北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第13476号
上诉人（原审原告、反诉被告）杜红。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京明达房地产开发有限公司。
法定代表人吴林，董事长。
上诉人杜红与上诉人北京明达房地产开发有限公司（以下简称明达公司）商品房预售合同纠纷一案，原审法院曾于2011年4月20日作出（2011）朝民初字第06136号民事判决，明达公司不服，提起上诉。本院于2011年9月7日作出（2011）二中民终字第11828号民事裁定，撤销原审判决，发回原审法院重审。重审后原审法院于2013年4月8日作出（2012）朝民初字第805号民事判决，后杜红和明达公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2010年11月，杜红诉至原审法院称：2007年1月10日，我与明达公司签署编号为Y404550的《北京市商品房预售合同》，我购买明达公司开发的05I6号房屋。该房总价款6290 896元，首付款2 520 896元，其余3 770000元采取银行贷款方式支付。贷款银行为明达公司指定合作银行——交通银行北京亚运村支行。后我交付了首付款，办理了银行贷款，向明达公司交付了办理房屋产权证所需的各种税费，并从2007年4月开始按月偿还银行贷款。2007年7月，明达公司找到我协商换房事宜，称该公司需要将我购买的上述房屋的I单元整体出售给基金公司，所以希望我能将原房屋置换到04C5号。2007年10月18日，我按明达公司的安排又签署了编号为Y549706的《北京市商品房预售合同》，约定将我原房屋换04C5号房屋（简称涉诉房屋），房屋总价调整为7205 356元，首付款增加至3 605365元。我按明达公司要求补交了首付款，明达公司为我办理了原房屋的买卖合同、贷款合同解除和撤销备案等手续。我本以为所有的贷款手续已在原房屋贷款时提交并通过了审核，涉诉房屋贷款像明达公司说的一样只是程序问题。后得知明达公司迟迟未办理完成。在我多次催促下，2009年3月26日明达公司将涉诉房屋交付给我，并承诺在2009年6月30日前为我办理完贷款手续。但是明达公司没有按照承诺为我办理贷款，却向我发送出《解除合同通知函》。为此，我询问明达公司的营销总监文忻，其说去和老总协调，但是一拖再拖，直至诉讼。经我向银行初步调查，明达公司不仅从未为我办理涉诉房屋的贷款手续，甚至都未办理该房屋的预售合同备案手续。我是为了配合明达公司的整体出售，在其同意为我办所有手续、包括银行贷款手续的前提下，才同意换房，进而与明达公司签署了涉诉房屋的预售合同。现明达公司未遵守承诺，还单方要求解除合同，严重侵害了我的合法权益。故我诉请法院判令：1、确认在2010年8月18日向我发出的解除编号为Y549706《北京市商品房预售合同》的行为无效；2、办理涉诉房屋的预售合同登记备案手续，如已不具备办理预售登记的条件，则可变更为按现实施的其它登记手续；3、为我办理银行贷款手续，如果贷款手续办理存在障碍，我同意将剩余房款3600 000元一次性支付给明达公司。
明达公司答辩并反诉称：更换原购买房屋是杜红提出来的，我公司没有要求杜红换房。我公司与杜红于2007年10月18日在北京市房地产交易管理网上签署了Y549706号《北京市商品房预售合同》，由我公司将04C5号房屋出售给杜红。双方约定，杜红以银行贷款的方式向我公司支付房款。合同签订后，杜红的银行贷款未能办理。2009年3月，在未能支付完毕房款的情况下，杜红要求我公司提前交付房屋。为此，杜红承诺如银行贷款不能取得，其将于2009年7月7日以自有资金支付剩余房款。双方签订了补充协议书。2009年7月7日，杜红银行贷款手续未能获得，我公司多次催告付款，杜红均以资金紧张为由未能支付。2010年7月9日，我公司发出解除合同通知函，告知杜红已严重违反付款约定，杜红坚持不履行补充协议的约定。有鉴于此，我公司于2010年8月18日再次发出解除合同通知函，解除房屋预售合同。