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北京房产律师谈开发商能否代收税费

 [日期:2012-04-19]   来源:合同律师  作者:合同律师   阅读:114[字体: ] 
核心提示:北京房产律师谈开发商能否代收税费?在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当,以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。

案情

  2003年3月原告与被告就被告开发的某高档小区签定了《商品房买卖合同》(下称“合同”)。合同约定原告所购买的房产的面积、户型、单价、总价,买受人的付款方式及时间,同时约定被告的交房条件为取得此商品房的《建设工程竣工备案表》,交房时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式及时间全部交齐了房款。被告于2004年5月10日取得了《建设工程竣工备案表》,于2004年5月29日起向交房日为2004年5月31日的买受人发出了〈入住通知书〉。“通知书中载明1,原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书、相关税费前往位于售楼处办理收房;2,自本通知书送达至买受人合同载明的有效通信地址之日起10个工作日内办理收房手续,逾期视为本公司完成了交房义务,该房产的风险由买受人承担。物业公司将按照陈列于售楼处的物业收费标准计算物业费用;……”2004年5月31日部分业主按照通知书的要求前往售楼处办理收房手续,被告向原告出示了《建设工程竣工备案表》、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证、通知书。在办理收房手续过程中,被告要求原告交纳契税等费用后再领取钥匙进行房屋验收。此举遭到了以原告为代表的业主的反对,致使双方发生争执。以原告为代表的业主拒绝收房。此后双方委派代表就此问题进行协商未果。原告于2004年7月以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼,诉讼请求包括:1判令被告交房并支付逾期交房的违约责任;2,判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中被告辩称已经向原告发放了入住通知书并载明了逾期收房所产生的后果,收取费用的目的是为了日后办理产权登记的便利,这一做法是目前房地产交房的通例,被告不存在违约行为不应当承担违约责任。且在入住通知书明确告之原告应当交纳的税费,原告按照通知书前来办理收房手续也是默认了这一条件。原告认为,合同中未明确约定向被告交纳税费作为交房的条件,只要被告具备了合同中约定的交房条件就应当向原告交付房产的钥匙,至于原告何时交纳如何交纳上述税费是原告意愿,原告从未向被告作出过由其代收上述税费的承诺或表示,原告收到钥匙并确认房屋的交付是否符合合同约定的标准才是真正的交房。本案经过法院审理后认为合同的约定是双方意思表示不违反法律的强制性规定,对双方均具有约束力;被告应当按照合同约定时间、条件、方式向原告交房;被告不是上述税费的代征机关,原告也没有以明示的方式委托被告代收代交上述税费;被告应当承担逾期交房的违约责任。
 
律师评析
 
  在本案双方发生争议的原因在于代收的契税问题上。在2005年前房地产开发企业在交房时收取业主应当交纳的各项税费的现象比较普遍,其原因主要是业主入住后发现房屋质量问题与开发商不能够协商解决而不支付税费或是采取按揭方式付款的业主不积极办理产权以无法完成产权抵押解除开发商的保证责任。所以开发商为了不出现到办证时收不上钱的局面出现而采取了这样那样的方式。被告的代收契税的行为产生了两个后果。后果一即变更了合同约定的交房条件及收房的方式。按照合同法的一般规定合同的订立、变更、解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。被告在交房时提出先收取税费再交钥匙的要求实际上应当属于对合同中交接房屋一节的变更。变更合同内容 实际上是双方订立一个新的合同,仍应当遵循要约承诺的过程。原告对于被告的变更要求予以了明确的拒绝,双方对于交接房屋一节也就未作出变更,被告就应按照原合同约定履行。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定,商品房的交付以向买受人交付钥匙为准,双方另有约定的除外,房屋的风险由此转移。被告在交房条件具备时不向原告交房而提出变更合同的约定明显违反了合同理应承担逾期交房的违约责任。后果二即在原告与被告之间形成委托关系。被告作为原告的受托人将所收的税费交给税务机关将完税凭证交与原告。双方形成委托关系也是应当遵循合同订立的规则。如果原告同意将税费交与被告但是不将其作为交房的条件的变更,原告与被告之间也仅成立委托合同关系。所以,原告同意或承诺由被告代收税费而与被告形成的法律关系应当是独立于购房合同关系之外的。在事实上,原告委托被告与否应当完全决定于原告,委托的表示应当由原告提出经过被告承诺后委托合同成立。按照《北京市契税管理规定》契税的纳税人应当是本市辖区内土地使用权、房屋所有权发生转移时,承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人。纳税义务发生的时间为单位或个人购买房屋应当按照签定房屋买卖合同(包括预售合同)时的签约日期纳税。从此可见原告可以将交纳契税的事项委托与被告,也可以自行到税务部门交纳或向税务机关委托的代征机关交纳。所以,在本案中被告提出代收并将此作为交房的条件实为不当,以此阻却原告收房更无法律依据或合同依据。



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