北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第07929号
上诉人（原审被告）北京市海淀区某小学。
被上诉人（原审原告）谢某。
上诉人北京市海淀区某小学（以下简称某小学）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第00174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢某在原审法院起诉称：2008年11月1日，我与某小学签订租赁合同，约定我将位于北京市海淀区西北旺镇某村（以下简称某村）村北房屋院落出租给某小学办学使用，租赁期限三年，自2008年11月1日至2011年10月31日，年租金102 000元，付款方式为半年上付租金。租赁合同签订后，我将出租的房屋院落交付某小学使用。2011年9月，大牛坊村因新农村改造，本村所有房屋宅基地、三产地等均属于被拆迁腾退范围，我为配合腾退工作，于2011年9月7日到某小学处给其负责人汤某送达了解除合同书，告知：双方于2008年11月1日签订的租赁合同将于2011年10月31日到期，出租方不再与您续签租赁合同，合同期满后，承租方必须将租赁房屋腾空并移交给出租方，如承租方未能按期办理完腾退事宜，给出租方造成任何损失，后果将由承租方负全部责任。我又于2011年10月在某小学租赁的房屋院落门口张贴了致学生及家长的一封信，内容是“因与某小学签订的房屋租赁合同将于2011年10月31日到期，届时将不再与校方签订房屋续租合同，要求校方在2011年10月31日前履行合同义务，搬离此处。”现双方签订的租赁合同已于2011年10月30日到期，经我方多次函告某小学，其至今未将房屋院落腾退交付给我，故诉至法院。现诉讼请求：1、请求法院判令某小学返还某村东北侧我出租的房屋及院落；2、判令某小学支付逾期返还房屋期间的房屋使用费34 000元（2011年11月1日至2012年2月29日，按原房租标准每月8500元计算）；3、判令某小学拆除其私自搭建的房屋（位于院落西南侧），恢复院落原状；4、本案诉讼费由某小学承担。
某小学在原审法院辩称：我方认为谢某不享有诉争土地承租权，不是租赁合同的一方当事人，故无权就合同争议场地房屋提起诉讼。某村村民委员会（以下简称某村委会）的证明确认土地归谢某承租，未经苑某的确认，侵犯了苑某的利益。我方足额超过约定支付了房租，根据双方的交易习惯，2008年之后我方将房租交付谢某，没有固定的租金交付期限，双方默认给钱合同就继续履行。故合同期限应以实际交付租金期限为准。我方共支付谢某350 000元租金，对应41个月零5天的租期，截止至2012年4月5日，故现合同尚未到期，也是在谢某有权出租房屋的前提下。另我方是公益性打工学校，如要腾退，将要涉及到学生的教育问题，受到了相关部门的关注。我方投入了资金建设了一部分设施，如要拆除，要给予相应补偿。本案假设谢某有权提出诉讼，谢某与我学校签订的合同仅履行了3年，如要我方腾退，违背了公平和诚信原则。我学校师生众多，包含小学、中学，我学校当初之所以选择与谢某签订合同就是基于长期的租赁关系，期满自动续展，故谢某无权提起诉讼。另应物尽其用，集体土地不应闲置，谢某要求我方腾退应说明理由。综上，不同意谢某的各项诉讼请求。
原审法院经审理查明：某小学原承租某村村北场地用于办学。后谢某离婚时与前夫分割财产取得上述场地使用权，由谢某向某村委会继续交纳租金，某村委会出具证明并同意谢某在场地上自建房屋并自行转租。2008年11月1日，谢某与某小学签订租赁合同，谢某将该场地转租给某小学使用，双方约定租赁期限为2008年11月1日至2011年10月30日，年租金102 000元，半年上付制，合同期满，承租方新增附属设施归出租方所有。合同经谢某、某小学法定代表人汤某签字确认并加盖某小学公章。该合同履行过程中某小学加建了部分房屋并进行了铺设地砖、改造水电、建升旗台等添附工作，现格局为场地东侧，北房、南房各一排做教室，西房一排做办公室、会议室图书室，东房分别做食堂、图书室；场地西侧北房一排做教室，西房一排做教室，南侧厕所，东房一排做库房器材室。双方对某小学新建房屋及添附范围主张不一。就本合同对应租金之交纳，双方均认可的数额共计306 000元，其中最后一次缴纳房租日期为2011年9月3日。