现涉诉房屋已由原来的预售变为现房，不可能再办理预售登记，且由于国家购房政策调整，涉诉房屋在银行系统里显示的为杜红名下第三套住房，也无法被批准通过贷款手续。杜红的诉求本身不具备执行性。鉴于双方预售合同已解除，涉诉房屋应办理网上签约解除手续，杜红应当腾退涉诉房屋，并依约赔偿我公司违约金。故我公司提起反诉，请求：确认我公司与杜红签署的编号为Y549706的《北京市商品房预售合同》已于2010年8月18日解除；2、杜红配合我公司办理04C5号房屋的解除网签手续；3、杜红腾退涉诉房屋；4、杜红赔偿我公司违约金72000元；5、判令杜红按照每月35000元的租金标准自2009年3月26日起至实际给付之日止向我公司赔偿房屋使用费；6、杜红比照房屋差价的标准赔偿我公司的房屋可得利益损失。
杜红针对明达公司的反诉辩称：我在签署合同后就一直等待明达公司通知我办理贷款事宜，期间还多次催促过明达公司，为此才产生了2009年7月7日的补充协议。之后明达公司既未通知我办理贷款，也没有明确告知我办不了贷款，才一直拖下来。明达公司发出解除合同通知后我积极与其联系，要求支付房款。我没有违约，不同意明达公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人争议的焦点在于杜红是否存在迟延支付房款的违约行为。2009年3月26日杜红与明达公司签订的《补充协议书》，是双方履行《北京市商品房预售合同》中，关于付款问题的权利义务的最终约定，双方均应当按照该协议履行相应义务。按照双方的约定：杜红在2009年6月30日前以银行按揭贷款的方式向明达公司支付剩余购房款3600000元；明达公司与银行办理完毕手续后，采取书面形式通知杜红进行银行贷款手续补充，达到银行放贷条件；因杜红原因导致银行未能放贷，则杜红将一次性支付剩余房款；至2009年6月30日，杜红仍未取得银行贷款，未能以按揭贷款方式向明达公司支付剩余购房款，则杜红于2009年7月7日前以现金方式一次性向明达公司支付剩余购房款。根据约定可见，杜红系以银行按揭贷款方式支付部分房款，首先明达公司负有为杜红协调、办理银行按揭贷款手续的合同义务，其次杜红应在约定期限届满未办理成功的情况下履行付款义务。审理中，明达公司未举证证明其曾经与有关银行就杜红按揭贷款事宜进行接洽和协调，且虽称曾多次通知杜红无法办理银行贷款，但在杜红否认的情况下亦没有提供相应证据，故明达公司陈述杜红不履行付款义务的事实根据不充分；而杜红作为购买人，于实际占有了涉诉房屋且双方约定了《补充协议书》的前提下，在超过《补充协议书》约定办理时间时应本着公平、诚信的原则履行付款义务，对此杜红仅称曾多次联系明达公司，但亦未提供证据，故其不能证实已经尽到了积极履约责任。所以，杜红与明达公司对《北京市商品房预售合同》及其补充协议的履行停滞均负有责任，加之涉诉房屋的大部分房款已经交割、房屋已经交接，故在此情况下解除合同并不适宜，但公平起见杜红应该承担履约不积极的责任，由法院结合明达公司提出的违约金、实际损失等请求及合同约定酌定杜红应支付的赔偿金数额。《北京市商品房预售合同》约定明达公司应为杜红办理预售登记手续，因目前涉诉房屋性质已经变为现房，且杜红同意变更为其它有助于房屋过户的登记手续，故法院将明达公司负有的办理预售登记手续的义务变更为所有权转移登记手续；因贷款办理时间已经超过《补充协议书》约定，故法院认为杜红应一次性支付剩余购房款。2007年2月7日交通银行股份有限公司北京亚运村支行已经为涉诉房屋提供了《抵押权释放函》，故涉诉房屋交易并无限制。据此，原审法院于2013年4月，判决：一、确认北京明达房地产开发有限公司于二○一○年八月十八日向杜红发出的《解除合同通知函》无效；二、北京明达房地产开发有限公司于判决书生效后十日内协助杜红办理04C5号的所有权转移登记手续；三、杜红于04C5号房屋所有权转移登记手续办理完毕后十日内，给付北京明达房地产开发有限公司购房款三百六十万元整；四、杜红于04C5号房屋所有权转移登记手续办理完毕后十日内，给付北京明达房地产开发有限公司赔偿金三十万元整；五、驳回北京明达房地产开发有限公司其他反诉请求。如果杜红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杜红和明达公司均不服向本院提起上诉。
