北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第16683号
上诉人（原审被告）上海振兴铝业有限公司。
法定代表人周秋芳，董事长。
委托代理人陈龙强。
被上诉人（原审原告）杜绍昆。
原审被告关江辉。
。
上诉人上海振兴铝业有限公司（以下简称振兴公司）因合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，振兴公司之委托代理人李瑞超，杜绍昆之委托代理人孙小轲、迟爽，关江辉之委托代理人江中杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2011年10月，杜绍昆起诉至原审法院称：2005年1月6日，我与振兴公司签订《关于“京城雅居”商品房产权的协议》，对“京城雅居”29号楼C座301、302号房屋（以下简称301号房屋、302号房屋）的所有权归属、已发生费用及按揭贷款的承担作出约定。2005年8月5日，双方签署《关于“京城雅居”商品房处置的协议》，约定上述两套房屋归振兴公司所有；我授权指定的委托代理人办理房屋的转让手续等；振兴公司在出让房屋前应通知我，我有按成本价优先购买权；出让房屋的全部增值部分归我所有。2010年1月13日，振兴公司在未通知我的情况下将301号房屋以76.5万元的价格出售给关江辉。该价格明显低于正常的市场价格。我认为振兴公司的行为违反了协议约定，使我丧失了优先购房的权利，无法获得房屋的增值款项。关江辉与振兴公司构成共同侵权，对我的损失负有共同过错。故我诉至法院要求振兴公司、关江辉连带赔偿我1 729 782.95元 。
振兴公司辩称：杜绍昆所述与事实不符。转让涉案房屋前我公司已经告知杜绍昆的代理人，其代理人明确表示杜绍昆放弃优先购买权，且杜绍昆从未支付过购房款，我公司处置涉案房屋的行为没有违约或不合法。我公司与关江辉的实际房屋买卖行为形成于2007年12月12日，2010年1月13日仅是为办理过户补签的网签合同。我公司与杜绍昆签订的房屋处置协议不是房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。杜绍昆主张的增值收益权实际是我公司将或然收益权益赠与杜绍昆，现在客观上赠与不能实现，故我公司撤销赠与。而且我公司转让涉案房屋实际没有增值收益，杜绍昆主张此收益无事实和法律依据。涉案房屋归我公司所有，我公司享有完全的支配处分权，有权自主的决定是否出售及售价，无须取得他人许可。我公司与关江辉达成的出售价格就是市场价，不存在恶意串通。杜绍昆依据的评估报告系在另案中形成，不应作为本案认定的依据，杜绍昆挪用我公司资金购买涉案房屋，涉嫌职务侵占，已被公安机关立案调查，其在公安机关已承认涉案房屋归我公司所有。综上，杜绍昆不能证实其有实际经济损失，亦不能证实我公司存在违约，故其主张损失赔偿无任何依据。
关江辉辩称：我与振兴公司的房屋买卖发生于2007年12月，网签合同只是为了办理过户。杜绍昆侵占振兴公司财产购买涉案房屋，2005年8月5日协议是杜绍昆还款过程中达成的，杜绍昆应该归还非法占有的财产，不应据此获利，杜绍昆不享有优先购买权。杜绍昆依据的评估报告是在另案中形成，不能在本案中使用，而且评估结论是市场均价，但本案房屋交易是个案。评估报告不是在客观条件下形成的，没有倾听我和振兴公司的意见。
原审法院经审理认为：根据《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的内容，虽然该协议是以涉案房屋产权登记于杜绍昆名下为背景，但该协议就涉案房屋所有权的实际归属、如何办理房屋所有权手续及取得所有权后如何处置涉案房屋进行了约定，即涉案房屋实际归振兴公司所有，双方同意将涉案房屋出售，出售后取得的房屋价款在扣除振兴公司已付成本后的房屋增值部分归杜绍昆，且杜绍昆在涉案房屋出售前享有优先购买权。由此可见，该协议是对振兴公司处分物权设置了限制，杜绍昆可以依据振兴公司的处分行为享有债权请求权。因此，该协议与之前双方签订的《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》中关于涉案房屋归属，以及振兴公司通过诉讼取得涉案房屋所有权的事实并不矛盾。振兴公司在处分涉案房屋时仍然应受《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的约束。关于振兴公司与关江辉达成转让涉案房屋协议的形成时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，双方对此的举证情况是：振兴公司与关江辉提交了2007年12月12日签订的《协议书》，2010年1月13日二手房交易税务发票、2010年1月13日中介服务费收据，案外公司的转账凭证、物业费、供暖费等发票（交款人载明为振兴公司）、个人贷款提前还款明细清单（借款人载明为杜绍昆）；未提交双方于2007年12月完成房款给付和房屋交接的证据以及2007年12月12日之后房屋贷款等费用系关江辉支付的出资证明。杜绍昆提交振兴公司与关江辉于2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》。通过对上述证据的分析，法院认为在无充分证据证实关江辉实际出资情况的情况下，2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》及当日的二手房交易税务发票和中介费收据在证据形式上形成了证据链。较之2007年12月12日的《协议书》，由于缺乏房屋款项交付的证据佐证，难以就房屋买卖交易形成完整的证据链，其证明力低于2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》。因此，关于房屋交易形成时间，法院采信杜绍昆的主张。关于杜绍昆是否因振兴公司与关江辉的交易行为而受损的问题。