另某小学出示写有2008年秋季房租4万元收条一张；写有2009年11月30日补2008年房租2000元收条一张；写有2010年8月29日2000元收条一张，主张系本合同对应房租，多出部分属于合同期满双方续租，实际租金交纳至2012年4月5日。谢某认可收到三张收条对应的租金44 000元，但主张对应钱款系该合同签订日期之前的房租。2011年该地区进行新农村改造拆迁，2011年9月7日谢某向某小学送达解除合同通知书，表示2011年10月31日双方租赁合同期满后不再续租。现场地及房屋仍由某小学占用。原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、解除合同通知书、某村委会证明、现场照片、租金收条等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：公民及法人应依诚实信用原则为合同权利义务。本案谢某向某村委会交纳租金承租某村村北场地，某村委会同意其自建房屋及转租，故谢某与某小学于2008年11月1日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，双方成立租赁合同关系，均应按约定履行该租赁合同。就某小学主张谢某无出租权利，并未提供相应证据，且与自身同谢某签订租赁合同并向谢某交纳租金相互矛盾，法院不予采信。就租金交纳，双方认可部分共计306 000元，法院对此不持异议。就争议租金部分，其中2008年秋季房租40 000元收条一张，交纳租金日期为2008年，内容为2008年秋季房租，时间明显与本案合同中2008年11月1日的租赁起始期不符合，故不能认定系本合同对应租金。另2009年11月30日补2008年房租2000元收条一张；写有2010年8月29日2000元收条一张，时间与本案合同履行时间相符，故认定属于本案租赁合同对应交纳租金。据此，某小学共交纳自2008年11月1日起房租310 000元，根据合同约定租金标准2008年11月1日至2011年10月30日租金共计306 000元，剩余4000元应视为双方在合同期满后自愿延续租赁合同关系中缴纳租金。因延续之租赁合同关系并未签订租赁协议，属不定期租赁合同关系，双方当事人均有权利随时解除双方的租赁合同关系。2011年9月3日某小学最后一次交纳房租后，2011年9月7日谢某向某小学送达解除合同通知书，明确表示解除合同不再续租。故根据实际缴纳租金数额对应租期应至2011年11月14日止，随后双方租赁合同关系已实际解除，某小学理应腾退房屋及场地。考虑某小学占地用途及不定期合同关系之性质，给予其一定腾退期限，但其主张办学存在公共利益性质一节，其更应妥善谨慎缔约，遵守合同约定，以维护对应公共利益，而不能构成可以违反合同约定之有效抗辩。因某小学租金已交纳至2011年11月14日，故谢某要求某小学支付至2012年2月29日逾期使用房屋费用之诉请，法院对2011年11月15日至2012年2月29日部分予以支持，参照原租金标准认定为29 750元。就合同履行期间，某小学自建房屋及添附部分，因双方合同约定某小学可以新增附属设施，且谢某在合同履行过程中并未提出异议，故要求拆除恢复原状之诉请，于法无据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、北京市海淀区某小学于本判决生效后六十日内腾退位于北京市海淀区西北旺镇某村村北的房屋及场地（即北京市海淀区某小学现校址）交还谢某；二、北京市海淀区某小学于本判决生效后七日内给付谢某二○一一年十一月十五日至二○一二年二月二十九日房屋场地使用费二万九千七百五十元；三、驳回谢某的其他诉讼请求。如北京市海淀区某小学未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，某小学不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二项；撤销原审法院判决第一项，依法改判某小学腾退谢某所建房屋及场地（不包括某小学自建房屋）；诉讼费用由谢某承担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清。谢某与苑某是否离婚以及离婚时间涉及某小学租金交纳和谢某是否享有院落承租权的问题，但原审法院仅凭某村委会一纸证明，就认定谢某与前夫离婚时分割财产取得场地使用权是错误的。2008年谢某与苑某已经离婚，原审法院认为某小学2008年秋季交纳谢某的4万元房租不属于合同履行期间内的房租错误。如果谢某主张该4万元不是双方合同期限内的租金，其应承担举证责任。谢某没有提出将某小学自建房判归其所有的诉讼请求，而是请求拆除恢复原状，因此原审法院不会判决将某小学自建房腾退给谢某，但原审法院判决的第一项中的“房屋”内容不明确。
