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房地产合作开发中,合作一方欠付工程款,其他合作方是否需承担责任?

 [日期:2012-05-20]   来源:北京合同律师网  作者:合同律师   阅读:5788[字体: ] 
核心提示: 房地产合作开发中,合作一方以自己的名义与承包人签订建设工程施工合同,欠付工程款,其他合作方是否需承担责任?世纪公司和泰和公司签订的《合作开发合同》性质及责任承担 关于《合作开发合同》的性质以及泰和公司是否应承担连带责任?实践中存在较大争议。
2003年9月20日,世纪公司与泰和公司签订《合作开发合同》,双方约定联合开发某房地产项目,世纪公司提供其位于某区地块的土地使用权,并以其名义负责办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可等合作开发手续及商品房预售许可等手续;泰和公司负责投资房地产开发全部资金及技术。合同约定利益分配方案为:30%住宅及全部店面归世纪公司享有,其余70%住宅归泰和公司享有。合同签订后,世纪公司以自己的名义办理了用地手续、规划、施工许可及预售许可等手续,土地使用权仍在世纪公司名下。后世纪公司和泰和公司通过招投标程序,确定了长江公司为该房地产项目的施工方。2004年3月,世纪公司与施工方长江公司签订了《建设工程施工合同》。2005年4月,该房地产工程完工,长江公司将工程移交给世纪公司。施工过程中,世纪公司支付了部分工程款,尚余35,482,00. 62元工程款一直未予支付。 
   2005年8月,长江公司向法院提起诉讼,请求:1.世纪公司支付3,548,200. 62无工程款及承担违约责任;2.泰和公司对上述款项 承担连带责任。世纪公司辩称:长江公司施工的工程存在质量问题,给我公司造成了严重损失,其应该承担我公司的损失。泰和公司辩称,我公司与世纪公司仅是合作关系,世纪公司是项目土地使用权和项目的所有人,且建设工程施工合同是世纪公司与长江公司签订的,与我公司没有任何关系,我公司不应成为本案被告,不应对世纪公司欠付的工程款承担连带责任。  
  法院经审理认为,世纪公司与泰和公司签订的《合作开发合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效。合同约定双方共同开发某房地产项目,按照协议对项目共同投资、共同经营、共享收益,完成了该项目的开发建设,因此,双方构成合伙关系,应对从事合伙事务期间产生的债务承担连带责任。泰和公司辩称其与世纪公司仅是合作关系的观点,不予采纳。判令世纪公司和泰和公司共同向长江公司支付3,548,200. 62元工程款及违约金。  本案争议焦点是在世纪公司与泰和公司合作开发房地产项目过程中,出资方泰和公司是否需要对出地方世纪公司对外签订的建设工程施工合同承担连带责任?    一、现行我国房地产合作开发的主要模式    依据《房地产管理法》第二十七条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,怍价入股、合资、合作开发经营房地产。”在我国,由于国有土地的所有权是不可转让的,不能授予任何民事主体,也不能进入市场流转,这决定了在土地制度的安排上只有通过国有土地使用权的创设来实现一般民事主体对国有土地的合法利用和市场流转。我国实行国有土地的有偿使用制度,可以通过不同方式在不同的民事主体之间流转,从而实现土地资源的市场配置,因此,法律规定国有土地使用权人可以土地作为出资与他人合作开发房地产。    最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第十四条对合作开发房地产合同做出明确界定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”合作开发房地产合同应该具备以下特征:第一,当事人以土地使用权、资金等作为共同出资;第二,当事人双方共享利润;第三,当事人共担风险;第四,当事人是以开发房地产为合同的基本内容。 
