北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第2700号
上诉人（原审原告）北京市某某某某材料有限公司。
法定代表人王某甲，总经理。
被上诉人（原审被告）北京某某招待所。
法定代表人王某乙，经理。
被上诉人（原审第三人）北京某某教育咨询有限公司。
法定代表人卢某甲，总经理。
上诉人北京市某某某某材料有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第10735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人北京市某某某某材料有限公司的委托代理人刘某某，被上诉人北京某某招待所的委托代理人瞿某某、张某某，被上诉人北京某某教育咨询有限公司的委托代理人卢某乙、邹某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
北京市某某某某材料有限公司（以下简称材料公司）在一审法院起诉称：我公司和北京某某招待所（以下简称招待所）于2011年4月22日签订《房屋（场地）租赁合同》一份，约定将我公司所有的位于建材城西路的5700平方米房屋以及场地（以下简称诉争房屋）用于招待所联合培训和办公，同时约定招待所不得将该房产转租，租期1年，自2011年5月28日起至2012年5月27日止，租金150万元。合同签订后，我公司履行了合同约定的各项义务。2012年2月20日，我公司收到上级单位转来的北京某某教育咨询有限公司（以下简称教育公司）要求变更房屋租赁合同关系的书面材料，我方才知招待所与教育公司的合作办学关系实为房屋转租关系。故起诉要求：1、解除我公司与招待所于2011年4月22日签订的《房屋（场地）租赁合同》；2、招待所向我公司返还诉争房屋及场地；3、招待所向我公司支付自2012年5月28日到实际返还房屋之日止的房屋占用费，标准为每年150万元；4、招待所承担本案诉讼费用。
招待所在一审法院答辩称：我方和材料公司签订租赁合同后就与教育公司签订了房屋租赁合同，之后我们三方进行了协商，由教育公司直接向材料公司支付房屋租赁费用，材料公司也向教育公司开具了房屋租赁费用的发票，同时房屋使用期间的物业费、水电费等相关费用也是由教育公司向材料公司直接交付，材料公司也向教育公司出具了合法的票据。材料公司对于教育公司修建晾衣架等相关申请履行了管理职责，并对教育公司的申请予以批准。因此，我方没有实际使用房屋一天，仅仅是接收房屋后对水管及卫生间进行了整修，整修完毕后立即转租。我方始终同意解除与材料公司之间的租赁合同，但材料公司的第二、第三项诉请与我方没有关系，房屋的实际占用人不是我方，而是教育公司，所以我方不同意材料公司的第二、三项诉请。
教育公司在一审法院述称：我公司不同意材料公司的第一项诉请，其公司不具备解除合同的权利。材料公司对于转租的事实从始至终都知道，我公司和招待所签署的租赁合同合法有效，材料公司与招待所签订的租赁合同应当继续履行，故我公司不同意材料公司的第二项诉请。其第三项诉请与我公司无关，我公司也不同意。
北京市海淀区人民法院经审理查明：材料公司（出租方、甲方）与招待所（承租方、乙方）于2011年4月22日签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方所有的诉争房屋，租期为1年，自2011年5月28日至2012年5月27日。用途为联合培训、办公。年租金为150万元，租金按每半年支付75万元，第一期租金定于本合同签订之日后4月26日交付，合同执行中租金的交付日期为4月26日前和10月26日前。本合同期满后，如果政府和上级公司没有统一规划开发占用本合同中的房屋场地的情况发生，本合同租期自然延续一年，即2012年5月28日至2013年5月27日。如果上述延续期满政府、上级公司没有统一规划开发占用本合同中的房屋场地的情况发生，本合同租期再自然延续一年，即2013年5月28日至2014年5月27日。三年意向出租期满后，乙方如有续租意向应在第三年期满前三个月以书面形式通知甲方，甲方如决定继续出租，双方可就续租达成一致意见，并经主管部门批准之后，双方可另行签订合同。乙方享有以同等条件优先续租的权利。乙方不得将租赁标的转让、转租、转借、抵押给他人或私自调换使用，否则甲方有权单方提前终止合同，发生损失的，乙方应负赔偿责任。同日，招待所（出租方、甲方）与教育公司（承租方、乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：乙方自甲方处租赁诉争房屋，租期为三年，即2011年5月30日至2014年5月29日。用途为联合培训、办公。年租金为230万元。租金按每半年支付115万元，本合同签订之日起7日内交付第一期租金，合同执行租金的交付日期为4月30日前和10月31日前。2011年4月29日，教育公司将第一期租金中的75万元直接交于材料公司，将另外的40万元交于招待所。2011年10月28日，教育公司将第二期租金中的75万元直接交于材料公司，剩余租金40万元现尚未支付给招待所。自2012年5月28日起，招待所及教育公司均未向材料公司支付至今的租金。现诉争房屋由教育公司用于办学使用。庭审中，材料公司称其公司自2012年2月21日才知道招待所将诉争房屋转租给教育公司，此前一直认为招待所与教育公司为联合办学的关系，并对此向法庭提交了由招待所、教育公司以及北京市海淀区某培训学校盖章的证明一份，内容为：诉争房屋（四分区）的产权持有人已将该场地出租给招待所，该场地用于招待所与教育公司和北京市海淀区某培训学校培训、办公使用。对材料公司的上述主张，招待所和教育公司均表示不予认可，称材料公司提交的该证明仅是当时为协助教育公司办理相关营业执照而开具，并称材料公司对招待所将诉争房屋转租给教育公司使用的事实自开始就是知道的，并为此向法庭提交了教育公司向材料公司交纳房租等费用的发票，材料公司对上述票据的真实性表示认可，但对证明事项不予认可。经法庭询问，材料公司认可现不存在政府、上级公司统一规划开发占用诉争房屋场地的情况。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋(场地)租赁合同》、证明、发票等证据材料在案佐证。
