北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第00846号
上诉人（原审原告）三能达置业有限公司。
法定代表人武步峰，总经理。
被上诉人（原审被告）周永红。
委托代理人安冀（周永红之夫）。
上诉人三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）因与被上诉人周永红商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三能达公司的委托代理人王昕、王建岚，被上诉人周永红的委托代理人安冀、刘向武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，三能达公司起诉至原审法院称：2009年12月11日，我公司与周永红就××房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），该合同未办理网上签约及预售登记。双方约定由周永红购买涉案房屋，总价款4705488元，首付款1425488元，余款由其申请银行贷款支付。合同第三十条约定，此合同为内部合同，待具备正式签约条件后，换签正式合同。我公司于2009年12月12日给周永红办理了所购房的入住手续。2011年9月，在合同具备办理预售登记条件后，遇到北京市政府出台限购房新政，我公司曾通知周永红办理相关手续，但因其电话变更未果。2012年11月，我公司同意其以银行贷款方式支付剩余房款，但至今未果。根据合同第十条的约定，周永红逾期付款超过60日后，我公司可以解除合同。综上，我公司诉请法院判令：1、解除合同，周永红于十日内将涉案房屋腾空交给我公司；2、周永红向我公司支付逾期付款违约金164000元，并向我公司支付该房屋使用费336000元；3、我公司同意退还周永红已付购房款人民币1431734元。
周永红辩称：我与三能达公司在庭下也谈过，有个和解意见，但是最终没有履行成功，是因为银行贷款没有落实，我的意见是不限制银行，但三能达公司还是要求贷款银行是中信银行。我就把材料给中信银行了，希望尽快办理下来贷款。我一直在等待三能达公司给我回复。一直都是我在主动联系三能达公司，他们没主动联系过我。2013年7月，三能达公司的一个工作人员离开了，沟通就不顺畅了，现在材料在中信银行快过期了，我也很着急，我想赶紧办到房产证。我一直在积极解决问题，我是非常希望拿到房产证的，希望三能达公司配合。我不同意解除合同，不同意腾房。
原审法院经审理认为：三能达公司与周永红所签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应认真履行。因合同约定的是周永红以银行贷款方式支付剩余房款，从而未约定具体的付款时间，而周永红现同意一次性支付剩余房款，故法院认为双方合同以继续履行为宜。据此，原审法院于2013年10月判决：驳回三能达公司的全部诉讼请求。
判决后，三能达公司不服，上诉至本院，认为：双方约定周永红以按揭贷款方式支付购房余款，并非没有约定具体付款时间；周永红怠于办理按揭贷款手续造成逾期支付，其应承担违约责任，三能达公司有权依约解除合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。周永红同意原判。
经审理查明：2009年2月，北京市高级人民法院对三能达公司建设的包括涉案房屋在内的北京市朝阳区××小区××号楼（以下简称××号住宅楼）进行了查封，查封期间为2年，自2009年2月16日至2011年2月15日。2009年4月15日，北京市高级人民法院向三能达公司发函，同意其销售包括涉案房屋在内的××号住宅楼中的153套房屋。2009年12月11日，三能达公司与周永红就涉案房屋签订合同，约定由周永红购买涉案房屋，预测建筑面积共199.2平方米，房屋单价为每平方米28390.78元，总价款4705488元，首付款1425488元，余款3280000元由周永红以申请银行按揭贷款方式支付；周永红未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，周永红按日计算向三能达公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，三能达公司有权解除合同，三能达公司解除合同的，周永红应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向三能达公司支付违约金，并由三能达公司退还周永红全部已付款；自本合同签订之日起30日内，由三能达公司向朝阳区房屋管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续；此合同为内部合同，待具备正式签约条件后，换签正式合同。
由于××号住宅楼上存在法院查封，故涉案房屋未能办理网上签约及预售登记手续。2009年12月12日，三能达公司为周永红办理了涉案房屋的入住手续，周永红接收了涉案房屋。
2011年2月16日，北京市住建委发出《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，对无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2011年9月，涉案房屋司法查封手续解除。三能达公司主张查封解除后曾通知周永红办理相关手续，但周永红予以否认，三能达公司未能提供相应证据。
原审中，周永红表示希望与三能达公司尽快签署购房合同，以便办理按揭贷款手续，若因个人原因不能贷款，可以在约定时限内自筹资金一次性支付剩余房款。
上述事实，有合同、收据、收楼手续书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：三能达公司与周永红所签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。双方签订合同时，涉案房屋尚处于被人民法院查封期间，无法办理网上签约及预售登记手续，周永红亦无法按照双方合同约定以银行贷款方式支付剩余房款。2011年9月，涉案房屋司法查封手续解除，合同履行中止情况消除，双方应就正式签约、办理贷款事宜等问题进一步进行磋商以便履行合同。现三能达公司主张周永红逾期付款，并以此为由要求解除合同，由周永红支付违约金、房屋使用费，但未能提供证据证明逾期付款是由于周永红一方的过错造成的，故本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4400元、二审案件受理费8800元，均由三能达置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 张 弘
代理审判员 贾 旭
二〇一四年二月十三日
书 记 员 周艳雯
北京市第三中级人民法院民事判决书
(2014)三中民终字第00846号
