北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第01024号
上诉人（原审被告）崔连生。
上诉人（原审被告）刘秀荣（崔连生之妻）。
被上诉人（原审原告）朱晓莉。
上诉人崔连生、刘秀荣因与被上诉人朱晓莉房屋买卖合同纠纷一案不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第12527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱晓莉在一审诉讼中诉称：崔连生、刘秀荣系夫妻，经第三方中介公司介绍，与我达成买卖位于北京市朝阳区某路某楼某号房屋（以下简称涉案房屋）的初步意向。崔连生、刘秀荣在洽谈过程中称房子为崔连生所有，妻子刘秀荣同意出售，但房本暂未下发，因急于用钱，可先签订房屋买卖合同，待房本下发后办理过户手续。我本着信任原则于2012年7月4日与崔连生签订了房屋买卖合同，并按期交付了定金及首付款。但当房产证下发后却显示该房屋另有共有人崔雪华。虽然崔连生、刘秀荣于房屋买卖合同上补签了崔雪华名字，但经我及中介询问，崔雪华并不同意出售该房屋。由此导致该买卖合同无法继续履行。
我认为，崔连生、刘秀荣违反诚信原则，未尽如实告知义务，加之房价上涨，给我造成了巨大的损失，应承担相应责任，赔偿我一倍定金，并赔偿我因此而造成的损失。请求法院判令：1、解除我与崔连生、刘秀荣签订的房屋买卖合同；2、崔连生、刘秀荣赔偿我定金损失25 000元；3、崔连生、刘秀荣赔偿我首付款利息损失7671元；4、崔连生、刘秀荣赔偿我房价款上涨差额损失15万元；5、崔连生、刘秀荣赔偿我评估费损失300元；6、崔连生、刘秀荣赔偿我误工费损失8908元；7、崔连生、刘秀荣赔偿我电话费损失55元。
崔连生、刘秀荣在一审诉讼中辩称：我们在房屋买卖交易前并不认识朱晓莉，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）推介与朱晓莉接触。刘秀荣己向我爱我家公司全部如实介绍涉案房屋情况，对此我爱我家公司和朱晓莉已知情。购房合同的咨询、签订、履行、收退款、解除均在我爱我家公司专业指导下进行，崔连生、刘秀荣未隐瞒事实，没有违反诚信原则。房屋买卖合同无法继续履行，朱晓莉和我爱我家公司均有责任，其主要责任在我爱我家公司。合同己于2012年12月5日在我爱我家公司签订退单声明，朱晓莉己签字，房款首付己在我爱我家公司的见证下返还朱晓莉。合同已经解除，不存在再次解除合同的问题。对朱晓莉的诉讼请求应予全部驳回，
一审法院经审理查明：2011年5月18日，朝阳区人民法院就原告崔永生，被告崔雪华、被告崔连生法定继承纠纷一案作出（2011）朝民初字第02975号民事调解书，调解书主文内容如下：“如果北京市朝阳区某路某楼某号房屋可以办理房屋所有权证，原告崔永生于本调解书生效后七日内协助被告崔连生、崔雪华办理该房屋所有权证，办理在被告崔连生、崔雪华名下，二人各占50%份额。被告崔连生、崔雪华自取得房屋所有权证之日起一个月内给付原告崔永生人民币二十五万元。”
2012年7月4日，朱晓莉与崔连生在我爱我家公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，崔连生之妻刘秀荣作为崔连生的代理人在合同上签字。合同约定朱晓莉向崔连生购买涉案房屋，房价165万元，朱晓莉在签订该合同的同时支付定金25 000元。同日，朱晓莉向崔连生支付了定金25 000元。
2012年8月14日，涉案房屋登记至崔连生、崔雪华名下，二人各占50%份额。
2012年8月30日，崔连生确认收到朱晓莉交来的首付款60万元（包含定金25 000元）。
2012年10月16日，朱晓莉（乙方）与崔连生、刘秀荣（甲方）及我爱我家公司（丙方）达成协议如下：“刘秀荣需在2012年10月18日下午2点之前将朱晓莉支付的首付购房款其中的一部分伍拾万元整退回至朱晓莉，逾期未退还按合同有关条款执行，剩余房款十万元整以及十万元房款的利息陆仟陆佰陆拾陆元整需在2012年10月30日下午2点之前退回至朱晓莉，逾期未退还按照合同有关条款执行。甲方表示和此房屋共有权所有人协商出卖此房给乙方，并甲方三年内不把此房卖给其它第三方。”
