上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第1380号
上诉人（原审原告）上海A有限公司。
被上诉人（原审被告）B。
被上诉人（原审被告）C。
上诉人上海A有限公司（以下简称“A公司”）因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第31867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人A公司的委托代理人吴某某，被上诉人B及被上诉人C、B的委托代理人丁某某、商某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年4月17日原上海市某某区发展计划委员会向上海浦东某某工业区管理委员会出具了南计投[2002]某某号《上海市某某区发展计划委员会关于同意上海浦东某某一期A区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意包括A公司在内的相关公司关于上海浦东某某一期A区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某镇某某，四至位置为东至某某、南至环某某、西至某某、北至恒和北路中心线以北65米处。2002年4月29日原上海市某某区发展计划委员会向上海浦东某某工业区管理委员会出具了南计投[2002]某某号《关于同意上海A有限公司绿洲某某一期C区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意A公司关于上海浦东绿洲某某一期C区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某镇某某，四至位置为东至某某、南至环某某、西至某某、北至恒和北路中心线以北65米处，项目占地面积约6.50万平方米（折合6.50公顷），一期C区建设工程建筑面积约2万平方米。2002年5月29日A公司取得坐落在原某某区某某镇某某85丘使用面积（总面积、独用面积）为69,190(平方米)的上海市房地产权证[沪房地某某字（2002）第003444号]。2002年6月21日A公司取得坐落在原某某区某某镇某某83丘使用面积（总面积、独用面积）为66,905（平方米）的上海市房地产权证[沪房地某某字（2002）第004038号]。原上海市某某区规划管理局并向A公司出具了沪汇地2002－089号《建设用地规划许可证》附图。2002年6月3日原上海市某某区规划管理局向A公司出具了沪汇建某某号《建设用地规划许可证》、《建设工程项目表》，同时核准了上海浦东绿洲某某一期建设总图。2002年12月11日A公司（甲方）与B、C（乙方）签订《认购合同》，合同中载明：认购户别为36号TE，暂测建筑面积为地上394.42�O，地下233.73�O（层高暂测为2.80m），花园面积暂测为793�O，总价人民币556万元，应付定金83万元；合同中对“附带约定”记载为：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金83万元，预售证办理完毕7个工作日内，乙方与甲方签订正式预售合同，并付清首期房款（按揭）/全部房款，自签订本合同之日起，甲方允诺乙方对该物业予以保留，超过期限乙方未签订正式预售合同的，甲方有权将该物业另售他人，定金不退；2、第一期房款2002年12月11日付房款83万元（含定金），第二期房款签订预售合同同时付款473万元，或由乙方向银行申请办理按揭（若因为乙方原因，银行未完全批准乙方的贷款申请，则甲方有权要求乙方在30天内一次性支付剩余房款或补足除批准的贷款数以外的房价款）；3、乙方付清房款后与甲方签订《上海市商品房预售合同》，房屋登记手续及产权证由甲方向上海市某某房地产交易中心办理登记，由此而产生的相关费用均由乙方承担；4、甲乙双方在签订本认购合同时具有完全民事行为能力，本认购合同的内容已明确，双方各自的义务清楚明白，如一方违反本合同，另一方有权按本合同条款追究经济责任或法律责任；5、本认购合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效具同等法律效力，预售合同一经签订本认购合同即自动失效；该合同“备注”中记载“此合同已作废”。A公司、B、C签订《认购协议》时，A公司向B、C出示了规划平面图。