根据《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的约定，振兴公司应当在出售之前通知杜绍昆，以便杜绍昆行使优先购买权，振兴公司应当就其已履行该项义务承担举证责任，但从振兴公司仅能提供的张伟仑的证言看，振兴公司通过张伟仑告知杜绍昆出售房屋时，张伟仑的委托代理权已因委托期限届满而终止。因此，振兴公司主张已履行告知义务缺乏充分证据，法院对此难以认定。另根据上述协议，振兴公司出售涉案房屋应当在二手房市场挂牌交易且双方就房屋增值部分的归属有所约定，表明杜绍昆对按合理的市场价格出售涉案房屋，取得房屋增值收益可以合理预期。综合上述两点，振兴公司在未履行事前告知义务的情况下，以明显低于正常市场价格的售价转让涉案房屋，导致杜绍昆无法根据协议约定取得优先购买权和房屋增值收益，杜绍昆要求振兴公司赔偿售房差价损失，于法有据。由于缺乏充分证据证实关江辉与杜绍昆存在恶意串通及关江辉对杜绍昆的损失亦存在过错，故杜绍昆主张关江辉承担连带责任依据不足，法院不予支持。关于赔偿损失数额，虽然杜绍昆依据的评估报告系在另案中形成，但振兴公司、关江辉均系该案件的当事人，对评估事宜应予知晓。另评估报告虽然有时效性，但由于评估系针对过去一个时点作出的结论，评估报告的时效对评估结论影响不大。因此从减少当事人诉讼成本，减少诉累的角度，法院认为杜绍昆提交的评估报告具有证明力，法院在参考该评估报告的基础上对杜绍昆的损失予以酌定。综上，原审法院于2013年6月判决：一、上海振兴铝业有限公司于本判决生效后十日内赔偿杜绍昆一百七十万元；二、驳回杜绍昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，振兴公司不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回杜绍昆的诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决认定杜绍昆享有优先购买权、债权请求权的认定明显错误，与事实和法律不合。二、一审法院关于振兴公司与关江辉达成转让涉案房屋协议的形成时间的认定是错误的。三、一审法院关于杜绍昆因振兴公司与关江辉的交易而受损的认定是完全错误的。杜绍昆同意原审判决，关江辉虽不同意原审判决，但未提出上诉。
经审理查明：
2004年2月28日，杜绍昆与北京柏宇兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买京城雅居29号楼C座302号房屋，房屋建筑面积209.2平方米，总房款1 062 736元，首付款212 736元，银行按揭贷款850 000元。
2005年1月6日，振兴公司、杜绍昆与案外人丁建荣签订《关于移交与经济往来结算的协议》，约定根据振兴公司与杜绍昆经济往来的结算，杜绍昆应偿还振兴公司200万元的已收未交工程款。协议第三条约定了杜绍昆偿还振兴公司工程款的方式，其中第3款约定：“本协议签订后五日内，振兴公司与杜绍昆签署北京“京城雅居”29号楼C座301、302号住宅商品房产权归属振兴公司协议，该房产前期所用的首付款、手续费、税金、已付银行还贷等一应费用，总额为692 914.62元，冲抵杜绍昆应偿还振兴公司的工程款（详见附件二关于“京城雅居”商品房产权的协议书）”。协议第十条约定，双方确认“京城雅居”购房事宜系合作过程中的民事法律行为，双方对杜绍昆购置“京城雅居”商品房的事实已消除分歧并协商另达成协议。振兴公司承诺在杜绍昆签署并执行本协议后不再追究并负责到公安部门撤销对杜绍昆的控告。
同日，振兴公司（甲方）与杜绍昆（乙方）签订上述协议的附件二《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》，约定：乙方确认2004年2月购置的北京“京城雅居”29号楼301室、302室两套单元住宅商品房的所有权归甲方所有；自产权证下发后两周内由乙方办理过户手续移交至甲方，过户费由甲方承担；上述两套商品房已发生的总费用（包括首付款、手续费、税金及已付银行按揭）共计692 914.62元用于冲抵乙方欠甲方的工程款；本协议签订生效后，乙方应向甲方移交该商品房的预售合同、银行按揭贷款合同、付款凭证等文件，移交后的银行按揭贷款由甲方支付；在产权证下发之前，乙方在支付清上述总费用及本协议签署后甲方支付的按揭贷款，乙方有权取得该房产的支配权。
2005年8月5日，振兴公司（甲方）与杜绍昆（乙方）签订《关于“京城雅居”商品房处置的协议》，约定：根据双方于2005年1月6日签订的《关于移交与经济往来的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》，已经确认北京“京城雅居”29号楼C座301室、302室两套住宅商品房的所有购房费用由甲方支付，该两套住宅的实际产权归甲方所有。但由于登记时登记在乙方名下，而且近期已经具备办理产权证的条件，所以经双方协商同意，对以上房产作如下处理：一、乙方签署授权委托书，授权甲方指定的委托人，全权办理房产的入户和产权证等手续，全权办理房产转让等手续。在所有手续办理中发生的费用，均由甲方承担，房产证和房屋钥匙等领取后由甲方保管；二、本协议生效后，除特殊情况外，上述房产的所有手续由甲方的指定委托人负责办理。三、由得到乙方授权的甲方指定委托人，在北京二手房市场挂牌上市，选买主出让；四、甲方同意在收到房产全款后，超出甲方在整个过程中支付的所有成本、税金等的增值部分100%支付给乙方；五、在该房产挂牌上市成交前，甲方应将成交价格通知乙方，乙方可按甲方即时已付的成本价优先购下该房产，但乙方必须在一周内将款项汇到甲方指定账号；六、本协议经双方签字后，在乙方的授权委托书经北京朝阳区公证处公证后生效；七、本协议生效同时，甲方出具确认书给乙方，确认乙方对上述房产有关的协议条款已全部落实到位，有关上述房产新产生的问题或造成的损失与乙方无关。
