北京市第一中级人民法院民事判决书
(2009)一中民终字第15713号
上诉人（原审被告）北京东方鸿铭房地产开发有限公司。
法定代表人王启春，董事长。
被上诉人（原审原告）北京蕴江房地产经纪有限公司。
法定代表人徐江，总经理。
上诉人北京东方鸿铭房地产开发有限公司（以下简称东方鸿铭公司）因与被上诉人北京蕴江房地产经纪有限公司（以下简称蕴江公司）居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2009）房民初字第3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月26日受理后，依法组成由法官郭勇担任审判长，法官王晴、张印龙参加的合议庭于2009年11月13日、2009年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人东方鸿铭公司的委托代理人李书江，被上诉人蕴江公司的法定代表人徐江、委托代理人祖淑涛于2009年11月13日到庭参加了诉讼。上诉人东方鸿铭公司的委托代理人李书江，被上诉人蕴江公司的法定代表人徐江、委托代理人强磊于2009年12月15日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蕴江公司在一审中起诉称：2008年12月5日，蕴江公司与东方鸿铭公司签订合同，由蕴江公司就东方鸿铭公司在北京市朝阳区惠新东街甲7号的项目的有价转让担任中介，蕴江公司认真履行了合同中的义务，促使中国交通建设股份有限公司（以下简称交通建设公司）、北京联合置业有限公司（以下简称联合置业公司）与东方鸿铭公司成功地完成了该项目的转让交易，并于2009年2月3日向东方鸿铭公司付款1.7亿元，3月3日又向东方鸿铭公司付款2620万元，总付款达交易d989ulvw57”p859%。在蕴江公司、东方鸿铭公司所签订的合同约定，卖价超过2.5亿后，其超过8e09ukiy73Ys94We52C%归于蕴江公司，蕴江公司与买方谈价的商定为2.6亿元，但在东方鸿铭公司与买方见面后，买方提出可否在2.5亿元下再考虑时，东方鸿铭公司却应允并自己叫价2.2亿元（后2.18亿元成交），导致蕴江公司不能按照合同的约定获得高于2.5亿元5ee4uhxc89?r334m26…%的支付款，其责任应由东方鸿铭公司承担。此外，协议亦约定，东方鸿铭公司应按成交价的5％支付中介服务费，即东方鸿铭公司应按照成交价2.18亿元的5％支付给蕴江公司1090万元中介服务费，根据合同的约定，东方鸿铭公司未如期支付中介服务费应另外支付成交总额（2.18亿元）1％的违约金218万元给蕴江公司，以上两项共计1308万元。故诉至法院，请求判令东方鸿铭公司支付蕴江公司佣金1090万元，违约金218万元，总计1308万元，并由东方鸿铭公司承担本案的诉讼费用。
东方鸿铭公司在一审中答辩称：蕴江公司所诉与事实不符，蕴江公司、东方鸿铭公司签订的项目中介服务合同约定项目转让价格不得少于2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格，蕴江公司称联合置业公司欲收购项目，并基本同意蕴江公司、东方鸿铭公司双方约定的价格，但东方鸿铭公司前往洽谈项目转让业务时，接待东方鸿铭公司的却是交通建设公司，交通建设公司阐明了收购意图后，之后一个多月的时间里，双方经过多次交涉，交通建设公司始终不能接受东方鸿铭公司所提出的价格，并提出与项目现状不相符合的苛刻条件，东方鸿铭公司因经营困难，无奈于2009年1月22日接受了交通建设公司提出的交易价格2.18亿元。在谈判的整个过程中，蕴江公司未履行合同约定的义务，既未参与谈判，未为东方鸿铭公司提供任何谈判服务，也未按合同约定将交通建设公司谈判的进展情况向东方鸿铭公司进行过通告；蕴江公司在谈判过程中未起到任何作用。蕴江公司、东方鸿铭公司签订的中介服务合同约定项目转让价格不得少于2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格，但最后东方鸿铭公司与交通建设公司达成的价格是2.18亿元，与双方合同约定相差甚远，蕴江公司并未按合同约定履行义务。合同的约定给付佣金的前提条件为项目转让价格不得少于2.5亿元，现蕴江公司未依约履行义务，无权要求支付佣金。合同约定，委托期限自2008年12月5日至2009年1月20日，超过此期限，蕴江公司与项目有关的各种行为与东方鸿铭公司无关，东方鸿铭公司在合同约定的期限之外与项目有关的行为与蕴江公司无关，东方鸿铭公司与交通建设公司签订项目转让合同的日期是2009年1月22日，该日期超过了蕴江公司和东方鸿铭公司约定的委托期限，故交通建设公司与东方鸿铭公司签订的合同与蕴江公司无关。综上，蕴江公司的诉讼请求不能成立。
