北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第10476号
上诉人（原审原告）陈淑华。
被上诉人（原审被告）北京天石恒房地产开发有限公司。
法定代表人王强，董事长。
被上诉人（原审被告）北京润澜房地产经纪有限公司。
法定代表人齐艺琳。
上诉人陈淑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2011）东民初字第12547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈淑华及其委托代理人徐光和，北京天石恒房地产开发有限公司（以下简称天石恒公司）之委托代理人王铁成，到庭参加诉讼。北京润澜房地产经纪有限公司（以下简称润澜公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2011年10月，陈淑华诉至原审法院称：2009年7月4日，我与案外人北京乾鼎房地产经纪有限公司（以下简称乾鼎公司）签订房屋买卖协议，约定我购买位于1-702、2-701号房屋两套，房屋出售方为天石恒公司；我交纳定金40 000元，期限为3个月。在合同期内，乾鼎公司未完成促成我与天石恒公司签订房屋买卖合同的义务。为此，我于2009年10月20日向北京市东城区人民法院提起诉讼。2010年6月18日，北京市东城区人民法院裁定驳回我的起诉。2009年10月10日，我经与乾鼎公司的员工岳枫联系后，与天石恒公司下属的经纪公司即润澜公司员工陈杰代表天石恒公司商谈房屋买卖事宜。2009年10月24日，我与岳枫、陈杰再次见面商谈合同问题。2009年10月28日，我与岳枫、陈杰又一次见面。在我一再要求下，陈杰签署了承诺书（陈杰留下的身份证号码是虚假的），并留下岳枫的证件号码作为担保。同时，我经陈杰向润澜公司交纳购房定金60 000元。2009年11月9日，陈杰将合同文本通过互联网发至我的邮箱，准备签订合同。之后，我多次联系陈杰，均因各种原因导致合同没有签订。根据上述事实，我有理由相信润澜公司、岳枫有权代理出售天石恒公司的房屋，其行为符合我国合同法规定的表见代理的法律构成要件，应视为天石恒公司对合同的追认。故我要求法院判令润澜公司协助我与天石恒公司签订房屋买卖合同。
润澜公司于原审中未到庭答辩。
天石恒公司辩称：我公司与陈淑华没有签订过任何形式的购房合同，也未收取过陈淑华的定金。故我公司不同意陈淑华的诉讼请求。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案润澜公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据查明的事实，陈淑华为购买天石恒公司开发的房屋，向润澜公司支付定金人民币60 000元。陈淑华主张润澜公司代理天石恒公司对外出售房屋，但其未提供证据予以证明。而且，陈淑华没有证据证明天石恒公司已收取陈淑华的定金，亦没有证据证明就该房屋买卖事宜在双方之间形成事实上的定金合同关系。故陈淑华现要求润澜公司协助陈淑华与天石恒公司签订房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2012年8月判决如下：驳回陈淑华的诉讼请求。
判决后，陈淑华不服，持原诉理由向本院提起上诉，并认为原判违反法定程序，影响案件正确裁判，原判适用法律错误，判定的基本事实缺乏证据证明，故请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。润澜公司未提出上诉，亦未答辩。天石恒公司同意原判。
经审理查明：2009年7月3日，陈淑华给付案外人乾鼎公司购房定金5000元。翌日，陈淑华（买受方）与乾鼎公司（居间方）签订《定金收付书》，约定：陈淑华以850 000元购买天石恒公司开发的1-702号和2-701号房屋；陈淑华向天石恒公司支付定金40 000元；本协议签订后，陈淑华应在70个工作日内与天石恒公司签署《北京市房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；如陈淑华违反合同约定或未在规定期限内签署相关合同或购买房屋的，陈淑华已支付的定金不予退还，并应支付乾鼎公司服务费；如因天石恒公司原因导致未能签署相关合同，天石恒公司退还陈淑华双倍定金；乾鼎公司提供转交定金收据。签约当日，陈淑华又向乾鼎公司支付购房定金29 600元。2009年7月7日，陈淑华再向乾鼎公司支付购房定金人民币5400元。
2009年10月，陈淑华以乾鼎公司、天石恒公司为被告提起诉讼，要求天石恒公司履行合同、与其签订房屋买卖合同，并向其补偿房屋使用费。原审法院于2010年6月18日作出（2009）东民初字第10910号民事裁定，驳回了陈淑华的起诉。
2009年10月28日，陈淑华向润澜公司交纳房屋定金 60 000元。润澜公司为陈淑华出具的收据载明：收到陈淑华交来1-702、2-701室房屋定金人民币60 000元，收款人为陈杰。