同日，杜绍昆与其妻黄慧文在北京市朝阳区公证处办理《公证书》，委托受托人张伟仑代为办理北京市朝阳区“京城雅居”29号C座301、302两套商品住宅房的产权证、入户及房地产买卖事宜，上述房产出售成交前必须通知委托人，委托期限自2005年8月5日至2006年8月4日。振兴公司为杜绍昆出具《确认书》一份，内容为：振兴公司与杜绍昆于2005年1月6日签订的《关于移交与经济往来结算的协议》经双方努力，除北京“京城雅居”29号楼C座301、302两套住宅商品房的处置按新签署并公证生效的《授权委托书》、双方签订的《关于“京城雅居”商品房处置的协议》及《按时支付银行按揭贷款的承诺书》继续履行，其他各条款已经履行完毕。
此后因杜绍昆不予配合振兴公司办理入住手续，致使振兴公司无法自开发商处取得诉争301号房屋、302号房屋，2006年，振兴公司在原审法院起诉杜绍昆，要求确认其享有诉争301号房屋、302号房屋的使用权，双方经（2006）朝民初字第2770号民事调解书达成如下调解协议：诉争301号房屋、302号房屋自调解书生效之日起归振兴公司使用，入住发生的相关费用由振兴公司负担，杜绍昆同意由振兴公司直接从物业公司领取房屋钥匙作为交付。振兴公司据此调解书与开发商及物业公司办理入住手续，占有使用诉争301号房屋、302号房屋。2007年7月，因杜绍昆拒不配合振兴公司办理诉争301号房屋、302号房屋初始登记及转移登记至振兴公司名下之手续，振兴公司再次将杜绍昆诉至原审法院，要求确认诉争301号房屋、302号房屋归其所有，杜绍昆协助其办理房屋过户手续。杜绍昆在该案中明确表示其对于诉争301号房屋、302号房屋享有所有权，不同意为振兴公司办理过户手续。原审法院于2007年10月作出（2007）朝民初字第17719号民事判决，支持了振兴公司的全部诉讼请求。判决后杜绍昆不服上诉至本院，本院以（2008）二中民终字第4937号民事判决驳回杜绍昆之上诉，维持原判。2009年7月，经原审法院强制执行，振兴公司取得诉争301号房屋、302号房屋所有权证。
2010年1月13日，振兴公司与关江辉签订《存量房屋买卖合同》，同日，振兴公司将302号房屋所有权转移登记至关江辉名下，目前302号房屋由关江辉实际使用。
振兴公司称其与关江辉之间关于买卖302号房屋的协议形成于2007年底，主要履约行为亦发生在2007年底，只是因为2009年7月之后才具备办理所有权转移登记手续的条件，
2010年初办理了过户，签订网签版《存量房屋买卖合同》只为过户所用。为此，振兴公司向法庭提交如下证据证明：
一、落款时间为2007年12月12日的《协议书》，甲方为振兴公司，乙方为关江辉。内容为：1、甲方转让302号房屋给乙方，乙方支付定金10万元；2、因甲方处置该房屋已经发生各种费用和转让成本737 339.25元，且急于回收资金，全面退出北京市场，为此双方同意以此价格转让给乙方，具体金额以过户合同洽定的价格按实结算，本协议后，该房屋发生的所有费用，包含尚未归还的浦东银行按揭、转让税费、物业费等概由乙方直接支付，甲方确认已收到乙方的定金，乙方已付房款在双方结算时一并结算；3、目前此房屋案一审已审结，因被告拒不配合，甲方在等待法院最终裁定过户，在转让条件成熟后，双方同意按本协议约定按实计算价格转让乙方，甲方应全力配合乙方过户至乙方名下，完成交易，不得反悔。
二、2007年12月12日关江辉与振兴公司所签《京城雅居29号C单元301室转让前振兴公司已发生费用汇总》，汇总表中振兴公司将其在2007年12月12日之前因301号房屋所产生的费用进行统计，包括购房首付，2004年3月前购房结算费用，2005年1月至2007年12月期间银行按揭贷款，2005年至2007年期间物业费、供暖费，补缴公共维修基金、2006年至2007年期间诉讼费、律师费、差旅费，共计737 339.25元。
三、2009年12月5日振兴公司为关江辉出具的收条，振兴公司认可收到关江辉全部房款761 000元，含定金10万元。
四、2003年11月23日，北京柏年世豪物业管理有限公司出具的《证明》，证实关江辉已结清302号房屋2007年11月至2011年3月期间的供暖费，物业费交至2010年12月31日。
五、北京柏年世豪物业管理有限公司收款证明复印件，复印件显示了2008年8月至2009年8月期间301号房屋交纳有线电视费、冷水、热水、物业供暖费用等票据，交款人为楚峰昌、关江辉、关鑫等，但没有302房屋的交费单据。
六、2009年10月13日，楚昌峰向柏年世豪物业管理有限公司报请搭建阳光房的审批表。
七、北京昌辉传媒广告有限公司向振兴公司北京分公司付款的转账凭证、北京昌辉传媒广告有限公司的营业执照、楚峰昌与关江辉的结婚证。转账凭证记载2008年4月30日北京昌辉传媒广告有限公司向振兴公司北京分公司转账8万元，2009年6月26日北京昌辉易达广告有限公司向振兴公司北京分公司转账20万元。北京昌辉传媒广告有限公司及北京昌辉易达广告有限公司均系有限责任公司，法定代表人为楚峰昌。楚峰昌与关江辉系夫妻，二人于2009年5月19日结婚。
八、主动还款凭证及还款证明，2009年12月1日，杜绍昆贷款账户入账529 630.81元，一次性结清贷款本息。
九、2008年至2009年期间302号房屋物业费、供暖费交费发票，发票显示付款单位为振兴公司。
关江辉就其与振兴公司之间买卖合同形成时间及履约情况认可振兴公司的说法，并向法庭提交的证据与振兴公司证据相同。
二审审理中，本院要求关江辉及振兴公司向法庭出具2007年支付《协议书》约定的定金及其余购房款的全部付款凭证及振兴公司收取上述款项的收款凭证及公司相应账册。关江辉未能在法庭要求的时间内提交证据，振兴公司则称没有收款的账目记载。振兴公司称关江辉将款项直接支付给振兴公司北京分公司负责人陈龙强个人账户内，但振兴公司未能提交足以证明其说法的有效证据。
