北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第1412号
上诉人（原审被告）于某。
被上诉人（原审原告）李某。
上诉人于某因经济适用房转让合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第4287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某在原审法院起诉称:
2009年7月5日，我与于某在链家房地产中介公司撮合下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：我将位于石景山区香山南路168号院4号楼3单元202室经济适用房屋一套出售给于某，双方约定房屋成交价为120万元。2009年7月11日，双方签订补充协议，其中第3条约定：房屋自契税票日期届满5年后（即2010年7月28日）正式交易并办理产权过户手续。合同签订后，我获悉经济适用房不满5年不能上市交易，且买卖合同约定价格如低于住房保障部门规定的最低价格，按规定不能进行交易，合同事实上已无法履行。双方因此产生纠纷，2012年3月20日，北京市一中院作出（2012）一中民终字第2703号判决：涉诉房屋是经济适用房，属于限制流通物，一审法院根据相关行政部门的答复，认为本案的处理待相关部门作出结论后，再行处理，驳回上诉，维持原判。一审判决后，我多次就房产过户事宜与于某方联系，而于某方均不予配合。西城区住保办已出具证明，如我与于某之间买卖价格低于每平方米17 000元，将不放弃回购。于某方称，与我办理过户之前提是我能够与于某签订虚假价格合同，以满足过户的政策需要。我不愿违反现行法律、法规的相关规定，同时也无法与于某方继续沟通，故诉请判令：一、解除我与于某之间的房屋买卖合同；二、于某腾退涉案房屋，交还房产证原件；三、于某承担本案的诉讼费。我同意将已向于某收取的购房款800 000元返还于某。
于某在原审法院答辩称:
我一直在积极要求主张履行，而李某缺乏履行合同的诚意，并多次通过仲裁、诉讼等方式表明其不愿履行合同，为此我亦向法院提出过诉讼。正因李某拖延履行，导致目前政府指导价上涨，上述上涨的费用应由李某负担，而不应由我负担。我一家目前在诉争房屋中居住，没有其他住房条件，腾房有困难。综上，不同意李某的诉讼请求。
原审法院经审理查明：诉争房屋位于北京市石景山区香山南路168号院4号楼3单元202号，系经济适用住房。李某于2005年7月28日取得购买该房屋的契税完税凭证，又于2006年3月22日被登记为诉争房屋的所有权人。
2009年7月5日，李某与于某签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人为李某，买受人为于某；出卖人所售房屋即诉争房屋，建筑面积121.29平方米，权属性质为向社会公开销售的经济适用住房。房屋成交价格为120万元，买受人可在签订本合同的同时支付定金24万元。
合同签订后，李某将诉争房屋交付于某。
2009年7月11日，李某、于某及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）签订《补充协议》，约定：出售方（甲方）李某，买受方（乙方）于某，居间方（丙方）链家房地产公司。买卖的房屋（即诉争房屋）为未满5年经济适用房，交易过程中所涉及风险丙方已告知。1、甲乙双方协商最终确定房屋满5年后（自契税票日期起）交易，房款为120万元，为实际净得价；2、甲乙双方约定在本合同签订后，乙方向甲方支付定金24万元整，部分房款56万元整，合计80万元；3、双方约定在房屋满5年后（自契税票日期起）正式交易，办理产权过户手续，在此期间如甲方违约，甲方应退还已支付房款80万元整，并按银行现行利率支付利息，如乙方装修，需按照实际装修发票为准由甲方赔付，并按已支付定金24万元的标准进行赔付。如乙方违约，则支付定金24万元整，甲方不退还，甲方只需退还部分房款56万元整，并保证房屋内装修设施不予破坏；4、因该房屋为未满5年经济适用房，房屋契税票日期满5年后1个月内，甲乙双方共同办理产权过户手续，并结清剩余房款40万元整。如在交易过程中，因政策改动导致不能按事先合同约定执行的，如确因政策规定经济适用房不予过户的，甲方退还全部已支付房款，丙方退还代理费，除此原因外以甲乙双方另行协商后决定为准；5、甲乙双方协商房屋款项自行交割，甲方收到房款后为乙方出具收款凭证，乙方于2009年7月12日前支付甲方定金24万元，部分房屋款项56万元整，合计80万元。甲方收到房款后将房屋交由乙方使用，并将契税票和产权证交由乙方保管，如保管期间丢失或损坏产生后果，由乙方自行承担……。本协议与《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》、《北京市存量房屋买卖合同》冲突，则以此协议为准。
《补充协议》签订后，于某向李某支付了房款及定金共计800 000元。