杜红的上诉请求为：撤销原审判决第四项，依法改判其无需向明达公司支付赔偿金30万元整。其主要上诉理由为：我在涉案合同的履行过程中不存在违约行为，我应明达公司要求换购涉诉房屋，相应贷款手续应由明达公司负责与银行沟通办理，但其未将银行不能办理贷款的情况告知我，才导致双方产生之后的纠纷，故我不应承担责任。
明达公司的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回杜红的原审诉讼请求，支持该公司的反诉请求。明达公司的主要上诉理由为：我公司不是办理银行按揭贷款的主体，且我公司实际上已将杜红无法办理银行贷款一事通知杜红了，故涉案合同因杜红存在逾期付款违约行为而应予解除。
经审理查明：明达公司系从事房地产开发建设等经营的有限公司。2007年1月10日，杜红与明达公司签署了编号为Y404550的《北京市商品房预售合同》。杜红以贷款方式购买明达公司开发的05I6-1号房屋，并已经开始按月偿还银行贷款。2007年7月，明达公司与杜红协商将上述房屋变更为04C5号房屋（即涉诉房屋）。2007年10月18日，杜红与明达公司签订编号为Y549706的《北京市商品房预售合同》及补充协议。双方约定，杜红购买明达公司开发的04C5号房屋；该房屋建筑面积425.17平方米；房屋总价款7205356元；杜红以贷款方式支付房款，首期支付购房款总价的40.04%，其余价款向交通银行或住房公积金管理机构借款支付；明达公司应当在2007年12月31日前向杜红交付该房屋；合同生效之日起30日内，明达公司向北京市建设委员会申请办理该商品房预售合同登记备案手续等。
2008年1月10日，杜红与明达公司签订《补充协议（二）》，双方协商一致，对合同付款方式进行修改：一、杜红于2008年1月10日前向明达公司支付房价款3 605356元；二、本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等效力，二者如有冲突之处，则以本协议约定内容为准等。2009年3月26日，杜红与明达公司再次签订《补充协议书》约定：明达公司为杜红办理房屋入住手续；交房日期为2009年3月25日。双方约定，原商品房买卖合同附件五中的付款方式变更为：杜红在2009年6月30日前以银行按揭贷款的方式向明达公司支付剩余购房款3600000元；待明达公司与银行办理完毕手续后，明达公司采取书面形式通知杜红进行银行贷款手续补充，达到银行放贷条件；因杜红原因导致银行未能放贷，即银行通知之日起，则杜红剩余未付房款人民币3 600000元将30日内一次性支付给明达公司；至2009年6月30日，杜红仍未取得银行贷款，未能以按揭贷款方式向明达公司支付剩余购房款，则双方同意，杜红于2009年7月7日前，以现金方式一次性向明达公司支付剩余购房款。双方还约定，如果杜红未能按照上述约定时间支付剩余房款，则以2009年7月7日为基准日，逾期付款超过90日，明达公司有权解除合同，杜红应当自解除合同通知函送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向明达公司支付违约金等。《补充协议》中确认2007年10月18日双方签署的编号为Y549706号《北京市商品房预售合同》中的房号为3单元501号。
2010年7月9日，明达公司向杜红发送《解除合同通知函》，该函件记载“本司根据甲乙双方于2009年3月26日签署的就乙方购买501号房产的补充协议书，协议约定在2009年7月7日起乙方逾期付款超过90日，甲方有权解除合同。因乙方至今仍未付齐房屋尾款已产生的逾期付款违约金，故本司郑重的通知乙方，本司预解除合同。后续事宜请联系明达公司销售部。联系人：王菲”。