一审法院审理查明：2008年12月5日，蕴江公司与东方鸿铭公司签订了项目中介服务合同，约定东方鸿铭公司委托蕴江公司就东方鸿铭公司所属的座落于北京市朝阳区惠新东街甲7号公建项目（1721-16地块），联络并协助东方鸿铭公司进行现状转让，签订交易合同；委托期限自2008年12月5日至2009年1月20日，超过此期限，蕴江公司与本项目有关的任何行为与东方鸿铭公司无关，相应的责任由蕴江公司全权承担；东方鸿铭公司不得在委托期限内与蕴江公司介绍的承购方进行私下交易；蕴江公司应认真完成东方鸿铭公司的委托事项，按照本合同约定义务与项目承购方积极沟通，争取最佳转让价格，并将进展情况及时向东方鸿铭公司通报，并为东方鸿铭公司合同谈判、签订等事项提供联络、协助、撮合等优质服务；蕴江公司介绍的客户，须经东方鸿铭公司书面确认后方为有效；本项目转让价格不得少于2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格。如果能确认、鉴定为蕴江公司努力而争取到的项目转让价格，蕴江公司有权享有高出上述价格8e09uoog09bt10f%的佣金（需经东方鸿铭公司书面确认后方为有效）。委托事项完成后，东方鸿铭公司应按照项目实际收购金额的5％向蕴江公司支付佣金。在东方鸿铭公司与承购方签订转让合同后，由承购方向东方鸿铭公司支付相应款项后3日内，东方鸿铭公司向蕴江公司支付对应款项相应比例的佣金。东方鸿铭公司未如约支付佣金，应该按照项目转让总额1％的标准支付违约金。本合同双方签字盖章后生效，有效期为45天。本合同有效期外即2009年1月20日后蕴江公司与本项目有关的各种行为与东方鸿铭公司无关，相应的责任由蕴江公司全权承担。合同签订后，在合同有效期内，蕴江公司与联合置业公司联系该项目的转让事宜，并告知东方鸿铭公司联合置业公司对该项目的意向，且联合置业公司给蕴江公司出具了委托书，委托蕴江公司的徐江作为该公司前期联系人，对东方鸿铭公司名下座落于北京市朝阳区惠新东街甲7号公建项目进行前期接洽，但后实际与东方鸿铭公司谈判项目的相对方为交通建设公司，而交通建设公司持有联合置业公8f35ubli78?%的股权，系联合置业公司的股东。后经协调、谈判，东方鸿铭公司与交通建设公司达成了协议，并于2009年1月22日签订了北京市存量房屋买卖合同，而在2009年1月19日，东方鸿铭公司已向交通建设公司开具2.18亿元的发票，联合置业公司于2009年2月3日给付东方鸿铭公司1.7亿元，2009年3月3日再次给付东方鸿铭公司2620万元，两次付款合计1.962亿元，2009年4月份，东方鸿铭公司收到了其余2180万元。但东方鸿铭公司并未向蕴江公司支付相应的佣金。
上述事实，有双方当事人陈述、项目中介服务合同两份、北京市存量房屋买卖合同1份、中国建设银行电汇凭证（复印件）1份、中国交通建设股份有限公司对外付款转账票（复印件）1张等证据在案佐证。
一审法院判决认定：蕴江公司与东方鸿铭公司签订的项目中介服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应依约履行。蕴江公司根据中介服务合同的约定，及时向东方鸿铭公司报告订立合同的机会，为东方鸿铭公司提供与联合置业公司接洽商谈项目转让的机会，虽随之与东方鸿铭公司进行协商谈判的系交通建设公司，但基于交通建设公司与联合置业公司的关联关系，且交易达成后相应的款项亦通过联合置业公司支付，该院可以认定交通建设公司与东方鸿铭公司之间达成的协议系因蕴江公司提供的信息而促成。东方鸿铭公司未及时如约向蕴江公司支付佣金的行为构成违约，应承担民事责任，因协议中明确约定了东方鸿铭公司向蕴江公司支付佣金的时间，现东方鸿铭公司收到了2.18亿元的交易款项，故东方鸿铭公司应按2.18亿元的5％向蕴江公司支付1090万元的中介服务费。东方鸿铭公司未依约如期向蕴江公司支付中介服务费，应属违约，应按照合同的约定向蕴江公司支付相应的违约金。东方鸿铭公司以蕴江公司所要求的违约金过高为由，请求该院予以调整，该院酌情将违约金定为654 000元。对于蕴江公司所要求的过高部分的违约金，该院不予支持。