北京市第二中级人民法院民事判决书
(2014)二中民终字第02991号
上诉人（原审被告、反诉原告）王小琳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京九鼎财富投资基金管理有限公司。
法定代表人及芳，董事长。
上诉人王小琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第06897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王小琳及其委托代理人王衎与被上诉人北京九鼎财富投资基金管理有限公司之委托代理人段秀凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月，北京九鼎财富投资基金管理有限公司（以下称九鼎公司）起诉至原审法院称：我公司原名称为北京豪迈基业防务科技产业投资基金管理有限公司。2011年8月8日，与王小琳签订租赁合同，我公司支付王小琳2个月租金126046元作为定金，租期开始后转为押金。租期届满后，我公司搬离王小琳的房屋，并申请王小琳退还押金，王小琳已经退还13865.06元，尚欠112180.94元未退还。根据合同约定，租期结束后出租方10天内应该退还押金，而王小琳没有退还。2012年11月6日，我公司委托律师发函。2012年11月13日，王小琳接到律师函。按照合同第9.3条的同等原则，我公司要求王小琳支付滞纳金。现我公司诉至法院，要求判令王小琳退还我公司租房押金112180.94元、支付2012年9月10日至2012年11月13日期间利息（以126046元为基数，按同期人民银行贷款利率计算）、支付2012年11月14日至实际给付之日的滞纳金（以112180.94元为基数，按照每日1%的标准计算），诉讼费由王小琳承担。
王小琳辩称并反诉称：2011年8月6日，双方签订租赁合同，租赁房屋地点为北京市西城区阜外大街2号万通新世界广场写字楼A座1011、1012、1015室，合同期限为2011年9月1日至2012年8月31日。租金每月63023元，每二月支付一次。租金需于支付下期开始前的5日内付清。签合同时九鼎公司支付二个月租金作为定金。租期开始后定金转为押金。合同到期后我方已经扣除了九鼎公司的违约金。九鼎公司第一期支付租金的时间是2011年9月9日，违约9天，违约金11344.14元。九鼎公司第二期支付租金的时间是2011年11月11日，违约11天，违约金13865.06元。九鼎公司第三期支付租金的时间是2012年1月13日，违约13天，违约金16385.98元。九鼎公司第四期支付租金的时间是2012年3月14日，违约14天，违约金17646.44元。九鼎公司第五期支付租金的时间是2012年5月15日，违约15天，违约金18906.90元。九鼎公司第六期支付租金的时间是2012年7月27日，违约27天，违约金34032.42元。上述违约天数共计89天，违约金共计112180.94元，每期按照126046的1%并乘以违约天数计算。现我不同意九鼎公司诉讼请求，并提起反诉，要求判令九鼎公司返还押金13865.06元、支付我逾期支付房屋租金的违约金112180.94元以及利息（自2012年11月14日至实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）、2011年8月16日至2012年11月13日期间物业费及违约金206571元，诉讼费由九鼎公司承担。
针对王小琳的反诉，九鼎公司辩称：双方的《租赁合同》我公司签字是8月8日，被告签字是8月6日，应该以最后签字为准。王小琳所述房屋租赁地址、时间、租金情况属实。王小琳接到我公司律师函后仅退还了部分押金。王小琳应及时返还剩余押金。我公司不清楚王小琳所述的违约金计算情况，违约金数额超出王小琳的损失。我公司是2011年9月9日支付第一期租金，按照我公司和工作人员的理解。下期租金应按第一期租金日起计算，2011年10月10日至2011年10月14日期间，我公司应支付第二期租金。我公司是在2011年10月10日支付的第二笔租金，我公司没有延期。第三期租金应以2011年10月10日起计算，我公司可在2012年1月11日至2012年1月15日期间支付王小琳租金，我公司实际是在2012年1月13日支付的，不存在违约。