2010年8月18日，明达公司向杜红发送《解除合同通知函》，该函件记载，“本司根据甲乙双方于2009年3月26日签署的就乙方购买九号公寓3单元501号房产的补充协议书，协议约定在2009年7月7日起乙方逾期付款超过90日，甲方有权解除合同。本司已于2010年7月9日向乙方发送通知函，函件内容郑重告知乙方尽快解决逾期付款一事，但乙方至今仍未付齐房屋尾款及已产生的逾期付款违约金。故本司郑重的通知乙方，本司自本函发送之日起，解除与乙方签订的《北京市商品房预售协议》及补充协议，请您在2010年9月10日前搬离房屋，逾期未搬，我司将强制搬迁”。此后，杜红多次与明达公司销售人员联系协商继续履行合同事宜。
原审审理中杜红将360万元款项交至原审法院。此外，经向北京市朝阳区房屋管理局核查，涉诉房屋除交通银行股份有限公司北京亚运村支行曾备案抵押权外，并无其它权利限制。
另，2008年3月11日，交通银行股份有限公司北京亚运村支行已为涉诉房屋提供了《抵押权释放函》。
二审诉讼中，双方均认可就杜红购买的涉诉房屋，04C5号为预售地址，转现房后的地址为501。
以上事实有《北京市商品房预售合同》及补充协议、《补充协议（二）》、2009年3月26日《补充协议书》、《解除合同通知函》，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2009年3月26日杜红与明达公司签订的《补充协议书》约定杜红在2009年6月30日前以银行按揭贷款的方式向明达公司支付剩余购房款3 600000元；明达公司与银行办理完毕手续后，采取书面形式通知杜红进行银行贷款手续补充，达到银行放贷条件；因杜红原因导致银行未能放贷，则杜红将一次性支付剩余房款；至2009年6月30日，杜红仍未取得银行贷款，未能以按揭贷款方式向明达公司支付剩余购房款，则杜红于2009年7月7日前以现金方式一次性向明达公司支付剩余购房款。上述协议系双方就《北京市商品房预售合同》中付款权利、义务之最终约定。由此可见，杜红以银行按揭贷款方式支付部分房款之前，明达公司负有为杜红协调办理银行按揭贷款手续的合同义务，并应将办理情况书面告知杜红。但明达公司未能举证证明其曾经与有关银行就杜红按揭贷款事宜进行接洽和协调，及已就杜红无法办理银行贷款之情况书面通知杜红，故该公司对现双方合同履行的停滞状态应负有一定责任。就杜红而言，其作为购买人在实际占有涉诉房屋且双方约定了《补充协议书》的情况下，在超过《补充协议书》约定办理时间未及时了解贷款办理进程，亦未尽到积极的履约责任，应对《北京市商品房预售合同》及其补充协议的履行停滞负有相应责任。在此前提下，考虑到涉案合同签订于2007年，标的房屋已交接等合同履行情况及程度，而杜红也于诉讼中向原审法院提交360万元作为支付剩余购房款之准备，故此，涉案合同应以不解除为宜。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同虽应继续履行，但原审法院基于公平原则，在考量明达公司实际损失后酌定杜红支付明达公司赔偿金30万元，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，杜红和明达公司之相应上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费70元，由杜红负担35元（已交纳），由北京明达房地产开发有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉受理费800元，由杜红负担400元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京明达房地产开发有限公司负担400元（已交纳）。二审案件受理费6600元，由杜红负担5800元（已交纳70元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；由北京明达房地产开发有限公司负担800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 李 淼
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 林晓天
