北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第07889号
上诉人(原审被告、反诉原告）某1有限公司。
法定代表人王某，董事长。
被上诉人(原审原告、反诉被告）某2经济开发公司。
法定代表人赵某，经理。
上诉人某1有限公司（以下简称某1公司）因与某2经济开发公司（以下简称某2公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第3287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
某2公司在一审法院起诉称：2003年10月31日，某2公司与某1公司签订《租赁合同》，某2公司将位于北京市某区某村38亩土地出租给某1公司，租赁期限为8年，即2003年12月1日至2011年11月30日止，第一年至第五年租金为1.2万元，第六年至第八年租金为1.5万元。租赁合同期满前某2公司通知某1公司，合同到期后不再续租，请某1公司于租赁合同期满后10日内将所租赁土地腾空交还某2公司。但是到期后某1公司拒不腾退，虽经多次催促，某1公司仍置之不理。故为了维护某2公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：某1公司立即腾空到期租赁土地交还某2公司。
某1公司在一审法院答辩称：不同意某2公司的诉讼请求，某2公司没有诉讼主体资格，某2公司已于2006年将该土地出卖给案外人C有限公司。而且，我们在合同中享有优先承租权，不同意腾退。某2公司应当继续将土地租赁给我公司使用。
某1公司在一审法院反诉称：2003年10月31日，双方签订《租赁合同》。某1公司承租了某2公司所有的位于北京市昌平区某村38亩农场进行种植、养殖和木器五金加工生产，租赁期限与租金和原告诉称相同。但在双方签订合同书时某1公司基于对承租农场的现状考量，要求与某2公司签订为期为15年的长期租赁合同。某2公司认为租赁期限太长，对某1公司的要求进行了调整，即农场先由某1公司租赁8年，在保证某1公司的投资和回报不受到损害的情况下，承诺在本合同到期后，某2公司应优先考虑某1公司继续租赁该租赁物。合同签订后，某1公司一直按照合同约定向某2公司交付租金，某1公司交付2011年租金时要求与某2公司协商续签合同事宜，但某2公司收取了2011年租金，却不与某1公司协商续租问题。为维护某1公司的合法权益，特提起反诉，请求：某2公司履行某1公司与某2公司在2003年3月31日签订的《租赁合同》中在本合同到期后，某2公司应优先考虑某1公司继续租赁该租赁物的约定，与某1公司续签《租赁合同》。
某2公司在一审法院针对某1公司的反诉答辩称：某1公司对合同内容理解有误，这条约定的前提是我方继续出租，现我方不再出租了，我方没有义务必须要和某1公司续签合同，不同意某1公司的反诉请求。
一审法院审理查明：2003年10月31日，某2公司与某1公司签订租赁合同，双方约定，某1公司租赁某2公司所有的位于北京市昌平区某村D肉鸡厂南侧有院墙的土地（农场），占地面积38亩，用于种植、养殖和木器五金加工。双方约定租赁期限为2003年12月1日至2011年11月30日，租赁期限为8年。租金为第一年至第五年，每年租金1.2万元，第六年至第八年，每年租金1.5万元。双方还在合同中约定，出租方同意承租方在租赁期间因种养殖和加工需要对原有设施改善或增设他物。在本合同到期后，出租方应优先考虑承租方继续租赁该租赁物。租金另议。承租方到期如不继续租赁，应提前30日通知出租方终止合同。对于承租方在租赁期间在租赁物上增设他物，如遇国家占地，对承租方增设他物的补偿，应归承租方所得。如本合同到期，承租方不愿继续承租的，承租方增设他物归承租方自行处置。双方在合同中还规定了其他相关内容。合同签订后，某2公司将涉案农场交付某1公司经营，某1公司亦按照合同约定按时支付租金。
2011年11月，某2公司口头通知某1公司合同到期后，不再续签，并要求某1公司及时腾退农场。
另查，本案诉争土地的原使用权人为某某水电开发公司，该公司经过3次更名现为E公司，某2公司为E公司的全资子公司，2003年E公司将本案诉争土地交由某2公司使用。2005年12月5日，某2公司将本案诉争土地的使用权出卖给案外人C公司，经双方协商，某2公司可暂不交付土地，并继续享有承租人身份，待原租赁合同到期后负责清退承租人。
一审查明的事实，有租赁合同、国有土地使用权证、交接协议书及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为：某2公司与某1公司所签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。