2010年6月25日，李某向北京仲裁委员会申请仲裁，请求确认其与于某签订的上述房屋买卖合同无效，并由于某返还诉争房屋。该委于2010年9月17日作出（2010）京仲裁字第0592号裁决书，驳回了李某的全部仲裁请求。李某继而向北京市第二中级人民法院提出撤销上述仲裁裁决书的申请，北京市第二中级人民法院于2010年11月10日作出（2010）二中民特字第19916号民事裁定书，驳回了李某的申请。
此后，于某向法院提起诉讼，要求判令李某履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理诉争房屋过户手续，并酌情给付违约金50 000元。李某在该案中提出反诉，称就经济适用房上市一事询问了西城区住保办，该办答复买卖价格必须超过每平方米13 000元的政府指导价格方可上市，双方约定的成交价格不符合该条件，因此不能开具放弃回购证明，无法上市交易。据此请求解除双方之间的房屋买卖合同，并由于某退还诉争房屋，李某向于某返还已收房款。
该案审理过程中，法院曾于2011年7月向李某户籍所在地的北京市西城区住房保障管理部门（以下简称西城区住保办）询问诉争房屋上市一事，该处工作人员称不负责解答上述问题，应向西城区建委调查。法院于2011年7月19日致函西城区建委住保办，询问诉争房屋上市一事。2011年9月9日，西城区房屋管理局回函载明：“贵院关于受理的原告于某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案中被告李某经济适用住房的协助调查函收悉，现回复如下：经查询，在我区经济适用住房办理上市出售手续记录中，未查到李某到我区住保部门办理放弃回购证明等相关手续记录。”
法院经审理后认为，于某与李某所签订的房屋买卖合同已经生效裁判文书确认为有效。但根据调查，未能得到相关住房保障部门是否进行回购的明确答复，因此双方目前应当进行的行政审批手续尚未履行完毕，双方并未穷尽权利主张之法，继续履行过户的条件及审批手续尚不齐备，双方应先行向相关部门作出上述申请，待相关部门表态后，再另行采用诉讼程序或其他方式主张相应权利。据此于2011年12月9日作出（2011）石民初字第134号民事判决书，驳回了于某的诉讼请求，同时驳回了李某的反诉请求。
于某不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）一中民终字第2703号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2012年7月5日，李某以及于某的委托代理人丁铁共同至北京市西城区住房保障服务中心申请征询该部门是否优先购买诉争房屋事宜。
2012年7月31日，北京市西城区住房保障服务中心出具证明，载明：“姓名：李某，身份证号：11010219761116XXXX，原购买的经济适用住房坐落于石景山区香山南路168号院4号楼3-202，产权证号：京房权证石私字第120012号，建筑面积：121.29平方米。该房屋取得（契税完税凭证/房屋所有权证）已满5年，该房以17 000.00元/平方米（建筑面积）的价格上市交易，西城区住房保障管理部门放弃对该套房屋的优先购买权。如低于此价格，西城区住房保障管理部门将回购该套住房。”
李某、于某现无法就变更合同价款达成一致意见。
于某称，不同意解除合同。若法院最终判决解除合同，则就相关损失将另案诉讼解决。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2010）京仲裁字第0592号裁决书、（2010）二中民特字第19916号民事裁定书、（2011）石民初字第134号民事判决书、（2012）一中民终字第2703号民事判决书、征询申请书、北京市西城区住房保障服务中心出具的证明、调查笔录以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：李某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属有效。
诉争房屋系经济适用住房，双方虽约定自取得契税完税证明之日起满五年后一个月内办理诉争房屋的所有权转移登记手续，但根据经济适用住房上市交易有关规定，政府相关部门享有在一定条件下优先回购的权利。根据双方约定的成交价款，政府相关部门不放弃优先回购权，双方又无法就变更合同价款达成一致，该合同存在客观不能履行的障碍。基于此，该合同的目的已无法实现，李某主张解除该合同，法院予以支持，即李某与于某基于《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》所形成的房屋买卖合同关系应予解除。