经杜绍昆汇总，302号房屋首付款、2005年之前的房屋贷款本息及相关税费共计342 174.28元；2005年1月至2009年12月1日期间共偿还贷款本息995 388.97元；2005年至2009年期间发生公共维修基金21 255元，过户契税31 882.08元。因此，302号房屋成本、税金共计1 390 700.33元。振兴公司称2007年12月之前其所支付的成本及税金共计 737 339.25元，分别为2005年之前的房屋贷款本息及相关税费共计341 230.66元，2005年1月至2007年12月期间贷款本息300 853.59元，2005年至2007年期间物业费、供暖费24 000元，补缴维修基金21 255元，诉讼费、律师费、差旅费50 000元。关江辉称2008年1月至2010年1月期间其所交纳的302号房屋成本、税金共计805 627.97元，分别为2008年1月至2009年12月期间归还贷款本息714 830.81元，2008年至2009年期间物业费、供暖费23915.08元，补缴房屋契税31 882.08元，房产中介费用35 000元。杜绍昆与振兴公司之间就2005年之前的房屋贷款本息及相关税费数额存在差异，振兴公司在庭审中认可杜绍昆所计算的数字。杜绍昆提出物业费、供暖费、诉讼费、律师费、差旅费、房产中介费用并非301号房屋购房成本及税金，振兴公司和关江辉不应将上述费用计入成本及税金，振兴公司则称物业费、供暖费、诉讼费、律师费、差旅费、房产中介费用系振兴公司获得302号房屋实际支出的费用，都属于成本及税金。
庭审中，振兴公司称2007年出售涉案房屋前已通过杜绍昆的委托代理人张伟仑告知出售房屋及出售价格事宜，杜绍昆通过张伟仑表示放弃购买。为此，振兴公司申请张伟仑出庭作证。杜绍昆则对此否认，称对振兴公司出售涉案房屋一事不知情。除张伟仑的证言外，振兴公司未就该项主张提供其他证据。
另查，2010年杜绍昆曾将振兴公司和关江辉诉至法院，要求确认双方签订的《存量房屋买卖合同》无效，后杜绍昆撤回起诉。在该案审理过程中，经杜绍昆申请，法院委托北京华信房地产评估有限公司对涉案房屋于2010年1月13日的市场价格进行评估。该鉴定机构作出评估报告，认为涉案房屋当时的市场价格为3 101 300元。本案审理过程中，杜绍昆提交该评估报告作为其主张损失的依据。
以上事实，有《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》、《关于“京城雅居”商品房处置的协议》、《公证书》、《存量房屋买卖合同》、《房地产估价报告》、（2007）朝民初字第17719号民事判决书、（2008）二中民终字第04937号民事判决书、《协议书》、收条、证明、交款单复印件、装修审批表、主动还款凭证及还款证明、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》以及《关于“京城雅居”商品房处置的协议》均系振兴公司与杜绍昆自愿签署，其内容应当反映双方的真实意愿。从三份协议的约定来看，双方均有以诉争301号房屋、302号房屋前期已交付的首付款、手续费、税金、已付银行贷款来充抵杜绍昆欠付振兴公司款项，由此诉争301号房屋、302号房屋属于振兴公司的意思表示，同时也约定了杜绍昆的赎回权及变现后增值利益的获得权。从《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》第四条、《关于“京城雅居”商品房处置的协议》第四条、第五条可以看出，双方约定，如杜绍昆能够将欠付振兴公司的款项及2005年1月之后振兴公司因为诉争301号房屋、302号房屋所实际支出的款项给付振兴公司，杜绍昆可以赎回房屋；如果杜绍昆没有赎回，则诉争301号房屋、302号房屋以正常的市场价出售后，扣除杜绍昆欠付振兴公司的款项及振兴公司额外支付的成本、税金，增值部分由杜绍昆获得。因此，在上述协议存在并有效的情况下，振兴公司与杜绍昆均应依约履行，振兴公司在实现收回杜绍昆欠付振兴公司的款项及振兴公司额外支付的成本、税金时，亦应当采取前述合同约定的适当方式，以保证杜绍昆的赎回权及正常的增值利益获得权。振兴公司未通知杜绍昆即将诉争301号房屋、302号房屋另售他人，导致杜绍昆丧失赎回诉争301号房屋、302号房屋的权利和机会。而且振兴公司的销售价格并非二手房交易市场的正常交易价格，仅仅是振兴公司自行计算的成本及税金，杜绍昆更无法依据振兴公司与下一手买受人之间的买卖价格来主张其增值利益。因此，杜绍昆以振兴公司违反合同约定，侵害其合同权利为依据，起诉要求振兴公司赔偿其损失，理由正当，原审法院支持其赔偿主张正确，本院予以维持。振兴公司否认其在前述三份合同自认的事实及合同义务，进而否认杜绍昆的合同权利，没有合同依据，本院不予支持。
关于赔偿数额，应当等同于或与杜绍昆基于合同履行可以得到的利益相近。振兴公司与关江辉均认可双方之间的买卖价格并非诉争房屋的市场交易价格，而是振兴公司以己方计算的成本价出让的价格。因此，在判断杜绍昆可以获得的增值利益时，振兴公司与关江辉的合同价并没有参考价值。从现有情况来看，振兴公司于2010年初将诉争房屋所有权转移给关江辉，此时杜绍昆丧失赎回权，也丧失了正常增值利益的获得权，原审法院以诉争房屋在此时的市场价值为参考点，确定赔偿数额，处理妥当。至于以另一案件的评估报告作为2010年初诉争房屋市场价的参考值一节，另一案件与本案系相同情况不同诉请，且评估报告是由经法定程序选定、有评估资质的评估单位作出，杜绍昆将该评估报告作为其证据，来证明其损失数额，该证据具有证据效力。振兴公司对于评估报告的内容没有提出异议，仅认为不能在其他案件中使用；也没有提出2010年初诉争房屋市场价值明显低于评估报告所确定的价格的反证，故原审法院采信杜绍昆的证据，以评估报告确定的价格来参酌杜绍昆的损失，并无不当。振兴公司该项上诉理由，本院不予采信。关于振兴公司所支付的成本、税金，应当理解为振兴公司为获得房屋所有权或取得杜绍昆欠付其的欠款而实际支出的费用，包括购房款、贷款本息、契税、公共维修基金，签约办证等的手续费，但不包括因振兴公司使用诉争房屋而发生的费用及其他费用。
综上，原审法院酌情确定振兴公司赔偿杜绍昆170万元，依据充分，本院予以维持。上诉人振兴公司上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10 050元、二审案件受理费20 100元，均由上海振兴铝业有限公司负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳,二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二Ｏ一三年十二月二十日