   现行我国合作开发房地产主要有以下几种模式:    一是合伙型合作开发,合作开发各方未组成项目公司,以投资各方名义共同办理有关手续,合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。这种情况往往是由于土地使用权人有土地但无资金,而资金投入方有资金但无土地,双方共同开发房地产项目。该类合作开发模式,双方的权利义务由项目合作开发合同加以约定,但同时双方签订的项目合作开发合同往往过于简单,在实践中常常存在大量的法律纠纷。该类合作方式主要可分为以下几种类型:    1.土地使用权人提供土地,出资方提供资金和技术,以双方名义共同开发,各项开发手续办理至趿方名下,待房屋建成后,双方依据合作协议约定各自以自己的名义对预先约定分得的房屋进行预售。  2.土地使用权人提供土地,出资方提供资金和技术,开发手续办理至出地方名下,以出地方的名义进行开发建设,各项开发手续办理至出地方名下,待房屋建成后,按照约定出地方将出资方应分得的房屋及相应的土地使用权一并转让给出资方。  3.土地使用权人提供土地,出资方提供资金和技术,开发手续办理至出资方名下,以出资方的名义进行开发建设,房屋建成后,出资方依约将部分房屋所有权转移给土地使用权人。 
   二是法人型合作开发,出地方以土地使用权折价入股,出资方以资金人股,共同组建项目公司,并以该项目公司名义进行开发建设,合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确规定,等所建设房屋售出后依约分配所得利益。依该种合作方式建筑的房屋、土地使用权属于项目公司所有,对此双方没有产权纠纷,合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范,而由公司章程加以明确,最后只是项目公司股东间利益分配问题。 
 二、世纪公司和泰和公司签订的《合作开发合同》性质及责任承担  关于《合作开发合同》的性质以及泰和公司是否应承担连带责任?实践中存在较大争议:第一种观点认为,世纪公司和泰和公司签订的《合作开发合同》属于企业间的合伙型联营,泰和公司就合伙事务对外承担连带责任。广东省高级人民法院《建设工程案件暂行规定》第七条规定:“两个以上的法人、其他经济组织或个人合作建设工程,并对合作建设工程享有共同权益的,其中合作一方因与工程的承包人签订建设工程合同而发生纠纷的,其他合作建设方应列为共同原被告。”第二种观点认为,世纪公司和泰和公司签订的《合作开发合同》不属于合伙关系,如果出资方泰和公司在合同履行过程中存在向施工方直接支付工程款、签订结算书等行为,则可以认定世纪公司和泰和公司作为事实上的共同发色方,对外承担连带责任,否则应由世纪公司依据施工合同向长江公司支付工程款,再由世纪公司和泰和公司依据合作开发合同分配责任,但泰和公司对长江公司不直接承担责任。①第三种观点认为泰和公司不是施工合同的当事人,对长江公司不承担责任,但在世纪公司没有清偿能力的情况下,泰和公司作为实际受益人,基于公平原则向长江公司承担连带责任。目前,第三种观点虽然缺少法律依据,但能够解决实际问题,平衡当事人间的利益,也符合公平原则,为审判实践所采纳。   
 我们同意第一种观点,本案中世纪公司和泰和公司的合作是通过签订合作开发协议共同开发房地产项目,属于合伙型合作开发的一种。所谓合伙,是指两个或两个以上的人(自然人、法人)为了共同的经济目的,自愿签订合同,共同出资、经营,共负盈亏和风险,对外负无限连带责任的联合体。我国《民法通则》区分个人合伙与企业合伙型联营。《民法通则》第三十条规定:“个人合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营、共同劳动。”第五十二条则规定:“企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。”从我国法律对合伙的规定看,合伙的实质特征为:1.合伙是一种合同关系,合伙合同是合伙成立的基础。这与享有法人资格的公司不同,公司是以章程作为共同行为的标准。2.合伙是一种独立的组织,具有团体性。主要表现在合伙的人格、财产、利益和民事责任都具有相对的独立性,我国民洪将合伙作为民事主体看待。3.合伙是一种共同出资、共同经营的关系。合伙是为了共同的经济目的,共同出资,共同经营合伙事业。4.合伙是合伙人共同分享收益、共担风险的关系。合伙以从事经营活动,获得经营利益为目的,非经营性的合作不是合伙,而只是合作关系。  