2012年10月18日，崔连生、刘秀荣向朱晓莉退还房款50万元。2012年10月30日，崔连生、刘秀荣向朱晓莉退还房款10万元。
2012年12月5日，崔连生、刘秀荣（甲方）、朱晓莉（乙方）和我爱我家公司（丙方）签署《退单声明》，其中有如下内容：“因甲方签订合同时房产证未下发且未客观说明全部房屋共有人情况，所下房本非崔连生一人所有，导致履行合同过程中其他共有人对交易不予追认，从而使甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》因无权处分而无效无法按照约定正常履行。”
经查，朱晓莉为办理抵押贷款向北京康正宏基房地产评估有限公司支付300元评估费用。
又查，2012年9月7日，朱晓莉与崔连生就涉案房屋的买卖办理了网签备案登记手续。2012年12月31日，该备案登记手续被撤销。
经询，崔连生认可在合同签订后，其自行在合同书上签署“崔雪华”签名。
经朱晓莉申请，法院委托北京中企华房地产评估有限公司对涉案房屋在2012年12月31日的市场价值进行评估。2013年6月28日，北京中企华房地产评估有限公司作出评估报告，认为涉案房屋在上述时点的总价为190.99万元。朱晓莉向北京中企华房地产评估有限公司支付了评估费7300元。
上述事实，有（2011）朝民初字第02975号民事调解书、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）》及《补充协议》、房屋所有权证书、《定金收据》、《二手房首付款交付确认函》、《退款确认凭条》、发票、《抵押初审意见书》及当事人当庭陈述等在案佐证。
一审法院认为：当事人在订立合同时应当严谨、审慎。本案中，崔连生、刘秀荣主张其在签订合同时即告知朱晓莉涉案房屋系崔连生与崔雪华共有的事实，但根据当事人双方及我爱我家公司签署的一系列文件可以认定崔连生、刘秀荣在与朱晓莉签订房屋买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，签订合同后在共有人崔雪华未追认合同的情况下，崔连生又自行在合同签署“崔雪华”签名，导致房屋买卖合同不能履行，其行为具有明显过错。
双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未登记在崔连生和崔雪华名下。朱晓莉未主动核实涉案房屋权属情况，即与崔连生签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。
双方签订的买卖合同履行不能，朱晓莉要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。
朱晓莉与崔连生、刘秀荣对合同不能履行均具有过错，法院认为以不适用定金罚则为宜，故朱晓莉要求崔连生返还另一倍定金25 000元的诉讼请求，法院不予支持。
朱晓莉主张的房价款上涨差额实为预期利益损失，朱晓莉在涉案房屋买卖合同网签备案撤销前不能另行购买房屋，故法院依据评估结论、结合双方对合同履行不能的过错程度酌情支持。
朱晓莉与崔连生、刘秀荣对合同不能履行均具有过错，且法院酌定支持预期利益损失，故朱晓莉要求崔连生支付首付款利息的诉讼请求，法院不予支持。
朱晓莉主张的评估费损失，法院依据双方对合同履行不能的过错程度酌情支持。
朱晓莉主张的误工费和电话费损失，无法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除朱晓莉与崔连生于二○一二年七月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、崔连生于判决生效之日起七日内赔偿朱晓莉预期利益损失十五万元；三、崔连生于判决生效之日起七日内赔偿朱晓莉评估费损失一百八十元；四、驳回朱晓莉的其他诉讼请求。
判决后，崔连生、刘秀荣不服一审法院判决，向本院提起上诉。崔连生、刘秀荣的上诉请求：请求法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人朱晓莉的诉讼请求；一、二审诉讼费和评估费由朱晓莉承担。事实与理由：一、本案应将中介我爱我家公司追加为被告或第三人；二、认定上诉人存在明显过错没有证据支持；三、上诉人崔连生作为共有人之一无权单独处分涉案房屋，其所签订的合同应当为无效的合同，不存在合同解除的法律问题；四、房屋不能交易后，上诉人与被上诉人达成了处理该事的协议，双方应当按照协议履行，根据该协议，上诉人不负有赔偿被上诉人预期利益损失的责任。
