北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第5664号
上诉人（原审原告、反诉被告）某公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘某。
上诉人某公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第3271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某公司在一审法院起诉称：2011年6月25日，某公司与刘某签订租赁合同，刘某将某号房屋租赁给某公司。上述房屋租赁合同签订后，某公司即将第一年的租金90万元支付给刘某，并对上述房屋进行了装修及扩建。某公司支付上述房屋租金后，刘某一直无法出具正规租赁费发票给某公司，且某公司准备将住所地迁至上述房屋需刘某提供房屋产权，某公司才得知上述房屋系非法建筑，刘某根本无法提供发票，该处房屋无法进行工商注册。某公司认为，鉴于刘某提供的房屋系建于集体土地之上，而刘某为城镇居民，且无该房屋合法产权证书，相应房屋系非法建筑，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。此外，刘某提供的房屋无法进行工商注册，其行为给某公司带来巨大损失，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令某公司与刘某签订的租赁合同无效；2、刘某赔偿某公司装修费95万元。
刘某在一审法院答辩并反诉称：不同意某公司的诉讼请求。刘某没有同意某公司扩建，刘某只认可经过其书面同意的装修部分。由于建筑没有相关审批手续，故合同应属无效。某公司由于无力经营，导致其不想承租房屋，且未缴纳2012年7月1日后的租金，故提起反诉，反诉请求：1、某公司支付自2012年7月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按每日2465.75元计算；2、反诉费由某公司承担。
某公司针对刘某的反诉辩称：2012年7月1日以后某公司并未使用涉案房屋，而是由刘某实际控制，故并未给刘某造成任何损失。某公司不同意刘某的反诉请求。某公司租赁刘某房屋的目的是将房屋交予某公司联系的画家使用，某公司不收取租金，而是画家每月交予某公司一幅画，承租一段时间后，刘某单独与画家达成协议，抛开某公司，故某公司无法经营下去。
一审法院经审理查明：2011年6月25日，刘某（甲方）与某公司（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将某号房屋，出租给乙方作为文化基地使用（院落建筑面积约4000平方米。其中：办公用房9间，面积400平方米、双层独栋建筑5栋，每栋面积600平方米，合计3000平方米、单层独栋建筑2栋，每栋面积300平方米，合计600平方米）。出租期限为10年，起租日期2011年7月1日、出租终止日期2021年6月30日。每年租金为90万元整，付款方式，年付。第一次付租金日为合同签订日，之后付租金为每年7月1日。甲方保证出租建筑三通：通电、通水、接通网络。但其费用由乙方自行支付。甲方有责任协助乙方，在租赁期间与当地政府沟通协调关系，及配合处理不可预见的问题。甲方承诺在租赁期间租金没有递增。在保证主体建筑结构不改变的前提下，甲方配合乙方进行文化基地整体装修设计，乙方需经甲方书面同意设计方案后方可施工。在承租期间，乙方没有转租权，也不能将房屋抵押或与他人置换，由此发生的一切问题均由乙方负责，并向甲方赔偿由此造成的一切经济损失。由于在租赁期间，甲方承诺租金不递增，乙方承诺所有驻馆艺术家，每年每个艺术家无偿为甲方提供一副作品，规格不小于4平方尺。乙方保证在承租期间，在没有征得甲方同意的情况下，不私自搭建。如发生类似情况，后果由乙方自负。乙方保证按合同约定向甲方支付租金，如果发生延期1个月未支付租金，甲方按3‰向乙方收取滞纳金，超过两个月未付租金，甲方有权利收回房屋使用权。乙方保证，在承租期间，合法经营，维护当地利益。如果发生违反法律，由乙方自行承担责任。在出租期限内，甲乙双方不得无故毁约，如果发生不可抗拒的问题，如遇政府拆迁等，双方互不赔偿，合同自动解除，乙方搬出该房屋。
合同签订后，刘某将涉案房屋交付某公司使用。同年7月12日，某公司向刘某支付了2011年7月1日至2012年6月30日的租金90万元。
另查，涉案房屋所占用土地为农村集体土地，涉案房屋建设未取得相关审批手续。
一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、收据等证据在案佐证。
一审法院判决认为：本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。而本案本诉及反诉均基于合同无效而提出，故均应予以驳回。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、驳回某公司的全部诉讼请求；二、驳回刘某的全部反诉请求。
判决后，某公司不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或者依法改判认定合同无效。上诉理由为：刘某不是某村村民，其将涉案房屋出租给某公司并收取了“租金”，该行为系集体土地使用权的非法流转行为，该行为因违反了相关法律的强制性规定而归于无效。一审法院认定该合同有效不当。请求二审法院公正处理本案。
刘某同意一审法院判决，认为无论合同是否有效，本人的权益亦应得到保障。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。原审法院认定合同有效并无不当。因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，另外，现无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形，故上诉人某公司认为涉案合同应当认定无效的主张，本院不予支持。一审法院判决认定合同有效适当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费六千六百五十元，由某公司负担（已交纳）。反诉案件受理费四千零二十五元，由刘某负担（已交纳）。
二审案件受理费一万三千三百元，由某公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 牛旭云
审 判 员 刘 丽
代理审判员 刘国俊
二○一三 年 五 月 十六 日
书 记 员 明 某