以此类推，我公司前5期租金支付时间都不存在违约。最后一期按照第五期的支付时间2012年5月15日起算，应该在2012年7月16日至2012年7月20日期间支付。当时我公司对外投资，资金较少，我公司的工作人员就和王小琳协商希望能够以押金抵租金，后王小琳拒绝。2012年7月27日，我公司交纳了最后一期租金。我公司最后一期的租金是和王小琳协商未果的情况下延期支付的，没有给我公司带来任何收益，王小琳损失的仅是7天利息。根据相关规定，王小琳要求的违约金过分高于其所受损失，请法院酌减。双方对租金支付的时间上存在争议，是对支付期限没有明确或约定不明。根据相关规定，我公司认为双方约定不明确，我公司几期的租金支付都没有违约。我公司根据合同约定，按时搬离房屋，不存在违约情形。因此，我公司不同意王小林的反诉请求。
原审法院经审理后认为：王小琳与九鼎公司签订的《租赁合同》约定，合同租期为一年，自2011年9月1日开始。租金支付时间为每二个月支付一次，租金须于支付下期开始前的5日内付清。根据九鼎公司支付房租的时间，该公司确有逾期付款的情形。但双方约定的按每日加付当期租金1%的违约金标准过高，法院按照同期贷款利率的标准对于违约金依法予以酌减。经法院核算，九鼎公司应支付王小琳逾期付款违约金1853.74元，此款应从王小琳应退的押金中扣除。现王小琳已经退还押金13865.06元，应再退还九鼎公司押金110327.20元。因王小琳没有按照合同约定退还押金，故九鼎公司要求王小琳支付利息的诉讼请求于法有据，予以支持。九鼎公司要求支付滞纳金标准过高，法院予以酌减，鉴于王小琳至今仍未退还九鼎公司押金，其应按照同期银行贷款利率标准支付至今的利息。双方签订的合同到期后，九鼎公司及时搬离了房屋，故王小琳以九鼎公司不及时交房构成违约为由不退还押金，并要求九鼎公司返还已退押金的反诉请求，缺乏依据，不予支持。九鼎公司确有逾期付款的情形，故王小琳要求九鼎公司支付逾期付款违约金的反诉请求，于法有据，予以支持，具体数额由法院核定。王小琳要求支付利息的反诉请求，缺乏依据，不予支持。王小琳要求九鼎公司支付物业费及违约金，但未提供相应证据，对于该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2013年12月判决：一、判决生效后七日内，王小琳退还北京九鼎财富投资基金管理有限公司房屋押金十一万零三百二十七元二角及利息（自二○一二年九月十日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回北京九鼎财富投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回王小琳的其他反诉请求。如王小琳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王小琳不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判或者发回重审。理由是：租赁合同中约定的违约金是双方当事人真实意思表示，合同到期后，九鼎公司未搬离房屋并交付，因此九鼎公司已经违约，我不应退还押金，违约金也不应酌减。九鼎公司同意原判。
经审理查明，九鼎公司原名称为北京豪迈基业防务科技产业投资基金管理有限公司。2011年10月13日，变更名称为北京九鼎财富投资基金管理有限公司。
2011年8月8日，九鼎公司（乙方）与王小琳（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界广场写字楼A座1011、1012、1015室现状的房屋租给乙方，该房屋用途为办公。租期为一年，自2011年9月1日至2012年8月31日。免租期为15天，自双方履行合同前起算，自2011年8月16日至2011年8月31日止。租赁房屋的免租期间不免物业费。租金每月为63023元，租金按每二个月支付一次，租金须于支付下期开始前的5日内付清。本合同签订之日，乙方同意向甲方支付相当于二个月租金作为房屋的租赁定金，计126046元。双方同意租期开始将定金转为房屋押金。双方同意合同生效起至合同结束止押金不得取回。租赁期满，乙方未按合同申请续租且结清全部款项后，在租赁期结束后10天内退还（不计利息）乙方。如乙方欠缴本合同第四条所规定的房租，则甲方先直接从押金中扣除。乙方同意支付在租赁期内所用的水、电等费用，乙方与相关收费单位直接结算。在双方履行租赁合同的情况下，如乙方逾期未付租金，需按每日加付当期租金1%的违约金。租期届满乙方不及时交房至甲方，视为乙方违约，押金不予退还。