根据本案双方当事人所签订的租赁合同看，双方在合同中明确约定了租赁期限，即租赁期限截止日为2011年11月30日，除双方当事人在合同到期前形成了新的意思表示，续签租赁合同或延长租赁期限的，否则在合同到期后，承租人应承担将租赁物返还出租人的法律义务。虽某1公司在租赁期限内经某2公司同意在租赁物上添附了用于种养殖及五金加工的部分不动产，但作为承租人在进行投资时应考虑到租赁期限和投资回报的相互关系，如投资巨大应在合同中对到期后不动产的处理问题进行明确约定。具体到本案，双方在合同中约定了合同到期后，对于不动产的处理方式，即承租方自行处置，且根据该院现场勘验，某1公司所添附的不动产主要包括简易房屋、大棚、猪圈等，具备自行处理的条件。故对于某2公司要求某1公司腾退到期租赁土地的诉讼请求，事实充分、理由正当，该院应予支持。
关于某1公司认为某2公司没有诉讼主体资格一节，该院认为，某2公司作为出租人依据租赁合同有权在租赁合同到期后请求承租人腾退租赁物，在承租期内出租人处分租赁物不影响其出租人的身份和其享有的作为出租人的相关法律权利。关于某1公司反诉要求与某2公司续签租赁合同一节，虽然双方在租赁合同中约定了租赁合同到期后，某2公司应优先考虑某1公司继续租赁该租赁物，租金另议，首先，此约定从内容上看，某1公司所享有的优先承租权的条件并不明确。其次，某1公司并未出示证据证明某2公司在同等条件下，将租赁物另行出租他人。某2公司作为农场权利人，当然有权选择继续出租或其他处分行为。故对于某1公司要求与某2公司续签租赁合同的反诉请求，没有法律依据，对此该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京某1科技有限公司于本判决生效后七日内将其所承租的位于北京市昌平区某村D肉鸡厂南侧有院墙的三十八亩农场腾退给北京某2经济开发公司。二、驳回北京某1科技有限公司的反诉请求。
某1公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其上诉理由是：租赁物的土地使用权不属于某2公司，某2公司不具有主体资格；某2公司在租赁期内将租赁物的使用权转移，其不具有出租人资格，一审法院适用法律不当；一审法院判令某1公司将房屋腾退给某2公司没有法律依据；某2公司现不是租赁物的权利人，某1公司要求行使优先承租权与某2公司无关；某2公司未将租赁物转让他人这一情况通知某1公司，存在违约行为；某2公司转让租赁物时未进行“招拍挂”，该转让行为违法。
某2公司服从一审判决，不认可某1公司的上诉请求和理由。
针对某1公司提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，现查明：2007年1月6日，某2公司与C公司签订交接协议。该协议约定：C公司同意由某2公司继续保持租赁关系，待原租赁合同到期后负责清退承租人后一并按现状移交给C公司。本院查明其他的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。
二审查明的事实，有双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：某2公司将本案涉诉土地的使用权转让后虽然不是该土地的使用权人，且按照法律规定不再是该土地的出租人，但是某2公司与该土地使用权受让人约定其继续享有出租人权利并负责租赁物的腾退事宜。鉴此，某2公司享有诉讼主体地位，其有权要求某1公司腾退所租赁场地，一审法院的判决结果正确，本院对某1公司的上诉请求不予支持。某1公司称某2公司未将租赁物转让他人这一情况通知该公司，存在违约行为，但鉴于某1公司在诉讼中未要求某2公司承担违约责任，故本院对该问题不予处理。某1公司还称某2公司转让租赁物时未进行“招拍挂”，但是否进行“招拍挂”问题系行政管理的范畴，不属于民事案件的审查范围，故某1公司对此可请求有关行政机关予以处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京某1科技有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)；反诉案件受理费七十元，由北京某1科技有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由北京某1科技有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 宋少源