书 记 员 杨晓婷
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2013)二中民终字第16683号
上诉人（原审被告）上海振兴铝业有限公司。
法定代表人周秋芳，董事长。
委托代理人陈龙强。
被上诉人（原审原告）杜绍昆。
原审被告关江辉。
。
上诉人上海振兴铝业有限公司（以下简称振兴公司）因合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，振兴公司之委托代理人李瑞超，杜绍昆之委托代理人孙小轲、迟爽，关江辉之委托代理人江中杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2011年10月，杜绍昆起诉至原审法院称：2005年1月6日，我与振兴公司签订《关于“京城雅居”商品房产权的协议》，对“京城雅居”29号楼C座301、302号房屋（以下简称301号房屋、302号房屋）的所有权归属、已发生费用及按揭贷款的承担作出约定。2005年8月5日，双方签署《关于“京城雅居”商品房处置的协议》，约定上述两套房屋归振兴公司所有；我授权指定的委托代理人办理房屋的转让手续等；振兴公司在出让房屋前应通知我，我有按成本价优先购买权；出让房屋的全部增值部分归我所有。2010年1月13日，振兴公司在未通知我的情况下将301号房屋以76.5万元的价格出售给关江辉。该价格明显低于正常的市场价格。我认为振兴公司的行为违反了协议约定，使我丧失了优先购房的权利，无法获得房屋的增值款项。关江辉与振兴公司构成共同侵权，对我的损失负有共同过错。故我诉至法院要求振兴公司、关江辉连带赔偿我1 729 782.95元 。
振兴公司辩称：杜绍昆所述与事实不符。转让涉案房屋前我公司已经告知杜绍昆的代理人，其代理人明确表示杜绍昆放弃优先购买权，且杜绍昆从未支付过购房款，我公司处置涉案房屋的行为没有违约或不合法。我公司与关江辉的实际房屋买卖行为形成于2007年12月12日，2010年1月13日仅是为办理过户补签的网签合同。我公司与杜绍昆签订的房屋处置协议不是房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。杜绍昆主张的增值收益权实际是我公司将或然收益权益赠与杜绍昆，现在客观上赠与不能实现，故我公司撤销赠与。而且我公司转让涉案房屋实际没有增值收益，杜绍昆主张此收益无事实和法律依据。涉案房屋归我公司所有，我公司享有完全的支配处分权，有权自主的决定是否出售及售价，无须取得他人许可。我公司与关江辉达成的出售价格就是市场价，不存在恶意串通。杜绍昆依据的评估报告系在另案中形成，不应作为本案认定的依据，杜绍昆挪用我公司资金购买涉案房屋，涉嫌职务侵占，已被公安机关立案调查，其在公安机关已承认涉案房屋归我公司所有。综上，杜绍昆不能证实其有实际经济损失，亦不能证实我公司存在违约，故其主张损失赔偿无任何依据。
关江辉辩称：我与振兴公司的房屋买卖发生于2007年12月，网签合同只是为了办理过户。杜绍昆侵占振兴公司财产购买涉案房屋，2005年8月5日协议是杜绍昆还款过程中达成的，杜绍昆应该归还非法占有的财产，不应据此获利，杜绍昆不享有优先购买权。杜绍昆依据的评估报告是在另案中形成，不能在本案中使用，而且评估结论是市场均价，但本案房屋交易是个案。评估报告不是在客观条件下形成的，没有倾听我和振兴公司的意见。
原审法院经审理认为：根据《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的内容，虽然该协议是以涉案房屋产权登记于杜绍昆名下为背景，但该协议就涉案房屋所有权的实际归属、如何办理房屋所有权手续及取得所有权后如何处置涉案房屋进行了约定，即涉案房屋实际归振兴公司所有，双方同意将涉案房屋出售，出售后取得的房屋价款在扣除振兴公司已付成本后的房屋增值部分归杜绍昆，且杜绍昆在涉案房屋出售前享有优先购买权。由此可见，该协议是对振兴公司处分物权设置了限制，杜绍昆可以依据振兴公司的处分行为享有债权请求权。因此，该协议与之前双方签订的《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》中关于涉案房屋归属，以及振兴公司通过诉讼取得涉案房屋所有权的事实并不矛盾。振兴公司在处分涉案房屋时仍然应受《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的约束。关于振兴公司与关江辉达成转让涉案房屋协议的形成时间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，双方对此的举证情况是：振兴公司与关江辉提交了2007年12月12日签订的《协议书》，2010年1月13日二手房交易税务发票、2010年1月13日中介服务费收据，案外公司的转账凭证、物业费、供暖费等发票（交款人载明为振兴公司）、个人贷款提前还款明细清单（借款人载明为杜绍昆）；未提交双方于2007年12月完成房款给付和房屋交接的证据以及2007年12月12日之后房屋贷款等费用系关江辉支付的出资证明。杜绍昆提交振兴公司与关江辉于2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》。通过对上述证据的分析，法院认为在无充分证据证实关江辉实际出资情况的情况下，2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》及当日的二手房交易税务发票和中介费收据在证据形式上形成了证据链。较之2007年12月12日的《协议书》，由于缺乏房屋款项交付的证据佐证，难以就房屋买卖交易形成完整的证据链，其证明力低于2010年1月13日网签的《存量房屋买卖合同》。因此，关于房屋交易形成时间，法院采信杜绍昆的主张。关于杜绍昆是否因振兴公司与关江辉的交易行为而受损的问题。根据《关于“京城雅居”商品房处置的协议》的约定，振兴公司应当在出售之前通知杜绍昆，以便杜绍昆行使优先购买权，振兴公司应当就其已履行该项义务承担举证责任，但从振兴公司仅能提供的张伟仑的证言看，振兴公司通过张伟仑告知杜绍昆出售房屋时，张伟仑的委托代理权已因委托期限届满而终止。