朱晓莉在二审诉讼中辩称：同意一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋买卖合同法律关系，根据合同相对性原则，中介我爱我家公司并不属于该案法律关系的当事人，故对于上诉人的第一项上诉理由，本院不予采纳。
根据当事人双方及我爱我家公司签署的《退单声明》等文件可以认定崔连生、刘秀荣在与朱晓莉签订房屋买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，且崔连生亦认可在合同签订后，其自行在合同书上签署“崔雪华”签名，故一审认定上诉人存在明显过错，并无不当。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案涉案房屋并非出卖人崔连生一人单独所有，因共有人崔雪华对当事人双方的房屋买卖行为不予追认，致使涉案房屋的所有权不能转移，故买受人朱晓莉有权解除合同，对于上诉人的第三项上诉理由，本院不予采纳。
2012年10月16日，上诉人与被上诉人达成了协议，但该协议主要涉及退款的相关内容，且崔连生、刘秀荣在协议中表示其将和涉案房屋共有权人协商出卖该房，故该协议并不能影响朱晓莉依法解除合同并主张预期利益损失的赔偿，一审根据双方过错程度酌情支持，并无不当，故上诉人的第四项上诉理由，本院亦不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2069元，由朱晓莉负担369元（已交纳），由崔连生负担1700元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费4138元，由崔连生、刘秀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 何灵灵
代理审判员 朱 伟
二○一四年一月十三日
书 记 员 杨 扬
北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第01024号
上诉人（原审被告）崔连生。
上诉人（原审被告）刘秀荣（崔连生之妻）。
被上诉人（原审原告）朱晓莉。
上诉人崔连生、刘秀荣因与被上诉人朱晓莉房屋买卖合同纠纷一案不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第12527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱晓莉在一审诉讼中诉称：崔连生、刘秀荣系夫妻，经第三方中介公司介绍，与我达成买卖位于北京市朝阳区某路某楼某号房屋（以下简称涉案房屋）的初步意向。崔连生、刘秀荣在洽谈过程中称房子为崔连生所有，妻子刘秀荣同意出售，但房本暂未下发，因急于用钱，可先签订房屋买卖合同，待房本下发后办理过户手续。我本着信任原则于2012年7月4日与崔连生签订了房屋买卖合同，并按期交付了定金及首付款。但当房产证下发后却显示该房屋另有共有人崔雪华。虽然崔连生、刘秀荣于房屋买卖合同上补签了崔雪华名字，但经我及中介询问，崔雪华并不同意出售该房屋。由此导致该买卖合同无法继续履行。
我认为，崔连生、刘秀荣违反诚信原则，未尽如实告知义务，加之房价上涨，给我造成了巨大的损失，应承担相应责任，赔偿我一倍定金，并赔偿我因此而造成的损失。请求法院判令：1、解除我与崔连生、刘秀荣签订的房屋买卖合同；2、崔连生、刘秀荣赔偿我定金损失25 000元；3、崔连生、刘秀荣赔偿我首付款利息损失7671元；4、崔连生、刘秀荣赔偿我房价款上涨差额损失15万元；5、崔连生、刘秀荣赔偿我评估费损失300元；6、崔连生、刘秀荣赔偿我误工费损失8908元；7、崔连生、刘秀荣赔偿我电话费损失55元。