北京市海淀区人民法院判决认定：本案中，材料公司与招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》约定的租赁期虽为1年，即自2011年5月28日至2012年5月27日，但该合同同时还约定有续延条款，则双方的意向租期实为三年，除非发生约定的情形，则双方的租期应履行至2014年5月27日届满。对于材料公司称招待所私自将诉争房屋场地转租给教育公司而违反了合同约定，并以此要求解除与招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》的主张，根据招待所和教育公司向法庭提交的有关票据显示，材料公司自2011年4月29日开始就收取教育公司交纳的房租等费用，故材料公司在明知教育公司实际使用诉争房屋场地且接收了教育公司交纳的房租等费用的情况下，再称其公司在2012年2月21日之前不知道招待所与教育公司之间存在转租事实而以为是联合办学的主张，不予采信。材料公司认可现不存在政府、上级公司统一规划开发占用诉争房屋场地的情况。在此前提下，虽然材料公司与招待所就终止履行租赁关系事宜达成一致，但会侵害第三人的合法权益，不予支持。故根据上述合同的约定，材料公司与招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》在1年租期届满后还应继续履行，但此后政府、上级公司是否会存在统一规划开发占用诉争房屋场地的情况还不确定，故判定材料公司与招待所继续履行双方签订的《房屋（场地）租赁合同》至2013年5月27日，此后双方是否继续履行该合同，有待政府、上级公司是否存在统一规划开发占用诉争房屋场地的情况而定。综上，对于材料公司以招待所与教育公司之间存在私自转租为由要求解除其公司和招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》的请求，不予支持，且对于材料公司要求招待所向其返还诉争房屋场地的请求亦不予支持。但因判定材料公司与招待所之间还将继续履行双方签订的《房屋（场地）租赁合同》至2013年5月27日，故招待所还需按照合同的约定履行支付相应房屋租金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十四条之规定，判决：一、北京招待所于判决生效后十五日内向北京市某某某某材料有限公司支付自二○一二年五月二十八日至二○一三年五月二十七日止的房屋租金一百五十万元；二、驳回北京市某某某某材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
材料公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由招待所承担。上诉理由是：1、我公司与招待所的租赁合同明确约定禁止转租，故招待所与教育公司之间的合同系效力待定的合同，我公司只知双方联合办学，故收取了教育公司代交的房租，并不代表追认招待所与教育公司之间的合同有效；2、一审法院认定招待所与教育公司之间的合同有效，认定我公司与招待所的合同期限为三年，并以损害第三人利益为由不予解除，系适用法律错误；3、一审判决无法实际实施；4、一审判决对三方利益进行了粗暴干涉。请求二审法院予以纠正。
招待所、教育公司同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：材料公司与招待所签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。材料公司与招待所在履行合同过程中，招待所将上述房屋转租给教育公司使用，材料公司也于2011年4月29日开始就收取教育公司交纳的房租等费用。因此，一审法院依据上述案件事实所作出的认定是正确的，本院予以维持。材料公司以招待所擅自转租上述房屋为由，要求解除合同，材料公司没有提出充分、有效的证据予以证明，材料公司应当承担不利的后果。故一审法院判决北京招待所于判决生效后十五日内向北京市某某某某材料有限公司支付自二○一二年五月二十八日至二○一三年五月二十七日止的房屋租金一百五十万元的处理是正确的，本院予以维持。材料公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万八千三百元，由北京招待所负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万八千三百元，由北京市某某某某材料有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 刘国俊
二○一三年三月七日
书 记 员 王湘羽