因此，振兴公司主张已履行告知义务缺乏充分证据，法院对此难以认定。另根据上述协议，振兴公司出售涉案房屋应当在二手房市场挂牌交易且双方就房屋增值部分的归属有所约定，表明杜绍昆对按合理的市场价格出售涉案房屋，取得房屋增值收益可以合理预期。综合上述两点，振兴公司在未履行事前告知义务的情况下，以明显低于正常市场价格的售价转让涉案房屋，导致杜绍昆无法根据协议约定取得优先购买权和房屋增值收益，杜绍昆要求振兴公司赔偿售房差价损失，于法有据。由于缺乏充分证据证实关江辉与杜绍昆存在恶意串通及关江辉对杜绍昆的损失亦存在过错，故杜绍昆主张关江辉承担连带责任依据不足，法院不予支持。关于赔偿损失数额，虽然杜绍昆依据的评估报告系在另案中形成，但振兴公司、关江辉均系该案件的当事人，对评估事宜应予知晓。另评估报告虽然有时效性，但由于评估系针对过去一个时点作出的结论，评估报告的时效对评估结论影响不大。因此从减少当事人诉讼成本，减少诉累的角度，法院认为杜绍昆提交的评估报告具有证明力，法院在参考该评估报告的基础上对杜绍昆的损失予以酌定。综上，原审法院于2013年6月判决：一、上海振兴铝业有限公司于本判决生效后十日内赔偿杜绍昆一百七十万元；二、驳回杜绍昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，振兴公司不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回杜绍昆的诉讼请求。其上诉理由为：一、一审判决认定杜绍昆享有优先购买权、债权请求权的认定明显错误，与事实和法律不合。二、一审法院关于振兴公司与关江辉达成转让涉案房屋协议的形成时间的认定是错误的。三、一审法院关于杜绍昆因振兴公司与关江辉的交易而受损的认定是完全错误的。杜绍昆同意原审判决，关江辉虽不同意原审判决，但未提出上诉。
经审理查明：
2004年2月28日，杜绍昆与北京柏宇兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买京城雅居29号楼C座302号房屋，房屋建筑面积209.2平方米，总房款1 062 736元，首付款212 736元，银行按揭贷款850 000元。
2005年1月6日，振兴公司、杜绍昆与案外人丁建荣签订《关于移交与经济往来结算的协议》，约定根据振兴公司与杜绍昆经济往来的结算，杜绍昆应偿还振兴公司200万元的已收未交工程款。协议第三条约定了杜绍昆偿还振兴公司工程款的方式，其中第3款约定：“本协议签订后五日内，振兴公司与杜绍昆签署北京“京城雅居”29号楼C座301、302号住宅商品房产权归属振兴公司协议，该房产前期所用的首付款、手续费、税金、已付银行还贷等一应费用，总额为692 914.62元，冲抵杜绍昆应偿还振兴公司的工程款（详见附件二关于“京城雅居”商品房产权的协议书）”。协议第十条约定，双方确认“京城雅居”购房事宜系合作过程中的民事法律行为，双方对杜绍昆购置“京城雅居”商品房的事实已消除分歧并协商另达成协议。振兴公司承诺在杜绍昆签署并执行本协议后不再追究并负责到公安部门撤销对杜绍昆的控告。
同日，振兴公司（甲方）与杜绍昆（乙方）签订上述协议的附件二《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》，约定：乙方确认2004年2月购置的北京“京城雅居”29号楼301室、302室两套单元住宅商品房的所有权归甲方所有；自产权证下发后两周内由乙方办理过户手续移交至甲方，过户费由甲方承担；上述两套商品房已发生的总费用（包括首付款、手续费、税金及已付银行按揭）共计692 914.62元用于冲抵乙方欠甲方的工程款；本协议签订生效后，乙方应向甲方移交该商品房的预售合同、银行按揭贷款合同、付款凭证等文件，移交后的银行按揭贷款由甲方支付；在产权证下发之前，乙方在支付清上述总费用及本协议签署后甲方支付的按揭贷款，乙方有权取得该房产的支配权。
2005年8月5日，振兴公司（甲方）与杜绍昆（乙方）签订《关于“京城雅居”商品房处置的协议》，约定：根据双方于2005年1月6日签订的《关于移交与经济往来的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》，已经确认北京“京城雅居”29号楼C座301室、302室两套住宅商品房的所有购房费用由甲方支付，该两套住宅的实际产权归甲方所有。但由于登记时登记在乙方名下，而且近期已经具备办理产权证的条件，所以经双方协商同意，对以上房产作如下处理：一、乙方签署授权委托书，授权甲方指定的委托人，全权办理房产的入户和产权证等手续，全权办理房产转让等手续。在所有手续办理中发生的费用，均由甲方承担，房产证和房屋钥匙等领取后由甲方保管；二、本协议生效后，除特殊情况外，上述房产的所有手续由甲方的指定委托人负责办理。三、由得到乙方授权的甲方指定委托人，在北京二手房市场挂牌上市，选买主出让；四、甲方同意在收到房产全款后，超出甲方在整个过程中支付的所有成本、税金等的增值部分100%支付给乙方；五、在该房产挂牌上市成交前，甲方应将成交价格通知乙方，乙方可按甲方即时已付的成本价优先购下该房产，但乙方必须在一周内将款项汇到甲方指定账号；六、本协议经双方签字后，在乙方的授权委托书经北京朝阳区公证处公证后生效；七、本协议生效同时，甲方出具确认书给乙方，确认乙方对上述房产有关的协议条款已全部落实到位，有关上述房产新产生的问题或造成的损失与乙方无关。
同日，杜绍昆与其妻黄慧文在北京市朝阳区公证处办理《公证书》，委托受托人张伟仑代为办理北京市朝阳区“京城雅居”29号C座301、302两套商品住宅房的产权证、入户及房地产买卖事宜，上述房产出售成交前必须通知委托人，委托期限自2005年8月5日至2006年8月4日。振兴公司为杜绍昆出具《确认书》一份，内容为：振兴公司与杜绍昆于2005年1月6日签订的《关于移交与经济往来结算的协议》经双方努力，除北京“京城雅居”29号楼C座301、302两套住宅商品房的处置按新签署并公证生效的《授权委托书》、双方签订的《关于“京城雅居”商品房处置的协议》及《按时支付银行按揭贷款的承诺书》继续履行，其他各条款已经履行完毕。