谢某答辩称：同意原审法院判决，不同意某小学的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：谢某提交的证据证实其向某村委会交纳租金承租某村村北场地，某村委会同意其自建房屋及转租。现某小学虽对此不予认可，主张谢某无院落承租权，但其并未提供相应证据加以证明，且与其自身同谢某签订租赁合同并向谢某交纳租金相互矛盾，故本院对某小学所持上述理由不予采信。2008年秋季房租4万元收条一张，交纳租金日期为2008年，内容为2008年秋季房租，时间明显与本案合同中2008年11月1日的租赁起始期不符合，据此，原审法院确认不能认定系本合同对应租金并无不当。谢某起诉要求某小学返还某村东北侧其出租的房屋及院落，某小学虽在谢某所出租院落中自建房屋，但在双方租赁合同关系解除后，某小学理应腾退房屋及全部院落。故原审法院依谢某的请求判令某小学腾退的某村村北的房屋及场地（即北京市海淀区某小学现校址）包含院落内自建房屋且未超出谢某之诉讼请求。综上所述，某小学的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百五十元，由谢某负担九十元（已交纳），由北京市海淀区某小学负担五百六十元（本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五百四十四元，由北京市海淀区某小学负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 万丽丽
代理审判员 李晓龙
二○一二 年 七 月 十一 日
书 记 员 侯 坤
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)一中民终字第07929号
上诉人（原审被告）北京市海淀区某小学。
被上诉人（原审原告）谢某。
上诉人北京市海淀区某小学（以下简称某小学）因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第00174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢某在原审法院起诉称：2008年11月1日，我与某小学签订租赁合同，约定我将位于北京市海淀区西北旺镇某村（以下简称某村）村北房屋院落出租给某小学办学使用，租赁期限三年，自2008年11月1日至2011年10月31日，年租金102 000元，付款方式为半年上付租金。租赁合同签订后，我将出租的房屋院落交付某小学使用。2011年9月，大牛坊村因新农村改造，本村所有房屋宅基地、三产地等均属于被拆迁腾退范围，我为配合腾退工作，于2011年9月7日到某小学处给其负责人汤某送达了解除合同书，告知：双方于2008年11月1日签订的租赁合同将于2011年10月31日到期，出租方不再与您续签租赁合同，合同期满后，承租方必须将租赁房屋腾空并移交给出租方，如承租方未能按期办理完腾退事宜，给出租方造成任何损失，后果将由承租方负全部责任。我又于2011年10月在某小学租赁的房屋院落门口张贴了致学生及家长的一封信，内容是“因与某小学签订的房屋租赁合同将于2011年10月31日到期，届时将不再与校方签订房屋续租合同，要求校方在2011年10月31日前履行合同义务，搬离此处。”现双方签订的租赁合同已于2011年10月30日到期，经我方多次函告某小学，其至今未将房屋院落腾退交付给我，故诉至法院。现诉讼请求：1、请求法院判令某小学返还某村东北侧我出租的房屋及院落；2、判令某小学支付逾期返还房屋期间的房屋使用费34 000元（2011年11月1日至2012年2月29日，按原房租标准每月8500元计算）；3、判令某小学拆除其私自搭建的房屋（位于院落西南侧），恢复院落原状；4、本案诉讼费由某小学承担。