上诉人（原审原告）三能达置业有限公司。
法定代表人武步峰，总经理。
被上诉人（原审被告）周永红。
委托代理人安冀（周永红之夫）。
上诉人三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）因与被上诉人周永红商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第28952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三能达公司的委托代理人王昕、王建岚，被上诉人周永红的委托代理人安冀、刘向武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，三能达公司起诉至原审法院称：2009年12月11日，我公司与周永红就××房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），该合同未办理网上签约及预售登记。双方约定由周永红购买涉案房屋，总价款4705488元，首付款1425488元，余款由其申请银行贷款支付。合同第三十条约定，此合同为内部合同，待具备正式签约条件后，换签正式合同。我公司于2009年12月12日给周永红办理了所购房的入住手续。2011年9月，在合同具备办理预售登记条件后，遇到北京市政府出台限购房新政，我公司曾通知周永红办理相关手续，但因其电话变更未果。2012年11月，我公司同意其以银行贷款方式支付剩余房款，但至今未果。根据合同第十条的约定，周永红逾期付款超过60日后，我公司可以解除合同。综上，我公司诉请法院判令：1、解除合同，周永红于十日内将涉案房屋腾空交给我公司；2、周永红向我公司支付逾期付款违约金164000元，并向我公司支付该房屋使用费336000元；3、我公司同意退还周永红已付购房款人民币1431734元。
周永红辩称：我与三能达公司在庭下也谈过，有个和解意见，但是最终没有履行成功，是因为银行贷款没有落实，我的意见是不限制银行，但三能达公司还是要求贷款银行是中信银行。我就把材料给中信银行了，希望尽快办理下来贷款。我一直在等待三能达公司给我回复。一直都是我在主动联系三能达公司，他们没主动联系过我。2013年7月，三能达公司的一个工作人员离开了，沟通就不顺畅了，现在材料在中信银行快过期了，我也很着急，我想赶紧办到房产证。我一直在积极解决问题，我是非常希望拿到房产证的，希望三能达公司配合。我不同意解除合同，不同意腾房。
原审法院经审理认为：三能达公司与周永红所签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应认真履行。因合同约定的是周永红以银行贷款方式支付剩余房款，从而未约定具体的付款时间，而周永红现同意一次性支付剩余房款，故法院认为双方合同以继续履行为宜。据此，原审法院于2013年10月判决：驳回三能达公司的全部诉讼请求。
判决后，三能达公司不服，上诉至本院，认为：双方约定周永红以按揭贷款方式支付购房余款，并非没有约定具体付款时间；周永红怠于办理按揭贷款手续造成逾期支付，其应承担违约责任，三能达公司有权依约解除合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。周永红同意原判。
经审理查明：2009年2月，北京市高级人民法院对三能达公司建设的包括涉案房屋在内的北京市朝阳区××小区××号楼（以下简称××号住宅楼）进行了查封，查封期间为2年，自2009年2月16日至2011年2月15日。2009年4月15日，北京市高级人民法院向三能达公司发函，同意其销售包括涉案房屋在内的××号住宅楼中的153套房屋。2009年12月11日，三能达公司与周永红就涉案房屋签订合同，约定由周永红购买涉案房屋，预测建筑面积共199.2平方米，房屋单价为每平方米28390.78元，总价款4705488元，首付款1425488元，余款3280000元由周永红以申请银行按揭贷款方式支付；周永红未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，周永红按日计算向三能达公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，三能达公司有权解除合同，三能达公司解除合同的，周永红应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向三能达公司支付违约金，并由三能达公司退还周永红全部已付款；自本合同签订之日起30日内，由三能达公司向朝阳区房屋管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续；此合同为内部合同，待具备正式签约条件后，换签正式合同。
由于××号住宅楼上存在法院查封，故涉案房屋未能办理网上签约及预售登记手续。2009年12月12日，三能达公司为周永红办理了涉案房屋的入住手续，周永红接收了涉案房屋。
2011年2月16日，北京市住建委发出《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，对无法提供本市有效暂住证和连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2011年9月，涉案房屋司法查封手续解除。三能达公司主张查封解除后曾通知周永红办理相关手续，但周永红予以否认，三能达公司未能提供相应证据。
原审中，周永红表示希望与三能达公司尽快签署购房合同，以便办理按揭贷款手续，若因个人原因不能贷款，可以在约定时限内自筹资金一次性支付剩余房款。
上述事实，有合同、收据、收楼手续书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：三能达公司与周永红所签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。双方签订合同时，涉案房屋尚处于被人民法院查封期间，无法办理网上签约及预售登记手续，周永红亦无法按照双方合同约定以银行贷款方式支付剩余房款。2011年9月，涉案房屋司法查封手续解除，合同履行中止情况消除，双方应就正式签约、办理贷款事宜等问题进一步进行磋商以便履行合同。现三能达公司主张周永红逾期付款，并以此为由要求解除合同，由周永红支付违约金、房屋使用费，但未能提供证据证明逾期付款是由于周永红一方的过错造成的，故本院对其上诉请求不予支持。
综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4400元、二审案件受理费8800元，均由三能达置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 张 弘
代理审判员 贾 旭
二〇一四年二月十三日
书 记 员 周艳雯