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第13476号
上诉人（原审原告、反诉被告）杜红。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京明达房地产开发有限公司。
法定代表人吴林，董事长。
上诉人杜红与上诉人北京明达房地产开发有限公司（以下简称明达公司）商品房预售合同纠纷一案，原审法院曾于2011年4月20日作出（2011）朝民初字第06136号民事判决，明达公司不服，提起上诉。本院于2011年9月7日作出（2011）二中民终字第11828号民事裁定，撤销原审判决，发回原审法院重审。重审后原审法院于2013年4月8日作出（2012）朝民初字第805号民事判决，后杜红和明达公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2010年11月，杜红诉至原审法院称：2007年1月10日，我与明达公司签署编号为Y404550的《北京市商品房预售合同》，我购买明达公司开发的05I6号房屋。该房总价款6290 896元，首付款2 520 896元，其余3 770000元采取银行贷款方式支付。贷款银行为明达公司指定合作银行——交通银行北京亚运村支行。后我交付了首付款，办理了银行贷款，向明达公司交付了办理房屋产权证所需的各种税费，并从2007年4月开始按月偿还银行贷款。2007年7月，明达公司找到我协商换房事宜，称该公司需要将我购买的上述房屋的I单元整体出售给基金公司，所以希望我能将原房屋置换到04C5号。2007年10月18日，我按明达公司的安排又签署了编号为Y549706的《北京市商品房预售合同》，约定将我原房屋换04C5号房屋（简称涉诉房屋），房屋总价调整为7205 356元，首付款增加至3 605365元。我按明达公司要求补交了首付款，明达公司为我办理了原房屋的买卖合同、贷款合同解除和撤销备案等手续。我本以为所有的贷款手续已在原房屋贷款时提交并通过了审核，涉诉房屋贷款像明达公司说的一样只是程序问题。后得知明达公司迟迟未办理完成。在我多次催促下，2009年3月26日明达公司将涉诉房屋交付给我，并承诺在2009年6月30日前为我办理完贷款手续。但是明达公司没有按照承诺为我办理贷款，却向我发送出《解除合同通知函》。为此，我询问明达公司的营销总监文忻，其说去和老总协调，但是一拖再拖，直至诉讼。经我向银行初步调查，明达公司不仅从未为我办理涉诉房屋的贷款手续，甚至都未办理该房屋的预售合同备案手续。我是为了配合明达公司的整体出售，在其同意为我办所有手续、包括银行贷款手续的前提下，才同意换房，进而与明达公司签署了涉诉房屋的预售合同。现明达公司未遵守承诺，还单方要求解除合同，严重侵害了我的合法权益。故我诉请法院判令：1、确认在2010年8月18日向我发出的解除编号为Y549706《北京市商品房预售合同》的行为无效；2、办理涉诉房屋的预售合同登记备案手续，如已不具备办理预售登记的条件，则可变更为按现实施的其它登记手续；3、为我办理银行贷款手续，如果贷款手续办理存在障碍，我同意将剩余房款3600 000元一次性支付给明达公司。
明达公司答辩并反诉称：更换原购买房屋是杜红提出来的，我公司没有要求杜红换房。我公司与杜红于2007年10月18日在北京市房地产交易管理网上签署了Y549706号《北京市商品房预售合同》，由我公司将04C5号房屋出售给杜红。双方约定，杜红以银行贷款的方式向我公司支付房款。合同签订后，杜红的银行贷款未能办理。2009年3月，在未能支付完毕房款的情况下，杜红要求我公司提前交付房屋。为此，杜红承诺如银行贷款不能取得，其将于2009年7月7日以自有资金支付剩余房款。双方签订了补充协议书。2009年7月7日，杜红银行贷款手续未能获得，我公司多次催告付款，杜红均以资金紧张为由未能支付。2010年7月9日，我公司发出解除合同通知函，告知杜红已严重违反付款约定，杜红坚持不履行补充协议的约定。有鉴于此，我公司于2010年8月18日再次发出解除合同通知函，解除房屋预售合同。