2003年10月27日A公司（甲方）与B、C（乙方）签订了《认购合同》，合同中载明：认购户别为TE150号，暂测面积为地上626�O（另花园面积793�O），总价556万元，应付定金83万元；合同中对“附带约定”记载为：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金83万元，自本合同签订之日起7个工作日内，乙方与甲方签订正式预售合同，并付清首期房款（按揭）/全部房款，自签订本合同之日起10内，甲方允诺乙方对该物业予以保留，超过期限乙方未签订正式预售合同的，甲方有权将该物业另售他人，定金不退；2、第一期房款2002年12月11日付房款83万元（含定金），第二期房款签订预售合同同时付款473万元，或由乙方向银行申请办理按揭（若因为乙方原因，银行未完全批准乙方的贷款申请，则甲方有权要求乙方在30天内一次性支付剩余房款或补足除批准的贷款数以外的房价款）；3、本合同执行期间，在正式签订预售合同前，若因乙方原因中途提出终止本合同，乙方必须向甲方提交书面申请，甲方有权扣除乙方定金，若甲方届时不能将该物业出售给乙方，则双倍返还定金给乙方；4、乙方付清房款后与甲方签订《上海市商品房预售合同》，房屋登记手续及产权证由甲方向上海市某某房地产交易中心办理登记，由此而产生的相关费用均由乙方承担；5、甲乙双方在签订本认购合同时具有完全民事行为能力，本认购合同的内容已明确，双方各自的义务清楚明白，如一方违反本合同，另一方有权按本合同条款追究经济责任或法律责任；6、本认购合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效具同等法律效力，预售合同一经签订本认购合同即自动失效；此合同“备注”中记载“原36＃已转换150＃”。B、C付清了83万元定金。2004年8月31日A公司与原上海市某某区房屋土地管理局签订了《上海市某某区国有土地使用权出让合同》[南房地（2004）出让合同第某某号]，在国有土地适用条件中规定建筑容积率为小于等于1.2。之后因系争房屋未能按期建造，A公司、B、C进行了协商，2005年5月1日A公司方工作人员（副总经理陈某某、销售经理刘正彬）与B、C等业主进行协商并签署了协调记录，内容为：1、陈某某副总经理与陈某某进行沟通，尽力解决上述购房人的投诉，保证在两方面进行努力，第一、A公司继续履约，第二、在不能履约的情况下按照目前的市价19,000元/�O）进行回购；2、上述购房人同意陈某某副总经理在2005年5月10日给予购房人回复，购房人也同意回购的话，可以按照整栋房价的市价九折退让。之后双方未能最终达成一致意见，为此B、C多方面进行信访。2010年5月26日上海市浦东新区规划和土地管理局召集A公司、B、C等进行协调，之后上海市浦东新区规划和土地管理局出具了浦规土信办（2010）某某号信访函，内容为：你们反映关于绿洲某某相关问题的信访事项，经查，绿洲某某二期工程内容为新建别墅，由于该项目土地取得时间较早、北侧一期工程已建成入住等历史因素，根据沪规办发[2008]11号关于低密度住宅建设的有关意见，该项目应报市发改委、原市房地局、原市规划局组成的会审小组进行审批后出具会审意见后，方可办理项目报批手续。鉴于上述因素及项目存在的信访问题，我局已书面告知A公司暂停二期工程设计方案审核工作，待有关事项明确后再行申报。关于你们反映的其他相关问题，我局已于5月26日约请你们与A公司及康管委就来信内容进一步了解情况并进行了协调，经我局协调，你们及A公司均同意在二期工程选择5幢提供给你们作为履约，你们双方在房屋交易价格问题上存在的分歧系民事纠纷，请你们自行协商或通过司法途径解决。
原审法院另查明：2008年6月19日A公司取得了坐落于原某某区某某镇10街坊57/12丘的上海市房地产权证[沪房地南字（2008）第某某号]，该房地产权证附记中记载：……3.根据南房地（2004）出让合同某某号，另有某某镇10街坊57/15丘土地使用权……。A公司于2012年4月6日向上海市浦东新区规划和土地管理局提出了《关于绿洲某某57/12丘土地使用性质的请示》，内容为“2004年8月31日，我司与原某某区房地局签订了某某镇10街坊57/12丘出让合同（南房地[2004]某某号，土地用途为商住，建筑密度小于21.60％，建筑容积率小于1.2），该宗地已与相邻的83、85丘（通过法院拍卖取得南土[1994]某某号、某某号土地出让合同）于2002年规划设计为高档独立别墅。特请示，由于2004年10月21日国务院颁发了“关于深化�母镅细裢恋毓芾淼木龆�”（国发[2004]28号文），文中提出了停止高档别墅类房地产用地审批的规定，我司57/12丘继续按照2002年规划设计为高档独立别墅，妥否？”。同年4月12日上海市浦东新区规划和土地管理局土地处批示“按现行政策，不能建设高档独立别墅”。
2011年8月29日，A公司向原审法院提起诉讼，请求判令解除双方于2003年10月27日所签《认购合同》。
