欢迎光临首都律师网!
品牌服务
大型律所,一流律师!  权威咨询,高效代理!  可胜诉后支付律师费!  电话:13691255677  
 
网站首页 >> 房产纠纷 >> 文章内容

本案这份无效土地使用协议书的终止协议是否有效

 [日期:2014-05-25]   来源:盈科律师事务所  作者:北京律师   阅读:10[字体: ] 
核心提示:本案这份无效土地使用协议书的终止协议是否有效双方最初的土地使用协议书因违反法律规定而无效,终止协议及还款承诺是以无效协议为基础的,均应认定无效。应对第一份土地使用协议按无效合同处理,由乙应返还甲本金及赔偿利息损失。不能执行终止协议及还款承诺。

案情:

1993年12月27日,甲、乙签订《土地使用协议书》一份,约定,“双桥乡石桥村石桥组的菜地10.82亩,原为乙以下属两单位的名义申请征用,现实际为甲与乙联合征用,土地使用权属双方共有。”协议同时约定约定甲投入资金312146.61元。合同签订后甲按约投入了资金。1994年元月20日扬州市土地管理局批准扬州市郊区对外贸易公司和扬州市郊区外贸物资公司征用双桥乡石桥村石桥组的菜地10.82亩,用于建培训用房。并注明未经批准不得擅自改变该土地的用途并不得私自转让土地使用权。1995年12月1日,甲、乙又签订《关于终止土地联合开发协议的协议》,约定,1993年12月双方签订的协议终止履行,乙负责返还甲投入的本金及红利计50万元。该协议订立后,乙分别于1995年12月1日、1996年2月13日、4月25日、7月2日、1997年9月22日、1998年1月21日各付给甲25万元、5万元、5万元、5万元、3万元、2万元,计45万元。对其余5万元,经甲催要,乙于1999年5月25日向甲出具“还款承诺”一份,称争取于1999年底或2000年上半年还清。此后,乙未还款。

甲即向法院起诉,请求判令乙还款。乙认为自己因为自己不懂法而向甲出具还款承诺,实际上还款承诺是无效的,甲的诉讼请求不能得到支持。

在案件处理过程中,对双方的合作开发协议,因双方对双桥乡石桥村石桥组的10.82亩土地均未取得使用权,却于1993年12月签订土地使用协议,此后双方也未到土地管理部门申请办理变更手续,双方签订的土地使用协议违反了土地法的规定,故应认定无效这一环节没有争议。

分歧:

对于终止协议及乙向甲出具的还款承诺是否有效,甲是否有权据此向乙主张权利的问题,产生了分歧。

第一种意见是,无论原协议是否有效,双方已于1995年12月1日签订了终止协议,这份终止协议时间在后,是双方真实意思表示,且乙已开始按终止协议履行了大部分,故应认定有效,乙的还款承诺是基于终止协议而作出,也有效,应判令乙向甲还款。

第二种意见是,双方最初的土地使用协议书因违反法律规定而无效,终止协议及还款承诺是以无效协议为基础的,均应认定无效。应对第一份土地使用协议按无效合同处理,由乙应返还甲本金及赔偿利息损失。不能执行终止协议及还款承诺。

点评:

笔者认为,上述两种观点都有片面性。对无效合同进行处理的终止协议,应认定有效,但终止协议中的约定超出当事人依据无效合同处理原则应得到的补偿的部分应认定无效。而对还款承诺则应审查其是否超出该范围,如超出,应认定无效,不超出则有效。

其一、终止协议有效的理由。1、民法通则及合同法均规定,合同无效即自始对当事人没有约束力。双方当事人在清楚土地使用协议无效的情形下,以终止协议终止原协议,符合法律原则。2、以终止协议处理原来的无效合同,属合同纠错行为。实际操作中对解决问题也有帮助。3、订立终止协议对无效的土地使用协议作善后处理,有利于规范经济秩序,这种做法值得提倡,因此终止协议原则上应认定有效。终止协议与原协议不是主从合同的关系,而是变更合同的关系。

其二、对无效合同的处理不能超出法律规定的范围。1、合同有效不代表所有条款有效。2、部分条款无效不导致合同整体无效。3、既是无效合同为什么对利息没有追缴?这是因为损失和利息数额基本相当。合同法规定的无效合同的处理原则是返还财产,有过错的一方赔偿对方由此受到的损失。本案中,造成合同无效是因双方违反了土地法规的有关规定,因此双方均有过错。乙在合同履行过程中未受到损失,而其占用了甲的资金,应按银行同期贷款利率赔偿甲利息损失。终止协议中约定的“红利”高于同期银行利息,超出的部分无效。本案中,双方于1995年12月1日签订的终止协议中约定的本金及红利计50万元,其中超出甲依据无效合同处理应得到的补偿的部分应确认无效。乙已返还甲本金及红利计45万元,扣除甲投入的本金312146.61元,多付的 137853.39元超出了乙按同期银行贷款利率计算应赔偿甲的利息损失,对甲的诉讼请求不予支持。4、至于乙付给甲的本息超出规定利息的部分,乙未提起反诉,故不作处理。


热门Tag:劳务合同律师劳动合同律师典当律师建筑合同律师北京合同律师北京合同纠纷律师北京房产律师北京离婚律师北京合同纠纷律师


相关评论