2011年8月9日，九鼎公司向王小琳支付了126046元，作为租房定金，租期开始后将定金转为房屋押金。2011年9月9日、2011年11月10日、2012年1月13日、2012年3月14日、2012年5月15日、2012年7月27日，九鼎公司通过转账向王小琳支付了房租各126046元。
2012年8月30日，九鼎公司从该房屋搬出。2012年11月6日，九鼎公司委托律师向王小琳发函，内容为根据双方签订的租房合同，九鼎公司2011年8月支付人民币126046元作为租房定金。2011年9月1日定金转为租房押金。2012年8月31日租赁届满，九鼎公司搬出及时交付房屋。根据合同第5.3条，王小琳应在2012年9月10日之前退还九鼎公司126046元的租房押金，但王小琳迟迟不退还。要求王小琳在接到律师函之日起五日内将126046元的租房押金退还至九鼎公司账户，逾期每日按1%支付滞纳金。2012年11月13日，王小琳收到该律师函。2012年11月26日，王小琳退还九鼎公司13865.06元。
原审法院审理中，王小林提交《通知函》，称九鼎公司逾期交纳房租，其从已交纳的押金中扣除相关费用，并要求九鼎公司补齐押金。但王小琳未提供证据证明其将《通知函》送达九鼎公司。本院审理中，王小琳就其要求九鼎公司支付物业费的主张提供了北京万通鼎安国际物业服务有限公司的起诉状作为证据，在起诉状中，该物业公司要求王小琳支付涉案房屋2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业费及滞纳金。九鼎公司表示因与王小琳签订的租赁合同中未约定物业费由该公司负担，所以不同意向王小琳交纳物业费。
上述事实，有双方当事人陈述、名称变更通知书、《租赁合同》、收据、付款回单、货物运输协议书、律师函、对账单等证据在案佐证。
本院认为，王小琳与九鼎公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。按照《租赁合同》的约定，九鼎公司支付租金的时间为每二个月支付一次，租金须于支付下期开始前的5日内付清。在双方履行租赁合同的情况下，如九鼎公司逾期未付租金，需按每日加付当期租金1%的违约金。根据本案查明的事实可以认定，九鼎公司确实存在逾期付款的情形，应当向王小琳支付违约金。但是，九鼎公司每次实际支付租金的时间与合同约定的时间差距不是很大，说明九鼎公司并未过分拖延支付租金，而且九鼎公司亦提出了将违约金酌减的请求。因此，原审法院对双方合同约定的违约金标准予以酌减是正确的，酌减的标准也是适当的。王小琳以违约金标准系双方协商确定为由，不同意降低违约金的计算标准，没有法律依据，本院不予支持。由于《租赁合同》中约定租赁合同于2012年8月31日到期，所以，对租赁合同的到期日王小琳与九鼎公司均明确知晓。现王小琳以九鼎公司曾于合同到期前与其商量如未找到其他房屋仍继续承租涉案房屋为由，主张九鼎公司未按合同约定的时间搬离涉案房屋，但王小琳未提供证据证明其主张，九鼎公司对王小琳的该项主张亦不予认可，故本院对此不予采信。
关于物业费的问题，在九鼎公司与王小琳签订的租赁合同中约定涉案房屋在免租期间不免物业费，双方在租金构成中亦未约定租金中包含物业费。而且，如无特别约定，物业费一般应由房屋的实际使用者负担。基于上述理由，本院认为，九鼎公司应当负担涉案房屋的物业费。但是，现有证据尚不能证明王小琳已代九鼎公司支付了相关物业费用，故王小琳要求九鼎公司支付物业费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1410元，由北京九鼎财富投资基金管理有限公司负担410元（已交纳），由王小琳负担1000元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费1410元，由王小琳负担（已交纳）；二审案件受理费5413元，由王小琳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘梦辰
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2014)二中民终字第02991号