此后因杜绍昆不予配合振兴公司办理入住手续，致使振兴公司无法自开发商处取得诉争301号房屋、302号房屋，2006年，振兴公司在原审法院起诉杜绍昆，要求确认其享有诉争301号房屋、302号房屋的使用权，双方经（2006）朝民初字第2770号民事调解书达成如下调解协议：诉争301号房屋、302号房屋自调解书生效之日起归振兴公司使用，入住发生的相关费用由振兴公司负担，杜绍昆同意由振兴公司直接从物业公司领取房屋钥匙作为交付。振兴公司据此调解书与开发商及物业公司办理入住手续，占有使用诉争301号房屋、302号房屋。2007年7月，因杜绍昆拒不配合振兴公司办理诉争301号房屋、302号房屋初始登记及转移登记至振兴公司名下之手续，振兴公司再次将杜绍昆诉至原审法院，要求确认诉争301号房屋、302号房屋归其所有，杜绍昆协助其办理房屋过户手续。杜绍昆在该案中明确表示其对于诉争301号房屋、302号房屋享有所有权，不同意为振兴公司办理过户手续。原审法院于2007年10月作出（2007）朝民初字第17719号民事判决，支持了振兴公司的全部诉讼请求。判决后杜绍昆不服上诉至本院，本院以（2008）二中民终字第4937号民事判决驳回杜绍昆之上诉，维持原判。2009年7月，经原审法院强制执行，振兴公司取得诉争301号房屋、302号房屋所有权证。
2010年1月13日，振兴公司与关江辉签订《存量房屋买卖合同》，同日，振兴公司将302号房屋所有权转移登记至关江辉名下，目前302号房屋由关江辉实际使用。
振兴公司称其与关江辉之间关于买卖302号房屋的协议形成于2007年底，主要履约行为亦发生在2007年底，只是因为2009年7月之后才具备办理所有权转移登记手续的条件，
2010年初办理了过户，签订网签版《存量房屋买卖合同》只为过户所用。为此，振兴公司向法庭提交如下证据证明：
一、落款时间为2007年12月12日的《协议书》，甲方为振兴公司，乙方为关江辉。内容为：1、甲方转让302号房屋给乙方，乙方支付定金10万元；2、因甲方处置该房屋已经发生各种费用和转让成本737 339.25元，且急于回收资金，全面退出北京市场，为此双方同意以此价格转让给乙方，具体金额以过户合同洽定的价格按实结算，本协议后，该房屋发生的所有费用，包含尚未归还的浦东银行按揭、转让税费、物业费等概由乙方直接支付，甲方确认已收到乙方的定金，乙方已付房款在双方结算时一并结算；3、目前此房屋案一审已审结，因被告拒不配合，甲方在等待法院最终裁定过户，在转让条件成熟后，双方同意按本协议约定按实计算价格转让乙方，甲方应全力配合乙方过户至乙方名下，完成交易，不得反悔。
二、2007年12月12日关江辉与振兴公司所签《京城雅居29号C单元301室转让前振兴公司已发生费用汇总》，汇总表中振兴公司将其在2007年12月12日之前因301号房屋所产生的费用进行统计，包括购房首付，2004年3月前购房结算费用，2005年1月至2007年12月期间银行按揭贷款，2005年至2007年期间物业费、供暖费，补缴公共维修基金、2006年至2007年期间诉讼费、律师费、差旅费，共计737 339.25元。
三、2009年12月5日振兴公司为关江辉出具的收条，振兴公司认可收到关江辉全部房款761 000元，含定金10万元。
四、2003年11月23日，北京柏年世豪物业管理有限公司出具的《证明》，证实关江辉已结清302号房屋2007年11月至2011年3月期间的供暖费，物业费交至2010年12月31日。
五、北京柏年世豪物业管理有限公司收款证明复印件，复印件显示了2008年8月至2009年8月期间301号房屋交纳有线电视费、冷水、热水、物业供暖费用等票据，交款人为楚峰昌、关江辉、关鑫等，但没有302房屋的交费单据。
六、2009年10月13日，楚昌峰向柏年世豪物业管理有限公司报请搭建阳光房的审批表。
七、北京昌辉传媒广告有限公司向振兴公司北京分公司付款的转账凭证、北京昌辉传媒广告有限公司的营业执照、楚峰昌与关江辉的结婚证。转账凭证记载2008年4月30日北京昌辉传媒广告有限公司向振兴公司北京分公司转账8万元，2009年6月26日北京昌辉易达广告有限公司向振兴公司北京分公司转账20万元。北京昌辉传媒广告有限公司及北京昌辉易达广告有限公司均系有限责任公司，法定代表人为楚峰昌。楚峰昌与关江辉系夫妻，二人于2009年5月19日结婚。
八、主动还款凭证及还款证明，2009年12月1日，杜绍昆贷款账户入账529 630.81元，一次性结清贷款本息。
九、2008年至2009年期间302号房屋物业费、供暖费交费发票，发票显示付款单位为振兴公司。
关江辉就其与振兴公司之间买卖合同形成时间及履约情况认可振兴公司的说法，并向法庭提交的证据与振兴公司证据相同。
二审审理中，本院要求关江辉及振兴公司向法庭出具2007年支付《协议书》约定的定金及其余购房款的全部付款凭证及振兴公司收取上述款项的收款凭证及公司相应账册。关江辉未能在法庭要求的时间内提交证据，振兴公司则称没有收款的账目记载。振兴公司称关江辉将款项直接支付给振兴公司北京分公司负责人陈龙强个人账户内，但振兴公司未能提交足以证明其说法的有效证据。
经杜绍昆汇总，302号房屋首付款、2005年之前的房屋贷款本息及相关税费共计342 174.28元；2005年1月至2009年12月1日期间共偿还贷款本息995 388.97元；2005年至2009年期间发生公共维修基金21 255元，过户契税31 882.08元。因此，302号房屋成本、税金共计1 390 700.33元。振兴公司称2007年12月之前其所支付的成本及税金共计 737 339.25元，分别为2005年之前的房屋贷款本息及相关税费共计341 230.66元，2005年1月至2007年12月期间贷款本息300 853.59元，2005年至2007年期间物业费、供暖费24 000元，补缴维修基金21 255元，诉讼费、律师费、差旅费50 000元。关江辉称2008年1月至2010年1月期间其所交纳的302号房屋成本、税金共计805 627.97元，分别为2008年1月至2009年12月期间归还贷款本息714 830.81元，2008年至2009年期间物业费、供暖费23915.08元，补缴房屋契税31 882.08元，房产中介费用35 000元。杜绍昆与振兴公司之间就2005年之前的房屋贷款本息及相关税费数额存在差异，振兴公司在庭审中认可杜绍昆所计算的数字。杜绍昆提出物业费、供暖费、诉讼费、律师费、差旅费、房产中介费用并非301号房屋购房成本及税金，振兴公司和关江辉不应将上述费用计入成本及税金，振兴公司则称物业费、供暖费、诉讼费、律师费、差旅费、房产中介费用系振兴公司获得302号房屋实际支出的费用，都属于成本及税金。