合同解除后，李某应将其收取的购房款项返还于某，于某亦应将诉争房屋腾退返还李某，但李某应给予必要的腾房时间，具体由法院酌定。当事人如有其他损失，可另行通过其他合法途径主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除李某与于某基于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》就北京市石景山区香山南路168号院4号楼3单元202号房屋形成的房屋买卖合同关系；二、李某自本判决生效之日起三十日内返还于某购房款八十万元；三、于某自李某履行完毕本判决主文第二项确定的还款义务之日起九十日内将北京市石景山区香山南路168号院4号楼3单元202号房屋腾退交还李某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
于某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判李某履行房屋买卖合同及补充协议，提供有关房屋手续协助过户。2、一、二审诉讼费由李某承担。上诉理由：一审法院判决解除合同是错误的，解除权是形成权，本案不属于解除合同的规定，事实上我一直积极的在要求履行合同，是被上诉人不愿履行合同，故被上诉人没有合法的解除权，一审法院认定解除合同是不当的。李某同意原判。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：李某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。但诉争房屋系经济适用住房，政府相关部门享有在一定条件下优先回购的权利。本案中，根据双方约定的成交价款，政府相关部门不放弃优先回购权，双方又无法就变更合同价款达成一致，故该合同存在客观不能履行的障碍，该合同的目的已无法实现，一审法院基于此解除李某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》并无不当。合同解除后，李某应将购房款返还于某，于某应将诉争房屋返还李某。因解除合同造成的损失可另诉解决。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由于某负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由于某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 王良胜
代理审判员 刘 磊
二○一三年一月三十日
书 记 员 朱文君
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第1412号
上诉人（原审被告）于某。
被上诉人（原审原告）李某。
上诉人于某因经济适用房转让合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第4287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李某在原审法院起诉称:
2009年7月5日，我与于某在链家房地产中介公司撮合下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：我将位于石景山区香山南路168号院4号楼3单元202室经济适用房屋一套出售给于某，双方约定房屋成交价为120万元。2009年7月11日，双方签订补充协议，其中第3条约定：房屋自契税票日期届满5年后（即2010年7月28日）正式交易并办理产权过户手续。合同签订后，我获悉经济适用房不满5年不能上市交易，且买卖合同约定价格如低于住房保障部门规定的最低价格，按规定不能进行交易，合同事实上已无法履行。双方因此产生纠纷，2012年3月20日，北京市一中院作出（2012）一中民终字第2703号判决：涉诉房屋是经济适用房，属于限制流通物，一审法院根据相关行政部门的答复，认为本案的处理待相关部门作出结论后，再行处理，驳回上诉，维持原判。一审判决后，我多次就房产过户事宜与于某方联系，而于某方均不予配合。西城区住保办已出具证明，如我与于某之间买卖价格低于每平方米17 000元，将不放弃回购。于某方称，与我办理过户之前提是我能够与于某签订虚假价格合同，以满足过户的政策需要。我不愿违反现行法律、法规的相关规定，同时也无法与于某方继续沟通，故诉请判令：一、解除我与于某之间的房屋买卖合同；二、于某腾退涉案房屋，交还房产证原件；三、于某承担本案的诉讼费。我同意将已向于某收取的购房款800 000元返还于某。
于某在原审法院答辩称:
我一直在积极要求主张履行，而李某缺乏履行合同的诚意，并多次通过仲裁、诉讼等方式表明其不愿履行合同，为此我亦向法院提出过诉讼。正因李某拖延履行，导致目前政府指导价上涨，上述上涨的费用应由李某负担，而不应由我负担。我一家目前在诉争房屋中居住，没有其他住房条件，腾房有困难。综上，不同意李某的诉讼请求。
原审法院经审理查明：诉争房屋位于北京市石景山区香山南路168号院4号楼3单元202号，系经济适用住房。李某于2005年7月28日取得购买该房屋的契税完税凭证，又于2006年3月22日被登记为诉争房屋的所有权人。