崔连生、刘秀荣在一审诉讼中辩称：我们在房屋买卖交易前并不认识朱晓莉，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）推介与朱晓莉接触。刘秀荣己向我爱我家公司全部如实介绍涉案房屋情况，对此我爱我家公司和朱晓莉已知情。购房合同的咨询、签订、履行、收退款、解除均在我爱我家公司专业指导下进行，崔连生、刘秀荣未隐瞒事实，没有违反诚信原则。房屋买卖合同无法继续履行，朱晓莉和我爱我家公司均有责任，其主要责任在我爱我家公司。合同己于2012年12月5日在我爱我家公司签订退单声明，朱晓莉己签字，房款首付己在我爱我家公司的见证下返还朱晓莉。合同已经解除，不存在再次解除合同的问题。对朱晓莉的诉讼请求应予全部驳回，
一审法院经审理查明：2011年5月18日，朝阳区人民法院就原告崔永生，被告崔雪华、被告崔连生法定继承纠纷一案作出（2011）朝民初字第02975号民事调解书，调解书主文内容如下：“如果北京市朝阳区某路某楼某号房屋可以办理房屋所有权证，原告崔永生于本调解书生效后七日内协助被告崔连生、崔雪华办理该房屋所有权证，办理在被告崔连生、崔雪华名下，二人各占50%份额。被告崔连生、崔雪华自取得房屋所有权证之日起一个月内给付原告崔永生人民币二十五万元。”
2012年7月4日，朱晓莉与崔连生在我爱我家公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，崔连生之妻刘秀荣作为崔连生的代理人在合同上签字。合同约定朱晓莉向崔连生购买涉案房屋，房价165万元，朱晓莉在签订该合同的同时支付定金25 000元。同日，朱晓莉向崔连生支付了定金25 000元。
2012年8月14日，涉案房屋登记至崔连生、崔雪华名下，二人各占50%份额。
2012年8月30日，崔连生确认收到朱晓莉交来的首付款60万元（包含定金25 000元）。
2012年10月16日，朱晓莉（乙方）与崔连生、刘秀荣（甲方）及我爱我家公司（丙方）达成协议如下：“刘秀荣需在2012年10月18日下午2点之前将朱晓莉支付的首付购房款其中的一部分伍拾万元整退回至朱晓莉，逾期未退还按合同有关条款执行，剩余房款十万元整以及十万元房款的利息陆仟陆佰陆拾陆元整需在2012年10月30日下午2点之前退回至朱晓莉，逾期未退还按照合同有关条款执行。甲方表示和此房屋共有权所有人协商出卖此房给乙方，并甲方三年内不把此房卖给其它第三方。”
2012年10月18日，崔连生、刘秀荣向朱晓莉退还房款50万元。2012年10月30日，崔连生、刘秀荣向朱晓莉退还房款10万元。
2012年12月5日，崔连生、刘秀荣（甲方）、朱晓莉（乙方）和我爱我家公司（丙方）签署《退单声明》，其中有如下内容：“因甲方签订合同时房产证未下发且未客观说明全部房屋共有人情况，所下房本非崔连生一人所有，导致履行合同过程中其他共有人对交易不予追认，从而使甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》因无权处分而无效无法按照约定正常履行。”
经查，朱晓莉为办理抵押贷款向北京康正宏基房地产评估有限公司支付300元评估费用。
又查，2012年9月7日，朱晓莉与崔连生就涉案房屋的买卖办理了网签备案登记手续。2012年12月31日，该备案登记手续被撤销。
经询，崔连生认可在合同签订后，其自行在合同书上签署“崔雪华”签名。
经朱晓莉申请，法院委托北京中企华房地产评估有限公司对涉案房屋在2012年12月31日的市场价值进行评估。2013年6月28日，北京中企华房地产评估有限公司作出评估报告，认为涉案房屋在上述时点的总价为190.99万元。朱晓莉向北京中企华房地产评估有限公司支付了评估费7300元。
上述事实，有（2011）朝民初字第02975号民事调解书、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）》及《补充协议》、房屋所有权证书、《定金收据》、《二手房首付款交付确认函》、《退款确认凭条》、发票、《抵押初审意见书》及当事人当庭陈述等在案佐证。
一审法院认为：当事人在订立合同时应当严谨、审慎。本案中，崔连生、刘秀荣主张其在签订合同时即告知朱晓莉涉案房屋系崔连生与崔雪华共有的事实，但根据当事人双方及我爱我家公司签署的一系列文件可以认定崔连生、刘秀荣在与朱晓莉签订房屋买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，签订合同后在共有人崔雪华未追认合同的情况下，崔连生又自行在合同签署“崔雪华”签名，导致房屋买卖合同不能履行，其行为具有明显过错。