某小学在原审法院辩称：我方认为谢某不享有诉争土地承租权，不是租赁合同的一方当事人，故无权就合同争议场地房屋提起诉讼。某村村民委员会（以下简称某村委会）的证明确认土地归谢某承租，未经苑某的确认，侵犯了苑某的利益。我方足额超过约定支付了房租，根据双方的交易习惯，2008年之后我方将房租交付谢某，没有固定的租金交付期限，双方默认给钱合同就继续履行。故合同期限应以实际交付租金期限为准。我方共支付谢某350 000元租金，对应41个月零5天的租期，截止至2012年4月5日，故现合同尚未到期，也是在谢某有权出租房屋的前提下。另我方是公益性打工学校，如要腾退，将要涉及到学生的教育问题，受到了相关部门的关注。我方投入了资金建设了一部分设施，如要拆除，要给予相应补偿。本案假设谢某有权提出诉讼，谢某与我学校签订的合同仅履行了3年，如要我方腾退，违背了公平和诚信原则。我学校师生众多，包含小学、中学，我学校当初之所以选择与谢某签订合同就是基于长期的租赁关系，期满自动续展，故谢某无权提起诉讼。另应物尽其用，集体土地不应闲置，谢某要求我方腾退应说明理由。综上，不同意谢某的各项诉讼请求。
原审法院经审理查明：某小学原承租某村村北场地用于办学。后谢某离婚时与前夫分割财产取得上述场地使用权，由谢某向某村委会继续交纳租金，某村委会出具证明并同意谢某在场地上自建房屋并自行转租。2008年11月1日，谢某与某小学签订租赁合同，谢某将该场地转租给某小学使用，双方约定租赁期限为2008年11月1日至2011年10月30日，年租金102 000元，半年上付制，合同期满，承租方新增附属设施归出租方所有。合同经谢某、某小学法定代表人汤某签字确认并加盖某小学公章。该合同履行过程中某小学加建了部分房屋并进行了铺设地砖、改造水电、建升旗台等添附工作，现格局为场地东侧，北房、南房各一排做教室，西房一排做办公室、会议室图书室，东房分别做食堂、图书室；场地西侧北房一排做教室，西房一排做教室，南侧厕所，东房一排做库房器材室。双方对某小学新建房屋及添附范围主张不一。就本合同对应租金之交纳，双方均认可的数额共计306 000元，其中最后一次缴纳房租日期为2011年9月3日。另某小学出示写有2008年秋季房租4万元收条一张；写有2009年11月30日补2008年房租2000元收条一张；写有2010年8月29日2000元收条一张，主张系本合同对应房租，多出部分属于合同期满双方续租，实际租金交纳至2012年4月5日。谢某认可收到三张收条对应的租金44 000元，但主张对应钱款系该合同签订日期之前的房租。2011年该地区进行新农村改造拆迁，2011年9月7日谢某向某小学送达解除合同通知书，表示2011年10月31日双方租赁合同期满后不再续租。现场地及房屋仍由某小学占用。原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、解除合同通知书、某村委会证明、现场照片、租金收条等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：公民及法人应依诚实信用原则为合同权利义务。本案谢某向某村委会交纳租金承租某村村北场地，某村委会同意其自建房屋及转租，故谢某与某小学于2008年11月1日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，双方成立租赁合同关系，均应按约定履行该租赁合同。就某小学主张谢某无出租权利，并未提供相应证据，且与自身同谢某签订租赁合同并向谢某交纳租金相互矛盾，法院不予采信。就租金交纳，双方认可部分共计306 000元，法院对此不持异议。就争议租金部分，其中2008年秋季房租40 000元收条一张，交纳租金日期为2008年，内容为2008年秋季房租，时间明显与本案合同中2008年11月1日的租赁起始期不符合，故不能认定系本合同对应租金。另2009年11月30日补2008年房租2000元收条一张；写有2010年8月29日2000元收条一张，时间与本案合同履行时间相符，故认定属于本案租赁合同对应交纳租金。据此，某小学共交纳自2008年11月1日起房租310 000元，根据合同约定租金标准2008年11月1日至2011年10月30日租金共计306 000元，剩余4000元应视为双方在合同期满后自愿延续租赁合同关系中缴纳租金。