现涉诉房屋已由原来的预售变为现房，不可能再办理预售登记，且由于国家购房政策调整，涉诉房屋在银行系统里显示的为杜红名下第三套住房，也无法被批准通过贷款手续。杜红的诉求本身不具备执行性。鉴于双方预售合同已解除，涉诉房屋应办理网上签约解除手续，杜红应当腾退涉诉房屋，并依约赔偿我公司违约金。故我公司提起反诉，请求：确认我公司与杜红签署的编号为Y549706的《北京市商品房预售合同》已于2010年8月18日解除；2、杜红配合我公司办理04C5号房屋的解除网签手续；3、杜红腾退涉诉房屋；4、杜红赔偿我公司违约金72000元；5、判令杜红按照每月35000元的租金标准自2009年3月26日起至实际给付之日止向我公司赔偿房屋使用费；6、杜红比照房屋差价的标准赔偿我公司的房屋可得利益损失。
杜红针对明达公司的反诉辩称：我在签署合同后就一直等待明达公司通知我办理贷款事宜，期间还多次催促过明达公司，为此才产生了2009年7月7日的补充协议。之后明达公司既未通知我办理贷款，也没有明确告知我办不了贷款，才一直拖下来。明达公司发出解除合同通知后我积极与其联系，要求支付房款。我没有违约，不同意明达公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定履行相应义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人争议的焦点在于杜红是否存在迟延支付房款的违约行为。2009年3月26日杜红与明达公司签订的《补充协议书》，是双方履行《北京市商品房预售合同》中，关于付款问题的权利义务的最终约定，双方均应当按照该协议履行相应义务。按照双方的约定：杜红在2009年6月30日前以银行按揭贷款的方式向明达公司支付剩余购房款3600000元；明达公司与银行办理完毕手续后，采取书面形式通知杜红进行银行贷款手续补充，达到银行放贷条件；因杜红原因导致银行未能放贷，则杜红将一次性支付剩余房款；至2009年6月30日，杜红仍未取得银行贷款，未能以按揭贷款方式向明达公司支付剩余购房款，则杜红于2009年7月7日前以现金方式一次性向明达公司支付剩余购房款。根据约定可见，杜红系以银行按揭贷款方式支付部分房款，首先明达公司负有为杜红协调、办理银行按揭贷款手续的合同义务，其次杜红应在约定期限届满未办理成功的情况下履行付款义务。审理中，明达公司未举证证明其曾经与有关银行就杜红按揭贷款事宜进行接洽和协调，且虽称曾多次通知杜红无法办理银行贷款，但在杜红否认的情况下亦没有提供相应证据，故明达公司陈述杜红不履行付款义务的事实根据不充分；而杜红作为购买人，于实际占有了涉诉房屋且双方约定了《补充协议书》的前提下，在超过《补充协议书》约定办理时间时应本着公平、诚信的原则履行付款义务，对此杜红仅称曾多次联系明达公司，但亦未提供证据，故其不能证实已经尽到了积极履约责任。所以，杜红与明达公司对《北京市商品房预售合同》及其补充协议的履行停滞均负有责任，加之涉诉房屋的大部分房款已经交割、房屋已经交接，故在此情况下解除合同并不适宜，但公平起见杜红应该承担履约不积极的责任，由法院结合明达公司提出的违约金、实际损失等请求及合同约定酌定杜红应支付的赔偿金数额。《北京市商品房预售合同》约定明达公司应为杜红办理预售登记手续，因目前涉诉房屋性质已经变为现房，且杜红同意变更为其它有助于房屋过户的登记手续，故法院将明达公司负有的办理预售登记手续的义务变更为所有权转移登记手续；因贷款办理时间已经超过《补充协议书》约定，故法院认为杜红应一次性支付剩余购房款。2007年2月7日交通银行股份有限公司北京亚运村支行已经为涉诉房屋提供了《抵押权释放函》，故涉诉房屋交易并无限制。据此，原审法院于2013年4月，判决：一、确认北京明达房地产开发有限公司于二○一○年八月十八日向杜红发出的《解除合同通知函》无效；二、北京明达房地产开发有限公司于判决书生效后十日内协助杜红办理04C5号的所有权转移登记手续；三、杜红于04C5号房屋所有权转移登记手续办理完毕后十日内，给付北京明达房地产开发有限公司购房款三百六十万元整；四、杜红于04C5号房屋所有权转移登记手续办理完毕后十日内，给付北京明达房地产开发有限公司赔偿金三十万元整；五、驳回北京明达房地产开发有限公司其他反诉请求。如果杜红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，杜红和明达公司均不服向本院提起上诉。