因东方鸿铭公司与交通建设公司是否达成协议、达成协议的最终价格的选择权在于东方鸿铭公司，东方鸿铭公司以项目转让价格不得少于2.5亿元为由，拒绝向蕴江公司支付佣金的答辩意见，该院不予采信。因蕴江公司为东方鸿铭公司提供意向方的信息系在合同规定的有效期内，东方鸿铭公司与交通建设公司的谈判亦在合同有效期内已经开展，蕴江公司已履行了相应的居间义务，故东方鸿铭公司以其与交通建设公司所签订的合同在合同有效期之外、不应向蕴江公司支付佣金的意见，该院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、东方鸿铭公司于判决生效之日起十日内给付蕴江公司佣金一千零九十万元；二、东方鸿铭公司于判决生效之日起十日内给付蕴江公司违约金六十五万四千元；三、驳回蕴江公司的其他诉讼请求。
东方鸿铭公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一、一审认定的事实“联合置业公司于2009年2月3日给付东方鸿铭公司1.7亿元，2009年3月3日再次给付东方鸿铭公司2620万元，两次付款合计1.962亿元，2009年4月份，东方鸿铭公司收到了其余2180万元”与事实不符，一审认定该事实的依据是蕴江公司一审提交“中国建设银行电汇凭证”和“中国交通建设股份有限公司对外付款转账票”，该两份证据蕴江公司仅提交了复印件，东方鸿铭公司对其真实性提出异议，但一审法院仍认定该事实，并以联合置业公司给付款项的事实来确认蕴江公司履行了居间义务，该认定无事实和法律依据。第二、一审法院仅凭交通建设公司与联合置业公司的关联关系，即认定交通建设公司与东方鸿铭公司达成的协议系蕴江公司提供的信息而促成的论理，无事实和法律依据。项目中介服务合同明确约定“蕴江公司介绍的客户，需经项目东方鸿铭公司书面确认后方为有效”，蕴江公司介绍的客户是联合置业公司，但实际和东方鸿铭公司谈判的是交通建设公司，两公司是独立的法人单位。第三、一审法院认为“东方鸿铭公司与交通建设公司是否达成协议、达成协议的最终价格的选择权在于东方鸿铭公司，东方鸿铭公司以项目转让价格不得少于2.5亿元为由，拒绝向蕴江公司支付佣金的答辩意见，本院不予采信”。此认定违反了双方合同约定和日常思维逻辑。项目中介服务合同约定“本项目转让价格不得少于人民币2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格”，从该约定可以看出，交易金额少于2.5亿元，蕴江公司未履行合同约定义务，无权获得佣金。第四、一审法院认为“因蕴江公司为东方鸿铭公司提供意向方的信息系在合同规定的有效期内，东方鸿铭公司与交通建设公司的谈判亦在合同有效期内已经开展，蕴江公司已履行了相应的居间义务”，此论理无合同依据。项目中介服务合同约定“委托期限自2008年12月5日至2009年1月20日，超过此期限，蕴江公司与本项目有关的各种行为与东方鸿铭公司无关，相应责任由蕴江公司自行承担”。在委托期间，东方鸿铭公司没有和交通建设公司达成协议，东方鸿铭公司和蕴江公司的协议终止。第五、蕴江公司无任何证据证明其具体做了哪些居间工作，整个协议的调解谈判都是东方鸿铭公司独立完成的。综上，东方鸿铭公司请求二审法院撤销一审判决，判决驳回蕴江公司的诉讼请求。一、二审诉讼费由蕴江公司负担。
东方鸿铭公司向本院提交以下新的证据予以证明：1、编号000116362732的中国人民银行支付系统专用凭证；2、编号000109147648的中国人民银行支付系统专用凭证；3、编号5997623的工商银行资金汇划补充凭证（贷）。
蕴江公司服从一审法院判决。其针对东方鸿铭公司的上诉理由答辩称：本案所涉项目转让是蕴江公司努力促成的，且联合置业公司已经分三次支付完全部款项。合同关于“本项目转让价格不得少于人民币2.5亿元”的约定属于激励条款，即使交易金额没有超过2.5亿元，也应该按合同约定比例给付佣金。东方鸿铭公司的房产曾经在市场上挂牌交易，但半年左右都无人问津，正是蕴江公司的努力才促成了交易。居间合同属双方自愿签署，最终的房屋买卖合同也是东方鸿铭公司和交通建设公司自愿订立的，居间合同是否履行的标志为交易是否达成，所以本案的居间合同的义务蕴江公司已经完成。从合同的履行情况看，联合置业公司与交通建设公司实际是一家单位。
经本院庭审质证，蕴江公司对东方鸿铭公司提交的编号000109147648的中国人民银行支付系统专用凭证的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