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第2700号
上诉人（原审原告）北京市某某某某材料有限公司。
法定代表人王某甲，总经理。
被上诉人（原审被告）北京某某招待所。
法定代表人王某乙，经理。
被上诉人（原审第三人）北京某某教育咨询有限公司。
法定代表人卢某甲，总经理。
上诉人北京市某某某某材料有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第10735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人北京市某某某某材料有限公司的委托代理人刘某某，被上诉人北京某某招待所的委托代理人瞿某某、张某某，被上诉人北京某某教育咨询有限公司的委托代理人卢某乙、邹某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
北京市某某某某材料有限公司（以下简称材料公司）在一审法院起诉称：我公司和北京某某招待所（以下简称招待所）于2011年4月22日签订《房屋（场地）租赁合同》一份，约定将我公司所有的位于建材城西路的5700平方米房屋以及场地（以下简称诉争房屋）用于招待所联合培训和办公，同时约定招待所不得将该房产转租，租期1年，自2011年5月28日起至2012年5月27日止，租金150万元。合同签订后，我公司履行了合同约定的各项义务。2012年2月20日，我公司收到上级单位转来的北京某某教育咨询有限公司（以下简称教育公司）要求变更房屋租赁合同关系的书面材料，我方才知招待所与教育公司的合作办学关系实为房屋转租关系。故起诉要求：1、解除我公司与招待所于2011年4月22日签订的《房屋（场地）租赁合同》；2、招待所向我公司返还诉争房屋及场地；3、招待所向我公司支付自2012年5月28日到实际返还房屋之日止的房屋占用费，标准为每年150万元；4、招待所承担本案诉讼费用。
招待所在一审法院答辩称：我方和材料公司签订租赁合同后就与教育公司签订了房屋租赁合同，之后我们三方进行了协商，由教育公司直接向材料公司支付房屋租赁费用，材料公司也向教育公司开具了房屋租赁费用的发票，同时房屋使用期间的物业费、水电费等相关费用也是由教育公司向材料公司直接交付，材料公司也向教育公司出具了合法的票据。材料公司对于教育公司修建晾衣架等相关申请履行了管理职责，并对教育公司的申请予以批准。因此，我方没有实际使用房屋一天，仅仅是接收房屋后对水管及卫生间进行了整修，整修完毕后立即转租。我方始终同意解除与材料公司之间的租赁合同，但材料公司的第二、第三项诉请与我方没有关系，房屋的实际占用人不是我方，而是教育公司，所以我方不同意材料公司的第二、三项诉请。
教育公司在一审法院述称：我公司不同意材料公司的第一项诉请，其公司不具备解除合同的权利。材料公司对于转租的事实从始至终都知道，我公司和招待所签署的租赁合同合法有效，材料公司与招待所签订的租赁合同应当继续履行，故我公司不同意材料公司的第二项诉请。其第三项诉请与我公司无关，我公司也不同意。
北京市海淀区人民法院经审理查明：材料公司（出租方、甲方）与招待所（承租方、乙方）于2011年4月22日签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方所有的诉争房屋，租期为1年，自2011年5月28日至2012年5月27日。用途为联合培训、办公。年租金为150万元，租金按每半年支付75万元，第一期租金定于本合同签订之日后4月26日交付，合同执行中租金的交付日期为4月26日前和10月26日前。本合同期满后，如果政府和上级公司没有统一规划开发占用本合同中的房屋场地的情况发生，本合同租期自然延续一年，即2012年5月28日至2013年5月27日。如果上述延续期满政府、上级公司没有统一规划开发占用本合同中的房屋场地的情况发生，本合同租期再自然延续一年，即2013年5月28日至2014年5月27日。三年意向出租期满后，乙方如有续租意向应在第三年期满前三个月以书面形式通知甲方，甲方如决定继续出租，双方可就续租达成一致意见，并经主管部门批准之后，双方可另行签订合同。乙方享有以同等条件优先续租的权利。乙方不得将租赁标的转让、转租、转借、抵押给他人或私自调换使用，否则甲方有权单方提前终止合同，发生损失的，乙方应负赔偿责任。同日，招待所（出租方、甲方）与教育公司（承租方、乙方）签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：乙方自甲方处租赁诉争房屋，租期为三年，即2011年5月30日至2014年5月29日。用途为联合培训、办公。年租金为230万元。租金按每半年支付115万元，本合同签订之日起7日内交付第一期租金，合同执行租金的交付日期为4月30日前和10月31日前。2011年4月29日，教育公司将第一期租金中的75万元直接交于材料公司，将另外的40万元交于招待所。2011年10月28日，教育公司将第二期租金中的75万元直接交于材料公司，剩余租金40万元现尚未支付给招待所。自2012年5月28日起，招待所及教育公司均未向材料公司支付至今的租金。现诉争房屋由教育公司用于办学使用。庭审中，材料公司称其公司自2012年2月21日才知道招待所将诉争房屋转租给教育公司，此前一直认为招待所与教育公司为联合办学的关系，并对此向法庭提交了由招待所、教育公司以及北京市海淀区某培训学校盖章的证明一份，内容为：诉争房屋（四分区）的产权持有人已将该场地出租给招待所，该场地用于招待所与教育公司和北京市海淀区某培训学校培训、办公使用。对材料公司的上述主张，招待所和教育公司均表示不予认可，称材料公司提交的该证明仅是当时为协助教育公司办理相关营业执照而开具，并称材料公司对招待所将诉争房屋转租给教育公司使用的事实自开始就是知道的，并为此向法庭提交了教育公司向材料公司交纳房租等费用的发票，材料公司对上述票据的真实性表示认可，但对证明事项不予认可。经法庭询问，材料公司认可现不存在政府、上级公司统一规划开发占用诉争房屋场地的情况。