2009年7月5日，李某与于某签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：出卖人为李某，买受人为于某；出卖人所售房屋即诉争房屋，建筑面积121.29平方米，权属性质为向社会公开销售的经济适用住房。房屋成交价格为120万元，买受人可在签订本合同的同时支付定金24万元。
合同签订后，李某将诉争房屋交付于某。
2009年7月11日，李某、于某及北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）签订《补充协议》，约定：出售方（甲方）李某，买受方（乙方）于某，居间方（丙方）链家房地产公司。买卖的房屋（即诉争房屋）为未满5年经济适用房，交易过程中所涉及风险丙方已告知。1、甲乙双方协商最终确定房屋满5年后（自契税票日期起）交易，房款为120万元，为实际净得价；2、甲乙双方约定在本合同签订后，乙方向甲方支付定金24万元整，部分房款56万元整，合计80万元；3、双方约定在房屋满5年后（自契税票日期起）正式交易，办理产权过户手续，在此期间如甲方违约，甲方应退还已支付房款80万元整，并按银行现行利率支付利息，如乙方装修，需按照实际装修发票为准由甲方赔付，并按已支付定金24万元的标准进行赔付。如乙方违约，则支付定金24万元整，甲方不退还，甲方只需退还部分房款56万元整，并保证房屋内装修设施不予破坏；4、因该房屋为未满5年经济适用房，房屋契税票日期满5年后1个月内，甲乙双方共同办理产权过户手续，并结清剩余房款40万元整。如在交易过程中，因政策改动导致不能按事先合同约定执行的，如确因政策规定经济适用房不予过户的，甲方退还全部已支付房款，丙方退还代理费，除此原因外以甲乙双方另行协商后决定为准；5、甲乙双方协商房屋款项自行交割，甲方收到房款后为乙方出具收款凭证，乙方于2009年7月12日前支付甲方定金24万元，部分房屋款项56万元整，合计80万元。甲方收到房款后将房屋交由乙方使用，并将契税票和产权证交由乙方保管，如保管期间丢失或损坏产生后果，由乙方自行承担……。本协议与《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》、《北京市存量房屋买卖合同》冲突，则以此协议为准。
《补充协议》签订后，于某向李某支付了房款及定金共计800 000元。
2010年6月25日，李某向北京仲裁委员会申请仲裁，请求确认其与于某签订的上述房屋买卖合同无效，并由于某返还诉争房屋。该委于2010年9月17日作出（2010）京仲裁字第0592号裁决书，驳回了李某的全部仲裁请求。李某继而向北京市第二中级人民法院提出撤销上述仲裁裁决书的申请，北京市第二中级人民法院于2010年11月10日作出（2010）二中民特字第19916号民事裁定书，驳回了李某的申请。
此后，于某向法院提起诉讼，要求判令李某履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理诉争房屋过户手续，并酌情给付违约金50 000元。李某在该案中提出反诉，称就经济适用房上市一事询问了西城区住保办，该办答复买卖价格必须超过每平方米13 000元的政府指导价格方可上市，双方约定的成交价格不符合该条件，因此不能开具放弃回购证明，无法上市交易。据此请求解除双方之间的房屋买卖合同，并由于某退还诉争房屋，李某向于某返还已收房款。
该案审理过程中，法院曾于2011年7月向李某户籍所在地的北京市西城区住房保障管理部门（以下简称西城区住保办）询问诉争房屋上市一事，该处工作人员称不负责解答上述问题，应向西城区建委调查。法院于2011年7月19日致函西城区建委住保办，询问诉争房屋上市一事。2011年9月9日，西城区房屋管理局回函载明：“贵院关于受理的原告于某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案中被告李某经济适用住房的协助调查函收悉，现回复如下：经查询，在我区经济适用住房办理上市出售手续记录中，未查到李某到我区住保部门办理放弃回购证明等相关手续记录。”
法院经审理后认为，于某与李某所签订的房屋买卖合同已经生效裁判文书确认为有效。但根据调查，未能得到相关住房保障部门是否进行回购的明确答复，因此双方目前应当进行的行政审批手续尚未履行完毕，双方并未穷尽权利主张之法，继续履行过户的条件及审批手续尚不齐备，双方应先行向相关部门作出上述申请，待相关部门表态后，再另行采用诉讼程序或其他方式主张相应权利。据此于2011年12月9日作出（2011）石民初字第134号民事判决书，驳回了于某的诉讼请求，同时驳回了李某的反诉请求。