一、东方鸿铭公司提交了编号000116362732的中国人民银行支付系统专用凭证，证明2009年2月3日给付东方鸿铭公司1.7亿元的是交通建设公司。蕴江公司对该证据的真实性不予认可，认为该证据与蕴江公司一审提交的对外付款转账传票的内容相左，且蕴江公司认为交通建设公司的每个子公司付款都是由交通建设公司负责的，该证据不能证明付款的主体是交通建设公司。该证据东方鸿铭公司当庭出示原件，蕴江公司一审提交的对外付款转账传票仅有复印件，且蕴江公司对该证据真实性的异议无证据支持，故本院对该证据的真实性、关联性及合法性予以确认。
二、东方鸿铭公司提交了编号5997623的工商银行资金汇划补充凭证（贷），证明交通建设公司2009年4月14日通过工商银行网上银行向东方鸿铭公司支付2180万元。蕴江公司对该证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予认可，认为根据该证据上记载，款项用途写明是联合置业付款，证明交通建设公司只是代联合置业公司付款，付款主体还是联合置业公司。本院对该证据的真实性、关联性及合法性予以确认。
一审法院关于东方鸿铭公司收取买卖合同款项部分的事实查明依据不足，本院依法予以纠正。本院二审期间依法补充查明以下事实：编号000116362732中国人民银行支付系统专用凭证显示：2009年2月3日，交通建设公司向东方鸿铭公司支付1.7亿元，款项用途转挂账。编号000109147648中国人民银行支付系统专用凭证显示：2009年3月3日，联合置业公司向东方鸿铭公司支付2620万元，款项用途合同款。编号5997623的工商银行资金汇划补充凭证（贷）显示：2009年4月14日，交通建设公司向东方鸿铭公司支付2180万元，用途联合置业付款。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有东方鸿铭公司提交的上述证据及双方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。
本院认为：蕴江公司与东方鸿铭公司签订的项目中介服务合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和法规的强制性规定，应为有效。该居间合同以蕴江公司促成交易合同的签订为委托事项，并约定了蕴江公司介绍的客户需经东方鸿铭公司书面确认及项目转让价格不得少于人民币2.5亿元等居间人义务，故获得东方鸿铭公司的客户书面确认书及确保成交价格高于2.5亿元是蕴江公司完成居间工作的必要条件。现蕴江公司并未获得东方鸿铭公司的客户书面确认书，且最终项目成交价格为2.18亿元，即蕴江公司未全面履行合同约定的居间人义务，全额收取佣金的合同条件未能成就，东方鸿铭公司未按时支付佣金的行为亦不构成违约。但结合委托书，最终付款情况，交通建设公司与联合置业公司的关系及2009年1月19日东方鸿铭公司向交通建设公司开具2.18亿元发票的行为，可认定正是蕴江公司提供的订立合同的机会促成了东方鸿铭公司买卖合同的签订，且在委托期限内东方鸿铭公司已就买卖合同的主要条款与购买方达成合意。综上，本院认定蕴江公司部分履行了居间义务，依据公平原则，本院酌定东方鸿铭公司按项目实际收购金额的1％向蕴江公司支付佣金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2009）房民初字第3391号民事判决；
二、北京东方鸿铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京蕴江房地产经纪有限公司佣金二百一十八万元；
三、驳回北京蕴江房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果北京东方鸿铭房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费五万零一百四十元，由北京东方鸿铭房地产开发有限公司负担八千三百五十七元（于本判决生效后七日内交纳），由北京蕴江房地产经纪有限公司负担四万一千七百八十三元（已交纳）。
二审案件受理费九万一千一百二十四元，由北京东方鸿铭房地产开发有限公司负担一万七千一百九十三元（已交纳），由北京蕴江房地产经纪有限公司负担七万三千九百三十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王 晴
代理审判员 张印龙
二 ○ ○ 九 年 十二 月 十八 日
书 记 员 刘海云