原审审理中，A公司提出，系争房屋因为在早期规划范围内，只能说可能可以建造，由于当初涉及动拆迁问题没有解决，所以没有建造，但现在政府已停止立项，无法开工建造，所以现在没有建造是因为没有政府许可，浦东新区规土局出具的信访函也表示该新建项目应根据相关部门会审小组决定，非规划部门或A公司可以左右，信访函中提出的价格争议的解决途径并不是代表双方就建造问题已经达成一致协议，到目前为止，双方法律关系仍停留在早期签订的《认购合同》，在系争别墅没有开工建设、预售许可证没有取得情况下，该认购合同A公司仍有权解除。A公司另陈述2003年10月27日双方签订的《认购合同》中“合同签订后７个工作日”的含义，应结合双方签订的36号别墅的认购合同的内容，即指预售许可证办完７日内，签订正式预售合同。
B、C则提出，A公司提出解除合同理由一直在变化，从最先的动迁问题到目前的国家政策调控，但上述事由均不导致无法建造房屋，A公司提出的房屋土地供应问题讲的是限制增量问题，而非限制存量土地，所以对于系争的150号别墅不存在A公司所述别墅政策变动问题。B、C于2013年2月4日向原审法院提出要求对系争房屋的目前市场价进行评估，以明确A公司已造成的损失。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。A公司与B、C所签订的《认购合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。
双方当事人协商一致可以解除合同，也可以根据法律规定的情形行使合同解除权。合同法规定的合同法定解除的条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法律未规定拒绝履行合同一方可以行使合同解除权。本案中，A公司与B、C签订《认购合同》后，B、C已经按约支付了定金，同时由于双方约定签订正式预售合同应是在预售证办理完毕7个工作日内，B、C不存在拒绝签订正式预售合同的情形，故B、C不存在违约行为。A公司提交的《关于绿洲某某57/12丘土地使用性质的请示》仅是咨询意见，且该请示中所涉及的土地与本案争议的土地无关，故原审法院对此证据不予采纳。A公司只有在取得相关行政部门对系争土地明确的最终规划审批意见后，原审法院才能判断是否属于合同客观不能履行的情形，故A公司提出的解除合同的证据不足，A公司的相关诉讼请求原审法院难以支持。对于B、C提出的房地产评估问题，因相关损失属于合同解除后可能产生的后果处理，故原审法院对此申请不予采纳。
原审法院审理后于二○一三年三月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，作出判决：驳回上海A有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由上海A有限公司负担。
原审判决后，A公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院混淆了土地部门所指的出让地块、规划部门所指的规划地块及A公司所指的开发规划地块，导致事实认定错误。系争房屋座落于原某某区房屋土地管理局出让的某某镇10街坊57/12丘土地，即原某某区规划管理局批准的详细规划中的W-24地块，亦即A公司开发规划的第三期工程项目。A公司开发的第一期工程项目及第二期工程项所涉地块为原某某区某某镇某某83丘及85丘。目前第一期工程已建成入住，第二期工程处于待建状态。2、本案属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，A公司有权要求解除认购合同。A公司于2004年8月31日与原某某区房屋土地管理局签订《上海市某某区国有土地使用权出让合同》[南房地（2004）出让合同第某某号]所约定的土地使用条件明确建筑容积率为小于或等于1.2（总建筑面积不得超过103,529平方米，其中商业建筑面积10,353平方米、住宅93,176平方米）。A公司于2008年6月19日取得的某某镇10街坊57/12丘地块的上海市房地产权证[沪房地南字（2008）第某某号]核准的土地利用指标与上述出让合同中的约定一致。从建筑密度和建筑容积率这两项土地利用指标来看，排除了在该地块上建造别墅的可能性。原某某区规划管理局向B、C出具的[南规信复（2007）第某某号]亦明确载明该地块不能建造别墅的事项。事实上，上海浦东某某工业区管委会组织编制的《绿洲某某修建性详细规划（调整）》已将2004年原《绿洲某某修建性详细规划》予以变更，即将原规划中的W-21地块调整为W-21及W-24地块，其中W-24地块为多层住宅。该规划的编制过程和审批程序符合相关法律、法规的规定。