北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第14044号
上诉人（原审被告）北京鑫尊房地产经纪有限责任公司。
被上诉人（原审原告）聂磊。
原审被告张文焕。
上诉人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第01555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人鑫尊公司之委托代理人代燕涛，被上诉人聂磊之委托代理人聂影、张芝美，原审被告张文焕均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
聂磊在原审法院诉称：张文焕在没有其女儿周忈委托的情况下，通过鑫尊公司分店与聂磊于2010年3月27日签订房屋买卖协议，约定张文焕将北京市海淀区房屋出售给聂磊，并通过鑫尊公司签订《房屋买卖意向协议》，同时缴纳定金1万元。2010年4月10日，鑫尊公司告知聂磊，张文焕解除了《房屋买卖意向协议》。鑫尊公司并于2010年6月1日通过工商银行将1万元退回聂磊。从鑫尊公司通知双方见面商谈买卖房屋事宜，到三方合意并签订《房屋买卖意向协议》，前前后后整个过程都是鑫尊公司在张文焕没有授权的情况下，让聂磊与张文焕办理的协议。另张文焕本该按照《房屋买卖意向协议》第六条规定，10日后签订《北京存量房屋买卖合同》，然而其私自解除协议，也没有向我履行告知义务，造成聂磊将昌平区回龙观房子签约出售，又由于张文焕的行为致使聂磊也不能履约，并由此造成重大经济损失34 787.5元。鑫尊公司本应严格遵守国家法律规定认真履行审核售房人的合法委托手续后从事服务活动，然而却严重违规操作，也是造成聂磊经济损失的原因之一，因此也应承担法律责任。故起诉至法院。诉讼请求：1、确认聂磊与张文焕签订的《房屋买卖意向协议》为无效合同；2、请求法院判令鑫尊公司、张文焕赔偿聂磊损失34 787.5元；3、本案诉讼费由鑫尊公司、张文焕承担。
鑫尊公司在原审法院辩称：不同意聂磊的诉讼请求，《房屋买卖意向协议》是三方在协商一致基础上订立的，不违反法律规定，是合法有效的。鑫尊公司不存在过错，聂磊所述损失与鑫尊公司无关。
张文焕在原审法院辩称：不同意聂磊诉讼请求，双方没有正式签订房屋买卖合同，且涉案房屋是张文焕女儿的，当时张文焕女儿周忈并未授权张文焕出卖房屋，签订完《意向协议》后，周忈不同意该协议内容，签订《意向协议》后三日就通过中介公司将定金返还给聂磊。
原审法院经审理查明：2010年3月27日，张文焕（甲方）、聂磊（乙方）、鑫尊公司（丙方）签订《房屋买卖意向协议》，该协议约定，甲乙双方通过丙方居间买卖位于海淀区房屋，房屋成交总价为176万元整。乙方在本协议签订时，须向甲方交纳定金1万元整。甲乙双方需于本协议签订后十日内到丙方店内正式签订《北京市存量房屋买卖合同》，届时双方既不亲自办理，又不委托他人办理的，视为违约。本协议签订后，甲方明确表示或以其行为表明不履行本协议或不依照本协议附件约定签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还定金。本协议签订后，乙方明确表示或以其行为表明不履行本协议或不依照本协议附件约定签订房屋买卖合同的，乙方无权要求返还定金。甲乙双方正式签订《北京市存量房买卖合同》后，双方需按本协议约定成交总价的2.5％向丙方支付佣金及其相关代办费用。该协议出卖人落款处为周忈，签字为张文焕所签。签订协议时，张文焕并未持有房屋所有权人周忈出卖涉案房屋的授权书。当日，聂磊向张文焕交纳1万元定金。
协议签订后，张文焕将卖房情况告知周忈，周忈表示不同意以此价格卖房。张文焕即将解除《房屋买卖意向协议》的情况告知鑫尊公司，并向鑫尊公司退还了聂磊交来的定金1万元。张文焕称于签订协议后三日便将定金退还给鑫尊公司，鑫尊公司称具体哪天退还的记不清了。2010年6月，鑫尊公司将1万元定金退还给聂磊。
同年4月5日，聂磊之父聂影与郎X签订《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市昌平区房屋出卖给郎X。4月15日，聂影向郎X出具解除房屋买卖合同函，该函写明：由于我是卖此房给儿子买房，并且是先买房后卖房的环节同时进行，我在与第一家卖房人签订买房协议后被骗，房价从原价176万元仅10天后就涨到220万元，4月10日卖房人将原签订好的房价毁约，造成我无力购买此房并打乱了我给儿子买房换房的计划。如果继续履行合同我拿到房款将买不起近处房。孩子结婚将无房，所以只好解除合同。后郎X因此房屋买卖合同纠纷将聂影起诉至昌平法院，昌平法院经两次案件审理共判决聂影赔偿郎X损失共计32 823.5元，聂影共承担了1431元诉讼费，发生邮递费24元。此外，聂磊曾向法院起诉张文焕，聂磊缴纳了诉讼费337元，诉讼期间发生交通费172元。