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2009)一中民终字第15713号
上诉人（原审被告）北京东方鸿铭房地产开发有限公司。
法定代表人王启春，董事长。
被上诉人（原审原告）北京蕴江房地产经纪有限公司。
法定代表人徐江，总经理。
上诉人北京东方鸿铭房地产开发有限公司（以下简称东方鸿铭公司）因与被上诉人北京蕴江房地产经纪有限公司（以下简称蕴江公司）居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2009）房民初字第3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月26日受理后，依法组成由法官郭勇担任审判长，法官王晴、张印龙参加的合议庭于2009年11月13日、2009年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人东方鸿铭公司的委托代理人李书江，被上诉人蕴江公司的法定代表人徐江、委托代理人祖淑涛于2009年11月13日到庭参加了诉讼。上诉人东方鸿铭公司的委托代理人李书江，被上诉人蕴江公司的法定代表人徐江、委托代理人强磊于2009年12月15日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蕴江公司在一审中起诉称：2008年12月5日，蕴江公司与东方鸿铭公司签订合同，由蕴江公司就东方鸿铭公司在北京市朝阳区惠新东街甲7号的项目的有价转让担任中介，蕴江公司认真履行了合同中的义务，促使中国交通建设股份有限公司（以下简称交通建设公司）、北京联合置业有限公司（以下简称联合置业公司）与东方鸿铭公司成功地完成了该项目的转让交易，并于2009年2月3日向东方鸿铭公司付款1.7亿元，3月3日又向东方鸿铭公司付款2620万元，总付款达交易d989ulvw57”p859%。在蕴江公司、东方鸿铭公司所签订的合同约定，卖价超过2.5亿后，其超过8e09ukiy73Ys94We52C%归于蕴江公司，蕴江公司与买方谈价的商定为2.6亿元，但在东方鸿铭公司与买方见面后，买方提出可否在2.5亿元下再考虑时，东方鸿铭公司却应允并自己叫价2.2亿元（后2.18亿元成交），导致蕴江公司不能按照合同的约定获得高于2.5亿元5ee4uhxc89?r334m26…%的支付款，其责任应由东方鸿铭公司承担。此外，协议亦约定，东方鸿铭公司应按成交价的5％支付中介服务费，即东方鸿铭公司应按照成交价2.18亿元的5％支付给蕴江公司1090万元中介服务费，根据合同的约定，东方鸿铭公司未如期支付中介服务费应另外支付成交总额（2.18亿元）1％的违约金218万元给蕴江公司，以上两项共计1308万元。故诉至法院，请求判令东方鸿铭公司支付蕴江公司佣金1090万元，违约金218万元，总计1308万元，并由东方鸿铭公司承担本案的诉讼费用。
东方鸿铭公司在一审中答辩称：蕴江公司所诉与事实不符，蕴江公司、东方鸿铭公司签订的项目中介服务合同约定项目转让价格不得少于2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格，蕴江公司称联合置业公司欲收购项目，并基本同意蕴江公司、东方鸿铭公司双方约定的价格，但东方鸿铭公司前往洽谈项目转让业务时，接待东方鸿铭公司的却是交通建设公司，交通建设公司阐明了收购意图后，之后一个多月的时间里，双方经过多次交涉，交通建设公司始终不能接受东方鸿铭公司所提出的价格，并提出与项目现状不相符合的苛刻条件，东方鸿铭公司因经营困难，无奈于2009年1月22日接受了交通建设公司提出的交易价格2.18亿元。在谈判的整个过程中，蕴江公司未履行合同约定的义务，既未参与谈判，未为东方鸿铭公司提供任何谈判服务，也未按合同约定将交通建设公司谈判的进展情况向东方鸿铭公司进行过通告；蕴江公司在谈判过程中未起到任何作用。蕴江公司、东方鸿铭公司签订的中介服务合同约定项目转让价格不得少于2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格，但最后东方鸿铭公司与交通建设公司达成的价格是2.18亿元，与双方合同约定相差甚远，蕴江公司并未按合同约定履行义务。合同的约定给付佣金的前提条件为项目转让价格不得少于2.5亿元，现蕴江公司未依约履行义务，无权要求支付佣金。合同约定，委托期限自2008年12月5日至2009年1月20日，超过此期限，蕴江公司与项目有关的各种行为与东方鸿铭公司无关，东方鸿铭公司在合同约定的期限之外与项目有关的行为与蕴江公司无关，东方鸿铭公司与交通建设公司签订项目转让合同的日期是2009年1月22日，该日期超过了蕴江公司和东方鸿铭公司约定的委托期限，故交通建设公司与东方鸿铭公司签订的合同与蕴江公司无关。综上，蕴江公司的诉讼请求不能成立。