二○一二年七月九日
书 记 员 李雅靓
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第07889号
上诉人(原审被告、反诉原告）某1有限公司。
法定代表人王某，董事长。
被上诉人(原审原告、反诉被告）某2经济开发公司。
法定代表人赵某，经理。
上诉人某1有限公司（以下简称某1公司）因与某2经济开发公司（以下简称某2公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第3287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
某2公司在一审法院起诉称：2003年10月31日，某2公司与某1公司签订《租赁合同》，某2公司将位于北京市某区某村38亩土地出租给某1公司，租赁期限为8年，即2003年12月1日至2011年11月30日止，第一年至第五年租金为1.2万元，第六年至第八年租金为1.5万元。租赁合同期满前某2公司通知某1公司，合同到期后不再续租，请某1公司于租赁合同期满后10日内将所租赁土地腾空交还某2公司。但是到期后某1公司拒不腾退，虽经多次催促，某1公司仍置之不理。故为了维护某2公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：某1公司立即腾空到期租赁土地交还某2公司。
某1公司在一审法院答辩称：不同意某2公司的诉讼请求，某2公司没有诉讼主体资格，某2公司已于2006年将该土地出卖给案外人C有限公司。而且，我们在合同中享有优先承租权，不同意腾退。某2公司应当继续将土地租赁给我公司使用。
某1公司在一审法院反诉称：2003年10月31日，双方签订《租赁合同》。某1公司承租了某2公司所有的位于北京市昌平区某村38亩农场进行种植、养殖和木器五金加工生产，租赁期限与租金和原告诉称相同。但在双方签订合同书时某1公司基于对承租农场的现状考量，要求与某2公司签订为期为15年的长期租赁合同。某2公司认为租赁期限太长，对某1公司的要求进行了调整，即农场先由某1公司租赁8年，在保证某1公司的投资和回报不受到损害的情况下，承诺在本合同到期后，某2公司应优先考虑某1公司继续租赁该租赁物。合同签订后，某1公司一直按照合同约定向某2公司交付租金，某1公司交付2011年租金时要求与某2公司协商续签合同事宜，但某2公司收取了2011年租金，却不与某1公司协商续租问题。为维护某1公司的合法权益，特提起反诉，请求：某2公司履行某1公司与某2公司在2003年3月31日签订的《租赁合同》中在本合同到期后，某2公司应优先考虑某1公司继续租赁该租赁物的约定，与某1公司续签《租赁合同》。
某2公司在一审法院针对某1公司的反诉答辩称：某1公司对合同内容理解有误，这条约定的前提是我方继续出租，现我方不再出租了，我方没有义务必须要和某1公司续签合同，不同意某1公司的反诉请求。
一审法院审理查明：2003年10月31日，某2公司与某1公司签订租赁合同，双方约定，某1公司租赁某2公司所有的位于北京市昌平区某村D肉鸡厂南侧有院墙的土地（农场），占地面积38亩，用于种植、养殖和木器五金加工。双方约定租赁期限为2003年12月1日至2011年11月30日，租赁期限为8年。租金为第一年至第五年，每年租金1.2万元，第六年至第八年，每年租金1.5万元。双方还在合同中约定，出租方同意承租方在租赁期间因种养殖和加工需要对原有设施改善或增设他物。在本合同到期后，出租方应优先考虑承租方继续租赁该租赁物。租金另议。承租方到期如不继续租赁，应提前30日通知出租方终止合同。对于承租方在租赁期间在租赁物上增设他物，如遇国家占地，对承租方增设他物的补偿，应归承租方所得。如本合同到期，承租方不愿继续承租的，承租方增设他物归承租方自行处置。双方在合同中还规定了其他相关内容。合同签订后，某2公司将涉案农场交付某1公司经营，某1公司亦按照合同约定按时支付租金。
2011年11月，某2公司口头通知某1公司合同到期后，不再续签，并要求某1公司及时腾退农场。
另查，本案诉争土地的原使用权人为某某水电开发公司，该公司经过3次更名现为E公司，某2公司为E公司的全资子公司，2003年E公司将本案诉争土地交由某2公司使用。2005年12月5日，某2公司将本案诉争土地的使用权出卖给案外人C公司，经双方协商，某2公司可暂不交付土地，并继续享有承租人身份，待原租赁合同到期后负责清退承租人。
一审查明的事实，有租赁合同、国有土地使用权证、交接协议书及双方当事人的陈述在案佐证。