原审法院认定上述事实，有各方当事人陈述、房屋买卖意向协议、定金收条、账户交易明细、解除房屋买卖合同函、北京银行业务回单、诉讼费票据、出租车票据、邮件回执单、北京市昌平区人民法院（2010）昌民初字第13696号判决书、北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第04930号判决书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：本案所涉房屋所有权人并非张文焕本人，张文焕事先并未取得房屋所有权人的授权，房屋所有权人在事后也并未对张文焕将房屋出卖给聂磊进行追认，故张文焕与聂磊签订《房屋买卖意向协议》的行为应属无权代理，该协议应属无效。由于聂磊系准备将其父亲聂影的房屋出卖，获得房款后再购买涉案房屋，其在信任与张文焕签订的《房屋买卖意向协议》效力及履行的情况下将房屋出卖，又由于该协议无法履行，导致其父聂影出卖房屋的合同解除，并承担了相应违约责任，亦导致发生聂磊诉讼期间的诉讼费、交通费等。对于合同无效及聂磊上述损失的发生，张文焕存在过错，应承担赔偿责任。同时，鑫尊公司作为专业房产交易中介机构，在签订《房屋买卖意向协议》时并未严格审查张文焕的授权资格，在张文焕退还定金后亦未及时返还给聂磊，鑫尊公司的上述行为亦是导致聂磊损失的重要原因，鑫尊公司亦应承担连带赔偿责任。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十八条之规定，判决：一、张文焕、聂磊、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司于二Ｏ一Ｏ年三月二十七日签订的房屋买卖意向协议无效；二、张文焕、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿聂磊损失人民币三万四千七百八十七元五角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鑫尊公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，改判由张文焕承担赔偿责任，我方不承担赔偿责任。上诉理由是：一、一审法院认定事实不清，证据不足；二、一审法院判决上诉人承担赔偿责任，适用法律不当。
聂磊服从原审法院判决，针对鑫尊公司的上诉理由答辩称：我不同意上诉人的上诉请求。
张文焕不同意原审法院判决，但未上诉，其也表示：我不应承担赔偿聂磊损失的责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：双方争议的焦点为聂磊所提损失的承担问题。
首先，张文焕在签订《房屋买卖协议》后，不再签订正式买卖合同的原因是其未得到该房屋产权人周忈的授权，且事后亦未得到追认，故张文焕与聂磊签订的《房屋买卖意向协议》应属无效合同。
其次，张文焕及鑫尊公司对导致《房屋买卖意向协议》无效均有责任。张文焕在自己没有得到授权的情况下，将周忈的房屋与聂磊签订《房屋买卖意向协议》，其做法在法律上属于无权处分他人财产，其后果是在得不到权利人追认的情况下，合同就将归为无效，该后果是明知的。同理，鑫尊公司作为专业的房地产中介公司，对审查出卖人对房产的权利方面应当更加专业和谨慎。其若对此房屋产权人的情况稍加注意完全可以避免之后的损失发生。故鑫尊公司对其审查不当之责应当承担责任。另外，张文焕提出自己在意向协议签订三日内即将收取聂磊的1万元定金退给鑫尊公司。若此时鑫尊公司立即将1万元退给聂磊并告知出卖人实情，聂磊之父聂影就不会将自己房屋再出售，即可避免绝大部分损失的出现。鑫尊公司2010年6月才将1万元定金退还给聂磊，其对造成聂影毁约，赔偿守约人损失的后果承担责任。因此，张文焕及鑫尊公司均应对本案《房屋买卖意向协议》无效的后果承担责任。
再次，聂磊因不能购买《意向协议》所指房屋而造成的损失是已实际发生的。因此，张文焕和鑫尊公司应共同承担聂磊实际发生的损失。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫尊公司上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百七十元，由张文焕、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六百七十元，由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 张 磊