一审法院审理查明：2008年12月5日，蕴江公司与东方鸿铭公司签订了项目中介服务合同，约定东方鸿铭公司委托蕴江公司就东方鸿铭公司所属的座落于北京市朝阳区惠新东街甲7号公建项目（1721-16地块），联络并协助东方鸿铭公司进行现状转让，签订交易合同；委托期限自2008年12月5日至2009年1月20日，超过此期限，蕴江公司与本项目有关的任何行为与东方鸿铭公司无关，相应的责任由蕴江公司全权承担；东方鸿铭公司不得在委托期限内与蕴江公司介绍的承购方进行私下交易；蕴江公司应认真完成东方鸿铭公司的委托事项，按照本合同约定义务与项目承购方积极沟通，争取最佳转让价格，并将进展情况及时向东方鸿铭公司通报，并为东方鸿铭公司合同谈判、签订等事项提供联络、协助、撮合等优质服务；蕴江公司介绍的客户，须经东方鸿铭公司书面确认后方为有效；本项目转让价格不得少于2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格。如果能确认、鉴定为蕴江公司努力而争取到的项目转让价格，蕴江公司有权享有高出上述价格8e09uoog09bt10f%的佣金（需经东方鸿铭公司书面确认后方为有效）。委托事项完成后，东方鸿铭公司应按照项目实际收购金额的5％向蕴江公司支付佣金。在东方鸿铭公司与承购方签订转让合同后，由承购方向东方鸿铭公司支付相应款项后3日内，东方鸿铭公司向蕴江公司支付对应款项相应比例的佣金。东方鸿铭公司未如约支付佣金，应该按照项目转让总额1％的标准支付违约金。本合同双方签字盖章后生效，有效期为45天。本合同有效期外即2009年1月20日后蕴江公司与本项目有关的各种行为与东方鸿铭公司无关，相应的责任由蕴江公司全权承担。合同签订后，在合同有效期内，蕴江公司与联合置业公司联系该项目的转让事宜，并告知东方鸿铭公司联合置业公司对该项目的意向，且联合置业公司给蕴江公司出具了委托书，委托蕴江公司的徐江作为该公司前期联系人，对东方鸿铭公司名下座落于北京市朝阳区惠新东街甲7号公建项目进行前期接洽，但后实际与东方鸿铭公司谈判项目的相对方为交通建设公司，而交通建设公司持有联合置业公8f35ubli78?%的股权，系联合置业公司的股东。后经协调、谈判，东方鸿铭公司与交通建设公司达成了协议，并于2009年1月22日签订了北京市存量房屋买卖合同，而在2009年1月19日，东方鸿铭公司已向交通建设公司开具2.18亿元的发票，联合置业公司于2009年2月3日给付东方鸿铭公司1.7亿元，2009年3月3日再次给付东方鸿铭公司2620万元，两次付款合计1.962亿元，2009年4月份，东方鸿铭公司收到了其余2180万元。但东方鸿铭公司并未向蕴江公司支付相应的佣金。
上述事实，有双方当事人陈述、项目中介服务合同两份、北京市存量房屋买卖合同1份、中国建设银行电汇凭证（复印件）1份、中国交通建设股份有限公司对外付款转账票（复印件）1张等证据在案佐证。
一审法院判决认定：蕴江公司与东方鸿铭公司签订的项目中介服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应依约履行。蕴江公司根据中介服务合同的约定，及时向东方鸿铭公司报告订立合同的机会，为东方鸿铭公司提供与联合置业公司接洽商谈项目转让的机会，虽随之与东方鸿铭公司进行协商谈判的系交通建设公司，但基于交通建设公司与联合置业公司的关联关系，且交易达成后相应的款项亦通过联合置业公司支付，该院可以认定交通建设公司与东方鸿铭公司之间达成的协议系因蕴江公司提供的信息而促成。东方鸿铭公司未及时如约向蕴江公司支付佣金的行为构成违约，应承担民事责任，因协议中明确约定了东方鸿铭公司向蕴江公司支付佣金的时间，现东方鸿铭公司收到了2.18亿元的交易款项，故东方鸿铭公司应按2.18亿元的5％向蕴江公司支付1090万元的中介服务费。东方鸿铭公司未依约如期向蕴江公司支付中介服务费，应属违约，应按照合同的约定向蕴江公司支付相应的违约金。东方鸿铭公司以蕴江公司所要求的违约金过高为由，请求该院予以调整，该院酌情将违约金定为654 000元。对于蕴江公司所要求的过高部分的违约金，该院不予支持。