一审法院认为：某2公司与某1公司所签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。
根据本案双方当事人所签订的租赁合同看，双方在合同中明确约定了租赁期限，即租赁期限截止日为2011年11月30日，除双方当事人在合同到期前形成了新的意思表示，续签租赁合同或延长租赁期限的，否则在合同到期后，承租人应承担将租赁物返还出租人的法律义务。虽某1公司在租赁期限内经某2公司同意在租赁物上添附了用于种养殖及五金加工的部分不动产，但作为承租人在进行投资时应考虑到租赁期限和投资回报的相互关系，如投资巨大应在合同中对到期后不动产的处理问题进行明确约定。具体到本案，双方在合同中约定了合同到期后，对于不动产的处理方式，即承租方自行处置，且根据该院现场勘验，某1公司所添附的不动产主要包括简易房屋、大棚、猪圈等，具备自行处理的条件。故对于某2公司要求某1公司腾退到期租赁土地的诉讼请求，事实充分、理由正当，该院应予支持。
关于某1公司认为某2公司没有诉讼主体资格一节，该院认为，某2公司作为出租人依据租赁合同有权在租赁合同到期后请求承租人腾退租赁物，在承租期内出租人处分租赁物不影响其出租人的身份和其享有的作为出租人的相关法律权利。关于某1公司反诉要求与某2公司续签租赁合同一节，虽然双方在租赁合同中约定了租赁合同到期后，某2公司应优先考虑某1公司继续租赁该租赁物，租金另议，首先，此约定从内容上看，某1公司所享有的优先承租权的条件并不明确。其次，某1公司并未出示证据证明某2公司在同等条件下，将租赁物另行出租他人。某2公司作为农场权利人，当然有权选择继续出租或其他处分行为。故对于某1公司要求与某2公司续签租赁合同的反诉请求，没有法律依据，对此该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京某1科技有限公司于本判决生效后七日内将其所承租的位于北京市昌平区某村D肉鸡厂南侧有院墙的三十八亩农场腾退给北京某2经济开发公司。二、驳回北京某1科技有限公司的反诉请求。
某1公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。其上诉理由是：租赁物的土地使用权不属于某2公司，某2公司不具有主体资格；某2公司在租赁期内将租赁物的使用权转移，其不具有出租人资格，一审法院适用法律不当；一审法院判令某1公司将房屋腾退给某2公司没有法律依据；某2公司现不是租赁物的权利人，某1公司要求行使优先承租权与某2公司无关；某2公司未将租赁物转让他人这一情况通知某1公司，存在违约行为；某2公司转让租赁物时未进行“招拍挂”，该转让行为违法。
某2公司服从一审判决，不认可某1公司的上诉请求和理由。
针对某1公司提出的异议，本院对本案的事实进行了审查，现查明：2007年1月6日，某2公司与C公司签订交接协议。该协议约定：C公司同意由某2公司继续保持租赁关系，待原租赁合同到期后负责清退承租人后一并按现状移交给C公司。本院查明其他的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。
二审查明的事实，有双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为：某2公司将本案涉诉土地的使用权转让后虽然不是该土地的使用权人，且按照法律规定不再是该土地的出租人，但是某2公司与该土地使用权受让人约定其继续享有出租人权利并负责租赁物的腾退事宜。鉴此，某2公司享有诉讼主体地位，其有权要求某1公司腾退所租赁场地，一审法院的判决结果正确，本院对某1公司的上诉请求不予支持。某1公司称某2公司未将租赁物转让他人这一情况通知该公司，存在违约行为，但鉴于某1公司在诉讼中未要求某2公司承担违约责任，故本院对该问题不予处理。某1公司还称某2公司转让租赁物时未进行“招拍挂”，但是否进行“招拍挂”问题系行政管理的范畴，不属于民事案件的审查范围，故某1公司对此可请求有关行政机关予以处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京某1科技有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)；反诉案件受理费七十元，由北京某1科技有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由北京某1科技有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 宋少源
二○一二年七月九日
书 记 员 李雅靓