二○一四年一月十六日
书 记 员 黄 闯
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第14044号
上诉人（原审被告）北京鑫尊房地产经纪有限责任公司。
被上诉人（原审原告）聂磊。
原审被告张文焕。
上诉人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第01555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人鑫尊公司之委托代理人代燕涛，被上诉人聂磊之委托代理人聂影、张芝美，原审被告张文焕均到庭参加了诉讼。现已审理终结。
聂磊在原审法院诉称：张文焕在没有其女儿周忈委托的情况下，通过鑫尊公司分店与聂磊于2010年3月27日签订房屋买卖协议，约定张文焕将北京市海淀区房屋出售给聂磊，并通过鑫尊公司签订《房屋买卖意向协议》，同时缴纳定金1万元。2010年4月10日，鑫尊公司告知聂磊，张文焕解除了《房屋买卖意向协议》。鑫尊公司并于2010年6月1日通过工商银行将1万元退回聂磊。从鑫尊公司通知双方见面商谈买卖房屋事宜，到三方合意并签订《房屋买卖意向协议》，前前后后整个过程都是鑫尊公司在张文焕没有授权的情况下，让聂磊与张文焕办理的协议。另张文焕本该按照《房屋买卖意向协议》第六条规定，10日后签订《北京存量房屋买卖合同》，然而其私自解除协议，也没有向我履行告知义务，造成聂磊将昌平区回龙观房子签约出售，又由于张文焕的行为致使聂磊也不能履约，并由此造成重大经济损失34 787.5元。鑫尊公司本应严格遵守国家法律规定认真履行审核售房人的合法委托手续后从事服务活动，然而却严重违规操作，也是造成聂磊经济损失的原因之一，因此也应承担法律责任。故起诉至法院。诉讼请求：1、确认聂磊与张文焕签订的《房屋买卖意向协议》为无效合同；2、请求法院判令鑫尊公司、张文焕赔偿聂磊损失34 787.5元；3、本案诉讼费由鑫尊公司、张文焕承担。
鑫尊公司在原审法院辩称：不同意聂磊的诉讼请求，《房屋买卖意向协议》是三方在协商一致基础上订立的，不违反法律规定，是合法有效的。鑫尊公司不存在过错，聂磊所述损失与鑫尊公司无关。
张文焕在原审法院辩称：不同意聂磊诉讼请求，双方没有正式签订房屋买卖合同，且涉案房屋是张文焕女儿的，当时张文焕女儿周忈并未授权张文焕出卖房屋，签订完《意向协议》后，周忈不同意该协议内容，签订《意向协议》后三日就通过中介公司将定金返还给聂磊。
原审法院经审理查明：2010年3月27日，张文焕（甲方）、聂磊（乙方）、鑫尊公司（丙方）签订《房屋买卖意向协议》，该协议约定，甲乙双方通过丙方居间买卖位于海淀区房屋，房屋成交总价为176万元整。乙方在本协议签订时，须向甲方交纳定金1万元整。甲乙双方需于本协议签订后十日内到丙方店内正式签订《北京市存量房屋买卖合同》，届时双方既不亲自办理，又不委托他人办理的，视为违约。本协议签订后，甲方明确表示或以其行为表明不履行本协议或不依照本协议附件约定签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还定金。本协议签订后，乙方明确表示或以其行为表明不履行本协议或不依照本协议附件约定签订房屋买卖合同的，乙方无权要求返还定金。甲乙双方正式签订《北京市存量房买卖合同》后，双方需按本协议约定成交总价的2.5％向丙方支付佣金及其相关代办费用。该协议出卖人落款处为周忈，签字为张文焕所签。签订协议时，张文焕并未持有房屋所有权人周忈出卖涉案房屋的授权书。当日，聂磊向张文焕交纳1万元定金。
协议签订后，张文焕将卖房情况告知周忈，周忈表示不同意以此价格卖房。张文焕即将解除《房屋买卖意向协议》的情况告知鑫尊公司，并向鑫尊公司退还了聂磊交来的定金1万元。张文焕称于签订协议后三日便将定金退还给鑫尊公司，鑫尊公司称具体哪天退还的记不清了。2010年6月，鑫尊公司将1万元定金退还给聂磊。
同年4月5日，聂磊之父聂影与郎X签订《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市昌平区房屋出卖给郎X。4月15日，聂影向郎X出具解除房屋买卖合同函，该函写明：由于我是卖此房给儿子买房，并且是先买房后卖房的环节同时进行，我在与第一家卖房人签订买房协议后被骗，房价从原价176万元仅10天后就涨到220万元，4月10日卖房人将原签订好的房价毁约，造成我无力购买此房并打乱了我给儿子买房换房的计划。如果继续履行合同我拿到房款将买不起近处房。孩子结婚将无房，所以只好解除合同。后郎X因此房屋买卖合同纠纷将聂影起诉至昌平法院，昌平法院经两次案件审理共判决聂影赔偿郎X损失共计32 823.5元，聂影共承担了1431元诉讼费，发生邮递费24元。此外，聂磊曾向法院起诉张文焕，聂磊缴纳了诉讼费337元，诉讼期间发生交通费172元。