2012年4月6日，上海浦东新区规划和土地管理局针对A公司的请示，再次确认系争房屋所在地块不能建造高档独立别墅。据此，双方合同成立后客观情况发生了双方在合同订立时无法预见的不属于商业风险的重大变化，存在事实上的履行不能。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人B、C辩称：A公司所述不是事实，不同意其上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，A公司自认本案系争房屋确实不在某某镇10街坊57/12丘地块上，而是在原某某区某某镇某某83丘地块上。该83丘地块属于别墅用地，对于系争认购合同存在可以履行的情况。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院依法予以确认。
因各方对调解方案内容意见不一，致本院调解未成。
本院认为：合同成立生效之后，双方当事人均应遵循诚实信用原则严格恪守合同义务。非因合同双方的合意或法定解除原因，任何一方不得随意解除合同。关于法定解除的原因，根据我国合同法及相关司法解释的规定仅限于不可抗力、预期违约、迟延履行和情势变更四种情形。本案中，A公司是以情势变更为由要求解除与B、C签订的认购合同。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，所谓情势变更是指，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案A公司主张的情势变更具体情形为系争房屋所在地块的规划发生变化，导致认购合同履行不能。但是，A公司在庭审中自认系争房屋所在地块并非其主张发生规划变更的某某镇10街坊57/12丘地块，而是仍属于别墅用地的原某某区某某镇某某83丘地块，系争认购合同将来存在可以履行的情况。也就是说，A公司在本案中主张的规划变更根本与系争认购合同的履行无关。在此情形下，A公司仍牵强附会地以情势变更为由要求解除完全可以正常履行的认购合同，明显有悖于诚实信用原则。因此，A公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海A有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长顾 依
代理审判员毛 焱
代理审判员金绍奇
二○一三年六月二十六日
书 记 员陈韫�H
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第1380号
上诉人（原审原告）上海A有限公司。
被上诉人（原审被告）B。
被上诉人（原审被告）C。
上诉人上海A有限公司（以下简称“A公司”）因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第31867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2013年5月17日公开开庭进行了审理。上诉人A公司的委托代理人吴某某，被上诉人B及被上诉人C、B的委托代理人丁某某、商某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年4月17日原上海市某某区发展计划委员会向上海浦东某某工业区管理委员会出具了南计投[2002]某某号《上海市某某区发展计划委员会关于同意上海浦东某某一期A区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意包括A公司在内的相关公司关于上海浦东某某一期A区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某镇某某，四至位置为东至某某、南至环某某、西至某某、北至恒和北路中心线以北65米处。2002年4月29日原上海市某某区发展计划委员会向上海浦东某某工业区管理委员会出具了南计投[2002]某某号《关于同意上海A有限公司绿洲某某一期C区建设工程项目可行性研究报告的批复》，批复同意A公司关于上海浦东绿洲某某一期C区建设工程项目可行性研究报告，建设地址为某某镇某某，四至位置为东至某某、南至环某某、西至某某、北至恒和北路中心线以北65米处，项目占地面积约6.50万平方米（折合6.50公顷），一期C区建设工程建筑面积约2万平方米。2002年5月29日A公司取得坐落在原某某区某某镇某某85丘使用面积（总面积、独用面积）为69,190(平方米)的上海市房地产权证[沪房地某某字（2002）第003444号]。