因东方鸿铭公司与交通建设公司是否达成协议、达成协议的最终价格的选择权在于东方鸿铭公司，东方鸿铭公司以项目转让价格不得少于2.5亿元为由，拒绝向蕴江公司支付佣金的答辩意见，该院不予采信。因蕴江公司为东方鸿铭公司提供意向方的信息系在合同规定的有效期内，东方鸿铭公司与交通建设公司的谈判亦在合同有效期内已经开展，蕴江公司已履行了相应的居间义务，故东方鸿铭公司以其与交通建设公司所签订的合同在合同有效期之外、不应向蕴江公司支付佣金的意见，该院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、东方鸿铭公司于判决生效之日起十日内给付蕴江公司佣金一千零九十万元；二、东方鸿铭公司于判决生效之日起十日内给付蕴江公司违约金六十五万四千元；三、驳回蕴江公司的其他诉讼请求。
东方鸿铭公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：第一、一审认定的事实“联合置业公司于2009年2月3日给付东方鸿铭公司1.7亿元，2009年3月3日再次给付东方鸿铭公司2620万元，两次付款合计1.962亿元，2009年4月份，东方鸿铭公司收到了其余2180万元”与事实不符，一审认定该事实的依据是蕴江公司一审提交“中国建设银行电汇凭证”和“中国交通建设股份有限公司对外付款转账票”，该两份证据蕴江公司仅提交了复印件，东方鸿铭公司对其真实性提出异议，但一审法院仍认定该事实，并以联合置业公司给付款项的事实来确认蕴江公司履行了居间义务，该认定无事实和法律依据。第二、一审法院仅凭交通建设公司与联合置业公司的关联关系，即认定交通建设公司与东方鸿铭公司达成的协议系蕴江公司提供的信息而促成的论理，无事实和法律依据。项目中介服务合同明确约定“蕴江公司介绍的客户，需经项目东方鸿铭公司书面确认后方为有效”，蕴江公司介绍的客户是联合置业公司，但实际和东方鸿铭公司谈判的是交通建设公司，两公司是独立的法人单位。第三、一审法院认为“东方鸿铭公司与交通建设公司是否达成协议、达成协议的最终价格的选择权在于东方鸿铭公司，东方鸿铭公司以项目转让价格不得少于2.5亿元为由，拒绝向蕴江公司支付佣金的答辩意见，本院不予采信”。此认定违反了双方合同约定和日常思维逻辑。项目中介服务合同约定“本项目转让价格不得少于人民币2.5亿元，蕴江公司有义务协助东方鸿铭公司争取更高的成交价格”，从该约定可以看出，交易金额少于2.5亿元，蕴江公司未履行合同约定义务，无权获得佣金。第四、一审法院认为“因蕴江公司为东方鸿铭公司提供意向方的信息系在合同规定的有效期内，东方鸿铭公司与交通建设公司的谈判亦在合同有效期内已经开展，蕴江公司已履行了相应的居间义务”，此论理无合同依据。项目中介服务合同约定“委托期限自2008年12月5日至2009年1月20日，超过此期限，蕴江公司与本项目有关的各种行为与东方鸿铭公司无关，相应责任由蕴江公司自行承担”。在委托期间，东方鸿铭公司没有和交通建设公司达成协议，东方鸿铭公司和蕴江公司的协议终止。第五、蕴江公司无任何证据证明其具体做了哪些居间工作，整个协议的调解谈判都是东方鸿铭公司独立完成的。综上，东方鸿铭公司请求二审法院撤销一审判决，判决驳回蕴江公司的诉讼请求。一、二审诉讼费由蕴江公司负担。
东方鸿铭公司向本院提交以下新的证据予以证明：1、编号000116362732的中国人民银行支付系统专用凭证；2、编号000109147648的中国人民银行支付系统专用凭证；3、编号5997623的工商银行资金汇划补充凭证（贷）。
蕴江公司服从一审法院判决。其针对东方鸿铭公司的上诉理由答辩称：本案所涉项目转让是蕴江公司努力促成的，且联合置业公司已经分三次支付完全部款项。合同关于“本项目转让价格不得少于人民币2.5亿元”的约定属于激励条款，即使交易金额没有超过2.5亿元，也应该按合同约定比例给付佣金。东方鸿铭公司的房产曾经在市场上挂牌交易，但半年左右都无人问津，正是蕴江公司的努力才促成了交易。居间合同属双方自愿签署，最终的房屋买卖合同也是东方鸿铭公司和交通建设公司自愿订立的，居间合同是否履行的标志为交易是否达成，所以本案的居间合同的义务蕴江公司已经完成。从合同的履行情况看，联合置业公司与交通建设公司实际是一家单位。
经本院庭审质证，蕴江公司对东方鸿铭公司提交的编号000109147648的中国人民银行支付系统专用凭证的真实性、关联性、合法性无异议，本院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的新的证据持有异议：