双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未登记在崔连生和崔雪华名下。朱晓莉未主动核实涉案房屋权属情况，即与崔连生签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。
双方签订的买卖合同履行不能，朱晓莉要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。
朱晓莉与崔连生、刘秀荣对合同不能履行均具有过错，法院认为以不适用定金罚则为宜，故朱晓莉要求崔连生返还另一倍定金25 000元的诉讼请求，法院不予支持。
朱晓莉主张的房价款上涨差额实为预期利益损失，朱晓莉在涉案房屋买卖合同网签备案撤销前不能另行购买房屋，故法院依据评估结论、结合双方对合同履行不能的过错程度酌情支持。
朱晓莉与崔连生、刘秀荣对合同不能履行均具有过错，且法院酌定支持预期利益损失，故朱晓莉要求崔连生支付首付款利息的诉讼请求，法院不予支持。
朱晓莉主张的评估费损失，法院依据双方对合同履行不能的过错程度酌情支持。
朱晓莉主张的误工费和电话费损失，无法律依据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除朱晓莉与崔连生于二○一二年七月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、崔连生于判决生效之日起七日内赔偿朱晓莉预期利益损失十五万元；三、崔连生于判决生效之日起七日内赔偿朱晓莉评估费损失一百八十元；四、驳回朱晓莉的其他诉讼请求。
判决后，崔连生、刘秀荣不服一审法院判决，向本院提起上诉。崔连生、刘秀荣的上诉请求：请求法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人朱晓莉的诉讼请求；一、二审诉讼费和评估费由朱晓莉承担。事实与理由：一、本案应将中介我爱我家公司追加为被告或第三人；二、认定上诉人存在明显过错没有证据支持；三、上诉人崔连生作为共有人之一无权单独处分涉案房屋，其所签订的合同应当为无效的合同，不存在合同解除的法律问题；四、房屋不能交易后，上诉人与被上诉人达成了处理该事的协议，双方应当按照协议履行，根据该协议，上诉人不负有赔偿被上诉人预期利益损失的责任。
朱晓莉在二审诉讼中辩称：同意一审判决。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系房屋买卖合同法律关系，根据合同相对性原则，中介我爱我家公司并不属于该案法律关系的当事人，故对于上诉人的第一项上诉理由，本院不予采纳。
根据当事人双方及我爱我家公司签署的《退单声明》等文件可以认定崔连生、刘秀荣在与朱晓莉签订房屋买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，且崔连生亦认可在合同签订后，其自行在合同书上签署“崔雪华”签名，故一审认定上诉人存在明显过错，并无不当。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案涉案房屋并非出卖人崔连生一人单独所有，因共有人崔雪华对当事人双方的房屋买卖行为不予追认，致使涉案房屋的所有权不能转移，故买受人朱晓莉有权解除合同，对于上诉人的第三项上诉理由，本院不予采纳。
2012年10月16日，上诉人与被上诉人达成了协议，但该协议主要涉及退款的相关内容，且崔连生、刘秀荣在协议中表示其将和涉案房屋共有权人协商出卖该房，故该协议并不能影响朱晓莉依法解除合同并主张预期利益损失的赔偿，一审根据双方过错程度酌情支持，并无不当，故上诉人的第四项上诉理由，本院亦不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2069元，由朱晓莉负担369元（已交纳），由崔连生负担1700元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费4138元，由崔连生、刘秀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敏光
代理审判员 何灵灵
代理审判员 朱 伟
二○一四年一月十三日
书 记 员 杨 扬