2002年6月21日A公司取得坐落在原某某区某某镇某某83丘使用面积（总面积、独用面积）为66,905（平方米）的上海市房地产权证[沪房地某某字（2002）第004038号]。原上海市某某区规划管理局并向A公司出具了沪汇地2002－089号《建设用地规划许可证》附图。2002年6月3日原上海市某某区规划管理局向A公司出具了沪汇建某某号《建设用地规划许可证》、《建设工程项目表》，同时核准了上海浦东绿洲某某一期建设总图。2002年12月11日A公司（甲方）与B、C（乙方）签订《认购合同》，合同中载明：认购户别为36号TE，暂测建筑面积为地上394.42�O，地下233.73�O（层高暂测为2.80m），花园面积暂测为793�O，总价人民币556万元，应付定金83万元；合同中对“附带约定”记载为：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金83万元，预售证办理完毕7个工作日内，乙方与甲方签订正式预售合同，并付清首期房款（按揭）/全部房款，自签订本合同之日起，甲方允诺乙方对该物业予以保留，超过期限乙方未签订正式预售合同的，甲方有权将该物业另售他人，定金不退；2、第一期房款2002年12月11日付房款83万元（含定金），第二期房款签订预售合同同时付款473万元，或由乙方向银行申请办理按揭（若因为乙方原因，银行未完全批准乙方的贷款申请，则甲方有权要求乙方在30天内一次性支付剩余房款或补足除批准的贷款数以外的房价款）；3、乙方付清房款后与甲方签订《上海市商品房预售合同》，房屋登记手续及产权证由甲方向上海市某某房地产交易中心办理登记，由此而产生的相关费用均由乙方承担；4、甲乙双方在签订本认购合同时具有完全民事行为能力，本认购合同的内容已明确，双方各自的义务清楚明白，如一方违反本合同，另一方有权按本合同条款追究经济责任或法律责任；5、本认购合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效具同等法律效力，预售合同一经签订本认购合同即自动失效；该合同“备注”中记载“此合同已作废”。A公司、B、C签订《认购协议》时，A公司向B、C出示了规划平面图。2003年10月27日A公司（甲方）与B、C（乙方）签订了《认购合同》，合同中载明：认购户别为TE150号，暂测面积为地上626�O（另花园面积793�O），总价556万元，应付定金83万元；合同中对“附带约定”记载为：1、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金83万元，自本合同签订之日起7个工作日内，乙方与甲方签订正式预售合同，并付清首期房款（按揭）/全部房款，自签订本合同之日起10内，甲方允诺乙方对该物业予以保留，超过期限乙方未签订正式预售合同的，甲方有权将该物业另售他人，定金不退；2、第一期房款2002年12月11日付房款83万元（含定金），第二期房款签订预售合同同时付款473万元，或由乙方向银行申请办理按揭（若因为乙方原因，银行未完全批准乙方的贷款申请，则甲方有权要求乙方在30天内一次性支付剩余房款或补足除批准的贷款数以外的房价款）；3、本合同执行期间，在正式签订预售合同前，若因乙方原因中途提出终止本合同，乙方必须向甲方提交书面申请，甲方有权扣除乙方定金，若甲方届时不能将该物业出售给乙方，则双倍返还定金给乙方；4、乙方付清房款后与甲方签订《上海市商品房预售合同》，房屋登记手续及产权证由甲方向上海市某某房地产交易中心办理登记，由此而产生的相关费用均由乙方承担；5、甲乙双方在签订本认购合同时具有完全民事行为能力，本认购合同的内容已明确，双方各自的义务清楚明白，如一方违反本合同，另一方有权按本合同条款追究经济责任或法律责任；6、本认购合同一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效具同等法律效力，预售合同一经签订本认购合同即自动失效；此合同“备注”中记载“原36＃已转换150＃”。B、C付清了83万元定金。2004年8月31日A公司与原上海市某某区房屋土地管理局签订了《上海市某某区国有土地使用权出让合同》[南房地（2004）出让合同第某某号]，在国有土地适用条件中规定建筑容积率为小于等于1.2。之后因系争房屋未能按期建造，A公司、B、C进行了协商，2005年5月1日A公司方工作人员（副总经理陈某某、销售经理刘正彬）与B、C等业主进行协商并签署了协调记录，内容为：1、陈某某副总经理与陈某某进行沟通，尽力解决上述购房人的投诉，保证在两方面进行努力，第一、A公司继续履约，第二、在不能履约的情况下按照目前的市价19,000元/�O）进行回购；2、上述购房人同意陈某某副总经理在2005年5月10日给予购房人回复，购房人也同意回购的话，可以按照整栋房价的市价九折退让。