同日，陈杰给陈淑华出具《承诺书》。载明：1、房屋总价款1 020 000元；2、房屋使用面积约80平方米左右（±3%）误差；3、现房屋装修费用与客户无关；4、提供房屋正式合法发票；5、签约正式合同盖章后一周内办理入住手续；6、签约房号1-702、2-701室；7、签约两套合同；8、已付给60 000元整签约时付款920 000元。
原审庭审中，陈淑华称润澜公司已将收取的定金转交给天石恒公司，润澜公司代理天石恒公司对外出售房屋，并主张其还曾于2010年11月与天石恒公司协商房屋购买事宜。天石恒公司对此均不予认可。陈淑华为证明其诉讼主张，提供谈话录音一份，并称谈话的相对方系天石恒公司于本案中的诉讼代理人王铁成。在该录音中，王铁成答复陈淑华，公司没有收到陈淑华的钱款，且与中介公司没有任何关系。王铁成作为天石恒公司诉讼代理人质证称，录音中好像为其声音，但无法确认录音的场所。
二审审理中，经本院释明，陈淑华明确其于本案中诉讼请求所基于的理由，系表见代理而非有权代理。
应陈淑华申请，本院赴北京市公安局海淀分局查阅案件卷宗，并调取了公安机关在办理另外一起刑事案件过程中分别对陈杰、岳枫、陈淑华、赵成龙进行询问的笔录，其中对陈杰的询问笔录显示：陈杰在询问过程中陈述称其于2000年6、7月份开始在天石恒公司工作，工作时间有6至7年时间；陈杰还陈述了与陈淑华接洽的过程，并称已将收取陈淑华的定金6万元交予润澜公司财务、润澜公司系天石恒公司的子公司、天石恒公司出售房屋均用润澜公司的名义进行。对岳枫的询问笔录显示：岳枫在询问过程中陈述称其系乾鼎公司员工，在乾鼎公司给天石恒房地产公司卖房的过程中认识了陈杰，陈杰自2001年左右在天石恒公司工作；岳枫还陈述了与陈淑华接洽的过程，并称陈杰在天石恒公司下属的房产经纪公司润澜公司任职。对赵成龙的询问笔录显示：赵成龙在询问过程中陈述称其系乾鼎公司法定代表人，乾鼎公司曾代理销售过东城区小区的房产，确实有一陈姓女子委托购买该小区房屋，但对具体过程并不很清楚。对陈淑华的询问笔录显示：陈淑华在询问过程中陈述了本案交易经过，并举报乾鼎公司赵成龙诈骗其购房订金。
上述事实，有《定金收付书》、《承诺书》、收据、（2009）东民初字第10910号民事裁定书、北京市公安局海淀分局询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：我国民事法律范畴内的表见代理源于《合同法》第四十九条的规定，系指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。陈淑华于本案中基于表见代理提起诉讼，其诉讼请求成立的前提即本案事实应符合上述构成要件，故陈淑华应对以下事实承担举证责任：一、行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二、相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，而该"相信或认为"的产生具备客观合理性。对此，本院作如下分析：首先，根据陈淑华自述的事实，岳枫系乾鼎公司员工，而陈淑华与乾鼎公司签订的《定金收付书》明确载明乾鼎公司系居间方，在此情况下，陈淑华主张其有理由相信岳枫具有代天石恒公司出售房屋的代理权，显依据不足；其次，根据本案现已查明的事实，无法证明润澜公司在与陈淑华接洽过程中曾向陈淑华出具过任何形式的书面授权文件，从而使陈淑华产生误信，仅凭陈淑华提供的现有证据，尚难以证明其所持润澜公司构成表见代理理由。
需要指出的是，根据本院调取的公安机关询问笔录，确有陈杰等相关人员陈述润澜公司与天石恒公司之间存在利害关系的记载，但该证据尚须结合其他证据相互佐证，方能达到足够充分的证明力，更为重要的是，该证据显示的法律关系与陈淑华于本案中诉讼请求所基于的法律关系，即表见代理的法律关系并不相符，在此情况下，本院难以直接处理。另，陈淑华于本案中明确的诉讼请求，系要求润澜公司协助其与天石恒公司签订房屋买卖合同，该请求本身亦与其基于的诉讼理由相悖，即如表见代理成立，则行为人所实施的行为直接对被代理人发生拘束力，相对人应直接要求被代理人履行义务，并无要求行为人协助与被代理人签订合同的必要，同时，即使合同的部分内容不能确定（除当事人名称或者姓名、标的和数量以外的内容），亦属请求人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定的范畴，而非迳行起诉要求签订合同。结合上述分析，陈淑华主张的表见代理关系不成立，其据此提出的诉讼请求本身亦有不妥，在此情况下，本院对其诉讼请求不予支持。
综上所述，原判处理结果正确，陈淑华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费260元，由北京润澜房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费70元，由陈淑华负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由陈淑华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金龙
代理审判员 周梦峰
代理审判员 马兴芳
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李 丽