上诉人（原审被告、反诉原告）王小琳。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京九鼎财富投资基金管理有限公司。
法定代表人及芳，董事长。
上诉人王小琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第06897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王小琳及其委托代理人王衎与被上诉人北京九鼎财富投资基金管理有限公司之委托代理人段秀凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月，北京九鼎财富投资基金管理有限公司（以下称九鼎公司）起诉至原审法院称：我公司原名称为北京豪迈基业防务科技产业投资基金管理有限公司。2011年8月8日，与王小琳签订租赁合同，我公司支付王小琳2个月租金126046元作为定金，租期开始后转为押金。租期届满后，我公司搬离王小琳的房屋，并申请王小琳退还押金，王小琳已经退还13865.06元，尚欠112180.94元未退还。根据合同约定，租期结束后出租方10天内应该退还押金，而王小琳没有退还。2012年11月6日，我公司委托律师发函。2012年11月13日，王小琳接到律师函。按照合同第9.3条的同等原则，我公司要求王小琳支付滞纳金。现我公司诉至法院，要求判令王小琳退还我公司租房押金112180.94元、支付2012年9月10日至2012年11月13日期间利息（以126046元为基数，按同期人民银行贷款利率计算）、支付2012年11月14日至实际给付之日的滞纳金（以112180.94元为基数，按照每日1%的标准计算），诉讼费由王小琳承担。
王小琳辩称并反诉称：2011年8月6日，双方签订租赁合同，租赁房屋地点为北京市西城区阜外大街2号万通新世界广场写字楼A座1011、1012、1015室，合同期限为2011年9月1日至2012年8月31日。租金每月63023元，每二月支付一次。租金需于支付下期开始前的5日内付清。签合同时九鼎公司支付二个月租金作为定金。租期开始后定金转为押金。合同到期后我方已经扣除了九鼎公司的违约金。九鼎公司第一期支付租金的时间是2011年9月9日，违约9天，违约金11344.14元。九鼎公司第二期支付租金的时间是2011年11月11日，违约11天，违约金13865.06元。九鼎公司第三期支付租金的时间是2012年1月13日，违约13天，违约金16385.98元。九鼎公司第四期支付租金的时间是2012年3月14日，违约14天，违约金17646.44元。九鼎公司第五期支付租金的时间是2012年5月15日，违约15天，违约金18906.90元。九鼎公司第六期支付租金的时间是2012年7月27日，违约27天，违约金34032.42元。上述违约天数共计89天，违约金共计112180.94元，每期按照126046的1%并乘以违约天数计算。现我不同意九鼎公司诉讼请求，并提起反诉，要求判令九鼎公司返还押金13865.06元、支付我逾期支付房屋租金的违约金112180.94元以及利息（自2012年11月14日至实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）、2011年8月16日至2012年11月13日期间物业费及违约金206571元，诉讼费由九鼎公司承担。
针对王小琳的反诉，九鼎公司辩称：双方的《租赁合同》我公司签字是8月8日，被告签字是8月6日，应该以最后签字为准。王小琳所述房屋租赁地址、时间、租金情况属实。王小琳接到我公司律师函后仅退还了部分押金。王小琳应及时返还剩余押金。我公司不清楚王小琳所述的违约金计算情况，违约金数额超出王小琳的损失。我公司是2011年9月9日支付第一期租金，按照我公司和工作人员的理解。下期租金应按第一期租金日起计算，2011年10月10日至2011年10月14日期间，我公司应支付第二期租金。我公司是在2011年10月10日支付的第二笔租金，我公司没有延期。第三期租金应以2011年10月10日起计算，我公司可在2012年1月11日至2012年1月15日期间支付王小琳租金，我公司实际是在2012年1月13日支付的，不存在违约。