  就本案而言,世纪公司与泰和公司签订《合作开发合同》,约定合作开发房地产项目,双方共同投资,即世纪公司以土地使用权出资并负责合作项目相关证件的办理等,泰和公司负责全部资金及技术的投入,双方均按照合同约定投入土地使用权及资金等合同义务,并共同开发完成房地产的合作开发项目,完成了共同经营的行为。双方在共同经营中各自履行合同义务体现了合作双方的分工,并非各自独立经营,合作双方分工的目的是一致的,即共同完成合作项目,因此,双方的关系不仅仅是简单的合作关系。同时,该合作项目财产应属双方共有,虽然合作双方内部约定了财产的分割归属,但此仅是双方的内部约定,并不能改变双方以其共同财产对外承担责任的法律性质。因此,世纪公司和泰和公司之间的合作开发房地产在性质上是合伙关系。  
  对于合伙关系中合伙人对第三人责任的承担,《民法通则》第三十五条规定了,合伙人对合伙的债务承担连带责任,法律另有规定的除外。《合伙企业法》第三十八条、第三十九条也规定了合伙企业对其债务,应先以其全部财产进行清偿。合伙企业不能清偿到期债务的,合伙人承担无限连带责任。因此无论是契约性合伙还是登记性合伙,合伙人对合伙的债务均要承担连带责任,法律有特别规定的除外。本案中,虽然世纪公司以其自己的名义与长江公司签订了建设工程施工合同,但世纪公司对外签订合同的目的是为了与泰和公司共同完成合作项目,获得经营收益,世纪公司和泰和公司共同享有项目财产,因此,世纪公司为共同项目对外欠付的工程款,泰和公司应承担连带责任。审判实践中,在房地产合作开发项目中,合作一方以自己名义与承包人签订建设工程施工合同,其他合作方在项目开发中共同投资、共享收益的,可以合作各方为共同被告,舍作各方对欠付工程款承担连带责任。  
  在处理该类纠纷中经常出现以下问题,应如何处理?第一,合作各方共同成立项目公司,并以其名义与承包人签订建设工程施工合同,承包人追索工程款的,应以项目公司为被告,由项目公司承担给付责任。第二,建设工程施工合同签订后,合建项目发生转让的,承包人追索工程款的,可以项目转让的转让方和受让方为共同被告,受让方对欠付的全部工程款承担给付责任,转让方对转让前发生的工程款债务承担连带责任,当事人另有约定的除外。第三,承包人仅以建设工程施工合同发包人为被告追索工程款的,应依承包人的起诉确定被告,法院不应主动追加其他合作方。第四,最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第二十四、第二十五、第二十六、第二十七条规定中不承担经营风险的合作方,如果其不是建设工程施工合同的发包人,承包人以其为被告追索工程款的,不予支持。当事人另有约定的除外。第五,合建项目的权利人通过签订房屋买卖合同、租赁合同的形式将该项目的全部或部分房屋转让、租赁给第三方,承包人以第三方为被告追索工程款的,不予支持。承包人依据《合同法》第七十三条的规定提起代位权诉讼的除外。    在房地产合作开发项目中,合作双方以协议形式约定共同投资、共同经营及共享项目利益的合作方式,双方之间的法律关系应认定为合伙关系,无论项目处于谁名下,合作一方以自己的名义与承包人签订建设工程施工合同,其他合作方在项目开发中共同投资、共享权益的,可以合作各方为共同被告,合作各方对欠付工程款承担连带责任。膨败关键司与泰扣公司的合作开发方式认系,应按照法律规定,合伙人应对合伙债务承担连带责任,世纪公司欠付长江公司的工程款,是世纪公司为完成合伙事务对外形成的债务,泰和公司应任。



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