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第10476号
上诉人（原审原告）陈淑华。
被上诉人（原审被告）北京天石恒房地产开发有限公司。
法定代表人王强，董事长。
被上诉人（原审被告）北京润澜房地产经纪有限公司。
法定代表人齐艺琳。
上诉人陈淑华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2011）东民初字第12547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈淑华及其委托代理人徐光和，北京天石恒房地产开发有限公司（以下简称天石恒公司）之委托代理人王铁成，到庭参加诉讼。北京润澜房地产经纪有限公司（以下简称润澜公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2011年10月，陈淑华诉至原审法院称：2009年7月4日，我与案外人北京乾鼎房地产经纪有限公司（以下简称乾鼎公司）签订房屋买卖协议，约定我购买位于1-702、2-701号房屋两套，房屋出售方为天石恒公司；我交纳定金40 000元，期限为3个月。在合同期内，乾鼎公司未完成促成我与天石恒公司签订房屋买卖合同的义务。为此，我于2009年10月20日向北京市东城区人民法院提起诉讼。2010年6月18日，北京市东城区人民法院裁定驳回我的起诉。2009年10月10日，我经与乾鼎公司的员工岳枫联系后，与天石恒公司下属的经纪公司即润澜公司员工陈杰代表天石恒公司商谈房屋买卖事宜。2009年10月24日，我与岳枫、陈杰再次见面商谈合同问题。2009年10月28日，我与岳枫、陈杰又一次见面。在我一再要求下，陈杰签署了承诺书（陈杰留下的身份证号码是虚假的），并留下岳枫的证件号码作为担保。同时，我经陈杰向润澜公司交纳购房定金60 000元。2009年11月9日，陈杰将合同文本通过互联网发至我的邮箱，准备签订合同。之后，我多次联系陈杰，均因各种原因导致合同没有签订。根据上述事实，我有理由相信润澜公司、岳枫有权代理出售天石恒公司的房屋，其行为符合我国合同法规定的表见代理的法律构成要件，应视为天石恒公司对合同的追认。故我要求法院判令润澜公司协助我与天石恒公司签订房屋买卖合同。
润澜公司于原审中未到庭答辩。
天石恒公司辩称：我公司与陈淑华没有签订过任何形式的购房合同，也未收取过陈淑华的定金。故我公司不同意陈淑华的诉讼请求。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案润澜公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据查明的事实，陈淑华为购买天石恒公司开发的房屋，向润澜公司支付定金人民币60 000元。陈淑华主张润澜公司代理天石恒公司对外出售房屋，但其未提供证据予以证明。而且，陈淑华没有证据证明天石恒公司已收取陈淑华的定金，亦没有证据证明就该房屋买卖事宜在双方之间形成事实上的定金合同关系。故陈淑华现要求润澜公司协助陈淑华与天石恒公司签订房屋买卖合同的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2012年8月判决如下：驳回陈淑华的诉讼请求。
判决后，陈淑华不服，持原诉理由向本院提起上诉，并认为原判违反法定程序，影响案件正确裁判，原判适用法律错误，判定的基本事实缺乏证据证明，故请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。润澜公司未提出上诉，亦未答辩。天石恒公司同意原判。
经审理查明：2009年7月3日，陈淑华给付案外人乾鼎公司购房定金5000元。翌日，陈淑华（买受方）与乾鼎公司（居间方）签订《定金收付书》，约定：陈淑华以850 000元购买天石恒公司开发的1-702号和2-701号房屋；陈淑华向天石恒公司支付定金40 000元；本协议签订后，陈淑华应在70个工作日内与天石恒公司签署《北京市房屋买卖合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；如陈淑华违反合同约定或未在规定期限内签署相关合同或购买房屋的，陈淑华已支付的定金不予退还，并应支付乾鼎公司服务费；如因天石恒公司原因导致未能签署相关合同，天石恒公司退还陈淑华双倍定金；乾鼎公司提供转交定金收据。签约当日，陈淑华又向乾鼎公司支付购房定金29 600元。2009年7月7日，陈淑华再向乾鼎公司支付购房定金人民币5400元。
2009年10月，陈淑华以乾鼎公司、天石恒公司为被告提起诉讼，要求天石恒公司履行合同、与其签订房屋买卖合同，并向其补偿房屋使用费。原审法院于2010年6月18日作出（2009）东民初字第10910号民事裁定，驳回了陈淑华的起诉。
2009年10月28日，陈淑华向润澜公司交纳房屋定金 60 000元。润澜公司为陈淑华出具的收据载明：收到陈淑华交来1-702、2-701室房屋定金人民币60 000元，收款人为陈杰。