以此类推，我公司前5期租金支付时间都不存在违约。最后一期按照第五期的支付时间2012年5月15日起算，应该在2012年7月16日至2012年7月20日期间支付。当时我公司对外投资，资金较少，我公司的工作人员就和王小琳协商希望能够以押金抵租金，后王小琳拒绝。2012年7月27日，我公司交纳了最后一期租金。我公司最后一期的租金是和王小琳协商未果的情况下延期支付的，没有给我公司带来任何收益，王小琳损失的仅是7天利息。根据相关规定，王小琳要求的违约金过分高于其所受损失，请法院酌减。双方对租金支付的时间上存在争议，是对支付期限没有明确或约定不明。根据相关规定，我公司认为双方约定不明确，我公司几期的租金支付都没有违约。我公司根据合同约定，按时搬离房屋，不存在违约情形。因此，我公司不同意王小林的反诉请求。
原审法院经审理后认为：王小琳与九鼎公司签订的《租赁合同》约定，合同租期为一年，自2011年9月1日开始。租金支付时间为每二个月支付一次，租金须于支付下期开始前的5日内付清。根据九鼎公司支付房租的时间，该公司确有逾期付款的情形。但双方约定的按每日加付当期租金1%的违约金标准过高，法院按照同期贷款利率的标准对于违约金依法予以酌减。经法院核算，九鼎公司应支付王小琳逾期付款违约金1853.74元，此款应从王小琳应退的押金中扣除。现王小琳已经退还押金13865.06元，应再退还九鼎公司押金110327.20元。因王小琳没有按照合同约定退还押金，故九鼎公司要求王小琳支付利息的诉讼请求于法有据，予以支持。九鼎公司要求支付滞纳金标准过高，法院予以酌减，鉴于王小琳至今仍未退还九鼎公司押金，其应按照同期银行贷款利率标准支付至今的利息。双方签订的合同到期后，九鼎公司及时搬离了房屋，故王小琳以九鼎公司不及时交房构成违约为由不退还押金，并要求九鼎公司返还已退押金的反诉请求，缺乏依据，不予支持。九鼎公司确有逾期付款的情形，故王小琳要求九鼎公司支付逾期付款违约金的反诉请求，于法有据，予以支持，具体数额由法院核定。王小琳要求支付利息的反诉请求，缺乏依据，不予支持。王小琳要求九鼎公司支付物业费及违约金，但未提供相应证据，对于该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2013年12月判决：一、判决生效后七日内，王小琳退还北京九鼎财富投资基金管理有限公司房屋押金十一万零三百二十七元二角及利息（自二○一二年九月十日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回北京九鼎财富投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回王小琳的其他反诉请求。如王小琳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王小琳不服，上诉至本院，要求撤销原判，改判或者发回重审。理由是：租赁合同中约定的违约金是双方当事人真实意思表示，合同到期后，九鼎公司未搬离房屋并交付，因此九鼎公司已经违约，我不应退还押金，违约金也不应酌减。九鼎公司同意原判。
经审理查明，九鼎公司原名称为北京豪迈基业防务科技产业投资基金管理有限公司。2011年10月13日，变更名称为北京九鼎财富投资基金管理有限公司。
2011年8月8日，九鼎公司（乙方）与王小琳（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市西城区阜成门外大街2号万通新世界广场写字楼A座1011、1012、1015室现状的房屋租给乙方，该房屋用途为办公。租期为一年，自2011年9月1日至2012年8月31日。免租期为15天，自双方履行合同前起算，自2011年8月16日至2011年8月31日止。租赁房屋的免租期间不免物业费。租金每月为63023元，租金按每二个月支付一次，租金须于支付下期开始前的5日内付清。本合同签订之日，乙方同意向甲方支付相当于二个月租金作为房屋的租赁定金，计126046元。双方同意租期开始将定金转为房屋押金。双方同意合同生效起至合同结束止押金不得取回。租赁期满，乙方未按合同申请续租且结清全部款项后，在租赁期结束后10天内退还（不计利息）乙方。如乙方欠缴本合同第四条所规定的房租，则甲方先直接从押金中扣除。乙方同意支付在租赁期内所用的水、电等费用，乙方与相关收费单位直接结算。在双方履行租赁合同的情况下，如乙方逾期未付租金，需按每日加付当期租金1%的违约金。租期届满乙方不及时交房至甲方，视为乙方违约，押金不予退还。