原审法院认定上述事实，有各方当事人陈述、房屋买卖意向协议、定金收条、账户交易明细、解除房屋买卖合同函、北京银行业务回单、诉讼费票据、出租车票据、邮件回执单、北京市昌平区人民法院（2010）昌民初字第13696号判决书、北京市昌平区人民法院（2011）昌民初字第04930号判决书等证据在案佐证。
原审法院判决认为：本案所涉房屋所有权人并非张文焕本人，张文焕事先并未取得房屋所有权人的授权，房屋所有权人在事后也并未对张文焕将房屋出卖给聂磊进行追认，故张文焕与聂磊签订《房屋买卖意向协议》的行为应属无权代理，该协议应属无效。由于聂磊系准备将其父亲聂影的房屋出卖，获得房款后再购买涉案房屋，其在信任与张文焕签订的《房屋买卖意向协议》效力及履行的情况下将房屋出卖，又由于该协议无法履行，导致其父聂影出卖房屋的合同解除，并承担了相应违约责任，亦导致发生聂磊诉讼期间的诉讼费、交通费等。对于合同无效及聂磊上述损失的发生，张文焕存在过错，应承担赔偿责任。同时，鑫尊公司作为专业房产交易中介机构，在签订《房屋买卖意向协议》时并未严格审查张文焕的授权资格，在张文焕退还定金后亦未及时返还给聂磊，鑫尊公司的上述行为亦是导致聂磊损失的重要原因，鑫尊公司亦应承担连带赔偿责任。综上，法院依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十八条之规定，判决：一、张文焕、聂磊、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司于二Ｏ一Ｏ年三月二十七日签订的房屋买卖意向协议无效；二、张文焕、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿聂磊损失人民币三万四千七百八十七元五角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鑫尊公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审判决，改判由张文焕承担赔偿责任，我方不承担赔偿责任。上诉理由是：一、一审法院认定事实不清，证据不足；二、一审法院判决上诉人承担赔偿责任，适用法律不当。
聂磊服从原审法院判决，针对鑫尊公司的上诉理由答辩称：我不同意上诉人的上诉请求。
张文焕不同意原审法院判决，但未上诉，其也表示：我不应承担赔偿聂磊损失的责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：双方争议的焦点为聂磊所提损失的承担问题。
首先，张文焕在签订《房屋买卖协议》后，不再签订正式买卖合同的原因是其未得到该房屋产权人周忈的授权，且事后亦未得到追认，故张文焕与聂磊签订的《房屋买卖意向协议》应属无效合同。
其次，张文焕及鑫尊公司对导致《房屋买卖意向协议》无效均有责任。张文焕在自己没有得到授权的情况下，将周忈的房屋与聂磊签订《房屋买卖意向协议》，其做法在法律上属于无权处分他人财产，其后果是在得不到权利人追认的情况下，合同就将归为无效，该后果是明知的。同理，鑫尊公司作为专业的房地产中介公司，对审查出卖人对房产的权利方面应当更加专业和谨慎。其若对此房屋产权人的情况稍加注意完全可以避免之后的损失发生。故鑫尊公司对其审查不当之责应当承担责任。另外，张文焕提出自己在意向协议签订三日内即将收取聂磊的1万元定金退给鑫尊公司。若此时鑫尊公司立即将1万元退给聂磊并告知出卖人实情，聂磊之父聂影就不会将自己房屋再出售，即可避免绝大部分损失的出现。鑫尊公司2010年6月才将1万元定金退还给聂磊，其对造成聂影毁约，赔偿守约人损失的后果承担责任。因此，张文焕及鑫尊公司均应对本案《房屋买卖意向协议》无效的后果承担责任。
再次，聂磊因不能购买《意向协议》所指房屋而造成的损失是已实际发生的。因此，张文焕和鑫尊公司应共同承担聂磊实际发生的损失。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鑫尊公司上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百七十元，由张文焕、北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六百七十元，由北京鑫尊房地产经纪有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
代理审判员 刘国俊
代理审判员 张 磊
二○一四年一月十六日
书 记 员 黄 闯