同日，陈杰给陈淑华出具《承诺书》。载明：1、房屋总价款1 020 000元；2、房屋使用面积约80平方米左右（±3%）误差；3、现房屋装修费用与客户无关；4、提供房屋正式合法发票；5、签约正式合同盖章后一周内办理入住手续；6、签约房号1-702、2-701室；7、签约两套合同；8、已付给60 000元整签约时付款920 000元。
原审庭审中，陈淑华称润澜公司已将收取的定金转交给天石恒公司，润澜公司代理天石恒公司对外出售房屋，并主张其还曾于2010年11月与天石恒公司协商房屋购买事宜。天石恒公司对此均不予认可。陈淑华为证明其诉讼主张，提供谈话录音一份，并称谈话的相对方系天石恒公司于本案中的诉讼代理人王铁成。在该录音中，王铁成答复陈淑华，公司没有收到陈淑华的钱款，且与中介公司没有任何关系。王铁成作为天石恒公司诉讼代理人质证称，录音中好像为其声音，但无法确认录音的场所。
二审审理中，经本院释明，陈淑华明确其于本案中诉讼请求所基于的理由，系表见代理而非有权代理。
应陈淑华申请，本院赴北京市公安局海淀分局查阅案件卷宗，并调取了公安机关在办理另外一起刑事案件过程中分别对陈杰、岳枫、陈淑华、赵成龙进行询问的笔录，其中对陈杰的询问笔录显示：陈杰在询问过程中陈述称其于2000年6、7月份开始在天石恒公司工作，工作时间有6至7年时间；陈杰还陈述了与陈淑华接洽的过程，并称已将收取陈淑华的定金6万元交予润澜公司财务、润澜公司系天石恒公司的子公司、天石恒公司出售房屋均用润澜公司的名义进行。对岳枫的询问笔录显示：岳枫在询问过程中陈述称其系乾鼎公司员工，在乾鼎公司给天石恒房地产公司卖房的过程中认识了陈杰，陈杰自2001年左右在天石恒公司工作；岳枫还陈述了与陈淑华接洽的过程，并称陈杰在天石恒公司下属的房产经纪公司润澜公司任职。对赵成龙的询问笔录显示：赵成龙在询问过程中陈述称其系乾鼎公司法定代表人，乾鼎公司曾代理销售过东城区小区的房产，确实有一陈姓女子委托购买该小区房屋，但对具体过程并不很清楚。对陈淑华的询问笔录显示：陈淑华在询问过程中陈述了本案交易经过，并举报乾鼎公司赵成龙诈骗其购房订金。
上述事实，有《定金收付书》、《承诺书》、收据、（2009）东民初字第10910号民事裁定书、北京市公安局海淀分局询问笔录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：我国民事法律范畴内的表见代理源于《合同法》第四十九条的规定，系指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。陈淑华于本案中基于表见代理提起诉讼，其诉讼请求成立的前提即本案事实应符合上述构成要件，故陈淑华应对以下事实承担举证责任：一、行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二、相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，而该"相信或认为"的产生具备客观合理性。对此，本院作如下分析：首先，根据陈淑华自述的事实，岳枫系乾鼎公司员工，而陈淑华与乾鼎公司签订的《定金收付书》明确载明乾鼎公司系居间方，在此情况下，陈淑华主张其有理由相信岳枫具有代天石恒公司出售房屋的代理权，显依据不足；其次，根据本案现已查明的事实，无法证明润澜公司在与陈淑华接洽过程中曾向陈淑华出具过任何形式的书面授权文件，从而使陈淑华产生误信，仅凭陈淑华提供的现有证据，尚难以证明其所持润澜公司构成表见代理理由。
需要指出的是，根据本院调取的公安机关询问笔录，确有陈杰等相关人员陈述润澜公司与天石恒公司之间存在利害关系的记载，但该证据尚须结合其他证据相互佐证，方能达到足够充分的证明力，更为重要的是，该证据显示的法律关系与陈淑华于本案中诉讼请求所基于的法律关系，即表见代理的法律关系并不相符，在此情况下，本院难以直接处理。另，陈淑华于本案中明确的诉讼请求，系要求润澜公司协助其与天石恒公司签订房屋买卖合同，该请求本身亦与其基于的诉讼理由相悖，即如表见代理成立，则行为人所实施的行为直接对被代理人发生拘束力，相对人应直接要求被代理人履行义务，并无要求行为人协助与被代理人签订合同的必要，同时，即使合同的部分内容不能确定（除当事人名称或者姓名、标的和数量以外的内容），亦属请求人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定的范畴，而非迳行起诉要求签订合同。结合上述分析，陈淑华主张的表见代理关系不成立，其据此提出的诉讼请求本身亦有不妥，在此情况下，本院对其诉讼请求不予支持。
综上所述，原判处理结果正确，陈淑华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费260元，由北京润澜房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费70元，由陈淑华负担（已交纳35元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由陈淑华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王金龙
代理审判员 周梦峰
代理审判员 马兴芳
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李 丽