上述事实，有各方当事人陈述、《房屋(场地)租赁合同》、证明、发票等证据材料在案佐证。
北京市海淀区人民法院判决认定：本案中，材料公司与招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》约定的租赁期虽为1年，即自2011年5月28日至2012年5月27日，但该合同同时还约定有续延条款，则双方的意向租期实为三年，除非发生约定的情形，则双方的租期应履行至2014年5月27日届满。对于材料公司称招待所私自将诉争房屋场地转租给教育公司而违反了合同约定，并以此要求解除与招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》的主张，根据招待所和教育公司向法庭提交的有关票据显示，材料公司自2011年4月29日开始就收取教育公司交纳的房租等费用，故材料公司在明知教育公司实际使用诉争房屋场地且接收了教育公司交纳的房租等费用的情况下，再称其公司在2012年2月21日之前不知道招待所与教育公司之间存在转租事实而以为是联合办学的主张，不予采信。材料公司认可现不存在政府、上级公司统一规划开发占用诉争房屋场地的情况。在此前提下，虽然材料公司与招待所就终止履行租赁关系事宜达成一致，但会侵害第三人的合法权益，不予支持。故根据上述合同的约定，材料公司与招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》在1年租期届满后还应继续履行，但此后政府、上级公司是否会存在统一规划开发占用诉争房屋场地的情况还不确定，故判定材料公司与招待所继续履行双方签订的《房屋（场地）租赁合同》至2013年5月27日，此后双方是否继续履行该合同，有待政府、上级公司是否存在统一规划开发占用诉争房屋场地的情况而定。综上，对于材料公司以招待所与教育公司之间存在私自转租为由要求解除其公司和招待所签订的《房屋（场地）租赁合同》的请求，不予支持，且对于材料公司要求招待所向其返还诉争房屋场地的请求亦不予支持。但因判定材料公司与招待所之间还将继续履行双方签订的《房屋（场地）租赁合同》至2013年5月27日，故招待所还需按照合同的约定履行支付相应房屋租金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十四条之规定，判决：一、北京招待所于判决生效后十五日内向北京市某某某某材料有限公司支付自二○一二年五月二十八日至二○一三年五月二十七日止的房屋租金一百五十万元；二、驳回北京市某某某某材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
材料公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由招待所承担。上诉理由是：1、我公司与招待所的租赁合同明确约定禁止转租，故招待所与教育公司之间的合同系效力待定的合同，我公司只知双方联合办学，故收取了教育公司代交的房租，并不代表追认招待所与教育公司之间的合同有效；2、一审法院认定招待所与教育公司之间的合同有效，认定我公司与招待所的合同期限为三年，并以损害第三人利益为由不予解除，系适用法律错误；3、一审判决无法实际实施；4、一审判决对三方利益进行了粗暴干涉。请求二审法院予以纠正。
招待所、教育公司同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，上述事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：材料公司与招待所签订的房屋租赁合同确系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。材料公司与招待所在履行合同过程中，招待所将上述房屋转租给教育公司使用，材料公司也于2011年4月29日开始就收取教育公司交纳的房租等费用。因此，一审法院依据上述案件事实所作出的认定是正确的，本院予以维持。材料公司以招待所擅自转租上述房屋为由，要求解除合同，材料公司没有提出充分、有效的证据予以证明，材料公司应当承担不利的后果。故一审法院判决北京招待所于判决生效后十五日内向北京市某某某某材料有限公司支付自二○一二年五月二十八日至二○一三年五月二十七日止的房屋租金一百五十万元的处理是正确的，本院予以维持。材料公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万八千三百元，由北京招待所负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万八千三百元，由北京市某某某某材料有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 刘国俊
二○一三年三月七日
书 记 员 王湘羽