因延续之租赁合同关系并未签订租赁协议，属不定期租赁合同关系，双方当事人均有权利随时解除双方的租赁合同关系。2011年9月3日某小学最后一次交纳房租后，2011年9月7日谢某向某小学送达解除合同通知书，明确表示解除合同不再续租。故根据实际缴纳租金数额对应租期应至2011年11月14日止，随后双方租赁合同关系已实际解除，某小学理应腾退房屋及场地。考虑某小学占地用途及不定期合同关系之性质，给予其一定腾退期限，但其主张办学存在公共利益性质一节，其更应妥善谨慎缔约，遵守合同约定，以维护对应公共利益，而不能构成可以违反合同约定之有效抗辩。因某小学租金已交纳至2011年11月14日，故谢某要求某小学支付至2012年2月29日逾期使用房屋费用之诉请，法院对2011年11月15日至2012年2月29日部分予以支持，参照原租金标准认定为29 750元。就合同履行期间，某小学自建房屋及添附部分，因双方合同约定某小学可以新增附属设施，且谢某在合同履行过程中并未提出异议，故要求拆除恢复原状之诉请，于法无据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、北京市海淀区某小学于本判决生效后六十日内腾退位于北京市海淀区西北旺镇某村村北的房屋及场地（即北京市海淀区某小学现校址）交还谢某；二、北京市海淀区某小学于本判决生效后七日内给付谢某二○一一年十一月十五日至二○一二年二月二十九日房屋场地使用费二万九千七百五十元；三、驳回谢某的其他诉讼请求。如北京市海淀区某小学未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，某小学不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决第二项；撤销原审法院判决第一项，依法改判某小学腾退谢某所建房屋及场地（不包括某小学自建房屋）；诉讼费用由谢某承担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清。谢某与苑某是否离婚以及离婚时间涉及某小学租金交纳和谢某是否享有院落承租权的问题，但原审法院仅凭某村委会一纸证明，就认定谢某与前夫离婚时分割财产取得场地使用权是错误的。2008年谢某与苑某已经离婚，原审法院认为某小学2008年秋季交纳谢某的4万元房租不属于合同履行期间内的房租错误。如果谢某主张该4万元不是双方合同期限内的租金，其应承担举证责任。谢某没有提出将某小学自建房判归其所有的诉讼请求，而是请求拆除恢复原状，因此原审法院不会判决将某小学自建房腾退给谢某，但原审法院判决的第一项中的“房屋”内容不明确。
谢某答辩称：同意原审法院判决，不同意某小学的上诉请求和理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：谢某提交的证据证实其向某村委会交纳租金承租某村村北场地，某村委会同意其自建房屋及转租。现某小学虽对此不予认可，主张谢某无院落承租权，但其并未提供相应证据加以证明，且与其自身同谢某签订租赁合同并向谢某交纳租金相互矛盾，故本院对某小学所持上述理由不予采信。2008年秋季房租4万元收条一张，交纳租金日期为2008年，内容为2008年秋季房租，时间明显与本案合同中2008年11月1日的租赁起始期不符合，据此，原审法院确认不能认定系本合同对应租金并无不当。谢某起诉要求某小学返还某村东北侧其出租的房屋及院落，某小学虽在谢某所出租院落中自建房屋，但在双方租赁合同关系解除后，某小学理应腾退房屋及全部院落。故原审法院依谢某的请求判令某小学腾退的某村村北的房屋及场地（即北京市海淀区某小学现校址）包含院落内自建房屋且未超出谢某之诉讼请求。综上所述，某小学的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六百五十元，由谢某负担九十元（已交纳），由北京市海淀区某小学负担五百六十元（本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五百四十四元，由北京市海淀区某小学负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 万丽丽
代理审判员 李晓龙
二○一二 年 七 月 十一 日
书 记 员 侯 坤