杜红的上诉请求为：撤销原审判决第四项，依法改判其无需向明达公司支付赔偿金30万元整。其主要上诉理由为：我在涉案合同的履行过程中不存在违约行为，我应明达公司要求换购涉诉房屋，相应贷款手续应由明达公司负责与银行沟通办理，但其未将银行不能办理贷款的情况告知我，才导致双方产生之后的纠纷，故我不应承担责任。
明达公司的上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回杜红的原审诉讼请求，支持该公司的反诉请求。明达公司的主要上诉理由为：我公司不是办理银行按揭贷款的主体，且我公司实际上已将杜红无法办理银行贷款一事通知杜红了，故涉案合同因杜红存在逾期付款违约行为而应予解除。
经审理查明：明达公司系从事房地产开发建设等经营的有限公司。2007年1月10日，杜红与明达公司签署了编号为Y404550的《北京市商品房预售合同》。杜红以贷款方式购买明达公司开发的05I6-1号房屋，并已经开始按月偿还银行贷款。2007年7月，明达公司与杜红协商将上述房屋变更为04C5号房屋（即涉诉房屋）。2007年10月18日，杜红与明达公司签订编号为Y549706的《北京市商品房预售合同》及补充协议。双方约定，杜红购买明达公司开发的04C5号房屋；该房屋建筑面积425.17平方米；房屋总价款7205356元；杜红以贷款方式支付房款，首期支付购房款总价的40.04%，其余价款向交通银行或住房公积金管理机构借款支付；明达公司应当在2007年12月31日前向杜红交付该房屋；合同生效之日起30日内，明达公司向北京市建设委员会申请办理该商品房预售合同登记备案手续等。
2008年1月10日，杜红与明达公司签订《补充协议（二）》，双方协商一致，对合同付款方式进行修改：一、杜红于2008年1月10日前向明达公司支付房价款3 605356元；二、本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等效力，二者如有冲突之处，则以本协议约定内容为准等。2009年3月26日，杜红与明达公司再次签订《补充协议书》约定：明达公司为杜红办理房屋入住手续；交房日期为2009年3月25日。双方约定，原商品房买卖合同附件五中的付款方式变更为：杜红在2009年6月30日前以银行按揭贷款的方式向明达公司支付剩余购房款3600000元；待明达公司与银行办理完毕手续后，明达公司采取书面形式通知杜红进行银行贷款手续补充，达到银行放贷条件；因杜红原因导致银行未能放贷，即银行通知之日起，则杜红剩余未付房款人民币3 600000元将30日内一次性支付给明达公司；至2009年6月30日，杜红仍未取得银行贷款，未能以按揭贷款方式向明达公司支付剩余购房款，则双方同意，杜红于2009年7月7日前，以现金方式一次性向明达公司支付剩余购房款。双方还约定，如果杜红未能按照上述约定时间支付剩余房款，则以2009年7月7日为基准日，逾期付款超过90日，明达公司有权解除合同，杜红应当自解除合同通知函送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向明达公司支付违约金等。《补充协议》中确认2007年10月18日双方签署的编号为Y549706号《北京市商品房预售合同》中的房号为3单元501号。
2010年7月9日，明达公司向杜红发送《解除合同通知函》，该函件记载“本司根据甲乙双方于2009年3月26日签署的就乙方购买501号房产的补充协议书，协议约定在2009年7月7日起乙方逾期付款超过90日，甲方有权解除合同。因乙方至今仍未付齐房屋尾款已产生的逾期付款违约金，故本司郑重的通知乙方，本司预解除合同。后续事宜请联系明达公司销售部。联系人：王菲”。