之后双方未能最终达成一致意见，为此B、C多方面进行信访。2010年5月26日上海市浦东新区规划和土地管理局召集A公司、B、C等进行协调，之后上海市浦东新区规划和土地管理局出具了浦规土信办（2010）某某号信访函，内容为：你们反映关于绿洲某某相关问题的信访事项，经查，绿洲某某二期工程内容为新建别墅，由于该项目土地取得时间较早、北侧一期工程已建成入住等历史因素，根据沪规办发[2008]11号关于低密度住宅建设的有关意见，该项目应报市发改委、原市房地局、原市规划局组成的会审小组进行审批后出具会审意见后，方可办理项目报批手续。鉴于上述因素及项目存在的信访问题，我局已书面告知A公司暂停二期工程设计方案审核工作，待有关事项明确后再行申报。关于你们反映的其他相关问题，我局已于5月26日约请你们与A公司及康管委就来信内容进一步了解情况并进行了协调，经我局协调，你们及A公司均同意在二期工程选择5幢提供给你们作为履约，你们双方在房屋交易价格问题上存在的分歧系民事纠纷，请你们自行协商或通过司法途径解决。
原审法院另查明：2008年6月19日A公司取得了坐落于原某某区某某镇10街坊57/12丘的上海市房地产权证[沪房地南字（2008）第某某号]，该房地产权证附记中记载：……3.根据南房地（2004）出让合同某某号，另有某某镇10街坊57/15丘土地使用权……。A公司于2012年4月6日向上海市浦东新区规划和土地管理局提出了《关于绿洲某某57/12丘土地使用性质的请示》，内容为“2004年8月31日，我司与原某某区房地局签订了某某镇10街坊57/12丘出让合同（南房地[2004]某某号，土地用途为商住，建筑密度小于21.60％，建筑容积率小于1.2），该宗地已与相邻的83、85丘（通过法院拍卖取得南土[1994]某某号、某某号土地出让合同）于2002年规划设计为高档独立别墅。特请示，由于2004年10月21日国务院颁发了“关于深化�母镅细裢恋毓芾淼木龆�”（国发[2004]28号文），文中提出了停止高档别墅类房地产用地审批的规定，我司57/12丘继续按照2002年规划设计为高档独立别墅，妥否？”。同年4月12日上海市浦东新区规划和土地管理局土地处批示“按现行政策，不能建设高档独立别墅”。
2011年8月29日，A公司向原审法院提起诉讼，请求判令解除双方于2003年10月27日所签《认购合同》。
原审审理中，A公司提出，系争房屋因为在早期规划范围内，只能说可能可以建造，由于当初涉及动拆迁问题没有解决，所以没有建造，但现在政府已停止立项，无法开工建造，所以现在没有建造是因为没有政府许可，浦东新区规土局出具的信访函也表示该新建项目应根据相关部门会审小组决定，非规划部门或A公司可以左右，信访函中提出的价格争议的解决途径并不是代表双方就建造问题已经达成一致协议，到目前为止，双方法律关系仍停留在早期签订的《认购合同》，在系争别墅没有开工建设、预售许可证没有取得情况下，该认购合同A公司仍有权解除。A公司另陈述2003年10月27日双方签订的《认购合同》中“合同签订后７个工作日”的含义，应结合双方签订的36号别墅的认购合同的内容，即指预售许可证办完７日内，签订正式预售合同。
B、C则提出，A公司提出解除合同理由一直在变化，从最先的动迁问题到目前的国家政策调控，但上述事由均不导致无法建造房屋，A公司提出的房屋土地供应问题讲的是限制增量问题，而非限制存量土地，所以对于系争的150号别墅不存在A公司所述别墅政策变动问题。B、C于2013年2月4日向原审法院提出要求对系争房屋的目前市场价进行评估，以明确A公司已造成的损失。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。A公司与B、C所签订的《认购合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。
双方当事人协商一致可以解除合同，也可以根据法律规定的情形行使合同解除权。合同法规定的合同法定解除的条件为：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法律未规定拒绝履行合同一方可以行使合同解除权。本案中，A公司与B、C签订《认购合同》后，B、C已经按约支付了定金，同时由于双方约定签订正式预售合同应是在预售证办理完毕7个工作日内，B、C不存在拒绝签订正式预售合同的情形，故B、C不存在违约行为。A公司提交的《关于绿洲某某57/12丘土地使用性质的请示》仅是咨询意见，且该请示中所涉及的土地与本案争议的土地无关，故原审法院对此证据不予采纳。A公司只有在取得相关行政部门对系争土地明确的最终规划审批意见后，原审法院才能判断是否属于合同客观不能履行的情形，故A公司提出的解除合同的证据不足，A公司的相关诉讼请求原审法院难以支持。对于B、C提出的房地产评估问题，因相关损失属于合同解除后可能产生的后果处理，故原审法院对此申请不予采纳。