于某不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2012年3月20日作出（2012）一中民终字第2703号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2012年7月5日，李某以及于某的委托代理人丁铁共同至北京市西城区住房保障服务中心申请征询该部门是否优先购买诉争房屋事宜。
2012年7月31日，北京市西城区住房保障服务中心出具证明，载明：“姓名：李某，身份证号：11010219761116XXXX，原购买的经济适用住房坐落于石景山区香山南路168号院4号楼3-202，产权证号：京房权证石私字第120012号，建筑面积：121.29平方米。该房屋取得（契税完税凭证/房屋所有权证）已满5年，该房以17 000.00元/平方米（建筑面积）的价格上市交易，西城区住房保障管理部门放弃对该套房屋的优先购买权。如低于此价格，西城区住房保障管理部门将回购该套住房。”
李某、于某现无法就变更合同价款达成一致意见。
于某称，不同意解除合同。若法院最终判决解除合同，则就相关损失将另案诉讼解决。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2010）京仲裁字第0592号裁决书、（2010）二中民特字第19916号民事裁定书、（2011）石民初字第134号民事判决书、（2012）一中民终字第2703号民事判决书、征询申请书、北京市西城区住房保障服务中心出具的证明、调查笔录以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：李某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属有效。
诉争房屋系经济适用住房，双方虽约定自取得契税完税证明之日起满五年后一个月内办理诉争房屋的所有权转移登记手续，但根据经济适用住房上市交易有关规定，政府相关部门享有在一定条件下优先回购的权利。根据双方约定的成交价款，政府相关部门不放弃优先回购权，双方又无法就变更合同价款达成一致，该合同存在客观不能履行的障碍。基于此，该合同的目的已无法实现，李某主张解除该合同，法院予以支持，即李某与于某基于《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》所形成的房屋买卖合同关系应予解除。
合同解除后，李某应将其收取的购房款项返还于某，于某亦应将诉争房屋腾退返还李某，但李某应给予必要的腾房时间，具体由法院酌定。当事人如有其他损失，可另行通过其他合法途径主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除李某与于某基于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》就北京市石景山区香山南路168号院4号楼3单元202号房屋形成的房屋买卖合同关系；二、李某自本判决生效之日起三十日内返还于某购房款八十万元；三、于某自李某履行完毕本判决主文第二项确定的还款义务之日起九十日内将北京市石景山区香山南路168号院4号楼3单元202号房屋腾退交还李某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
于某不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判李某履行房屋买卖合同及补充协议，提供有关房屋手续协助过户。2、一、二审诉讼费由李某承担。上诉理由：一审法院判决解除合同是错误的，解除权是形成权，本案不属于解除合同的规定，事实上我一直积极的在要求履行合同，是被上诉人不愿履行合同，故被上诉人没有合法的解除权，一审法院认定解除合同是不当的。李某同意原判。
本院经审查，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。
本院认为：李某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。但诉争房屋系经济适用住房，政府相关部门享有在一定条件下优先回购的权利。本案中，根据双方约定的成交价款，政府相关部门不放弃优先回购权，双方又无法就变更合同价款达成一致，故该合同存在客观不能履行的障碍，该合同的目的已无法实现，一审法院基于此解除李某与于某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》并无不当。合同解除后，李某应将购房款返还于某，于某应将诉争房屋返还李某。因解除合同造成的损失可另诉解决。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由于某负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由于某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
审 判 员 王良胜
代理审判员 刘 磊
二○一三年一月三十日
书 记 员 朱文君