2011年8月9日，九鼎公司向王小琳支付了126046元，作为租房定金，租期开始后将定金转为房屋押金。2011年9月9日、2011年11月10日、2012年1月13日、2012年3月14日、2012年5月15日、2012年7月27日，九鼎公司通过转账向王小琳支付了房租各126046元。
2012年8月30日，九鼎公司从该房屋搬出。2012年11月6日，九鼎公司委托律师向王小琳发函，内容为根据双方签订的租房合同，九鼎公司2011年8月支付人民币126046元作为租房定金。2011年9月1日定金转为租房押金。2012年8月31日租赁届满，九鼎公司搬出及时交付房屋。根据合同第5.3条，王小琳应在2012年9月10日之前退还九鼎公司126046元的租房押金，但王小琳迟迟不退还。要求王小琳在接到律师函之日起五日内将126046元的租房押金退还至九鼎公司账户，逾期每日按1%支付滞纳金。2012年11月13日，王小琳收到该律师函。2012年11月26日，王小琳退还九鼎公司13865.06元。
原审法院审理中，王小林提交《通知函》，称九鼎公司逾期交纳房租，其从已交纳的押金中扣除相关费用，并要求九鼎公司补齐押金。但王小琳未提供证据证明其将《通知函》送达九鼎公司。本院审理中，王小琳就其要求九鼎公司支付物业费的主张提供了北京万通鼎安国际物业服务有限公司的起诉状作为证据，在起诉状中，该物业公司要求王小琳支付涉案房屋2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业费及滞纳金。九鼎公司表示因与王小琳签订的租赁合同中未约定物业费由该公司负担，所以不同意向王小琳交纳物业费。
上述事实，有双方当事人陈述、名称变更通知书、《租赁合同》、收据、付款回单、货物运输协议书、律师函、对账单等证据在案佐证。
本院认为，王小琳与九鼎公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。按照《租赁合同》的约定，九鼎公司支付租金的时间为每二个月支付一次，租金须于支付下期开始前的5日内付清。在双方履行租赁合同的情况下，如九鼎公司逾期未付租金，需按每日加付当期租金1%的违约金。根据本案查明的事实可以认定，九鼎公司确实存在逾期付款的情形，应当向王小琳支付违约金。但是，九鼎公司每次实际支付租金的时间与合同约定的时间差距不是很大，说明九鼎公司并未过分拖延支付租金，而且九鼎公司亦提出了将违约金酌减的请求。因此，原审法院对双方合同约定的违约金标准予以酌减是正确的，酌减的标准也是适当的。王小琳以违约金标准系双方协商确定为由，不同意降低违约金的计算标准，没有法律依据，本院不予支持。由于《租赁合同》中约定租赁合同于2012年8月31日到期，所以，对租赁合同的到期日王小琳与九鼎公司均明确知晓。现王小琳以九鼎公司曾于合同到期前与其商量如未找到其他房屋仍继续承租涉案房屋为由，主张九鼎公司未按合同约定的时间搬离涉案房屋，但王小琳未提供证据证明其主张，九鼎公司对王小琳的该项主张亦不予认可，故本院对此不予采信。
关于物业费的问题，在九鼎公司与王小琳签订的租赁合同中约定涉案房屋在免租期间不免物业费，双方在租金构成中亦未约定租金中包含物业费。而且，如无特别约定，物业费一般应由房屋的实际使用者负担。基于上述理由，本院认为，九鼎公司应当负担涉案房屋的物业费。但是，现有证据尚不能证明王小琳已代九鼎公司支付了相关物业费用，故王小琳要求九鼎公司支付物业费，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院所作判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1410元，由北京九鼎财富投资基金管理有限公司负担410元（已交纳），由王小琳负担1000元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费1410元，由王小琳负担（已交纳）；二审案件受理费5413元，由王小琳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘梦辰
