权将公租房转租给他人使用。故该转租行为无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
邓某某在原审法院辩称：我与原告之间不存在任何房屋租赁合同关系。北京市西城区某某337室和338室是我承租国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心房产基建处的产权房，该房屋永久性归我使用，且产权人也不允许我将上述房屋转租给他人，因此原告的诉讼请求没有任何事实依据。被告李某某对337室和338室房屋没有转租权，李某某与原告达成的任何转租上述房屋的行为均无效。原告诉称产权单位对转租“亦表示认可”不属实，租赁合同中第六条第1款明确规定承租人不得转租。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
原审法院经审理查明：原告李某系北京市西城区某某336号房屋的承租人，被告邓某某系北京市西城区某某337、338号房屋的承租人。
2003年9月15日，原告孙某某与被告李某某就北京市西城区某某336号房屋签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋的租期为三年，自2003年9月15日至2006年9月15日。合同期满后出租方如未遇特殊情况（居住地拆迁等）可顺延两年，租金每月800元，以一年方式结付。
合同到期后，原告李某与被告李某某于2006年11月2日就上述房屋再次签订《住房租赁协议》，约定甲方（即本案原告李某）同意乙方（即本案被告李某某）续租一年，租期自2006年9月16日至2007年9月15日，月租金为一千元，租金以现金方式支付全年。
2008年9月15日，原告孙某某与被告李某某就上述房屋再次签订《住房租赁协议》，约定：双方就乙方继续租用西城区336号住房一事，在双方前期协议的基础上，经过充分协商，甲（即本案原告孙某某）乙双方达成续租协议如下，自2008年9月15日至2010年9月15日将甲方的产权房336室租给乙方居住，自2010年9月16日至2015年9月15日将乙方的产权房3门337-338号两间住房租给甲方居住。甲方从2003年9月15日将336号一室租给乙方使用，租期为两个阶段共伍年，现已到期。甲方同意乙方再续租贰年，唯一条件是：到2010年9月15日到期后，甲方租乙方的同一单元内337-338号两间住房。租期为伍年。甲方将336号房租给乙方，月租金为人民币壹仟元整，租金以现金方式支付全年。自2010年9月15日起，乙方将337-338号两间住房租给甲方居住，月租金为壹仟伍佰元整，租金以现金方式支付全年……
另查，被告李某某交纳了在上述房屋内居住期间的租金。原告二人于2010年11月底搬回西城区336号房屋内居住。北京市西城区某某337、338号房屋现无人使用。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人当庭陈述、住房租赁协议、住房证、房屋租赁合同等相关证据在案佐证。
原审法院判决认为：北京市西城区某某337、338号房屋的承租人系被告邓某某，被告李某某既非上述房屋的产权人，亦非承租人，故其与原告孙某某于2008年9月15日签订的《住房租赁协议》中，约定2010年9月16日至2015年9月15日将上述房屋租给孙某某居住的内容应属无效。原告据此要求二被告将上述房屋交给其使用，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：驳回原告李某、孙某某的诉讼请求。
李某、孙某某不服原审判决，以其与李某某达成过互相租赁房屋的口头协议并在2008年在租赁协议中予以体现，邓某某对此知情且未提出异议，应视为认可协议为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求。
邓某某、李某某同意原审判决。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋的承租人为邓某某，李某某无权将该房屋出租给孙某某。现邓某某明确表示不同意李某某与孙某某所签《住房租赁协议》中的相关内容，故李某、孙某某要求邓某某、李某某履行协议缺乏法律依据。李某、孙某某主张邓某某对李某某与孙某某互相租赁房屋的事实知情的上诉理由，缺乏充分证据予以支持，本院不予采纳。李某、孙某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由李某、孙某某负担 (已交纳)。
二审案件受理费七十元，由李某、孙某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 万丽丽
二○一二年 三 月十六日
书 记 员 杨 洁