庭审中，振兴公司称2007年出售涉案房屋前已通过杜绍昆的委托代理人张伟仑告知出售房屋及出售价格事宜，杜绍昆通过张伟仑表示放弃购买。为此，振兴公司申请张伟仑出庭作证。杜绍昆则对此否认，称对振兴公司出售涉案房屋一事不知情。除张伟仑的证言外，振兴公司未就该项主张提供其他证据。
另查，2010年杜绍昆曾将振兴公司和关江辉诉至法院，要求确认双方签订的《存量房屋买卖合同》无效，后杜绍昆撤回起诉。在该案审理过程中，经杜绍昆申请，法院委托北京华信房地产评估有限公司对涉案房屋于2010年1月13日的市场价格进行评估。该鉴定机构作出评估报告，认为涉案房屋当时的市场价格为3 101 300元。本案审理过程中，杜绍昆提交该评估报告作为其主张损失的依据。
以上事实，有《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》、《关于“京城雅居”商品房处置的协议》、《公证书》、《存量房屋买卖合同》、《房地产估价报告》、（2007）朝民初字第17719号民事判决书、（2008）二中民终字第04937号民事判决书、《协议书》、收条、证明、交款单复印件、装修审批表、主动还款凭证及还款证明、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：《关于移交与经济往来结算的协议》、《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》以及《关于“京城雅居”商品房处置的协议》均系振兴公司与杜绍昆自愿签署，其内容应当反映双方的真实意愿。从三份协议的约定来看，双方均有以诉争301号房屋、302号房屋前期已交付的首付款、手续费、税金、已付银行贷款来充抵杜绍昆欠付振兴公司款项，由此诉争301号房屋、302号房屋属于振兴公司的意思表示，同时也约定了杜绍昆的赎回权及变现后增值利益的获得权。从《关于“京城雅居”商品房产权的协议书》第四条、《关于“京城雅居”商品房处置的协议》第四条、第五条可以看出，双方约定，如杜绍昆能够将欠付振兴公司的款项及2005年1月之后振兴公司因为诉争301号房屋、302号房屋所实际支出的款项给付振兴公司，杜绍昆可以赎回房屋；如果杜绍昆没有赎回，则诉争301号房屋、302号房屋以正常的市场价出售后，扣除杜绍昆欠付振兴公司的款项及振兴公司额外支付的成本、税金，增值部分由杜绍昆获得。因此，在上述协议存在并有效的情况下，振兴公司与杜绍昆均应依约履行，振兴公司在实现收回杜绍昆欠付振兴公司的款项及振兴公司额外支付的成本、税金时，亦应当采取前述合同约定的适当方式，以保证杜绍昆的赎回权及正常的增值利益获得权。振兴公司未通知杜绍昆即将诉争301号房屋、302号房屋另售他人，导致杜绍昆丧失赎回诉争301号房屋、302号房屋的权利和机会。而且振兴公司的销售价格并非二手房交易市场的正常交易价格，仅仅是振兴公司自行计算的成本及税金，杜绍昆更无法依据振兴公司与下一手买受人之间的买卖价格来主张其增值利益。因此，杜绍昆以振兴公司违反合同约定，侵害其合同权利为依据，起诉要求振兴公司赔偿其损失，理由正当，原审法院支持其赔偿主张正确，本院予以维持。振兴公司否认其在前述三份合同自认的事实及合同义务，进而否认杜绍昆的合同权利，没有合同依据，本院不予支持。
关于赔偿数额，应当等同于或与杜绍昆基于合同履行可以得到的利益相近。振兴公司与关江辉均认可双方之间的买卖价格并非诉争房屋的市场交易价格，而是振兴公司以己方计算的成本价出让的价格。因此，在判断杜绍昆可以获得的增值利益时，振兴公司与关江辉的合同价并没有参考价值。从现有情况来看，振兴公司于2010年初将诉争房屋所有权转移给关江辉，此时杜绍昆丧失赎回权，也丧失了正常增值利益的获得权，原审法院以诉争房屋在此时的市场价值为参考点，确定赔偿数额，处理妥当。至于以另一案件的评估报告作为2010年初诉争房屋市场价的参考值一节，另一案件与本案系相同情况不同诉请，且评估报告是由经法定程序选定、有评估资质的评估单位作出，杜绍昆将该评估报告作为其证据，来证明其损失数额，该证据具有证据效力。振兴公司对于评估报告的内容没有提出异议，仅认为不能在其他案件中使用；也没有提出2010年初诉争房屋市场价值明显低于评估报告所确定的价格的反证，故原审法院采信杜绍昆的证据，以评估报告确定的价格来参酌杜绍昆的损失，并无不当。振兴公司该项上诉理由，本院不予采信。关于振兴公司所支付的成本、税金，应当理解为振兴公司为获得房屋所有权或取得杜绍昆欠付其的欠款而实际支出的费用，包括购房款、贷款本息、契税、公共维修基金，签约办证等的手续费，但不包括因振兴公司使用诉争房屋而发生的费用及其他费用。
综上，原审法院酌情确定振兴公司赔偿杜绍昆170万元，依据充分，本院予以维持。上诉人振兴公司上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10 050元、二审案件受理费20 100元，均由上海振兴铝业有限公司负担（一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳,二审案件受理费已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李俊晔
代理审判员 张 洁
二Ｏ一三年十二月二十日
书 记 员 杨晓婷