一、东方鸿铭公司提交了编号000116362732的中国人民银行支付系统专用凭证，证明2009年2月3日给付东方鸿铭公司1.7亿元的是交通建设公司。蕴江公司对该证据的真实性不予认可，认为该证据与蕴江公司一审提交的对外付款转账传票的内容相左，且蕴江公司认为交通建设公司的每个子公司付款都是由交通建设公司负责的，该证据不能证明付款的主体是交通建设公司。该证据东方鸿铭公司当庭出示原件，蕴江公司一审提交的对外付款转账传票仅有复印件，且蕴江公司对该证据真实性的异议无证据支持，故本院对该证据的真实性、关联性及合法性予以确认。
二、东方鸿铭公司提交了编号5997623的工商银行资金汇划补充凭证（贷），证明交通建设公司2009年4月14日通过工商银行网上银行向东方鸿铭公司支付2180万元。蕴江公司对该证据的真实性予以确认，但对其证明目的不予认可，认为根据该证据上记载，款项用途写明是联合置业付款，证明交通建设公司只是代联合置业公司付款，付款主体还是联合置业公司。本院对该证据的真实性、关联性及合法性予以确认。
一审法院关于东方鸿铭公司收取买卖合同款项部分的事实查明依据不足，本院依法予以纠正。本院二审期间依法补充查明以下事实：编号000116362732中国人民银行支付系统专用凭证显示：2009年2月3日，交通建设公司向东方鸿铭公司支付1.7亿元，款项用途转挂账。编号000109147648中国人民银行支付系统专用凭证显示：2009年3月3日，联合置业公司向东方鸿铭公司支付2620万元，款项用途合同款。编号5997623的工商银行资金汇划补充凭证（贷）显示：2009年4月14日，交通建设公司向东方鸿铭公司支付2180万元，用途联合置业付款。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有东方鸿铭公司提交的上述证据及双方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。
本院认为：蕴江公司与东方鸿铭公司签订的项目中介服务合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和法规的强制性规定，应为有效。该居间合同以蕴江公司促成交易合同的签订为委托事项，并约定了蕴江公司介绍的客户需经东方鸿铭公司书面确认及项目转让价格不得少于人民币2.5亿元等居间人义务，故获得东方鸿铭公司的客户书面确认书及确保成交价格高于2.5亿元是蕴江公司完成居间工作的必要条件。现蕴江公司并未获得东方鸿铭公司的客户书面确认书，且最终项目成交价格为2.18亿元，即蕴江公司未全面履行合同约定的居间人义务，全额收取佣金的合同条件未能成就，东方鸿铭公司未按时支付佣金的行为亦不构成违约。但结合委托书，最终付款情况，交通建设公司与联合置业公司的关系及2009年1月19日东方鸿铭公司向交通建设公司开具2.18亿元发票的行为，可认定正是蕴江公司提供的订立合同的机会促成了东方鸿铭公司买卖合同的签订，且在委托期限内东方鸿铭公司已就买卖合同的主要条款与购买方达成合意。综上，本院认定蕴江公司部分履行了居间义务，依据公平原则，本院酌定东方鸿铭公司按项目实际收购金额的1％向蕴江公司支付佣金。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2009）房民初字第3391号民事判决；
二、北京东方鸿铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付北京蕴江房地产经纪有限公司佣金二百一十八万元；
三、驳回北京蕴江房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果北京东方鸿铭房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费五万零一百四十元，由北京东方鸿铭房地产开发有限公司负担八千三百五十七元（于本判决生效后七日内交纳），由北京蕴江房地产经纪有限公司负担四万一千七百八十三元（已交纳）。
二审案件受理费九万一千一百二十四元，由北京东方鸿铭房地产开发有限公司负担一万七千一百九十三元（已交纳），由北京蕴江房地产经纪有限公司负担七万三千九百三十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王 晴
代理审判员 张印龙
二 ○ ○ 九 年 十二 月 十八 日
书 记 员 刘海云