2010年8月18日，明达公司向杜红发送《解除合同通知函》，该函件记载，“本司根据甲乙双方于2009年3月26日签署的就乙方购买九号公寓3单元501号房产的补充协议书，协议约定在2009年7月7日起乙方逾期付款超过90日，甲方有权解除合同。本司已于2010年7月9日向乙方发送通知函，函件内容郑重告知乙方尽快解决逾期付款一事，但乙方至今仍未付齐房屋尾款及已产生的逾期付款违约金。故本司郑重的通知乙方，本司自本函发送之日起，解除与乙方签订的《北京市商品房预售协议》及补充协议，请您在2010年9月10日前搬离房屋，逾期未搬，我司将强制搬迁”。此后，杜红多次与明达公司销售人员联系协商继续履行合同事宜。
原审审理中杜红将360万元款项交至原审法院。此外，经向北京市朝阳区房屋管理局核查，涉诉房屋除交通银行股份有限公司北京亚运村支行曾备案抵押权外，并无其它权利限制。
另，2008年3月11日，交通银行股份有限公司北京亚运村支行已为涉诉房屋提供了《抵押权释放函》。
二审诉讼中，双方均认可就杜红购买的涉诉房屋，04C5号为预售地址，转现房后的地址为501。
以上事实有《北京市商品房预售合同》及补充协议、《补充协议（二）》、2009年3月26日《补充协议书》、《解除合同通知函》，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2009年3月26日杜红与明达公司签订的《补充协议书》约定杜红在2009年6月30日前以银行按揭贷款的方式向明达公司支付剩余购房款3 600000元；明达公司与银行办理完毕手续后，采取书面形式通知杜红进行银行贷款手续补充，达到银行放贷条件；因杜红原因导致银行未能放贷，则杜红将一次性支付剩余房款；至2009年6月30日，杜红仍未取得银行贷款，未能以按揭贷款方式向明达公司支付剩余购房款，则杜红于2009年7月7日前以现金方式一次性向明达公司支付剩余购房款。上述协议系双方就《北京市商品房预售合同》中付款权利、义务之最终约定。由此可见，杜红以银行按揭贷款方式支付部分房款之前，明达公司负有为杜红协调办理银行按揭贷款手续的合同义务，并应将办理情况书面告知杜红。但明达公司未能举证证明其曾经与有关银行就杜红按揭贷款事宜进行接洽和协调，及已就杜红无法办理银行贷款之情况书面通知杜红，故该公司对现双方合同履行的停滞状态应负有一定责任。就杜红而言，其作为购买人在实际占有涉诉房屋且双方约定了《补充协议书》的情况下，在超过《补充协议书》约定办理时间未及时了解贷款办理进程，亦未尽到积极的履约责任，应对《北京市商品房预售合同》及其补充协议的履行停滞负有相应责任。在此前提下，考虑到涉案合同签订于2007年，标的房屋已交接等合同履行情况及程度，而杜红也于诉讼中向原审法院提交360万元作为支付剩余购房款之准备，故此，涉案合同应以不解除为宜。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同虽应继续履行，但原审法院基于公平原则，在考量明达公司实际损失后酌定杜红支付明达公司赔偿金30万元，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，杜红和明达公司之相应上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费70元，由杜红负担35元（已交纳），由北京明达房地产开发有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉受理费800元，由杜红负担400元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京明达房地产开发有限公司负担400元（已交纳）。二审案件受理费6600元，由杜红负担5800元（已交纳70元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；由北京明达房地产开发有限公司负担800元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 史 伟
代理审判员 李 淼
二〇一三年十一月二十九日
书 记 员 林晓天