原审法院审理后于二○一三年三月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，作出判决：驳回上海A有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由上海A有限公司负担。
原审判决后，A公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院混淆了土地部门所指的出让地块、规划部门所指的规划地块及A公司所指的开发规划地块，导致事实认定错误。系争房屋座落于原某某区房屋土地管理局出让的某某镇10街坊57/12丘土地，即原某某区规划管理局批准的详细规划中的W-24地块，亦即A公司开发规划的第三期工程项目。A公司开发的第一期工程项目及第二期工程项所涉地块为原某某区某某镇某某83丘及85丘。目前第一期工程已建成入住，第二期工程处于待建状态。2、本案属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，A公司有权要求解除认购合同。A公司于2004年8月31日与原某某区房屋土地管理局签订《上海市某某区国有土地使用权出让合同》[南房地（2004）出让合同第某某号]所约定的土地使用条件明确建筑容积率为小于或等于1.2（总建筑面积不得超过103,529平方米，其中商业建筑面积10,353平方米、住宅93,176平方米）。A公司于2008年6月19日取得的某某镇10街坊57/12丘地块的上海市房地产权证[沪房地南字（2008）第某某号]核准的土地利用指标与上述出让合同中的约定一致。从建筑密度和建筑容积率这两项土地利用指标来看，排除了在该地块上建造别墅的可能性。原某某区规划管理局向B、C出具的[南规信复（2007）第某某号]亦明确载明该地块不能建造别墅的事项。事实上，上海浦东某某工业区管委会组织编制的《绿洲某某修建性详细规划（调整）》已将2004年原《绿洲某某修建性详细规划》予以变更，即将原规划中的W-21地块调整为W-21及W-24地块，其中W-24地块为多层住宅。该规划的编制过程和审批程序符合相关法律、法规的规定。2012年4月6日，上海浦东新区规划和土地管理局针对A公司的请示，再次确认系争房屋所在地块不能建造高档独立别墅。据此，双方合同成立后客观情况发生了双方在合同订立时无法预见的不属于商业风险的重大变化，存在事实上的履行不能。综上，原审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人B、C辩称：A公司所述不是事实，不同意其上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，A公司自认本案系争房屋确实不在某某镇10街坊57/12丘地块上，而是在原某某区某某镇某某83丘地块上。该83丘地块属于别墅用地，对于系争认购合同存在可以履行的情况。
经审理查明，原审判决认定事实正确，本院依法予以确认。
因各方对调解方案内容意见不一，致本院调解未成。
本院认为：合同成立生效之后，双方当事人均应遵循诚实信用原则严格恪守合同义务。非因合同双方的合意或法定解除原因，任何一方不得随意解除合同。关于法定解除的原因，根据我国合同法及相关司法解释的规定仅限于不可抗力、预期违约、迟延履行和情势变更四种情形。本案中，A公司是以情势变更为由要求解除与B、C签订的认购合同。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，所谓情势变更是指，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。本案A公司主张的情势变更具体情形为系争房屋所在地块的规划发生变化，导致认购合同履行不能。但是，A公司在庭审中自认系争房屋所在地块并非其主张发生规划变更的某某镇10街坊57/12丘地块，而是仍属于别墅用地的原某某区某某镇某某83丘地块，系争认购合同将来存在可以履行的情况。也就是说，A公司在本案中主张的规划变更根本与系争认购合同的履行无关。在此情形下，A公司仍牵强附会地以情势变更为由要求解除完全可以正常履行的认购合同，明显有悖于诚实信用原则。因此，A公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海A有限公司负担。
本判决系终审判决。
审 判 长顾 依
代理审判员毛 焱
代理审判员金绍奇
二○一三年六月二十六日
书 记 员陈韫�H
